二胎房貸全攻略:管道/ 費用/ 額度/ 利率/ 風險分析

二胎房貸全攻略:管道/ 費用/ 額度/ 利率/ 風險分析

這篇文章將詳細說明二胎房貸的所有申辦方法及流程,並比較銀行與民間二胎房貸的差異跟特色,為大家解答二胎房貸的利率、額度、注意事項等常見問題。

對於名下有房產、又遇到有緊急資金需求的人,在買房辦理房貸後,還可以用增貸或轉增貸的方式,向銀行再度借款。
然而,銀行的增貸或轉增貸審核實在太嚴格,信用稍有瑕疵就會被婉拒,有房產竟然無法貸款,假如急著要用錢的話,真的是令人無力又無奈。

別氣餒,其實市面上還有「二胎房貸」的這樣的貸款方案,是急需資金的人可以考慮的選項之一。

那麼究竟何謂二胎房貸?申請二胎房貸需要具備哪些條件?申辦二胎房貸有哪些管道?這些管道的二胎房貸利率跟額度是多少?
辦理二胎房貸被銀行婉拒的話還有別的選擇嗎?融資公司跟代辦公司二胎房貸的差異是?
申辦二胎房貸的流程是什麼?以及申辦二胎房貸要注意的風險又有哪些?

所有問題的解答都在這篇二胎房貸全攻略裡,為大家逐一說明。

 

➤什麼是二胎房貸?

我們買房時跟銀行申請的貸款,屬於第一順位的貸款,銀行貸款6~8成,二胎房貸就是在剩下的2~4成內,由另外一間金融機構(銀行、農會、漁會、合作金庫、信用合作社…等)或非金融機構(資融公司、私人代書或個人金主)承作房貸,把錢借給申貸人。

二胎房貸顧名思義,就是保留原本第一順位的銀行房貸,以房屋殘值抵押,再向第二間貸款機構申請第二筆房貸,等於一間房產同時有兩筆不同債權人的貸款。

所以二胎房貸的「二」就表示其貸款在第二順位的意思,也另外稱為「二順位房貸」「次順位房貸」「房屋二胎」

因為是第二順位的債權人,對於該貸款機構來說,需承擔的風險就會變大,所以二胎房貸的利率一定會比較高。

 

➤二胎房貸的申請條件?

想要辦理二胎房貸必須要符合以下資格:

1. 名下有房產,並且房屋有殘值。
2. 房子原先的一胎貸款須繳滿一年。
3. 屋主應年滿二十歲。
4. 申請人有一定的還款能力,如果是向銀行申請二胎房貸,個人的貸款記錄以及信用記錄必須較為良好民間二胎房貸公司的審核則是較為寬鬆,可以接受信用瑕疵、貸款遲繳、跳票記錄、信用卡循環、信用貸款,即便是信用空白、沒有收入證明、負債比過高,都能申辦新事貸的二胎房貸。

 

➤二胎房貸有哪些申辦管道?

二胎房貸全攻略-二胎房貸有哪些申請管道

目前市場上的二胎房貸申請管道區分為金融機構的「銀行二胎房貸」,和民間非金融機構的「融資公司二胎房貸」「私人代書二胎房貸」

一般來說就是看二胎房貸的額度、利率、還款方式跟自身的信用條件,去選擇最適合自己的二胎房貸申請管道,以下個別說明三種二胎房貸管道的特色。

 

銀行二胎房貸:

就是像金融機構(大家所熟悉的銀行、農漁會、合庫、信用合作社等)申請二胎房貸。

1. 審核嚴格、鑑價低、額度保守。因為金管會對銀行有諸多規定跟限制,所以對於申請二胎房貸的審核相當嚴格,也因此鑑價自然保守,也不敢有太高的放款額度。
2. 通常利率比較低。但必須穩定高收入且信用良好、房貸成數低的人才有機會申請到2.49%,而且也不一定會比資融公司二胎利率低,都是要實際送審才知道。
3. 分期數較長。不過要注意可能是為了廣告灌水,其實沒有那麼長,跟利率一樣,也要實際送審才能知道。

貸款人及房屋條件:
⭗不能有信用瑕疵
⭗房屋無私人設定
⭗房貸無遲繳
⭗房屋目前有一胎房貸
⭗房屋估價有空間


總結:如果條件好,也就是財力佳、信用沒有嚴重瑕疵,需要的額度不高,或是房屋增值不少,可以考慮銀行的二胎房貸。


融資公司二胎房貸:

跟銀行二胎房貸類似,都是由股票上市公司撥款,雖然非銀行的二胎房貸,但依然專業且安全性高。

1. 審核比較寬鬆。融資公司的二胎房貸雖然還是有要求提供基本的財力證明並檢視信用狀況,但是僅列入參考,審核上沒有銀行那麼嚴格。
2. 鑑價高、成數高、額度高。有些成功核貸銀行二胎房貸的人也同時申請融資公司的二胎房貸,因為貸款額度可以更高,如果不滿意銀行的放款額度,融資公司的二胎房貸是不錯的選擇。
3. 分期長。雖然銀行分期也很長,但建議同時也辦理融資公司的二胎房貸,因為同樣的財力跟信用條件下,有可能可以申請到比銀行更長的分期。

貸款人及房屋條件:
⭗信用瑕疵協商可申請
⭗房屋私人設定可申請
⭗房貸無嚴重遲繳
⭗房屋估價有空間


總結:如果申請銀行的二胎房貸被婉拒,融資公司(例如:新事貸)的二胎房貸是不錯的選擇,因為審核較寬鬆、額度高、分期也長、由上市公司撥款,有保障。


私人代書二胎房貸:

就是向非金融機構、非資融公司的公司行號或個人貸款。只要有資金且願意放款,都可以成為金主。這類型的二胎房貸基本上都會透過代書或自身評估來審核和申請。

1. 只繳利息、不還本金。這點是跟銀行二胎房貸和資融公司二胎房貸最大的不同,每個月只要繳付利息,本金不會變少,這也是很多人不喜歡的原因之一。
2. 隨借隨還、不綁約。私人代書二胎房貸最大好處就是沒有違約金的問題,所以很適合短期週轉的人。
3. 風險高、手續費高、沒有固定收費。透過網路搜尋或朋友介紹找到的私人二胎房貸金主,對於專業性跟安全度要抱持疑慮,因為收費不透明,也不一定最便宜。

貸款人及房屋條件:
⭗可以有信用瑕疵
⭗房屋可以有私人設定
⭗接受有房貸遲繳的狀況
⭗房屋估價有空間


總結:私人代書二胎房貸雖然缺點比較多,但對於短期週轉(8~9月內)的人是可以考慮的選擇,因為不用擔心銀行二胎房貸或資融公司二胎房貸的綁約和違約金。


 

統整上述資訊的二胎房貸管道比較表:

二胎房貸類型 銀行二胎 資融公司二胎 私人代書二胎
利率 4~18% 7~16% 18~36%
手續費 貸款金額1% 貸款金額1~2% 貸款金額2~6%
貸款限制 需有明確收入
信用不得異常
無財力證明可貸
信用狀況僅列入參考
只考量房屋殘值
還款年限  7~10年  7~10年 無約定明確還款期限
還款方式  本利均攤  本利均攤 只單純繳息
申請資料  多  普  少
過件率  低  高  高
撥款速度  慢  快  快
額度 85成內 120%成數內
最高300萬
只要房屋有空間
沒有上限
總結 利率低
額度低
期數長
審核嚴格
利率普通
額度高
期數長
審核普通
利率高
額度高
適合短期週轉

 

從表中可以看出二胎房屋貸款的利率通常較高,因為房屋法拍都會由首順位的銀行優先受償,如有多餘的金額才會受償第二順位債權人,所以二胎房貸放款風險較高,利率也就相對上升。

 

➤哪些銀行有辦理二胎房貸業務?

如果借款人選擇「銀行二胎房貸」,要注意不是每間銀行都有承做,目前有辦理二胎房貸的銀行包括下列10間:
1. 日盛銀行(產品名稱:家值房貸)
2. 王道銀行(產品名稱:二順位房貸)
3. 玉山銀行(產品名稱:二順位貸款)
4. 台新銀行(產品名稱:二順位房貸)
5. 兆豐銀行(產品名稱:兆豐富二貸-次順位房貸)
6. 永豐銀行(產品名稱:二順位房貸)
7. 國泰銀行(產品名稱:二順位房貸)
8. 凱基銀行(產品名稱:次順位房貸-理財家值金)
9. 新光銀行(產品名稱:二順位貸款-有巢氏貸款)
10. 遠東銀行(產品名稱:二順位房貸)

 

➤所有銀行二胎房貸產品統整比較表

我們整理了上述所有銀行二胎房貸的額度、利率、還款年限以及手續費等資料,給申貸人參考。

銀行 1. 日盛銀行 2. 王道銀行
二胎額度 最高300萬 最高350萬
二胎利率 3.58%~12.99% 4.50%起
貸款年限 最長10年 最長15年
手續費用 8000~15000元 9000~15000元
對象及限制 20~65歲
原房貸繳滿一年
 原房貸繳滿一年
銀行 3. 玉山銀行 4. 台新銀行
二胎額度 50 萬以上 最高300萬
二胎利率 2.5%~9.88% 3.5%~18%
貸款年限 最長15年 最長10年
手續費用 貸款金額1%起 3000~12000元
對象及限制 名下有不動產
且可提供銀行再次設定抵押權
20-60歲
銀行 5. 兆豐銀行 6. 永豐銀行
二胎額度 200萬 50萬
二胎利率 2.75%起 2.78%~5.42%
貸款年限 最長10年 最長7年
手續費用 3000~15000元 5000~12000元
對象及限制 20-60歲
既有房貸戶(繳息三個月以上)
20-65歲
銀行往來信用正常者
銀行 7. 國泰銀行 8. 凱基銀行
二胎額度 20~150萬 最高300萬
二胎利率 2.5%~6% 3%~5%
貸款年限 最長10年 最長10年
手續費用 貸款金額1%起 10000元
對象及限制 20-64歲 20-60歲
房子持有二年以上(須自住)且房貸已繳交一年以上,近一年無民間二胎或信託紀錄
銀行 9. 新光銀行 10. 遠東銀行
二胎額度 最高300萬 25~300萬
二胎利率 3.5%~7.5% 3%~5%
貸款年限 最長15年 最長7年
手續費用 7000元起 5000元
對象及限制 20-65歲
房屋已持有滿一年(須自住)並於金融機構有半年以上房貸繳款紀錄

➤申辦銀行二胎房貸的特色及注意事項

1. 相較於民間融資公司的二胎房貸,銀行二胎房貸利率較低、貸款年限最長可到15年,這些內容看似吸引人,但銀行的審核很嚴格,尤其非常看重信用評分,信用稍有瑕疵,就會被婉拒,因此銀行二胎房貸實際上過件率極低,就算核貸也不見得可以享有2.5%最低的貸款利率。

2. 銀行的二胎房貸都沒有寬限期,所以在申請二胎房貸前,務必謹慎評估、檢視自己的還款能力,這點一定要特別注意。

3. 提醒想申請銀行二胎房貸的人,假設選定了A銀行,就只跟A銀行接洽,不要同時詢問A、B、C…多家銀行,這樣會在聯徵報告被註記、認定為短期內密集借貸,不但借不到錢,信用記錄也會受到影響

總而言之,銀行對於二胎房貸的審核與放款是非常嚴格、非常保守的!

 

銀行二胎房貸與新事貸二胎房貸的特色差別:

二胎房貸全攻略-二胎房貸條件比較

 

➤申請二胎房貸被銀行婉拒或額度不夠怎麼辦?

二胎房貸全攻略-二胎房貸被銀行婉拒的原因

銀行二胎房貸超高的核貸標準、冗長的服務流程以及保守的貸款額度,總讓借款人無法及時應急,此時民間的二胎房貸就會是首要的資金來源。

上面提到還有民間的管道「融資公司二胎房貸」及「私人代書二胎房貸」可以選擇,但除非申貸人是短期週轉,確定可以在9個月內償還本金,否則不建議找代書的二胎房貸,因為利息很高,而且是以「只繳息、不還本」的方式還款,長期週轉下來,非常不划算;而且私人代書品質參差不齊,缺乏保障,在急需借錢、沒有做足功課的情況下,很有可能遇到不肖業者的金主,故意不讓貸款人清償債務,藉此佔有貸款人的不動產。

如果同樣是信用有瑕疵、負債比過高…等原因,無法透過銀行取得二胎房貸的貸款,但需要長期週轉的人,則建議找融資公司辦理二胎房貸,例如新事貸,利率會更划算,而且是由上市公司撥款,會比代書的二胎房貸更有保障。

 

代書二胎房貸與新事貸二胎房貸的分析比較表格:

二胎貸款單位 代書二胎房貸 新事貸二胎房貸
年利率 18~36% 7~16%
還款方式 只繳息,不還本 本利均攤,比照銀行還款方式
還款年限 無約定明確還款期限 7~10年
貸款限制 只考量房屋殘值 無財力可貸,信用狀況僅列入參考
適用對象 信用有瑕疵,被銀行婉拒者
短期(8~9月內)週轉
信用有瑕疵,被銀行婉拒者
長期週轉

 

 

延伸閱讀:手頭缺資金,想辦二胎房貸找代書好嗎?

 

然而,在搜尋民間公司的二胎房貸時,通常也會搜尋到一個名詞叫「代辦公司」,可能有些申貸人會搞不清楚融資公司跟代辦公司到底是不是一樣的機構,其實,融資公司不是代辦公司!

以下就來說明民間二胎房貸「融資公司」「代辦公司」這兩者的區別。

 

➤二胎房貸「代辦公司」

代辦公司顧名思義就是「代理」借款人「申辦」二胎房貸,代辦公司會收集申貸人給的資料向銀行、融資公司或私人金主進行申辦二胎房貸,代辦公司的優點是對於二胎房貸的貸款流程和要求條件比較清楚,也知道送哪個二胎房貸管道比較容易過,貸款成功的機率比較高。

然而代辦公司最大的缺點(也是最不建議申貸人選擇的原因)就是必須支付高額的二胎房貸代辦服務費。
開辦前先要繳交一筆「委託費」,大概是6000~8000元,這筆費用不管二胎房貸有沒有申辦成功,都不會退還。
代辦公司甚至在送件前會要求申請人簽署「貸款委託書」,委託書內容是:只要二胎房貸過件,不管後續有沒有實際申請借款,都必須支付代辦服務費,即使貸款條件不滿意也要付費。

而申貸成功後的「代辦服務費」,一般都是二胎房貸金額的10%,例如100萬貸款金額,必須支付10萬元做為代辦服務費,到最後申貸人實拿的金額變成不到80%!

而且只要透過代辦公司申辦二胎房貸,就不能再找別的二胎房貸管道申請或比較,否則就是違約,會依照貸款金額比例計算高額違約金;就算申請不成,之後的幾個月內也不能找別人辦理二胎房貸,想要解除委託合約,要另外再花費3~5萬元才能解約,這些都是非常不合理的規定。

總而言之,「代辦公司」二胎房貸辦理前收錢、辦理後收錢,甚至辦不成也要收錢。因為代辦公司基本上就是靠這些費用(主要是代辦費)獲利生存的。
經過層層剝削後,借款人最後拿到的金額不到申請金額的80%,完全不足以解決資金困難,因此有二胎房貸的需求時,真心建議不要找代辦公司。

 

➤二胎房貸「融資公司」

台灣國內規模較大的融資公司在本質上和銀行沒有太大差異,都是通過主管機關核定後合法成立,專門辦理銷售應收帳款融資、提供個人和家庭消費性貸款、不動產抵押貸款融資、短期及中期企業授信等服務的公司。
最主要差別只在於,銀行的主管單位為金管會,而融資公司的主管單位是經濟部。

在台灣幾間較大型的融資公司裡,只有新鑫股份有限公司獨家辦理二胎房貸。

由於企業的規定跟限制,一般民眾要申請二胎房貸的話,不能直接找新鑫公司,一定要透過底下的直屬經銷商才能送件申請,只有直屬經銷商才能直接向新鑫總公司遞件申請二胎房貸,並和總公司的審核人員討論案件內容,而新事貸就是新鑫的直屬經銷商之一。

➤代辦公司 vs. 融資公司申辦二胎房貸方式

二胎房貸全攻略-秒懂新事貸vs.代辦公司送件管道差別

代辦公司同樣需透過直屬經銷商(新事貸)才能送件到融資公司(新鑫),因此當代辦公司跟二胎房貸申貸人說要送融資公司審核時,融資公司指的就是新鑫,但也是要透過直屬經銷商,等於申貸二胎房貸要多一道手續。
如此一來有兩個大缺點:
第一,二胎房貸申請人有任何問題都無法及時反應到總公司,造成辦理時效慢,對於急需資金的申貸人無法獲得及時的幫助。
第二,代辦公司會收取二胎房貸委託費以及高額的代辦服務費用,對申貸人來說非常不划算。

所以辦理二胎房貸同樣送件融資公司,就不要多一道代辦公司的關卡,建議直接找融資公司的直屬經銷商,也就是新事貸,才是最省時間也最省錢的做法,也才能有效解決燃眉之急。

 

看完上述的文字說明,這裡統整出兩者的比較表,優缺點一目了然:

以借貸100萬為例 融資公司(新事貸) 代辦公司
公司性質 股票上市公司 一般仲介公司
二胎房貸年利率 7~16% 4~18%
二胎房貸月息 0.58~0.83% 0.33~1.5%
二胎房貸委託費 0元 6000~8000元
二胎房貸代辦費 0元 10萬元(貸款金額的10%)

 

 

接著告訴大家申辦二胎房貸的流程、需要準備的文件、所需費用以及要注意的風險。

 

➤二胎房貸的申請流程及步驟?

以下六點是申辦二胎房貸的具體流程:

1. 申請準備好所有需要文件,向銀行或民間融資公司提出二胎房貸申請。

2. 估價由銀行或民間資融公司等貸款機構,透過權狀或是謄本等文件中的房貸金額,就房屋現況進行初步的價值衡量、鑑定,大概估計出二胎房貸可以貸款的金額。

3. 審核貸款機構到申請人房屋現場進行實地勘察,核定房屋二胎的實際價值,並確定二胎房貸的額度、利率、期數及每月還款金額…等。

4. 對保二胎房貸的貸款核准後,借款人到貸款機構確認借款金額、貸款年限、利率…等,進行簽約的程序。

5. 設定至地政機關設定二順位抵押權與二胎房貸的貸款機構。

6. 撥款二順位抵押權設定完成後,將二胎房貸的核貸款項撥入申請人指定帳戶內。

上述流程,若是銀行的二胎房貸,辦理時間大約兩週左右;融資公司二胎房貸則只要1~3天。

 

➤申辦二胎房貸要準備哪些文件?

二胎房貸全攻略-申辦二胎房貸要準備哪些文件

辦理二胎房貸需要準備下列文件證明:

1. 身份證明文件:雙證件影本(身分證正反面+健保卡或駕照)、戶籍謄本影本。

2. 工作證明文件:在職證明、工作識別證或勞保投保資料…等。

3. 收入所得證明:薪轉存摺、薪資明細或扣繳憑單…等財力證明文件,若有其他收入證明(例如租金收入),可提供租約或收租存摺明細。

4. 房貸相關文件:土地及建物所有權狀影本、原一順位房貸近一年的繳息明細。

 

沒有工作、薪資財力相關證明、收入領現金的行業都可以申辦新事貸的二胎房貸,核貸成功案例分享:

➤申辦二胎房貸需要哪些費用?

銀行二胎房貸:

每一間銀行的規定不同,辦理二胎房貸手續費3000~15000元不等,以及鑑價費(估價費),此為銀行與保險公司委託自己的估價部門或估價公司到申請人府上估價,市價大約 5000 元以內。另外可能還會有帳務管理費、開辦費、徵信費…等等衍伸費用,因此,假如考慮銀行的二胎房貸,光看利率低,不代表最划算!

融資公司二胎房貸:

而民間融資公司(新事貸)的二胎房貸,雖然跟銀行比起來利率稍高,但從諮詢到估價,申請全程無須任何費用,只有核貸撥款後才須繳交開辦費(貸款金額1.5%)以及代書費、地政規費等費用,是二胎房貸申請人可以考慮的選項。

 

➤二胎房貸是否有風險?

以下提醒申辦二胎房貸的兩大注意事項:

1. 二胎房貸的利率較高
由於二胎房貸的受償次序在第二順位,對於債權人(銀行或民間機構)而言風險較大,所以利率都比較高。
每一間銀行或是民間機構的二胎房貸利率都不同,通常銀行利率是4~12%;民間融資公司則是7~16%,建議多方比較、謹慎評估並衡量自身還款能力,找出最適合自己的二胎房貸方案。

2. 務必慎選二胎房貸管道
通常有二胎房貸需求會先考慮銀行,不過如果被銀行婉拒,就必須轉向民間機構申辦二胎房貸。相信大多數人的疑慮會是:二胎房貸找民間貸款機構安全嗎?
市面上確實有不少非法經營的高利貸公司,甚至有些不肖業者會在完成二胎房貸申請之後,收取高額的代辦費用!

下面教你如何判斷、選擇合法專業的民間二胎房貸機構,保障自身權益:

二胎房貸全攻略-合法專業的民間二胎房貸需具備下列條件

⭗經由政府合法立案,要有營業執照或登記證

⭗營業處地址及電話都要公開、固定

⭗合乎法規的二胎房貸利息為7~16%,不能過高

⭗所有收費都是事前就公開透明的,例如新事貸,在估價和申請過程無須任何費用,只有撥款後才需繳交對保費15000元(包含代書、地政規費等)

 

最後統整上述文字資訊,附上申辦二胎房貸的所有資料表格:

項目 二胎房貸
貸款特色 銀行房貸繳滿一年後即可申請,房屋鑑價之後有空間都可以承作
申請條件 名下有房產,屋主年滿20歲,具備還款能力
貸款利率 銀行二胎:4~18%
民間二胎:7~16%
還款年限 7~10年
還款方式 本利均攤
檢附文件 雙證件影本(身分證正反面+健保卡或駕照)
戶籍謄本影本
工作證明文件
收入所得證明
土地及建物所有權狀影本
房貸近一年繳款明細(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)
申請時間 銀行二胎:兩週左右
民間二胎:1~3天
申辦費用 手續費
鑑價費
帳管費
開辦費
徵信費
代書費
地政規費
⭗每間銀行及民間貸款機構費用不盡相同,建議多方比較

 

以上所有資訊就是二胎房貸全攻略,市場上的二胎房貸產品多樣,相較於銀行的申請困難,民間的融資公司比較好借到資金。

無論要申請哪個管道的房屋二胎,都建議申貸人多方謹慎評估,根據自身條件、額度需求和還款能力來選擇方為上策!

 

作者的話&簡介
蔡志杰協理帶領新事貸二胎房貸團隊