房屋抵押貸款是什麼?有哪些管道可以用房屋成功借款?

房屋抵押貸款是什麼?有哪些管道可以用房屋成功借款?

文章摘要:房屋抵押貸款,是利用名下的房屋設定抵押權給銀行、融資公司或是個人,藉此獲取資金的借貸方式。房屋抵押貸款是數種不同房貸服務的統稱,可以再向下細分為不同的房貸種類(如:房屋增貸、房屋轉增貸,或二胎房貸),本篇文章將為大家詳細介紹用房屋設定抵押來借款的每一種方式。

 

➤ 房屋抵押貸款是什麼?

房屋抵押貸款是什麼?

房屋抵押貸款,是將名下房屋設定抵押權給銀行、融資公司或是個人,以房屋作為擔保品並藉此獲取資金的借貸方式。房屋抵押貸款是多種不同類型房貸的統稱,還可以再細分為:房屋融資貸款、理財型房貸、房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸等不同貸款種類。

 

➤ 房屋抵押貸款適用於什麼狀況?

只要借款人的名下有房產,且有資金需求,就可以申辦房屋抵押貸款。適用的狀況非常多元,包含投資理財、整合負債、購買第二間房屋、購買汽車,或是生活當中有大額資金需求時,都可以用房屋申請房屋抵押貸款來獲得所需的資金。

向銀行申請「信用貸款」時,會受到金管會DBR 22倍 ( Debt Burden Ratio ) 的限制,也就是「信用貸款總額度不可超過平均月收入的 22 倍」。但是房屋抵押貸款是利用房屋作為擔保品,有擔保的貸款並不在 DBR 22 倍的限制內。如果信用貸款額度不足以應付資金需求,且名下擁有房屋時,就建議可以申請「房屋抵押貸款」,除了能夠獲得較高的資金,還可以活化房產價值。

補充:
如果借款人本身沒有房屋,通常是無法申辦房屋抵押貸款的;但是如果有親近的親朋好友願意提供房屋作為擔保品並擔任保人,可以向新事貸申請「新鑫二胎房貸」(融資二胎房貸)。

延伸閱讀:有房族申辦「新鑫」二胎房貸,常見問題完整解答

房屋抵押貸款是用文字

 

➤ 房屋抵押貸款有哪些管道?

房屋抵押貸款管道

房屋抵押貸款依據債權人的不同,也就是設定抵押權的對象,可以分為銀行、融資公司和民間三種管道。以下將分別詳細介紹:

1. 銀行房屋抵押借款

銀行提供的房屋抵押貸款服務有「房屋融資貸款(原屋融資)」、「理財型房貸」、「房屋增貸」、「房屋轉增貸」,以及「二胎房貸」這五種房屋貸款產品。

談到借款,許多人第一時間想到的是銀行──銀行受理來自企業與民眾的存款,並將資金放款給需要資金的人,這就是銀行最大的收入來源與功能。也因為如此,銀行在放款時必須要考慮到「逾期放款比率(逾放比)」,以避免讓存戶在銀行當中的存款陷入風險。

銀行的房屋抵押貸款最大的優點是利率低,而較不便民的缺點則是「徵審嚴格」、「過件率低」;銀行會依據申請人的信用評分、還款能力、房屋地點與屋況等條件來評估放款與否,如果房屋市價與殘值較低,就難以獲得較好的利率與額度。

2. 融資公司房屋抵押借款

融資公司能夠提供的房屋抵押貸款服務有「房屋融資貸款(原屋融資)」以及「二胎房貸」這兩種房屋貸款產品。如果在銀行申請房屋抵押貸款遭到婉拒,或是銀行所提供的房屋抵押貸款不符合需求,建議找融資公司辦理近似的服務。

融資公司就是「非銀行的金融機構」,可以提供民眾或企業各種資金服務,例如:原車融資、融資租賃、二胎房貸等服務。融資公司不受到《銀行法》的規範,融資公司提供給民眾的融資資金或是租賃服務,如果有任何損益發生都是由公司自行承擔;融資公司的資金來源,來自於企業本身或融資公司的投資人,也因此融資公司能夠承受的風險較大。

銀行婉拒的族群如信用瑕疵、信用空白或是有較多的其他負債者,都可以比較容易在融資公司獲得合適的金融服務。

3. 民間房屋抵押借款管道

融資公司能夠提供的房屋抵押貸款服務有「房屋融資貸款(原屋融資)」以及「二胎房貸」這兩種房屋貸款產品。

借款與放款,當然不是銀行和融資公司的專利,一般民眾(私人)之間也都可以自由成立借貸的契約關係。民間常見的管道除了親朋好友以外,就是「代書」、「當鋪」與「民間私人金主」了。

雖然民間的房屋抵押貸款管道是最容易獲得資金的方式,但卻也是最難償還的債務;民間的房屋抵押貸款僅適合較短期的融資周轉,如果需要長期週轉金建議找銀行或是融資公司申辦。用房屋向民間借款需要特別注意的是「只繳息不還本」、「利率過高」和「資金來源、背景不透明」這三大問題。

每月收利息

民間的房屋抵押貸款通常利率是「每月收息」,且償還方式是「隨借隨還」。意思就是:「在主動償還本金以前,繳交的都只是利息」,這對於不會有大量資金進出的借款人來說,要還清所有的債務是非常困難的,且經濟壓力也會非常大。

年利率過高

雖然許多民間的房屋抵押貸款管道都標榜「息低保密」,但是民間的利息落在月利率一分到三分,換算年利率最高會高達 36% ,已經超過約定年利率的法定上限(法定上限為年利率 16%)。

背景不透明

如果是代書提供的房屋抵押貸款服務,很有可能不是代書本人的資金,而來自於民間金主;而合法立案的當鋪,也偶有不合法的暴力討債事件傳出。利用房屋在民間管道借款最常見到的問題是:民間放款人對於資格審查過於寬鬆,放款金額也很大膽、給的額度很多,導致利息也收得很高。

 

➤ 房屋抵押貸款有哪些類型?

房屋抵押貸款類型

前面的段落是依據放款者的不同,來區分房屋抵押貸款的管道。房屋抵押貸款若依據類型不同,可以分為:理財型房貸、房屋增貸、房屋轉增貸房屋融資貸款(原屋融資),以及二胎房貸這五種。以下將分別詳細介紹:

1. 理財型房貸

理財型房貸只有在銀行才能申辦,意思是將「購屋房貸償還的本金部分」再循環動用出來,有動用才按日計算利息,是一種方便資金調度的房屋抵押借款方式。理財型房貸可以向原先辦理房貸的銀行申請,另外也有些銀行可以接受借款人將名下無貸款的房屋,設定第一順位的房屋抵押權來申請理財型房貸。

延伸閱讀:何謂理財型房貸?幫你整理15家銀行理財型房貸利率、優缺

2. 房屋增貸

房屋增貸,又稱房屋增額貸款,也是只能在銀行辦理的房屋抵押貸款類型。只能用「有房貸的房子」向「原先辦理房貸的銀行」提出申請;並以償還本金的房產價值作為擔保,另外再向銀行申請一筆新的貸款。

房屋增貸可以核准的額度受到借款人的債信狀況、繳款正常與否,以及原本房貸已償還本金的多寡而定。如果原先的房貸償還本金不多,或是申請人的債務過多,則很可能無法通過房屋增貸的申請。

延伸閱讀:房屋增貸Q&A 一篇搞懂「房屋增貸」利率、優缺、申辦流程

3. 房屋轉增貸

房屋轉增貸,也是房屋抵押貸款的一種類型,通常是在申請人向原銀行申請增貸遭到婉拒時才會選擇的房貸方案。房屋轉增貸是將整筆房屋貸款轉移到另外一間銀行,並且多貸款一筆資金;因為會需要塗銷原本的抵押權設定,再向新的銀行設定抵押,所以也會有相關費用產生。申請人在辦理時務必預先試算省下來的利息是否大於轉增貸的成本,以免得不償失。

延伸閱讀:房屋增貸、轉貸、二胎房貸,我該申請哪一種?

4. 二胎房貸

二胎房貸,又稱為二順位房屋貸款,是房屋抵押貸款最常見的形式。購屋時把房屋當作擔保品設定給銀行抵押貸款,就稱為「一胎貸款」;將房屋剩餘的殘值再設定抵押權給另一間銀行、融資公司或民間私人金主來借款,就稱為「二胎房貸」。
「胎」指的就是抵押權的順序,由於後設定的抵押權居於第二順位,所以二順位房貸又被民眾廣泛稱作是「二胎房貸」。

延伸閱讀:房屋增貸被銀行婉拒?推薦「二胎房貸」活化房產變資金

5. 房屋融資貸款(原屋融資)

房屋融資貸款又稱為原屋融資,同樣是常見的房屋抵押貸款方式,在銀行、融資公司、民間都可以辦理;原屋融資是申請人利用名下已經無貸款的房屋向出資者設定抵押權來借款的方式,簡單來說也就是「用無貸款房屋來借款」。

但是無貸款的房屋通常屋齡較高、屋況較差,因此並不是每一間銀行都有提供原屋融資的服務;有提供原屋融資服務的銀行,對於申請人的條件也會比較嚴格,貸款期數通常也不能夠拉到太長的年限。

如果在銀行無法辦理原屋融資(遭到婉拒、房屋估價太低,或是額度未達期望),就建議您向融資公司辦理融資房貸服務。如果不得已而需要在民間辦理原屋融資抵押借款,也建議您要仔細檢視合約;並審慎評估、考量自身的還款能力後,再向民間提出房屋抵押借款的申請。

 

➤ 如何選擇房屋抵押貸款管道?

選擇房屋抵押貸款管道六大重點

需用資金時,應該怎麼選擇房屋抵押貸款管道?可以依據以下幾個不同面向來做選擇:

1. 利率高低

選擇房屋抵押貸款管道時,第一優先當然是要注意利率的高低。通常愈好的房屋條件與個人條件,可以爭取獲得愈低的利率;而較短的期數與較低的金額,利息支出也相對較低。

依照利率高低,建議房屋抵押貸款管道的選擇順序是:銀行優先(利率最低~16%)、融資公司次之(利率:7~16%),真的不得已才選擇民間的抵押貸款管道(利率:24%~無上限)。

如果符合條件,建議優先向銀行申辦增貸,再者才是銀行轉增貸與銀行二順位房貸;如果銀行的房屋抵押貸款都行不通,就建議您向新事貸辦理「融資公司二胎房貸」,文末會介紹更多有關於融資公司二胎房貸的細節。

2. 管道風險

借款也必須要考量到各個管道的風險與利率高低成正比,利率愈低則風險愈低;換句話說,房屋抵押貸款的風險由低至高,同樣是銀行≦融資公司<民間私人管道。

如同前文說過的一樣,民間私人的房屋借款管道琳瑯滿目、良莠不齊;很可能會因為在申貸時過於匆促,無法好好了解借錢給您的人是否正派?利率是否合理?因而遇到了不當討債的狀況發生。

另外需要注意的是「代辦公司」(或稱「資產管理公司」)的陷阱,銀行是不會與代辦公司合作的,如果有代辦公司聲稱有銀行的特殊管道,極有可能是詐騙或是惡質違法代辦;而「融資公司房屋抵押貸款」(新鑫二胎房貸)也需要經過授權經銷商(新事貸)才能夠辦理,即使找代辦公司也是要經過授權經銷商才能申辦。

3. 需用額度

申請房屋抵押貸款時,也需要先理性思考自己實際需用的貸款額度,再找到適合的房屋借款管道。常見到「銀行估價保守、核貸成數低」而無法在銀行獲得足夠的額度,遇到核貸額度不足的時候歡迎您詢問新事貸「融資公司房屋抵押貸款」方案。

另外,借款人向銀行申請房屋貸款的時候,銀行會調閱聯徵信用報告藉此了解當事人信用狀況,也會留下聯徵查詢的紀錄;建議要向銀行正式提出貸款申請之前,可以預先詢問銀行專員大概可以獲得的額度為多少,以免因為頻繁送件而造成聯徵多查(聯徵近查)。

延伸閱讀:什麼是聯徵多查?聯徵查詢超過三次影響申貸,如何順利消除?

4. 資金用途

有些銀行的房屋抵押貸款(如:原屋融資或理財型房貸),會限制借款人的資金用途,例如限制貸款資金的用途不能夠用於購買第二間房屋。類似的規定或是細節,務必要在和銀行互動時預先了解相關規定。

另外,銀行收到借款人的貸款申請以後,在徵信、審查與授信的階段也會以「授信 5P 原則」作為審核依據,其中一個審核依據就是「資金用途(Purpose)」。

延伸閱讀:銀行二胎房貸審核根據是什麼?貸款小知識:授信5P原則

5. 個人條件

選擇房屋抵押貸款的管道時,也可以先從申貸人的個人條件,來了解自己適合哪種管道;例如:信用評分、職業與收入狀況、房貸繳款紀錄等條件,都會影響到能否成功向銀行申請貸款。

如果因為上述的原因而沒遭到銀行婉拒,或是無法獲得理想的額度,就建議您可以考慮向新事貸專員免費諮詢「融資公司房屋抵押貸款」(新鑫二胎)的方案。

6. 房屋狀況

房屋的狀況、地點、增值與否,有無民間私人設定,都會影響到房屋抵押貸款的管道選擇。例如:屋況和房屋座落地點較差,以及增值較少的房屋,還是有機會可以成功申貸銀行房屋借款,只不過有可能無法獲得太多的額度。

而如果房屋有民間私人設定(民間私設),更是無法在銀行申貸成功;但是融資公司二胎房貸可以為您解套民間私人設定的問題。

延伸閱讀:什麼是民間私人設定?房屋私設二胎房貸轉貸降低利率教學

 

 

➤ 融資公司房屋抵押貸款的介紹

銀行的房屋抵押貸款僅能服務少部分條件較好的民眾,我國國民近半數未曾使用過信用卡,在申貸時會較為不利;如果有以上「房屋條件」、「債務問題」、「信用狀況」或是「銀行成數、額度過低」等狀況將難以再銀行申貸成功,建議申辦融資公司的房屋借款服務。

以下將為您概略介紹融資公司房屋抵押貸款,也就是「融資公司二胎房貸」的服務。

融資公司二胎房貸

融資公司就是「非銀行的金融機構」,可以提供原車融資、原屋融資、融資租賃或是二胎房貸等服務,其中二胎房貸在民間管道(代書、當鋪)非常常見。

我國有三大上市、知名的融資公司,分別是「裕融企業股份有限公司」、「中租迪和股份有限公司」以及「和潤企業股份有限公司」這三間融資公司。而這當中唯一有提供設定第二順位抵押權(二胎房貸)服務的公司,就是裕融企業股份公司旗下的子公司「裕融新鑫」。由裕融新鑫提供的房屋抵押貸款服務,就稱為「新鑫二胎房貸」。

融資公司二胎房貸申請方式

「新鑫二胎房貸」是由裕融新鑫撥款的房屋抵押貸款服務,又稱作「新鑫附擔保房屋貸款」;服務廣大有資金需求想用房屋來借款,但是卻被銀行婉拒的民眾。

新鑫二胎房貸和銀行二順位房貸的服務、辦理流程大同小異,但是新鑫二胎的申請方式比較特別;因為相關規定以及企業限制,一般民眾是不能直接向裕融新鑫申請二胎房貸服務,必須要透過新鑫授權經銷商(新事貸)才能申辦新鑫二胎房貸。

 

➤ 融資公司二胎房貸適合對象

 

新鑫二胎房貸,適合以下狀況的申請民眾,包含:

1. 向銀行申貸遭婉拒

文章的前半部分提過,如果要辦理房屋抵押貸款,建議優先找銀行申請「增貸」或「轉增貸」;但是銀行對於申請人的審查較為嚴格,所以不一定容易通過申貸。如果向銀行的申貸遭到婉拒,就建議向融資公司經銷商(新事貸)辦理房屋抵押貸款(新鑫二胎房貸)。

2. 銀行增貸額度不夠

銀行增貸、銀行轉增貸、銀行二胎房貸等房屋抵押貸款的管道,可能因為銀行的估價比較保守,或是申請人的房屋增值幅度較低,所以能夠爭取到的額度也比較低。如果向銀行辦理房屋抵押貸款,申貸額度卻不能滿足需求時,可以找新事貸辦理新鑫二胎房貸的服務,可貸額度與成數都較銀行寬鬆許多。

3. 房屋沒有增貸空間

也有可能因為銀行估價太低,導致扣除第一抵押順位的「設定金額」以後,完全沒有增貸空間可言;如果房屋沒有增貸空間,但其實房屋還有殘值,也可以找新事貸諮詢、申請辦理新鑫二胎房貸。

註:「設定金額」是購屋時在地政機關銀行所設定的抵押權金額,為貸款數額的 1.2 倍。例如向銀行貸款 800 萬元,設定金額就會是 960 萬元。

4. 原房貸仍在寬限期

如果原本的房貸還在寬限期當中,因為借款人尚未償還到房屋貸款的本金,所以要向銀行申請增貸、轉增貸或是二胎房貸是無法過件的。而新鑫二胎只要房屋有可貸空間(剩餘價值),就可以申請辦理房屋抵押貸款。

5. 原房貸未繳滿一年

如果原本的房貸還沒有繳滿一年,所繳交的本金不多,所以釋出的房屋價值也不多,也同樣難以向銀行申貸成功。這種狀況同樣可以找新事貸申請辦理新鑫二胎房貸。

6. 房屋銀行不願受理

前面提過房屋的狀況與座落位置,會大大影響到銀行辦理房屋抵押貸款的意願,也會影響到估價以及房價漲幅多寡;且有些房屋類型銀行通常不太願意受理,如:老舊公寓、套房、商辦、飯店、廠房、地段較差或偏遠地區的房屋……等等。

如果因為房屋地段不佳、屋況不好而被銀行婉拒了房屋抵押貸款的申請,建議可以申請上市融資公司撥款的新鑫二胎房貸。

7. 申請人信用有瑕疵

如果申請人信用狀況不良,如:信用瑕疵、信用空白,或是有卡循過高、負債比過高、房貸遲繳等狀況,都建議找「新鑫授權經銷商──新事貸」來申請房屋抵押貸款(新鑫二胎房貸)。

 

以上所有資訊就是房屋抵押貸款的詳盡介紹。當需要資金而被銀行婉拒時,可以利用房屋向「新鑫經銷商──新事貸」申辦二胎房貸;不但跟銀行同樣有保障,也兼具民間借貸的效率。

如果想詢問自己是否適合申辦二胎房貸,可以填寫新事貸官網表單,或者加新事貸[email protected],與專員一對一免費諮詢,也歡迎您主動來電 (02) 2313-1256

 

作者的話&簡介

蔡志杰帶領新事貸二胎房貸團隊