如何避免10大二胎房貸風險?6招安心申貸二胎!

如何避免10大二胎房貸風險?6招安心申貸二胎!

文章摘要:如果因為銀行的審核太嚴格而無法辦理房屋增貸、轉增貸時,許多人就會轉而申請民間二胎房貸。雖然民間二胎不僅額度較高,還有徵審寬鬆、過件率高、審核快速等優點,但是隱藏的風險也非常多!本篇文章為大家整理了二胎房貸的 10 大風險,以及 6 個避免二胎房貸陷阱的重點。想要銀行的安全可靠與民間二胎的便利,我們建議可以申請上市融資二胎(例如: 新事貸),就能避免二胎風險。

 

➤用房屋借款的方式有哪些?

利用房屋來申請貸款並獲得資金的方式有非常多,買房子時的購屋貸款是最常見的方式;而如果名下的房屋貸款中,想要再拿來借錢也是沒問題的,方式有「增貸」、「轉增貸」以及「二胎房貸」這三種管道可以選擇。

1. 房屋增貸

房屋增貸就是向當初申請購屋房貸的銀行再提出申請,將已還清的本金,再一次貸款出來。由於是向銀行申貸,如果信用良好的話可以獲得較低的利率,但相對的審核也會較嚴格。

2. 轉增貸

房屋轉增貸,是向原房貸申辦銀行外的別家銀行提出申請,將原本的房貸直接轉移到另一家銀行,並且再多貸出一筆需要的資金。常見的申貸狀況是「申貸者信用條件提升」、「轉增貸銀行利率更佳或條件優惠」,且「申貸者需要多一筆資金運用」的情形之下,就適合辦理銀行轉增貸。

3. 二胎房貸

二胎房貸,又稱二順位房貸;意思是在房屋本來已有設定抵押權借款的情況下,再設定第二順位的抵押權來借款,就叫做二胎房貸。

以上三種方式都是房屋貸款中再利用房屋殘值來借錢的方式,但是「增貸」和「轉增貸」兩種方式都只能在銀行申請;由於法規限制銀行不能承做太多高風險的案件,所以在銀行增貸、轉增貸、二胎房貸都很難申請的狀況下,就建議申請民間二胎房貸。

延伸閱讀:如何用房屋借到高額資金?增貸、轉增貸、二胎房貸怎麼選?

 

➤什麼情況會需要申請民間二胎房貸?

銀行房屋增貸適合信用良好,原本的房貸都按時繳交,且申貸者已經清償了部分的本金或是房屋有一定程度的增值,才適合申辦;而房屋轉增貸同樣必須要有良好的信用記錄,且辦理銀行的利率與條件需要比原房貸銀行更佳,也要考慮到手續費、違約金等費用計算進去以後才知道是否值得辦理。
雖然銀行也有提供二胎房貸的服務,但是因為銀行徵信、審核非常嚴格,申貸人即使有房也很容易被拒於門外,所以有許多民眾會另外選擇條件比較寬鬆的民間二胎房貸服務。
舉凡房屋增貸遭到銀行婉拒,又或是銀行核准的增貸金額過低,都很適合轉而尋找民間二胎來辦理;無論是負債比過高、銀行婉拒、個人信用瑕疵、債務整合或協商、卡債族、信用卡循環利息、工作無法提供薪資轉帳證明、屋齡或借款人年齡過高、房貸遲繳等情況,以上這些情況都適合申請民間二胎房貸。

 

➤民間二胎房貸有哪些管道?

只要不是銀行所提供的二胎管道,就統稱為「民間二胎」,管道包含融資公司、代書、當舖、私人金主以及代辦公司;以下將分別簡短為大家介紹各個民間二胎的管道:

融資二胎

融資二胎是最可靠的民間二胎管道,尤其是由「上市公司」(台灣三大上市融資公司為中租、裕融、和潤)提供款項的融資二胎最為可靠值得信任的;比起民間私人放款,或是來路不明、違法邊緣的代辦公司、資產管理公司,長期誠信經營的融資公司更加值得信賴。
如果申貸人找銀行申請貸款遭到婉拒,建議可以優先找口碑好、有誠信的融資公司申請辦理,會比起其他倉促找到的民間二胎管道更能安心申貸。

當鋪二胎

當舖是特許行業,若沒有當地政府核發的「當舖業許可證」,就不是政府立案的合法當舖;如果連基本的許可證都沒有,就是地下非法錢莊當舖;當鋪除了可以將動產(物品)拿來典當、質借以外,也可以申請信用貸款或是二胎房貸等民間借款,因此當鋪二胎也是很常見的民間二胎管道之一。
「合法當舖」的風險在於:當舖的合法年利率非常高!《當舖業法》規定「當舖業年利率上限為30%」,比普通借貸的年利率上限(16%)多了將近一倍。即使您找到的當舖是合法當舖,也會因為這條特別的規定而被收取相當高的利息。

代書二胎

代書(或稱地政士、土地代書,或土地登記專業代理人),職業是處理與土地、房屋等不動產有關的登記、塗銷等地政設定事宜。由於很常接觸到不動產的買賣、登記與借貸事宜,因此代書會認識許多房屋的買賣雙方,也會搓合民間二胎的借貸雙方,甚至是自己提供資金供民眾申請代書二胎房貸。

私人金主二胎

私人二胎房貸的範圍就又更加地廣泛了,舉凡網路上找到的「X先生」、「X阿姨」,或是隔壁的鄰居、自己的親戚……等。只要是民間私人的金主提供資金款項擔任債權人,且借款人將房屋設定抵押權給對方,這樣就可以成立私人二胎房貸的借貸關係了。
民間金主所提供的私人二胎,如果不是認識且親近的親友提供資金款項,很難獲得相當程度的保障而出現相當大的風險;因為民間有錢、願意提供資金的人很多,但是卻不一定都是合法放款,民眾很可能會遇到詐騙、高利貸、暴力討債、出賣個資或是危害人身安全等風險。

 

➤民間二胎房貸有什麼優點?

在開始講「民間二胎風險」之前,要先為您介紹民間二胎的優點:

1. 徵審較寬鬆

為了避免民眾或是企業的存款受到影響,金管會銀行局對於銀行業嚴格監督並設下許多法規,銀行審核貸款申請時必須要層層把關,使得銀行的徵審變得非常嚴格、繁瑣;而民間二胎房貸單純只是個人之間(或是企業之間)的借貸關係,只要遵守民商相關法規即可,因此徵審較銀行更寬鬆,有信用瑕疵或是債務問題也都可以申辦,較能夠服務到更多的民眾。

2. 過件率較高

因為二胎房貸的抵押群設定在第二順位,因此風險會其他類型的房貸還要高得更多;也因為風險較高,所以國內四十間左右的銀行,僅有不到三分之一的銀行願意辦理、承作。目前十幾間有辦理二胎房貸的銀行,不只進件量低、過件率也很低,即使銀行二胎過件了也不容易可以獲得優惠的低利率。而民間二胎房貸的條件、徵審都很寬鬆,許多有信用瑕疵的申貸人都可以找民間二胎來申貸,可以較輕鬆地獲得款項。

 

3. 審核時間較快

辦理銀行二胎不僅流程繁瑣也相當費時,從申請到核貸大約需要 2~3 周的時間;而民間二胎辦理流程非常簡單,徵審流程也相當容易、簡便,最快當天可以撥款,最慢也只需要 3、4 天的時間就能夠完成所有流程並獲得款項,是申貸人獲得資金非常方便的管道。
只不過民間二胎的方便也伴隨著風險,許多民間二胎會標榜「當天快速撥款」,雖然對於急需用錢的申貸人來說可以很快速地取得資金,但是借款人也相對較無法去查證、了解債權人的背景,也可能會漏看了合約裡重要的細節。

4. 貸款額度較高

銀行對於貸款審核非常嚴格,對房屋的估價也很保守,無論是最後的可貸成數或是核准額度都不會太高,因此有大筆資金需求的人就會轉而申請民間二胎;融資公司二胎主要是依房屋殘值判定額度,最高貸款成數可以達到房屋鑑價的120%;而其他民間二胎公司更是沒有上限,但必須要留意遇到高利貸或是詐騙假冒等二胎風險。

 

➤民間二胎房貸 10 大風險

民間二胎的風險非常多,以下洋洋灑灑就能夠列出許多民間二胎管道常見的風險;但是只要選擇「上市融資公司二胎房貸」(新鑫二胎)就可以避免掉以下風險,上市融資二胎不只可靠,更經得起檢驗!

民間二胎風險1. 要求證件正本

任何的借款管道當中(包含民間二胎管道),如果有遇到對方要求要寄證件正本、存摺正本,或是要您在手機上面驗證信箱或手機號碼,幾乎就可以確定您是遇到貸款詐騙了;甚至有些詐騙或不肖業者還會要求民間二胎的申貸人先提供土地謄本或是房屋權狀正本,也是非常可怕的二胎風險。
「要求給證件正本」風險的二胎管道:非法當舖二胎、假冒代書二胎、私人二胎、代辦二胎。

民間二胎風險2. 沒有對保流程

各種二胎房貸的流程都大致與銀行的房屋貸款大同小異,差別只在於放款單位以及設定抵押權的對象不同而已。所以在辦理二胎房貸時,當面對保的流程相當重要,也是保障申貸人權利非常重要的環節,所以務必要確認清楚是否有當面對保流程。除了要當面對保後才能簽約以外,也建議要在對保時確認債務人是誰。
「沒有對保流程」風險的二胎管道:非法當舖二胎、假冒代書二胎、私人二胎、代辦二胎。

民間二胎風險3. 每個月只繳息、還不到本金

大部分的民間二胎房貸償還方式大多是「隨借隨還」,也就是每個月都只有收利息、還不到本金;意思是在主動償還本金之前,每個月所繳交的都只是利息。這對於沒有大量資金進出的借款人來說,要還清所有的債務是非常困難的,且經濟壓力也會非常大。
二胎的還款方式大大影響借款人的理財規劃,如果選錯了二胎管道基本上就等於陷入了巨大的二胎風險當中;
「每個月只繳息、還不到本金」風險的二胎管道:當舖二胎、代書二胎、私人二胎、代辦二胎。

延伸閱讀:二胎還款方式有哪些?選錯還款方式風險差很多!

民間二胎風險4. 年利率過高

雖然許多民間二胎管道都標榜「息低保密」,但是民間二胎所標示的利息大部分都是「月利率」(月息),月息兩分(月利率2%)換算為年利率就高達24%,其實利率非常高。民間二胎的利息落在月利率一分到三分,利息三分換算年利率就高達 36% ,已經超過約定年利率的法定上限(法定上限為年利率 16%),申請民間二胎時一定要注意利率標示,以免陷入了高利貸的二胎風險。
「年利率過高」風險的二胎管道:當舖二胎、代書二胎、私人二胎、代辦二胎。

民間二胎風險5. 背景不透明

許多民間二胎管道,債務人難以了解債權人(金主)的背景,偶爾會有不合法的暴力討債事件傳出,造成債務人財產與人身安全的風險;辦理民間二胎最常見到的問題是:民間放款人對於債務人的資格審查過於寬鬆,放款金額也很大膽、給的額度很多,導致利息也收得很高。這就是因為債權人利用申請人急需用錢的弱點,讓前來借款的民眾不得不接受不合理的契約、過高的利率與風險。
「背景不透明」風險的二胎管道:非法當舖二胎、假冒代書二胎、私人二胎、代辦二胎。

民間二胎風險6. 非法營業

非法營業指的是地下錢莊,或是未經政府登記立案的非法當舖,在沒有特許、獲得牌照的狀況下是不能夠經營當舖的;也可能有未考取地政士的一般民眾假冒代書,以代書名義博取民眾的信任感,藉此來非法牟利。
「非法營業」風險的二胎管道:非法當舖二胎、假冒代書二胎、私人二胎、代辦二胎。

民間二胎風險7. 誣陷違約

有許多以公司形式經營的民間二胎,不僅沒有營利事業登記證,也不敢在網路上寫出自己的辦公處所,即使有地址也可能缺乏裝潢或是職員寥寥無幾;這類的辦公室可能只是借地址登記的空殼公司,實際上很可能完全沒有人在該地址辦公。如果有這類情況,代表該公司可能經常更換地址,此類不肖民間業者會讓借款人想要前往還款時找不到公司,讓債務人無法按時繳納利息與本金,用這樣的方式誣陷債務人違反借貸契約,並藉此收取違約金、滯納金或是加倍的利息。
「誣陷違約」風險的二胎管道:非法當舖二胎、假冒代書二胎、私人二胎、代辦二胎。

民間二胎風險8. 加碼設定

有些民間二胎金主會在抵押設定金額上動手腳,讓抵押金額加碼設定了非常多的比例。一般銀行設定的金額是「借款本金加二成」(也就是貸款金額再乘以1.2),以彌補遲繳、未繳、扣押和拍賣期間之利息;但因為民間借貸的放款額度比銀行高許多,因此設定金額都會比較高。如果沒有看清楚合約以及設定時寫的金額,未來很可能被這些不肖民間二胎業者多誆騙了更多不同名目的費用。
「加碼設定」風險的二胎管道:非法當舖二胎、假冒代書二胎、私人二胎、代辦二胎。

民間二胎風險9. 額外收費

不少民間二胎都會在貸款的本金與利息之外,再巧立名目來收費,尤其是「代辦公司」更是如此;民間二胎常見額外的收費名目有代辦費、開辦費、帳管費、手續費、對保費,但很多收費是非必要的。

代辦委託費(代辦費)

代辦費費用大約在五千元不等,甚至可能更高;未正式辦理貸款就需要先支付額外費用(且不能轉為服務費),事後不想辦理也不會退還給申貸人。

手續費

一般民間二胎手續費的行情是貸款金額的10% ,非常的高昂,等於實際拿到手的資金又被打了九折;基本上只要額外的收費超過貸款金額的5% 就非常多了。
有「額外收費」風險的二胎管道:非法當舖二胎、假冒代書二胎、私人二胎、代辦二胎。

民間二胎風險10. 代辦公司

代辦公司基本上可以獨立為一種風險來說明:

假冒其他管道

不少代辦公司會假冒代書的身分,自稱是代書並提供代書二胎服務,但其實根本沒有地政士的身分,甚至有部分不肖業者或是私人會假冒當舖收取高利,甚至是建置和銀行類似商標或名稱的網站來詐欺、哄騙二胎申貸人。

預先收費

有許多代辦公司會在您諮詢或是委託辦理時,預先收取一筆委託辦理的費用,而且這樣的費用是無論貸款有沒有辦理成功都會收取的,無法退還。各類正常的貸款管道(如:銀行二胎、上市融資二胎或是正派的代書二胎)並不會向申貸人收取「委託費」,只要出現「委託」、「委任」相關的契約或是收費名目,幾乎就是代辦公司。

隨便送件

許多代辦公司會胡亂幫委託申貸的民眾亂送件申貸,例如申貸人的條件可能足夠好可以申請銀行二胎,但是代辦公司卻因為送件給代書二胎可以獲得比較多利潤而亂送件,沒有完全以委託人的利益為優先考量;甚至很可能申貸人想要申請貸款,卻被辦理成「債務協商」,導致信用受到影響。

延伸閱讀:債務協商也可辦的二胎房貸,用房屋解決債務問題

 

➤6方法避免二胎風險

想要避免二胎風險,就必須要審慎選擇民間二胎的申辦管道。建議有需求的二胎申貸者可以從「利率高低」、「管道風險」、「需用額度」、「資金用途」、「個人條件」以及「房屋狀況」這幾個方面來做判斷,以避開不必要的二胎風險。

1. 注意利率高低

選擇二胎管道的時候,首先要注意利率高低以及利率是否合法。通常較佳的房屋地段與個人條件可獲得愈低的利率;而期數短、金額低,利息支出也相對較低。

管道 銀行 融資公司 民間
年利率 2%~12% 7%~16% 12~36%

依照利率高低,建議的二胎管道選擇順序是:銀行優先,若遭到銀行婉拒就建議找上市融資公司,真的萬不得已才選擇其他風險較高的民間二胎。
如果符合條件,建議優先向銀行申辦增貸或是轉增貸,若不符條件可以考慮找銀行二順位房貸;如果銀行的這幾種管道都行不通,就建議您找新事貸申請上市融資二胎。

2. 評估管道風險

各個管道的風險通常與利率高低成正比,利率愈低、風險愈低;換句話說,二胎管道的申辦風險由低至高,同樣是銀行≦融資公司<民間私人管道。
銀行與新事貸所提供的二胎房貸服務,都是由上市融資公司撥款,安心可靠;而民間二胎則良莠不齊、真偽參半;很可能會因為申貸時太匆促,而遇到了不當討債或是高利剝削的狀況。

3. 理性決定額度

建議申請二胎之前,先理性思考自己實際需用的貸款金額,再依需求尋找合適的二胎道。因為銀行估價保守、核貸成數也較低,許多申貸人無法在銀行獲得足夠的額度,若遇到銀行核准額度不足的情況,歡迎您找新事貸辦理上市融資二胎。
另外,申貸人向銀行申請房屋貸款的時候,銀行會調閱債務人的聯徵信用報告,藉此了解當事人信用狀況;建議要向銀行正式提出貸款申請之前,可以預先計算自己的房屋價值在銀行可以申貸的額度範圍,以免因為短期內頻繁向銀行送件申貸而造成聯徵多查(聯徵近查)。

延伸閱讀:什麼是聯徵多查?聯徵查詢超過三次影響申貸,如何順利消除?

4. 貸款資金用途

銀行收到借款人的貸款申請以後,在徵信、審查與授信的階段也會以「授信 5P 原則」作為審核依據,其中一個審核依據就是「資金用途(Purpose)」。
部分銀行提供的房屋融資商品會限制債務人的資金用途,例如限制債務人不能將資金用於購買第二間房屋,類似的規定或是細節,務必要先了解相關規定;甚至許多銀行有個潛規則──如果資金用途寫裝潢或是買電動車,又拿不出相關單據,很可能會被認為是為了要另外購屋而婉拒申貸。

延伸閱讀:授信5P原則──銀行二胎房貸是根據什麼來審核?

5. 熟悉自身條件

申貸人選擇二胎管道的時候,也可以先從自身的條件來推斷自己適合哪種管道;申貸人在申請貸款以前務必要清楚自身的條件如何再進行申貸。個人條件例如:信用評分、職業與收入狀況、房貸繳款紀錄等條件,都會影響到向銀行申請貸款的成功機會。

延伸閱讀:貸款小知識──怎麼免費申請聯徵信用報告?

6. 熟悉房屋條件

房屋的狀況、地點、增值與否,有無民間私人設定,都會影響到房屋融資的管道選擇。例如:屋況較差、屋齡較高、房屋座落地點較差或是增值較少的房屋,通常向銀行辦理是不會過件的。
而如果房屋有民間私人設定(民間私設),更無法在銀行申貸成功;但是融資公司(新事貸)所提供的上市融資二胎服務,有機會可以為您解套民間私人設定的問題。

延伸閱讀:什麼是民間私人設定?房屋私設二胎房貸轉貸降低利率教學

 

➤融資二胎真的安全、低風險嗎?

融資二胎有兩種──依據《公司法》設立的融資公司,以及依據《當舖業法》所設立的當舖,但是以融資公司為名;依據不同法規所設立的融資公司,兩者之間的利率天差地遠,申貸人找融資公司申請房屋融資時務必謹慎判斷過後再行選擇。
這兩者之間最大的差異就在於「貸款利率」──當舖業因為是特許行業,依據《當舖業法》,年利率上限最高可以到30% (相當於月息兩分半,月利率 2.5% );而依據《公司法》設立的一般融資公司,則是依據民法的規定,年利率上限為 16% (月利率約為 1.33% )。

 

➤怎麼選擇融資公司?

挑選融資公司有幾個重點,包含「公司規模」、「設立登記方式」來判斷,以下分別說明:

依公司規模

上市上櫃融資公司>其他資本額較大融資公司
以融資公司的規模來看,辦理二胎房貸建議優先選擇上市融資公司,次要建議選擇資本額規模較大的融資公司,不太建議找一般小型的融資租賃公司,因為容易遇到詐騙或是假冒,也可能遇到高利貸。

依據設立登記方式

依《公司法》設立>依《當舖業法》設立
同樣都稱為「合法融資公司」,但卻有可能是依不同的法律設立──依《公司法》設立的合法融資公司,利率上限為年利率 16% (約當月息 1.33% );而依《當舖業法》所設立的融資公司,利率上限為年利率 30% (約當月息 2.5% )。一樣都是「合於法規」、「誠信經營」、「政府立案」,利率就應是差了將近一倍,因此建議要申請融資二胎的民眾找「上市融資二胎(新鑫二胎)」。

 

➤哪間上市融資公司可以辦二胎?

國內三大掛牌上市的融資公司分別是「裕融企業股份有限公司」、「中租控股股份有限公司」以及「和潤企業股份有限公司」這三間;在這三大國內上市融資公司當中,只有「裕融新鑫」有提供一般民眾及中小企業主都可以申請的「二胎房貸」(融資房貸商品)。

 

➤怎麼申請上市融資二胎房貸?

因法規限制,所以裕融新鑫公司不能直接提供資金給民眾,必須透過授權經銷商──新事貸才能夠為您辦理;如果申請銀行增貸失敗,或是銀行核准的額度不夠,就建議您可以向新事貸申請辦理「新鑫二胎房貸」。
新事貸是裕融新鑫公司正式簽約的特優經銷商,申貸人若有疑慮可以致電新鑫公司:(02) 2702-5055,確認我們是否確實為裕融新鑫簽訂經銷合約,並合法授權的上市融資二胎房貸經銷商。

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如果您的房屋正在貸款,且有資金需求,就建議您可以考慮找新事貸辦理「上市融資公司」撥款的「新鑫二胎房貸」;若您有辦理上市融資二胎的需求,歡迎您聯繫國內最具規模的新鑫經銷商──新事貸!

聯絡方式:
1. 填寫官網表單等待專員連繫;
2. 加新事貸[email protected]免費諮詢專員;
3. 於上班日9:00~18:00之間來電 (02) 2313-1256 免費諮詢專員。

 

作者的話&簡介

蔡志杰帶領新事貸二胎房貸團隊