房屋私設二胎房貸轉貸降低利率教學

什麼是民間私人設定?房屋私設二胎房貸轉貸降低利率教學

本文摘要:這篇文章將會詳細說明什麼是民間私人設定以及哪些原因會造成民間私人設定。如果是因為借了民間的房屋二胎貸款(像是當鋪、代書、地下錢莊或是親朋好友)而有了私設,通常借款人先解決了眼前最緊急的問題,後續要開始還款發現利率太高、而且每個月繳的錢是還不到本金的,才驚覺又造成另一個資金問題。然而,在有私人設定的情況下是不能向銀行貸款的,銀行也無法代償民間債務,因此本文會說明有民間私設的二胎房貸如何透過轉貸到專業合法的融資公司來降低利息跟月付金,不但減輕還款負擔,也能享有跟銀行相同的本利攤還方式跟保障。

 

➤什麼是民間私人設定?

民間私人設定也簡稱「民間私設」「私設」,是指需要資金的人用名下不動產(如房屋、土地、農地…等資產)向民間私人放款機構或融資公司(而不是銀行金融機構)抵押借款,也就是民間二胎房貸、民間二順位貸款,此時不動產的權利人會轉變為債權的一方,借款人就不能再將資產轉讓給別人,也不能向銀行抵押申辦貸款,因此稱為民間私設。

➤哪些情況下房屋會被執行民間私設?

房屋被執行民間私設的原因

私設狀況1. 曾經申辦民間貸款

最常見的民間私人設定狀況就是房屋持有人曾經申辦過民間貸款,無論是跟當鋪、代書、地下錢莊還是跟親友借款,只要是向金融機構(銀行、信用合作社、農漁會…等)以外的公司單位或私人金主借款,就是民間貸款。而民間貸款機構為了確保未來能將款項收回,會針對借款人名下的不動產執行民間設定,貸款機構就擁有該不動產的抵押債權,如同向銀行申辦貸款時會設定抵押權一樣。有資金需求的申貸人會借到民間貸款,通常是是因為信用評分過低、負債比過高、收入不穩定…等狀況而被銀行婉拒,銀行會將這些客戶歸類為高風險族群。申貸人一旦擁有信用瑕疵,便會讓銀行提高標準審視,講得更直接一點,這些高風險客戶跟銀行貸款根本過不了,因此在急需資金的情況下,申貸人沒辦法花時間好好做功課,才會找上民間私人機構借錢,進而衍生出「私設」的問題。

私設狀況2. 親人設定的預防措施

如果不動產持有人未曾申辦過民間貸款,也從未向親友借錢,卻發現自己名下的房屋被執行了民間私人設定,這是一種比較特別的民間私人設定狀況,很有可能是不動產持有人的親人主動進行設定的,這麼做的目的是透過主動進行民間私人設定,避免該筆不動產被拿來貸款或作為抵押,導致後續更大的問題,也就是說將民間私人設定作為一種防範措施使用。所以如果確定自己沒有將名下不動產拿來抵押、申辦民間貸款的經驗,建議向相關親人詢問對於房屋民間私人設定的狀況是否知情,或許就能找到原因,進而解決私設的問題。

私設狀況3. 開公司設定抵押權

如果不動產持有人自己有開公司,可能遇到部分供應廠商在合作時,為了確定能夠收到貨款,會要求針對公司負責人名下的不動產進行民間私人設定,作為一種保險措施。因此如果不動產持有人有開公司,且有與其他公司有貨款上的往來,那麼房屋的民間私人設定便很有可能和公司營運相關,建議可以向公司的財務人員進行對照確認,了解不動產民間私人設定的緣由。

 

➤民間私設可以解除嗎?

可以,這邊針對上述的狀況1的情形深入說明如何解除房屋民間私設。將民間私人設定解套最快、最佳的做法就是將民間貸款轉貸到專業合法的大型融資公司(新事貸),同樣透過房屋貸款(二胎房貸),由融資公司協助先代為償還導致民間私人設定的債務,清償之後再協助申貸人註銷民間私人設定。這樣做有兩個好處:第一,將民間私人設定問題解除,讓不動產的抵押權回到自己的手中;第二,有可能融資公司幫房屋估價後的可貸金額高過於民間私人設定的債務,因此申貸人在取得資金並且將民間欠款償還之後,仍有一筆資金可以自由運用。

 

➤如何將民間私設的二胎房貸轉貸、降低利息及月付金?

承上一段所述,急需資金的人在跟民間機構(例如代書或當鋪)借款後,儘管解決眼前最緊急的問題,但在往後還款時才發現每個月付的錢都只有繳息,根本還不到本金,才驚覺又造成另一個財務危機,因為民間放款的公司通常是代書、當鋪或地下錢莊(俗稱高利貸),雖然主打快速放款、隨借隨還、額度很高,甚至不用薪資財力證明,核貸門檻非常低,然而風險卻相對非常高,不但利率極高、遊走法律邊緣,而且還款方式缺乏保障,意圖讓貸款人每個月只繳交高額利息,本金則必須一次清償,但借款人在面臨欠缺資金的窘境下,怎麼可能短期內籌措全部資金一次償還?逼不得已只好一直繳高額利息,讓申貸人掉入另一個債務深淵,因此民間高利貸常有許多爭議產生。而當申貸人經濟壓力大到無法負荷,想求助於銀行獲得資金協助、降低債務利率時,幾乎是不可能的,因為「私設」相對於銀行來說有很大的風險,有私設就無法向銀行申請貸款,關於銀行部分的說明會在下一段詳述。
所以當遇到資金問題又無法向銀行申貸時,慎選專業合法的融資公司協助,就是件非常重要的事情了。建議有民間房屋二胎貸款而導致私設無法再向銀行申貸的人,可以找新事貸辦理二胎房貸(房屋二胎貸款)來降低利率及月付金。

民間私設二胎房貸vs.新事貸二胎房貸

民間的二胎房貸在以前常見的是月息三分,現在大多是月息兩分,所以我們就用月利息2%來說明:以借貸100萬為例,民間私設的月息2%,等於每個月要繳息20,000元,但是完全沒有還到本金,而且撥款前會扣掉6%手續費(6萬元),接著再預先扣除3個月的利息(也是6萬元),等於實拿的金額只有88萬。如果將民間私設債務轉貸到新事貸的二胎房貸,同樣借貸100萬,10年還款期限(120期),月付金為16,800元,不但比上述民間私設貸款的純繳月息還少,重點是本利攤還,本金會越還越少,上圖有清楚的分析比較。

 

以下是新事貸二胎房貸的10大優勢分析:

新事貸二胎房貸10大優勢

1. 利率合理

新事貸二胎房貸的年利率7%起,相較於民間月息三分(月息3% x 12個月 = 年利率36%),不但合法也合理許多,申貸人不用再擔心被貸款利息壓垮,也可達到借低利息還高利息、減輕負擔的目的。

2. 可貸成數120%

新事貸二胎房貸雖然不像民間貸款主打超高額度,但相較於銀行二胎房貸可貸成數最高就是房屋鑑價的85%(而且還是扣掉一胎房貸貸款的設定金額,等於核貸金額會非常低),新事貸二胎房貸可貸額度高達房屋鑑價120%,讓申貸人有充裕的資金可以運用。

◎什麼是設定金額?銀行跟新事貸的二胎房貸額度又是如何計算的?推薦你閱讀這篇:二胎房貸最高可以貸幾成?教你提高成數的方法!

3. 本利均攤

新事貸二胎房貸的還款方式與銀行相同,每個月本金跟利息均攤,不會像民間借貸公司每個月繳交高額利息卻還不到本金。

4. 上市公司撥款

新事貸二胎房貸是由新鑫上市公司撥款、政府合法立案,比一般資訊不透明的民間借貸機構更有保障。

◎推薦閱讀:關於新鑫股份有限公司新鑫上市公司相關新聞報導

5. 審核寬鬆

無論是收入領現、無薪轉、負債比高還是信用瑕疵…這些銀行不願核貸的客戶條件,只要房屋還有可貸空間皆能申辦新事貸二胎房貸,且核貸率高達9成以上。

6. 申辦流程簡便

若要申辦新事貸二胎房貸,撥款前都不用出門奔波諮詢送件,所須文件資料透過線上傳輸(Line或e-mail)即可,全程由新事貸專員貼心服務,節省申貸人的時間跟心力,只有確定核貸後、申貸人也接受二胎房貸的金額跟利率,才需要與對保專員約在地政事務所簽約對保,並完成二胎房貸抵押權設定。

7. 非代辦公司

新事貸不是代辦公司,諮詢與房屋估價完全免費,不用事前簽約,沒有高額服務費,也不收代辦費。

◎關於代辦公司層層剝削的陷阱請閱讀這篇文章:二胎房貸的民間融資公司是「代辦公司」嗎?

8. 全台皆有據點

新鑫二胎房貸所有經銷商中,新事貸是唯一全台六都(台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市)皆有服務據點的,無論客戶身在何處,只要聯絡我們,不限區域,新事貸就會協助客戶一起解決資金問題。

9. 銀行資歷團隊

由蔡志杰協理領軍的新事貸二胎房貸專員團隊,皆擁有銀行從業相關資歷,熟知金融相關知識與規則,對於房貸放款流程相當熟悉,也知道如何向新鑫總公司爭取對申貸人最有利的貸款條件。

10. 最快三天撥款

新事貸二胎房貸的資金最快三天到位,撥款迅速,能夠為申貸人解決迫在眉睫的資金問題,兼具銀行的安心與民間的效率。

 

➤為什麼民間私設無法轉貸銀行、讓銀行代償?

銀行對於民間私人設定的不動產限制非常多,以下詳述原因:

1. 並非私設解除就能立即向銀行貸款

名下資產的民間私人設定即使解除了,但如果解除時間沒有超過一年,依然會被銀行視為高風險族群,除非有充足的財力證明或其他額外加分條件,否則都要等民間私人設定解除期滿一年以上,才有機會向銀行順利申辦貸款。

 

2. 民間私設代表缺乏良好信用與穩定收入

對銀行來說,申貸人會向民間貸款管道籌措資金,通常是信用不佳、負債比過高、從事的職業提不出薪轉證明…等原因,讓銀行不願核貸,因此無論私人設定解除與否,申貸人都應保持良好還款紀錄與穩定工作收入,藉此培養信用分數,才有可能重建與銀行往來的橋樑。

 

3. 銀行無法代償民間私設債務

一般來說,向銀行借款來償還另一間銀行貸款是可行的,但是向銀行申貸去償還民間貸款較難達成,這是因為銀行難以掌握私人貸款金額,也難以評估放貸風險,所以不動產有私設就無法向銀行貸款。若有代償民間債務需求,建議可以找新事貸,利用二胎房貸的資金代償民間債務,也就是上一段提到的。之後再慢慢培養信用,如此一來日後向銀行貸款會更為容易。

 

➤有其他民間私人設定相關問題想詢問該怎麼辦?

如果看完本篇文章對於民間私設或二胎房貸還有不清楚的地方,歡迎聯繫我們,可主動來電新事貸(02) 2313-1256,或者點官網免費客服、加[email protected]直接與專員對話,也可線上填單請專員聯絡,看申貸人方便自行選擇各種方式詢問,諮詢都是免費的,不用出門東奔西跑(免費申請只是諮詢,並非確定辦理,先考慮清楚、再決定),專業的專員團隊將會為您解說,我們會依照客戶不同的狀況跟條件去分析評估最適合的房屋二胎貸款方案。

 

作者的話&簡介

蔡志杰協理帶領新事貸二胎房貸團隊