房屋增貸QA-一篇搞懂房屋增貸利率、優缺、申辦流程

房屋增貸Q&A 一篇搞懂「房屋增貸」利率、優缺、申辦流程

文章摘要:

當臨時有資金需求的時候,除了可以考慮信貸或車貸,如果名下有房,能夠善用房屋價值來做為補足資金缺口的工具,也是推薦的選項。其中利率較低、額度較大、費用成本相對少的「房屋增貸」,可能是許多人優先考慮的貸款方案,這篇文章會說明所有關於房屋增貸的申辦流程、利率、優缺點跟注意事項,讓有需求的人可以先了解清楚房屋增貸的詳細內容再評估是否申辦,以免白白浪費時間跟手續費、得不償失。

延伸閱讀:房屋增貸被銀行婉拒?推薦「二胎房貸」活化房產變資金

➤ 什麼是房屋增貸?利率多少

「房屋增貸」是指買房時向銀行申請房貸,經過本金償還了一定金額之後,因資金需求,貸款人以同一房產作為抵押,向承作原房貸的銀行再申請另一筆新的房屋貸款。

銀行的房屋增貸利率落在1.5~3%,房屋增貸的利率範圍主要會根據各家銀行規定、申貸人信用紀錄以及不動產地段屋況…等條件而有所浮動,但房屋增貸的利率相較於其他種類的貸款還是比較划算的。

房屋增貸的過程是:

1. 買房、向銀行申請房屋貸款

2. 正常繳款一段時間,償還一部分房貸本金

3. 再次需要資金,向原銀行提出房屋增貸需求

4. 成功申貸房屋增貸

在現今房價持續高漲的趨勢下,房子可以說是最保值的財產,若有資金需求,透過房屋增貸取得資金,是最好的方式之一,因為房屋增貸最大的優勢是利率低,申貸人可依照個人資金需求的金額,向原貸款銀行提出申請,但相對的缺點是,銀行給予的核貸金額可能無法滿足貸款人的資金需求。
由於房屋增貸是以同一房產作為擔保品抵押,可貸額度會受到以下四項因素影響:

一篇搞懂房屋增貸利率、優缺、申辦流程

1. 房屋的價值

這是影響房屋增貸額度最關鍵的因素之一,銀行收到增貸申請後,會再次鑑價,依據房價的7~8成評估貸款本金額度,如果該區域房價增漲、擔保品價格提升,就能提高房屋增貸的額度。

 

2. 前一筆房貸已還本金的多寡

在房屋價值沒有下跌的前提下,原房貸本金償還得越多,房屋增貸的可貸金額就越高。

 

3. 前一筆房貸的還款狀況

銀行再次增貸放款前,會審視申貸人是否有遲繳房貸,如果前一筆房貸都是正常還款,按時繳付本金、利息,銀行便會提高借款意願以及金額。

 

4. 申貸人的信用紀錄及負債狀況

同上一點,銀行再次增貸放款前,會調閱申貸人的信用紀錄,確認申貸人近期在其他銀行是否有違約狀況、也了解申貸人的負債比狀況,這些都會影響增貸金額。

 

 

➤ 房屋增貸有什麼優點?

一篇搞懂房屋增貸利率、優缺、申辦流程

台灣人愛買房子當作財產不是沒道理的,在手頭緊、缺錢時,只要利用房屋增貸,不用賣房也能取得資金,將不動產活化,以下統整房屋增貸的優點:

1. 沒有DBR22倍的限制

DBR22倍指的是貸款額度上限為申貸人月收入的22倍,而房屋增貸是以房屋作為擔保品抵押,貸款額度是依照房屋的價值以及銀行的房貸成數上限(8成)而定,因此可貸額度上限不需受限於月收入 22 倍。同樣地,二胎房貸同樣也享有此一優勢。

 

2. 貸款利率低

相較於信貸、車貸、保單借款等貸款方式,房屋貸款本來就是所有貸款中利率最低的,目前最低的是1.31%。根據聯徵中心於2021年6月統計數據顯示,以借款金額占大宗的30~40歲的青壯年族群來看,信貸的平均利率為6.2%;車貸平均利率為2.57%;房貸則為1.45%左右。

 

3. 還款年限長

房屋增貸跟原本房貸一樣,享有寬限期,且還款期間最長可以到 40 年,還款壓力會比較小。

 

4. 所需費用低

房屋增貸費用就跟當初申請初次房貸差不多,相關費用包含鑑價徵信費、代書費與銀行的開辦費,沒有額外費用產生。

 

5. 辦理流程簡單

由於房屋增貸是向原貸款銀行再申請一筆資金,在同一家銀行辦理、擔保品又不變,所以審核速度會快一點,房屋增貸的工作流程約7~10個工作天,如需追加設定,會多個1~2天。

 

 

➤ 房屋增貸有什麼缺點?

一篇搞懂房屋增貸利率、優缺、申辦流程

上面提到房屋增貸的好處跟優勢,這邊要講缺點,儘管房屋增貸是很好的資金取得方式,但其實還是有下列的限制,很有可能讓申貸人看得到吃不到:

1. 銀行對房屋增貸審核非常嚴格

銀行貸款的限制很多、缺乏彈性,當申請人有信用瑕疵、負債比過高、信用評分不足、本身工作的職業是領現金、沒有薪轉、收入證明不明確,或者房屋有民間私人設定,房屋增貸就很難過件。

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2. 銀行的房屋增貸放款額度低

原貸款銀行對於房屋的鑑價通常會比較保守,如果鑑價後增值空間不大,房屋增貸成功機率就不高,即使核貸,金額也很低,不足以填補申貸人的資金缺口。

房屋增貸被銀行婉拒或增貸金額不夠用?教你一招替代方案:二胎房貸(房屋二胎貸款),同樣能用名下房產快速取得高額資金、跟銀行一樣上市公司撥款有保障!

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➤ 房屋增貸有哪些申請條件?

1. 年滿20以上的國民

2. 工作收入穩定、需有明確的財力證明

3. 房貸還款紀錄良好者

4. 原房子有增值空間

5. 與銀行往來信用紀錄正常(信用評分須達600分以上)

6. 負債比須符合銀行規定(負債比率需低於40%以上)

 

➤ 房屋增貸需準備哪些資料?

因房屋增貸是向原貸款銀行提出申請,也因為已經是往來許久的客戶,銀行內部也有借款人的基本資料,所以申請房屋增貸所需資料也比較簡單,需準備資料如下:

1. 申貸人身分證件影本

2. 房屋增貸申請書與個資同意書資料

3. 土地與建物登記謄本或所有權狀影本

4. 工作及收入證明資料(如勞保異動明細或在職證明…等;薪資轉帳存摺、扣繳憑單或向國稅局申請所得清單及完稅證明)

5. 其他財力證明資料(如定存單、基金對帳單、股票庫存等資料)

6. 近半年的房貸繳款證明

 

➤ 房屋增貸的辦理流程是什麼?

房屋增貸從提出申請到撥款大約需要7~10個工作天,下列是詳細的增貸步驟:

1. 提出申請

申貸人須親自到銀行填寫房屋增貸申請書,並繳交上一段提到的文件資料。

2. 房屋鑑價

銀行的房屋鑑價部門會到申貸人的住所進行估價作業。

3. 進行審核

估價完成後若房屋有增貸空間,銀行就會開始進行審核流程。

4. 對保簽約

如果房屋增貸核准,申貸人須備妥雙證件、撥款帳戶存摺、印鑑章、權狀正本,到銀行進行對保簽約。

5. 設定抵押

由代書協助送件到地政事務所,辦理房屋抵押權設定。

6. 撥款入戶

地政設定完成後,銀行就會將房屋增貸的款項撥款至申貸人指定帳戶。

 

➤ 申請房屋增貸前要留意什麼?

一篇搞懂房屋增貸利率、優缺、申辦流程

想要申請房屋增貸時,請務必要注意以下情況:

1. 維持良好的房屋條件

上面提到銀行的房屋鑑價部門會到申貸人住所進行拍照鑑價作業,因此建議申貸人把屋內整理乾淨、將擺設放置整齊,可以幫助提高鑑價金額,才不會因為屋況不佳而造成扣分,使鑑價金額降低。 銀行房屋估價師到居所現場拍照時,記得把所有電燈、窗戶打開,讓屋內空間明亮、空氣流通,這樣可以加分並提高房屋鑑價金額。

2. 調整個人財力跟信用條件

如果有要申請房屋增貸的規劃,建議在申貸前半年(最好是一年)調整下列事項,讓房屋增貸可以順利核貸。
◎維持良好的財力狀況:將所有存款集中在存摺帳戶中,避免有月光族的情形出現。
◎貸款按時繳、不動用卡循:所有貸款(房貸、車貸、信貸…等)都須正常繳款,絕對不能有遲繳狀況;信用卡帳單也務必全額繳清(別只繳最低應繳金額),不要出現循環利息或是預借現金等情形。
◎近期不要申辦任何貸款:不要向任何金融機構申請新的貸款,一旦有貸款需求,這樣會造成個人聯徵查詢多次的紀錄,導致信用評分降低,房屋增貸也就不好過件。
◎原房貸正常繳交一年以上:申請房貸增貸前,原房貸正常繳交至少一年以上,讓銀行可以憑這一年的還款紀錄推測未來增貸的貸款也會正常繳款,而不會因為擔心申貸人可能是風險較高的客戶而降低房屋增貸金額,甚至是婉拒申請。

3. 房屋增貸的利息不得列舉扣抵所得稅

每年購屋借款利息扣除額上限為30萬元,但申報所得稅時,只能就原房貸中尚未償還額度所產生的利息進行列舉扣除,增貸的利息不得列舉扣抵所得稅。

4. 房屋增貸額度容易受限

上面有提到,這裡再強調一次,想透過房屋增貸調度資金,可貸額度取決於房屋價值,因此當房屋增值幅度不高,本金又償還不多,房屋增貸的過件率就很低,即使核貸,額度也不見得理想。

很多向銀行申請房屋增貸失敗的例子是:房子剛買,房貸還在寬限期中,只還到利息,尚未還到本金,申貸人有這樣的情況銀行根本不可能放款。另外,若申貸人原房貸尚未還清,身上又有其他貸款就會提高個人負債比,當負債比過高(負債金額高於月收入70 %),銀行就不會同意核貸

 

 

➤ 房屋增貸審核沒通過的原因是什麼?

上面提到很多房屋增貸被銀行婉拒的可能性,這邊再統整一次,讓有房屋增貸需求的申貸人自我檢視:

1. 房屋經銀行鑑價後,無增貸空間

2. 貸款中的房貸繳款紀錄不佳,曾出現遲繳狀況

3. 職業收入不明,例如工作是屬於領現金的族群

4. 信用狀況不佳,貸款有遲繳記錄,或信用評分過低

5. 負債比過高,就是動用信用卡循環或預借現金,導致債務總額超過平均月收入的22倍

6. 辦理房屋增貸前找多家銀行申貸,例如信貸或車貸…等,造成多家銀行送件查詢

 

 

➤ 銀行房屋增貸沒過或增貸後金額不夠使用怎麼辦?

向銀行提出申請房貸增貸後,可能會因原本仍在繳款的舊約本金仍高、貸款成數過高、繳款紀錄不佳,或是房屋經銀行重新鑑價後,發現該房屋增值的空間不大,造成無可貸空間,以至於無法順利放款,該怎麼辦?除了申請房屋增貸之外,還有房貸轉增貸以及二胎房貸的選擇。

延伸閱讀:房屋增貸被銀行婉拒?推薦「二胎房貸」活化房產變資金

一篇搞懂房屋增貸利率、優缺、申辦流程

 

房屋增貸替代方案1 房屋轉增貸(也稱房屋轉貸)

房屋轉增貸是向原房貸銀行以外的別家銀行提出申請,將原本的房貸整筆轉移到另一家銀行,並多貸出一筆需要的資金。也就是首位抵押權人會由原銀行轉移到新的轉貸銀行,利率和金額則會由欲轉增貸的銀行進行評估而定。然而,房屋轉增貸最大的缺點是所有的貸款流程都要到另一間銀行重跑一遍,而且費用成本較高,要額外付銀行的開辦費、手續費,火險地震險保費,代書費,地政規費…等,並且要多加上原本銀行的清償、塗銷等手續的費用,所以一般不建議輕易做出房屋轉增貸的決定

房屋增貸替代方案2 二胎房貸

除了房貸轉增貸之外,另外還有二胎房貸可以當作房屋增貸的替代方案,二胎房貸是保留原本設定第一順位給銀行的房貸,再以同一間房屋向第二家銀行或融資公司申請第二筆房貸,等於借款人身上同時會有兩筆債權人不同的房貸,貸款成數需以房屋價值扣除第一順位抵押權設定金額後的餘額來核貸。

銀行的二胎房貸,利率最低2.49%起(但通常是廣告利率,申貸人看得到吃不到),向銀行貸款的最大前提,就是維持個人良好的信用,並且有明確的收入財力,但想要辦理銀行二胎房貸通常就會沒有空間、額度也相對不高。

房屋增貸被銀行婉拒的替代方案 二胎房貸比較表

此時可以向有規模的融資公司申辦二胎房貸,融資公司是銀行以外最安全、也能最快取得高額資金的二胎房貸申辦管道,例如新事貸是新鑫授權的二胎房貸經銷商,能夠直接送件到新鑫審核二胎房貸,由上市公司撥款,合法可靠,不怕遇到詐騙或高利貸,是被銀行婉拒二胎房貸的推薦首選

因此,如果需要辦理新鑫二胎,直接找新事貸,因為新事貸的顧問團隊,都擁有銀行從業資歷,熟悉房貸放款流程,利率合法(7~16%),不像代書利息高,也不會收取代辦服務費。融資公司最大的特色就是跟銀行一樣合法,但審核比銀行寬鬆、撥款更快速,因為融資公司的二胎房貸雖然有要求提供基本的財力證明並檢視信用狀況,但是僅列入參考,房貸無嚴重遲繳、信用瑕疵、債務協商、房屋私人設定可申請,最快可於三天內撥款。而且鑑價高、成數高、額度也高。有些成功核貸銀行二胎房貸的人也同時申請融資公司的二胎房貸,因為同樣的財力跟信用條件下,貸款額度可以更高,如果不滿意銀行的放款額度,融資公司的二胎房貸是不錯的選擇。

最推薦新鑫二胎房貸的原因

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新事貸-新鑫二胎的申辦流程

如果確定被銀行婉拒貸款,要申辦新事貸(新鑫)二胎,請備妥以下文件:

1. 身份證明文件:身分證正反面「影本」、第二證件「影本」,不須提供正本

2. 工作證明文件:在職證明、工作識別證或勞保投保資料…等(新事貸不要求)

3. 收入所得證明:薪轉存摺、薪資明細或扣繳憑單…等財力證明文件,若有其他收入證明(例如租金收入),可提供租約或收租存摺明細(新事貸不要求)

4. 房屋相關文件:土地及建物所有權狀影本、原一順位房貸近半年至一年的繳款存摺

準備好上述資料後,就可開始申請新事貸(新鑫)二胎,接著流程如下:
1. 送件至新鑫二胎總公司進行估價(透過權狀或是謄本等文件中的房貸金額,就房屋現況進行初步的價值衡量、鑑定,大概估計出二胎可以貸款的金額)及審核,所需時間約1天

2. 二胎貸款核准後,專員會親赴申貸人住家附近的地政機關簽約對保(當面確定二胎的額度、利率、年限以及還款金額…等),並由專員協助申貸人設定二順位抵押權,所需時間大約2天

3. 設定完成後,當天立即撥款二胎資金至申貸人指定帳戶,也就是說,申請新事貸(新鑫)二胎,最快3個工作天即可完成撥款

 

上面提到房屋增貸申請失敗的兩種替代方案,這邊再一起比較「房屋增貸」「房屋轉增貸」「二胎房貸」三種房屋抵押貸款,讓有需求的人可以更加清楚評估哪種方案適合自己:

➤ 房屋增貸、轉貸、二胎房貸的差別?

房屋增貸:

增貸就是向原本房貸的申辦銀行提出申請,把還了部分本金的房產作為擔保,額外再申請一筆貸款,利率通常較低,但審核較嚴格,額度主要是看借款人目前的債信狀況、負債比與繳款記錄是否正常而定。因此,辦了房屋增貸,得同時繳納原房貸與增貸兩種貸款金額。

 

房屋轉貸(轉增貸):

轉貸是向原房貸銀行以外的別家銀行提出申請,將原本的房貸整筆轉移到另一家銀行,並多貸出一筆需要的資金。也就是首位抵押權人會由原銀行轉移到新的轉貸銀行,利率和金額則會由欲轉貸的銀行進行評估而定。

 

二胎房貸(二順位房貸):

二胎房貸是保留原本設定第一順位給銀行的房貸,再以同一間房屋向第二家銀行或融資公司申請第二筆房貸,等於借款人身上同時會有兩筆債權人不同的房貸。

 

➤ 房屋增貸、轉貸、二胎房貸的優劣分析及適用對象

看完上述文字說明後,下方的比較表格能讓你更加清楚房屋增貸、轉貸與二胎房貸的優缺點:

房屋增貸 房屋轉貸(轉增貸) 二胎房貸(二順位房貸)
貸款方式 用已還部分本金的房產,再向原銀行申請一筆貸款 將房貸由原有的申貸銀行轉移到另一間銀行,並多貸一筆資金 將房屋用第二順位抵押貸款給另一家銀行或融資公司,申請第二筆現金
優點 利率較低 利率較低 ●核貸時間快

●成功率高

●核貸額度高

缺點 ●審核嚴格

●房屋殘值過低的物件或申請人有信用瑕疵成功率低

●核貸額度很低

●申請時間冗長

●需多支付手續費、代償費…等費用

●利率較高
適用對象 ●房屋有殘值或可增值的房屋

●信用條件良好

●不急著馬上取得資金

●轉貸省息大於轉貸成本

●信用條件不佳

●申貸金額高於已還款房貸

●被銀行婉拒房屋增貸、轉貸

延伸閱讀:房屋增貸、轉貸、二胎房貸,我該申請哪一種?

 

➤ 房屋增貸、轉貸、二胎房貸考量順序?

在多數持有貸款中的房地產,又急需資金的情況下,建議考慮借貸的順位為:1. 增貸 → 2. 轉貸 → 3. 二胎房貸,理由會於下方一一解釋。

建議已經正常還款部分房貸的借款人,優先選擇向原銀行申請房屋增額貸款。

舉個例子,陳先生向A銀行借了800萬元房貸,並已還款250萬元,這時就能以原利率向A銀行申請增貸250萬元。
向原銀行直接申請增貸是最方便的,利率也可以比較低,這是建議首先考慮房屋增貸的原因。

至於何時該選擇房屋轉貸呢?通常是原貸款的銀行不同意增貸、寬限期不夠或利率較高…等情況發生,這時就需要考慮轉貸了。
由於房屋轉貸是要將原房貸轉移到另一間銀行,所有的貸款流程都要到另一間銀行重跑一遍,並且要多加上原本銀行的清償、塗銷等手續的費用,所以一般不建議輕易做出房屋轉貸的決定。

如果借款人申請房屋增貸及轉貸皆被銀行婉拒(最常見原因是房屋無可貸空間或者申請人本身信用不良),最後才是考慮利率較高的二胎房貸。

銀行拒絕房屋增貸詳細的常見原因如以下幾點:

1. 所需申貸的金額,超出已經償還的房貸
2. 房貸還在寬限期中,尚未還到本金
3. 房價下跌,房屋現值比當初買價還低
4. 近期有辦理信貸或其他借貸
5. 使用信用卡循環、預借現金

雖然二胎房貸利率較高,但依然適用有上述狀況的族群,可以及時獲取所需的資金,並且二胎額度也比較高,最高300萬、最快3天撥款;而相較於銀行的嚴格審核,民間融資公司的二胎房貸審核比較寬鬆、限制少,需要二胎房貸的人可以納入考慮。

 

結論:房屋增貸是名下有房的人優先考慮的借貸管道之一,因為房屋增貸的成本、利率相較信貸、車貸、保單借款…等來得更低,然而申貸前仍然要仔細盤算、評估自身的財務狀況,再申請當下最適合的房屋貸款方案,如果銀行的路走不通,合法大型的融資公司(新事貸)是第二順位推薦的房屋借貸管道。

 

作者的話&簡介

蔡志杰協理帶領新事貸二胎房貸團隊