房屋增貸被銀行婉拒?推薦二胎房貸活化房產變資金

房屋增貸被銀行婉拒?推薦「二胎房貸」活化房產變資金

申請銀行房屋增貸沒過,怎麼申辦二胎?辦二胎會很難嗎?二胎利率會很高嗎?民間二胎風險高嗎?二胎有什麼優缺點?本文將會一一解答這些二胎相關問題。

文章摘要:如果想以名下房屋抵押申辦貸款,一般而言會優先考慮向銀行申請房屋增貸,但銀行審核房屋增貸非常嚴格,容易被婉拒,即使核貸,金額也很低;這時可以考慮二胎房貸來代替房屋增貸,二胎房貸同樣可以將房屋的剩餘價值發揮出最大效益。本文將會深入說明二胎房貸(簡稱:二胎)的利率、申請條件、流程、優缺點、注意事項、風險…等等,申辦二胎前可以好好評估自身狀況再決定。

 

上一篇文章我們有深入說明房屋增貸這項房屋貸款方案:房屋增貸Q&A 一篇搞懂「房屋增貸」利率、優缺、申辦流程
房屋增貸最大的優點就是利率低,然而最大的缺點就是很難過件,或者過件但額度低,讓不少急需資金的申貸人,明明名下有房產,卻因為自身的信用、財力條件不佳或房屋狀況不好,而無法順利向銀行成功貸款。因此這裡要告訴大家,其實有另一種類似房屋增貸的方案就是:二胎房貸

延伸閱讀:二胎房貸全攻略:管道/ 費用/ 額度/ 利率/ 風險分析

➤ 什麼是二胎?

二胎就是二胎房貸,又稱二順位房貸、次順位房貸或者房屋二胎貸款,就是在房子已經有一筆房屋貸款(通常是買房時向銀行貸的那筆)的情況下,再向另一間銀行、融資公司或者民間借貸申請第二筆房屋貸款,換句話說,二胎借款人的名下會同時有兩筆房屋貸款需要按月償還。
在辦理房屋貸款的時候,債權人為了保障自身權益,會將申貸人的房子作抵押權設定,確保在借款人無法償還債務時,還可以透過法拍擔保品收回款項,因此當申貸人向債權人申請房屋二胎貸款時,第二位債權人設定的抵押權順序就會在第一位債權人之後,也就是第二順位,這對二胎債權人來說風險很高,所以二胎的利率才會比較高。

 

接著帶大家看「房屋增貸」「二胎房貸」——同樣都是用尚未還完房貸的房子來再次貸款,增貸跟二胎兩種房屋貸款方式到底有哪些細節上的差別?以下附上圖表比較及適用對象分析:

➤ 房屋增貸 vs. 二胎房貸

房屋增貸被銀行婉拒的替代方案 二胎房貸比較表

銀行:房屋增貸

就是向原本房貸的申辦銀行提出申請,把還了部分本金的房產作為擔保,額外再申請一筆貸款,利率通常較低,但審核非常嚴格,額度主要是看借款人目前的債信狀況、負債比與繳款記錄是否正常而定。

影響增貸額度的四個因素:房屋的價值、前一筆房貸已還本金的多寡及還款狀況還有申貸人的信用紀錄及負債狀況,只要其中一個不符合銀行的標準,就會被婉拒增貸。

增貸的優點是可貸額度上限不需受限於月收入 22 倍、貸款利率低、還款年限長、所需費用低且辦理流程簡單,如果申貸人本身條件跟房屋狀況不錯,推薦優先找銀行增貸。

一篇搞懂房屋增貸利率、優缺、申辦流程

然而增貸最大的缺點就是放款額度低,恐怕不足以填補申貸人較高額的資金缺口,此時二胎房貸就是一個很好的替代方案。

 

新事貸(融資公司):二胎房貸

二胎房貸是保留原本設定第一順位給銀行的房貸,再以同一間房屋向第二家銀行或融資公司申請第二筆房貸,等於借款人身上同時會有兩筆債權人不同的房貸。並且具有上述房屋增貸的所有優點。

 

銀行二胎資訊補充:

Q. 銀行也有二胎嗎?

A. 有,可以參考這篇文章:銀行&融資公司二胎房貸額度、利率、費用最新比較資訊,文中我們統整了全台12家銀行詳細的二胎房貸比較資訊,提供您參考。

Q. 那為什麼不推薦銀行的二胎呢?

A. 因為房屋增貸被銀行婉拒,二胎也幾乎無法過件,銀行的審核就是如此嚴格,訂好規則公事公辦,不會通融也不會理解申貸人的難處,講白話一點,銀行只願意借錢給他們偏好的族群:信用良好,不能有貸款遲繳記錄也不能動用信用卡循環利息(信用卡帳單不能只付最低應繳金額),負債比不能過高(負債總金額超過月收入的22倍)、收入明確,最好是上市櫃公司的上班族,若不符合其中一項,即便增貸或二胎是有房屋當抵押品,也難以核貸。
而且銀行二胎的可貸額度計算方式為房屋現值扣除原房貸設定金額(延伸閱讀:二胎房貸最高可以貸幾成?教你提高成數的方法!),因此二胎額度會受到侷限,很多符合銀行條件的申貸人,拿到的二胎資金卻只有幾十萬,根本不夠填補資金缺口,而銀行二胎利率其實跟融資公司二胎差不多,最高有到16%,其實也不見得最划算。

下方圖表可以看出,融資公司(新事貸)二胎跟銀行二胎同樣是本利均攤的還款方式,也都不用服務費,二胎利率也差不了多少,銀行二胎的最低利率通常是廣告宣傳,看得到吃不到,因此被銀行婉拒房屋增貸,會首要推薦新事貸的新鑫二胎給各位。

房屋增貸被銀行婉拒的替代方案-二胎房貸

而且找合法上市的融資公司新事貸,二胎專員都有銀行從業經歷,不但擁有房貸放款的專業金融知識,辦二胎同樣有審核流程,但限制不像銀行那麼多,接受申貸人有信用瑕疵、負債比高、信用協商、收入領現金、沒有薪轉證明;也更有彈性,專員能幫申貸人爭取高一點的二胎額度。如果想詢問自己是否適合申辦二胎房貸,可以點選官網的客服,或者加新事貸[email protected],與專員一對一免費諮詢,也可主動來電 (02) 2313-1256

 

➤ 二胎的申請條件

1. 年滿20歲,超過70歲須提供一位70歲以下的借款人

2. 房屋有殘餘價值可貸,若自己名下沒有房產,要用親友的房屋貸二胎,須請親友出面當保人

二胎房貸圖解-04

3. 有收入來源,但新事貸二胎不要求提供相關證明

4. 無重大信用瑕疵,若信用不良的狀況較為嚴重,新事貸另有二胎專案可申請

 

➤ 二胎的申辦管道

 

新事貸

(新鑫)

二胎

銀行二胎 民間二胎
二胎額度 500萬 300萬 只要房屋有殘值

就無上限

二胎利率 年利率7~16% 年利率4~16% 月利率2~3%

(年利率24~36%)

二胎成數 房屋鑑價120% 房屋鑑價85% 房屋鑑價120%
審核時間 3~5個工作天 7~15個工作天 1~2個工作天
還款方式 本利均攤 本利均攤 只繳息不還本
還款年限 2~10年 最長15年 隨借隨還

沒有年限

房屋條件 不限房型屋齡皆可申貸 屋齡高、屋況老舊、位於偏鄉難以過件 不限房型屋齡皆可申貸
綁約方式 20期 1~2年 不綁約,按月繳息

可隨時清償

優點 *審核寬鬆,信用瑕疵、負債比高可辦

*額度高

*最快3天撥款

*本利均攤

*適合長期週轉

*利率低

*本利均攤

*適合長期週轉

*審核寬鬆,信用瑕疵、負債比高可辦

*額度高

*撥款快速

*適合短期週轉

缺點 利率比銀行高一點 *審核嚴格

*流程冗長

*額度不高

*利率最高

*月繳高額利息,本金不會減少

*民間管道複雜

以上二胎資訊僅供參考,實際情況請以諮詢結果為主

1. 銀行二胎

如果申貸人信用好、財力佳,一定是優先考慮銀行的二胎房貸。然而銀行二胎受限於政府金融相關法規,會刻意控制高風險借貸放款的比率跟額度,而二胎就是高風險的借貸業務,因此審核非常嚴格,申貸人容易被婉拒、過件率極低;即使核貸,二胎金額也相當保守,不足以滿足大額的資金需求。

2. 融資公司二胎

新事貸就是融資公司,也是新鑫上市公司的授權直屬特優二胎經銷商,被銀行婉拒二胎後的首選,因為新鑫公司跟銀行一樣是上市公司,重點是二胎過件率高,利率合理、合法,最快三天可以撥款;彌補了銀行審核嚴格、辦理時間冗長、核貸額度低的缺點,幫助申貸人快速取得高額二胎資金,無需擔心遇到民間的非法詐騙或高利貸。

3. 民間二胎

市面上還有代書、當鋪、代辦公司、資產管理公司、理財公司…等通路都能辦理二胎房貸,審核也是比銀行寬鬆,但其中可能混雜利率很高的高利貸,遊走在法律邊緣,缺乏保障。其中代辦公司更是吸血,代辦是仲介公司,幫申貸人代為辦理二胎,並非二胎放款公司,申辦二胎前要收取委託費、申辦後要收高額的代辦費及服務費、甚至反悔不辦也要收費,因為會要求申貸人簽委託合約;且胡亂送件會造成申貸人的聯徵查詢次數增加,因此不推薦申貸人選擇這些二胎管道。

延伸閱讀:手頭缺資金,想辦二胎房貸找代書好嗎?

延伸閱讀:二胎房貸的民間融資公司是「代辦公司」嗎?

延伸閱讀:二胎房貸是什麼?銀行vs.民間二胎各管道利率比較統整

 

➤ 最推薦融資公司(新事貸)二胎的原因

房屋增貸被銀行婉拒的替代方案-二胎房貸

因為相較於銀行二胎,新事貸二胎審核相當寬鬆、門檻也低,而且最快3天資金就能到位。

1. 不要求明確的收入薪資證明:新事貸對於收入來源的認定,無須提供相關文件證明,只要在二胎送件的報告中,詳細說明即可。

2. 信用瑕疵或負債比高可貸:許多二胎申貸人遇到的信用問題,像是曾有貸款遲繳記錄、申請過債務協商、負債比過高…等狀況,銀行二胎絕對不可能過件;新事貸只列入參考,只要房屋有可貸空間,都可以申辦二胎。

3. 房屋有民間私設可辦:若曾以房屋抵押跟民間機構借款,導致房屋有民間私人設定,若想要再用房屋貸款,是完全無法送件銀行的,但可以轉貸新事貸二胎降低利率、並協助將房屋的私人設定解除

4. 二胎資金撥款快速:銀行二胎的作業時間非常冗長,大約需要兩到三週的時間;新事貸諮詢估價全程免費,申貸人詢問清楚也確定要辦理二胎後,準備相關文件送審約1天,地政設定約2天,設定完成當天即撥款,因此最快3天申貸人就能拿到二胎資金(通常申貸人最花時間的流程是準備資料,但新事貸二胎只要透過線上傳送的方式LINE/ e-mail即可申請,幫申貸人節省時間、免去外出奔波的心力)。

 

而相較於其他民間二胎管道(代書、代辦公司、資產管理公司、當鋪、地下錢莊…等等),新事貸二胎兼具銀行的合法安全與民間的審核寬鬆、撥款迅速,以下詳述原因。

1. 由新鑫上市公司撥款:新事貸不但是上市公司撥款,專員皆擁有銀行從業資歷,熟知房貸放款流程,合法專業、有保障;民間二胎則幾乎是私人金主放款。

2. 利率合理、無代辦費:新事貸利率遵循法律規範、沒有額外收取服務費或代辦費,申貸人不用擔心借到高利貸或二胎資金被層層剝削民間二胎收費不透明且名目多,很多二胎申貸人拿到錢之前就已經先被剝一層皮,利率通常不合法,如果月息2~3%換算成年利率是24~36%,遠遠超過法定年利率的16%。

3. 還款方式本利均攤:民間二胎的還款方式要注意,很多是「只繳息、不還本」,每個月繳交高額利息,但本金卻沒有減少,且本金需要一次清償,對於難以在短期內籌到本金償還的申貸人來說必須三思,否則每個月光繳利息就可能被壓垮;新事貸二胎還款方式是比照銀行的每個月本利均攤,本金會逐月減少,這樣負擔較小。

4. 全台六都皆有實體辦公室:民間二胎除了是私人金主放款,有更多是沒有實體辦公室的,只有資訊不清的網站,假如遇到問題申貸人也求償無門;而新事貸是全台六都皆有分公司,申貸人毋須有遇到詐騙的疑慮,不但有規模、有制度,且無論申貸人身在台灣的北中南,都能方便申辦二胎服務。

 

➤ 二胎所需文件

辦理二胎房貸需要準備下列文件證明,其中工作跟收入證明新事貸不要求,但如果想辦理銀行二胎就是必備資料:

1. 身份證明文件:身分證正反面「影本」、第二證件「影本」,不須提供正本

2. 工作證明文件:在職證明、工作識別證或勞保投保資料…等

3. 收入所得證明:薪轉存摺、薪資明細或扣繳憑單…等財力證明文件,若有其他收入證明(例如租金收入),可提供租約或收租存摺明細

4. 房屋相關文件:土地及建物所有權狀影本、原一順位房貸近半年至一年的繳款存摺

 

➤ 二胎辦理流程

新事貸二胎超簡單申辦流程

如果確定被銀行婉拒二胎,要申辦新事貸(新鑫)二胎,請備妥以下文件:
1. 雙證件(必備身分證正反面影本)

2. 房屋相關文件(若申貸人是收入明確的上班族,則不需提供房貸繳息證明)

3. 財力證明(若無財力證明則提供往來存摺,或不需提供)

準備好資料後,就可開始申請新事貸(新鑫)二胎,接著流程如下:
1. 送件至新鑫二胎總公司進行估價(透過權狀或是謄本等文件中的房貸金額,就房屋現況進行初步的價值衡量、鑑定,大概估計出二胎可以貸款的金額)及審核,所需時間約1天

2. 二胎貸款核准後,專員會親赴申貸人住家附近的地政機關簽約對保(當面確定二胎的額度、利率、年限以及還款金額…等),並由專員協助申貸人設定二順位抵押權,所需時間大約2天

3. 設定完成後,當天立即撥款二胎資金至申貸人指定帳戶,也就是說,申請新事貸(新鑫)二胎,最快3個工作天即可完成撥款

 

➤ 二胎所需費用

銀行二胎費用:

每一間銀行的規定不同,辦理二胎手續費3000~15000元不等,以及房屋鑑價費(估價費)約 5000 元以內。另外可能還會有帳務管理費、開辦費、徵信費…等等衍伸費用,因此,假如考慮辦理銀行二胎,光看利率低,不代表最划算!重點是也不一定可以過件,或者就算過件撥款,二胎額度通常都很低。

新事貸(新鑫)二胎費用:

而融資公司(新事貸)的二胎,雖然跟銀行比起來利率稍高,但從諮詢到估價,申請全程無須任何費用,只有核貸撥款後才須繳交開辦費(貸款金額1.5%)給新鑫總公司,以及後續的代書費、地政規費等費用(最多15,000元),是二胎申貸人可以考慮的選項,兼具銀行的合法安全與民間的審核寬鬆、撥款迅速。

 

➤ 二胎有什麼風險?

以下提醒申辦二胎的兩大注意事項:

申辦二胎注意事項

1. 二胎的利率較高

由於二胎的受償次序在第二順位,對於放款那一方(無論是銀行、融資公司或其他民間機構)而言風險較大,所以二胎利率都會比較高。每一間銀行或是民間機構的二胎利率都不同,通常銀行利率是4~16%融資公司(新事貸)則是7~16%,建議有二胎需求應該多方比較、謹慎評估並衡量自身還款能力,找出最適合自己的二胎方案。

延伸閱讀:民間二胎利率都很高嗎?告訴你二胎房貸利息怎麼算

 

2. 務必慎選二胎房貸管道

通常有房屋增貸或二胎需求,一定建議先考慮銀行,不過如果被銀行婉拒,就必須轉向民間貸款公司申辦二胎。相信大多數人的疑慮會是:找民間二胎貸款機構安全嗎?市面上確實有不少非法經營的高利貸公司,甚至有些不肖業者(代辦公司)會在完成二胎申請之後,收取高額的代辦費用!二胎申貸人務必小心選擇貸款公司。

延伸閱讀:二胎房貸找民間申辦好嗎?該怎麼篩選民間二胎?

 

➤ 二胎常見Q & A

Q. 申辦二胎會麻煩嗎?

A. 不會,若不是很確定是否要辦,只是想先知道名下房屋可貸的二胎資金額度,只要提供房屋地址,新事貸專員就可先調閱資料、進行估價,最快當日就可回覆,若申貸人同意,後續再開始準備文件辦理二胎。

Q. 申請過民間二胎還能夠再申請新鑫二胎嗎?

A. 可以,不過由於每位客戶目前的個別情況都不盡相同,建議加LINE諮詢,由新事貸專員為您免費評估,再確認是否能夠承作二胎。

Q. 之前已申請過新鑫二胎,還可以再增貸嗎?

A. 可以,但要看房屋還有無可貸空間而定,如果房子仍有可貸空間,就可以申請新鑫二胎的增貸;但如果房子沒有增貸空間,新鑫二胎針對老客戶也有提供回娘家專案:只要原先的新鑫二胎已正常繳款12期,就有機會申請原貸款金額120%的資金(需扣掉原貸款餘額),建議加LINE由新事貸專員幫您免費評估是否可申請二胎增貸。

Q. 二胎利率會不會比較高?

A. 會,因為假如申貸人借了二胎後,無法正常還款時,第二順位抵押權只能排在第一順位的後面,放款方所承擔的風險較高(有可能借出去的錢拿不回來),所以二胎的利率都會比較高一些,無論是銀行、融資公司或其他民間貸款機構皆是如此。

Q. 申請二胎需要多久時間?

A. 新事貸(新鑫)二胎辦理流程並不複雜,準備完所有必需的文件資料後,審核約1天地政設定約2天,設定完成當天即撥款,最快3天申貸人就能拿到二胎資金。

Q. 二胎的貸款額度有多少?

A. 二胎主要是依據房屋殘值與個人條件來決定可貸額度,然而不同二胎申辦管道也會影響二胎額度,通常民間二胎的額度會比銀行二胎更高,像新事貸(新鑫)二胎最高額度是500萬,但另有特殊方案可貸到更高的二胎額度,而且比其他民間二胎管道更安全。

Q. 可以申請二胎來代償或整合債務嗎?

A. 可以!新事貸(新鑫)二胎最大的功用之一就是協助申貸人代償或整合債務,因為二胎額度高、撥款快,可以幫助負債過多的欠款人盡速理債,降低利率跟月付金,降低財務壓力、恢復良好的生活品質。

延伸閱讀:代償是什麼?銀行、融資公司、代書二胎房貸代償管道評比

延伸閱讀:債務整合、債務協商差別是什麼?優劣分析、流程說明懶人包

Q. 二胎有哪些優點?

A. 這邊主要以新事貸(新鑫)二胎來說,銀行二胎並具備下列優點。

1. 個人條件不佳可申請:新事貸二胎的審核條件較寬鬆,無論是信用不佳、負債比過高、工作收入沒有薪轉證明,都能取得二胎資金的援助

2. 房屋條件不好可申請:房屋地點位於偏鄉或者老舊,不限房型(小套房可)跟屋齡都可以申辦新事貸二胎

3. 審核撥款快速:新事貸二胎辦理流程簡便、有效率,從申請到撥款最快只需3天,如果有緊急的資金需求,二胎是推薦的解決方式

4. 可貸額度高:相較於信用貸款(信貸)有月薪22倍貸款金額上限,申辦新事貸二胎可以取得更多資金,適合需要高額週轉資金的人

Q. 申請銀行二胎被婉拒的原因?

A. 上面提到銀行二胎審核嚴格,這邊整理常見的可能原因。

1. 信用狀況:

a. 信用卡額度使用率較高

信用卡額度使用率是「信用餘額」除以「信用卡的總額度上限」的比例,比例計算上是所有卡片額度的加總。例如:消費者有3張信用卡,每張卡片的額度都是10萬,本月總共刷了15萬,且尚未繳費,信用卡額度使用率就是15萬/(3*10)萬=50%。

b. 使用信用卡循環利息

信用卡帳單沒有全額繳清(只繳最低應繳金額),產生必須支付給銀行的利息,循環利息會因為個人的信用記錄、持有卡片類型、發卡銀行的規定而有不同,大致會在5~15%左右。

c. 曾用過信用卡預借現金

就是將當期信用卡所剩的信用額度向發卡銀行申請「轉換成現金」來應急,再透過信用卡帳單償還。例如,消費者每期的信用卡有10萬元的額度,這期已經刷卡消費了3萬;剩餘7萬就是剩餘的信用額度,但這並不代表能夠預借現金的金額,多數銀行會限制每期能預借的現金上限,基本上會是每期總額度的10~20%,或是直接設定一個金額上限。

d. 信用卡費或其他貸款遲繳

e. 聯徵被查詢次數多

延伸閱讀:什麼是聯徵多查?聯徵查詢超過三次影響申貸,如何順利消除?

 

2. 房屋條件:

a. 屋齡高、屋況老舊

b. 房屋所在地偏遠

c. 房屋有民間私人設定

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d. 房屋為共同持有

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e. 一年內有查封紀錄

當債務人(借款方)欠錢不還,且還款期限到期,此時債權人(放款方)就可以向法院聲請拍賣債務人的財產(強制執行法,俗稱法拍),且不限於動產或不動產,以此補償債務。當拍賣經過法院裁定、同意執行後,接著就會進行「查封」的程序,查封後,債務人就無法處分、移轉被查封的財產。常常在新聞中看見房屋跟屋內家具上貼著法院的封條,就是被查封的財產。

 

以上所有資訊就是新鑫二胎的詳盡攻略,當需要房屋增貸被銀行婉拒時,可以考慮向新鑫經銷商新事貸申辦二胎,不但跟銀行同樣有保障,也兼具民間借貸的效率,二胎是急需資金申貸人的最佳週轉方案。

 

作者的話&簡介

蔡志杰協理帶領新事貸二胎房貸團隊