二胎房貸最高可以貸幾成?教你提高成數的方法

二胎房貸最高可以貸幾成?教你提高成數的方法!

由於「成數」會大大地影響到申請二胎房貸的貸款金額,這篇文章要來告訴各位「銀行二胎房貸」跟「融資公司(新鑫)二胎房貸」分別可以貸到的成數;並且分享提高成數的方法,幫助有大額資金需求的人可以貸到自己理想的二胎房貸金額。

 

➤二胎房貸的成數上限與可貸金額計算方式

關於二胎房貸的成數跟貸款金額,我們直接用範例解說會更清楚:

陳先生買的房屋總價是1000萬,一胎(一順位)向銀行貸款700萬,五年多的時間已還掉200萬,目前只欠銀行500萬。
因為資金需求打算申辦二胎房貸,如果找銀行跟新鑫(新事貸),分別能貸到多少額度呢?

注意,不同貸款機構的二胎房貸成數計算是不同的!

 

◎銀行二胎房貸

二胎房貸成數上限:85%

二胎房貸可貸金額計算方式
1000 X 85% – 840 = 10
房屋鑑價乘以成數,再扣掉一胎房貸貸款設定金額,就是二胎可貸額度。

二胎房貸-銀行-設定金額差別

所以陳先生銀行二胎房貸「最高」可貸額度是10萬。

「設定金額」是什麼?就是貸款金額的1.2倍。
陳先生一胎房貸向銀行借700萬,700 x 1.2 = 840,房貸的設定金額就是840萬。

為什麼會有「設定金額」呢?向銀行或是任何民間融資公司申貸房貸,都會有設定金額,這是為了在借款人無法正常繳款時,確保債權方可以求償到本金、利息及違約金的部分。

 

◎融資公司(新鑫)二胎房貸

二胎房貸成數上限:120%

二胎房貸可貸金額計算方式
1000 X 120% – 500 = 700
房屋鑑價乘以成數,再扣掉一胎房貸貸款剩餘金額,就是二胎可貸額度。

新鑫二胎房貸-設定金額差別

但新鑫(新事貸)二胎房貸額度上限是300萬,因此陳先生「最高」可貸額度為300萬(另有特殊方案可貸500萬)。

可以明顯看出銀行跟新鑫(新事貸)二胎房貸可貸額度的高低差異,因為兩者最大的決定性不同在於認定的一胎房貸金額的定義:
金融機構(銀行、合作金庫或農漁會)是用設定金額去認定一胎房貸金額再計算二胎房貸成數;而融資公司(新鑫)是用一胎房貸貸款的剩餘金額去計算二胎房貸成數。

銀行這樣的計算方式其實非常不合理,無論一胎貸款已經繳款幾年,還是會用當初貸款金額的設定金額去認定餘額,這樣申請人能貸到的二胎房貸額度就非常少!

不過銀行對於二胎房貸的放款業務傾向於保守,是受限於法規,這是沒辦法改變的事實。就是有感於銀行二胎房貸審核過度嚴格,新鑫股份有限公司才會推出二胎房貸,審核更寬鬆、可貸的成數跟額度更高,幫助需要資金的有房族取得高額現金運用。

上面舉例是單就數字去講解成數計算跟二胎房貸金額,不代表實際可以貸到的數字!

真正核貸的二胎房貸金額還要看申貸人本身的信用跟財力狀況,以及房屋的條件也會影響,房屋的種類、屋齡跟所在區域都在考量範圍內,接下來會深入說明。

 

➤提高二胎房貸成數的4個方法

1. 信用
信用好絕對可以提高二胎房貸的成數,就是繳款習慣好,沒有遲繳紀錄。尤其要申辦銀行二胎房貸的人要注意,銀行是無法忍受遲繳紀錄的,會調查申貸人的聯徵信用報告,就算只有遲繳幾天也知道,假如有遲繳房貸或遲繳卡費的狀況不要說可貸成數低,一定會被婉拒。

相對地融資公司(新鑫)對於申貸人的信用狀況僅列入參考,即使有信用瑕疵也可以申辦,而且不會影響二胎房貸成數。

 

2. 財力
申貸人如果能提供明確的財力及工作收入相關證明,越能爭取到較高的二胎房貸成數。例如:薪資證明、薪轉存摺、勞保明細、所得清單、扣繳憑單、保單、定期存款及財產清冊等等。

如果是薪水領現金或是沒有穩定收入的族群,同樣可以申貸新鑫的二胎房貸,沒有財力證明也不會影響二胎房貸成數。

 

3. 鑑價
提高房屋鑑價也能提高二胎房貸成數,以下分享兩個方式:

◎參考實價登錄
可以查詢內政部實價登錄或房仲公司的成交紀錄,了解自己的房屋價值,假如價格被低估,可以主動提供相關資料給二胎房貸的承辦業務,請業務協助爭取更高的房屋鑑價。

◎提供房屋照片
屋況好也能提高房屋鑑價,如果申貸人的房屋有重新裝潢過務必提供照片,沒有裝潢也沒關係,記得拍照前先整理乾淨,看起來會更體面。

 

4. 保人
對二胎房貸的債權方來說,借款人提供保證人,可增加還款能力,便能提高二胎貸款成數!

以下是金管會銀行局的說明:

◎所謂「保證」(俗稱「作保」),就是當事人(指保證人與債權人)雙方約定,當主債務人(例如借款人)不履行其對債權人(例如銀行)的債務時,由保證人代負履行責任的契約,所以「保證」是保證人與債權人間的一種契約行為。(參閱民法第739條)

◎所謂「連帶保證」,就是保證人與主債務人連帶負清償責任的一種保證契約,因連帶保證人與主債務人負連帶責任,所以當主債務人不依約履行債務時,債權人得無須先對主債務人訴追,即可直接向連帶保證人請求履行全部債務,因此,連帶保證人沒有先訴抗辯權。(參閱民法第272條及第273條)

新鑫不需要有保證人也能申貸二胎房貸,除非是申貸人名下沒有房產,才需要另外提供有房產的保證人。

 

總之,新事貸的新鑫二胎房貸方案,審核比銀行寬鬆且手續更簡便,我們能幫客戶爭取到最好的貸款條件。
如果看完文章對於新鑫的二胎房貸還有疑問,或者想知道自己是否適合申貸新鑫的二胎房貸方案,都可以點選官網中的免費客服,由我們新事貸專員致電為您解說,或者加[email protected]好友直接與專員對談,聽完再慢慢考慮。新事貸二胎房貸詢問到估價全程免費,決定申貸也無須簽委託合約、沒有代辦費。

 

作者的話&簡介
蔡志杰協理帶領新事貸二胎房貸團隊

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