房屋增貸、轉貸、二胎房貸,我該申請哪一種?

房屋增貸、轉貸、二胎房貸,我該申請哪一種?

有房族面臨急需資金的時候,其實可以把貸款還沒繳清的房子再拿來貸款,有房屋增貸、房屋轉貸(轉增貸)、二胎房貸(二順位房貸)三種方式可以做選擇。
這篇文章將告訴大家這三種房貸的差別以及分別適合哪些族群申請。

➤ 房屋增貸、轉貸、二胎房貸的差別?

房屋增貸:
增貸就是向原本房貸的申辦銀行提出申請,把還了部分本金的房產作為擔保,額外再申請一筆貸款,利率通常較低,但審核較嚴格,額度主要是看借款人目前的債信狀況、負債比與繳款記錄是否正常而定。因此,辦了房屋增貸,得同時繳納原房貸與增貸兩種貸款金額。

房屋轉貸(轉增貸):
轉貸是向原房貸銀行以外的別家銀行提出申請,將原本的房貸整筆轉移到另一家銀行,並多貸出一筆需要的資金。也就是首位抵押權人會由原銀行轉移到新的轉貸銀行,利率和金額則會由欲轉貸的銀行進行評估而定。

二胎房貸(二順位房貸):
二胎房貸是保留原本設定第一順位給銀行的房貸,再以同一間房屋向第二家銀行或融資公司申請第二筆房貸,等於借款人身上同時會有兩筆債權人不同的房貸。

 

➤ 房屋增貸、轉貸、二胎房貸的優劣分析及適用對象

看完文字說明後,下方的比較表格能讓你更加清楚房屋增貸、轉貸與二胎房貸的優缺點:

房屋增貸 房屋轉貸(轉增貸) 二胎房貸(二順位房貸)
貸款方式 用已還部分本金的房產,再向原銀行申請一筆貸款 將房貸由原有的申貸銀行轉移到另一間銀行,並多貸一筆資金 將房屋用第二順位抵押貸款給另一家銀行或融資公司,申請第二筆現金
優點 利率較低 利率較低 ●核貸時間快

●成功率高

●核貸額度高

缺點 ●審核嚴格

●房屋殘值過低的物件或申請人有信用瑕疵成功率低

●核貸額度很低

●申請時間冗長

●需多支付手續費、代償費…等費用

●利率較高
適用對象 ●房屋有殘值或可增值的房屋

●信用條件良好

●不急著馬上取得資金

●轉貸省息大於轉貸成本

●信用條件不佳

●申貸金額高於已還款房貸

●被銀行婉拒房屋增貸、轉貸

➤ 房屋增貸、轉貸、二胎房貸考量順序?

在多數持有貸款中的房地產,又急需資金的情況下,建議考慮借貸的順位為:1. 增貸 2. 轉貸 3. 二胎房貸,理由會於下方一一解釋。

建議已經正常還款部分房貸的借款人,優先選擇向原銀行申請房屋增額貸款。

舉個例子,陳先生向A銀行借了800萬元房貸,並已還款250萬元,這時就能以原利率向A銀行申請增貸250萬元。
向原銀行直接申請增貸是最方便的,利率也可以比較低,這是建議首先考慮房屋增貸的原因。

至於何時該選擇房屋轉貸呢?通常是原貸款的銀行不同意增貸、寬限期不夠或利率較高…等情況發生,這時就需要考慮轉貸了。
由於房屋轉貸是要將原房貸轉移到另一間銀行,所有的貸款流程都要到另一間銀行重跑一遍,並且要多加上原本銀行的清償、塗銷等手續的費用,所以一般不建議輕易做出房屋轉貸的決定。

如果借款人申請房屋增貸及轉貸皆被銀行婉拒(最常見原因是房屋無可貸空間或者申請人本身信用不良),最後才是考慮利率較高的二胎房貸。
銀行拒絕房屋增貸詳細的常見原因如以下幾點:

1. 所需申貸的金額,超出已經償還的房貸
2. 房貸還在寬限期中,尚未還到本金
3. 房價下跌,房屋現值比當初買價還低
4. 近期有辦理信貸或其他借貸
5. 使用信用卡循環、預借現金

雖然二胎房貸利率較高,但依然適用有上述狀況的族群,可以及時獲取所需的資金,並且二胎額度也比較高,最高300萬、最快3天撥款;而相較於銀行的嚴格審核,民間融資公司的二胎房貸審核比較寬鬆、限制少,需要二胎房貸的人可以納入考慮。

 

作者的話&簡介

蔡志杰協理帶領新事貸二胎房貸團隊

 

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