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房屋抵押貸款銀行利率、額度比較!申貸前5大注意事項

房屋抵押貸款

房屋抵押貸款有哪些種類?不同管道有哪些要注意的地方?本篇將介紹各家銀行房屋抵押的貸款利率,並透過房貸試算、流程步驟、注意事項等,讓你快速找到合適的申貸管道。


房屋抵押貸款是什麼?

這是眾多貸款中的其中一種種類,簡單來說,就是申貸人將名下的房屋設定抵押給貸款機構,這些貸款機構或是管道包含了銀行、融資公司或是民間的公司(如:代書、代辦公司或當鋪等),以房屋作為擔保品抵押,藉以獲取資金的借貸方式。而房屋抵押的貸款也包含了許多種類,例如:一般房貸、房屋融資貸款、理財型房貸、房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸等,依需求和條件有不同貸款方案的選擇。

一般來說,相較信用貸款、機車貸款、汽車融資、手機貸款等小額貸款,用房屋作為擔保品的話,其貸款額度通常能比前述的貸款更高,但實際還是要以自身條件(例如:財力證明、工作類型)、信用狀況、抵押品價值,以及間貸款機構提供的專案而定。但不論選擇哪一種貸款方式或是貸款管道,申貸人都務必選擇「合法」且「大型」的機構,在借貸時才能給自己多一分保障,維護自身的貸款權益。

房屋抵押貸款是什麼?

房屋抵押貸款好嗎?會有什麼影響?

在申請房屋貸款時,將做為擔保品的房屋設定抵押,申辦貸款的貸款機構在此時就會成為所謂的「債權人」,用非轉移佔有的方式取得優先償還順序。不動產抵押設定會出現在:一般房貸、房屋轉貸、二胎房貸等房屋貸款中,申貸人將名下的房屋或土地拿來做抵押,向銀行、租賃融資公司或民間公司申請貸款,如果可以維持正常還款,不僅可以維持良好的信用評分,還可以藉此獲取一筆資金做運用。

如果申請的是一般房貸以外的房屋貸款,因為用房屋作為抵押取得的資金,通常額度能比其他的貸款產品要多,因此可以幫助解決緊急的資金需求,如:醫療金、投資金、創業金、生活或子女教育基金等。

根據動產擔保交易法規定,房屋要設定抵押需至「地政事務所」辦理,雙方合意並簽立「抵押權設定契約書」,債權人(銀行或貸款機構)才能擁有房屋的抵押權。契約會註明債務人的債務期限,讓債務人必須履行債務償還盡其義務,以保障債權人免於借出資金收取不回的情形和權益,防範債務人未來可能發生貸款繳不出來、無力償還等造成債權人損失的問題。

當債務人貸款償還完畢,便可向貸款機構申請清償證明,這時候需要拿著清償證明至地政事務所塗銷抵押權,才算是完整的結束貸款清償手續。假設實際發生申貸人無力償還債務,導致貸款違約等問題,債權人得以進行催收,屢勸不聽則可對擔保品聲請裁定,也就是對抵押的房屋做處理。

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一般來說,債務人如果有遲繳等違約情形,債權人(銀行)第一個行動是會先進行催收,通知債務人記得繳款,以免影響到自身權益;等到第三個月債務人如果還是沒有繳款,債權人(銀行)便可聲請本票裁定,同步執行催收、法院準備實施強制執行兩步驟;若直到第六個月債務人仍未還款,債權人(銀行)便可向法院聲請拍賣擔保品,將抵押的房屋拿出來向大眾拍賣,也就成為我們常聽到的法拍屋。

房貸遲繳會有利息、違約金或滯納金等合約明註、需要額外支付的費用,大多是以利息的10%~15%做計算(不同貸款機構有所差異)。不論是利息、違約金、滯納金或是聲請本票裁定,建議貸款前要看清楚合約內容,以免在不知情的狀況下,被債權人聲請強制執行。

總結以上內容,我們可以理解到用房子來抵押申辦貸款,的確可以快速地解決比較大額的資金需求,但如果自身財力不夠,反倒會因此而讓自己產生負債、影響個人信用紀錄,嚴重甚至還可能會失去遮風避雨的住處。因此,不論是哪一種貸款,提醒民眾在簽立合約前,都應該要謹慎衡量自身還款能力、確認負荷程度,這才是最安全的作法。

*註1:點擊動產擔保交易法網站,可查看民眾進行擔保交易,雙方會需要訂定書面契約。

房屋抵押貸款會有什麼影響

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抵押貸款適用於什麼狀況?

抵押的貸款種類有許多,只要是能提供擔保品做抵押的貸款都算在內,其中包括不動產抵押、動產抵押等。以房屋抵押的貸款來說,只要申貸人的名下有房產就可以辦理,不論是投資理財、整合負債、購買汽車、裝潢修繕,或是其他生活中的大額資金需求,都可以用房屋抵押申請貸款來取得所需資金。而房子抵押的貸款和其他貸款商品最大的差異就在於:額度。

舉例來說,各家銀行幾乎都有推出的一個貸款產品叫做:信用貸款,顧名思義就是用申貸人的「個人信用」作為擔保。因為沒有實質上的抵押物品,貸款的額度就會受到金融監督管理委員會DBR 22 倍限制,也就是「信貸的總額度不可超過申貸人平均月收入的 22 倍」。金管會之所以會訂定這項額度規範,目的是為了控管貸款的額度和資金流動的穩定性,如果申貸人單純以個人信用貸款,借了 200 萬,最後卻有欠繳或是繳不出來的問題,對金融機構來說就會很難處理,因為沒有類似價值的擔保品可以協助做抵押償還。

但房屋抵押的貸款就不一樣,因為是拿房屋作為擔保品,有擔保的貸款並不在 DBR 22 倍的限制內。DBR就是 Debt Burden Ratio,中文叫做負債比,就是「無擔保債務總額」除以「每月平均收入」,常用在沒有擔保品的貸款,如:信用貸款、信用卡預借現金等。如果信用貸款額度不足以應付資金需求,且你名下擁有房屋時,建議可以改用房屋替自己爭取較高的資金,藉此活化房產價值。

如果申貸人沒有房屋,通常在銀行就會被打槍、無法辦理房屋抵押的貸款,但國峯厝好貸不同,只要有親朋好友願意提供房屋並擔任保證人,便可向我們申請二胎房貸,業務也會積極為您爭取核貸。補充說明,保證人可以為申貸人條件加分,尤其是信用和收入條件良好者,主要區分為一般或連帶保證人。若申貸人無力償還,前者是協助角色,但後者地位和申貸人同等,一定要幫忙繳清。

*註1:點擊金管會網站,可查詢金融法規與相關重大公告。

抵押貸款適用狀況

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房屋借款管道有哪些?差在哪裡?

房屋抵押的貸款管道眾多,其中包括最多人申辦的銀行、大規模的租賃融資公司和民間貸款公司等,以下將分別介紹:

銀行

銀行是最大且最穩定的貸款機構,目前有提供的抵押借款服務有許多種,其中又區分為「企業金融」和「個人金融」。主要提供的服務有原房屋融資、理財型或抵利型房貸、增貸或轉增貸等,部分銀行也有提供二順位房屋貸款,但因為承做風險比較大,所以相對地就會反映在其浮動的利率上。銀行提供多樣化的貸款種類,遂成為其收入來源之一,申貸人要找哪一間銀行配合,就需要多方比較再找出最媒合的管道。

銀行在放款時必須考量「逾放比」,也就是指超過一定期限未正常繳納本息的放款,佔整體總放款的比例,藉以判斷金融機構對這筆貸款能承受的風險值。當逾放比越高、代表客戶存款的品質越無保障。正因如此,銀行貸款審核機制才會這麼嚴格,就算主打超低利率,也不見得每個客戶的條件都能拿到優惠。除此之外,銀行放款會根據申貸人的條件(信用或收入狀況)或房屋條件等來評估其還款能力,所以額度就會更加趨於保守。

延伸閱讀:2024銀行房屋貸款利率、種類、常見問題總整理

租賃融資公司

如果申貸人被銀行婉拒,或是貸款額度不符合預期,建議可改至租賃融資公司辦理「原屋融資貸款」或「房屋二胎貸款」。租賃融資和銀行最大的差異,就是審核條件沒有銀行這麼嚴格,讓真正急需貸款、有資金需求的人多了一個可以選擇的管道。除此之外,租賃融資公司所能給的額度,也會比銀行還要來得高一些,但相對地就會反應在貸款的利率上面,因為租賃融資公司也會有放款的風險,也是會需要去面對申貸人有無力還款等情形。

大型的租賃融資公司由上市櫃直接撥款,不會像民間貸款公司有代辦費、手續費等高額支出,且能承受的風險比較大。以合法的租賃融資公司(如:國峯厝好貸)為例,我們有營業登記證,年利率遵守民法第205條規定,貸款利率上限和銀行一樣為16%。即使申貸人是信用瑕疵、負債比較高等不良條件,只要有承做空間,我們的業務專員都會盡力幫助您成功核貸。

*註:點擊民法網站,可以查看政府對法定年利率的上限。

民間公司

民間貸款公司舉凡如:代書、當鋪、私人金主、親朋好友等,雖然取得資金比銀行、融資公司還要來得快速(有的主打當日撥款),但同時也比較沒有保障性,尤其有的代辦公司會有額外代辦費。再者,部分民間貸款公司的還款方式是:只需要繳利息、不需要還本金,表面上看起來利率超低、每月還款金額超低無負擔,實際算下來可能「年利率」超過法定上限、無法一次還完本金,導致需面臨債務不斷累積等情況。

合法的貸款機構如銀行、租賃融資公司會使用年利率,且詳細規範都會在官網清楚說明、資訊公開,但民間貸款公司的利率就會比較模糊。若利率極低則可能是以每日、每月等計算,加總上去年利率其實就超過法定上限,導致會出現高利貸等情形。

另外,跟民間貸款公司借貸還有一件事需要注意,那便是「私人設定」,一旦跟除了金融機構以外的貸款公司借款,房屋設定在民間公司上就會有紀錄。首先影響到的就會是債務的償還順序,後面再設定的貸款機構就不會是債務人優先償還的對象,對債權人的影響就會很大;再者,大部分銀行都不會承做有私設的房屋,一旦還不了民間貸款就很難轉回銀行。

房屋借款管道有哪些

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不動產抵押貸款有哪些種類?

介紹完房子抵押的貸款的管道後,我們接著來介紹房子抵押的貸款種類,主要分為以下五種:理財型房貸、房屋增貸、房屋轉增貸、原屋融資、二胎房貸。如果想取得額外資金,一般建議先向原銀行申請增貸,如條件不佳才向其他間銀行申請轉貸、轉增貸,當然若被原銀行婉拒、額度不符合預期,建議可向租賃融資公司辦理二順位房屋貸款、原屋融資等服務:

1. 理財型房貸
理財型房貸只有在銀行才能申辦,意思是將「購屋房貸償還的本金部分」再循環動用出來,有動用才按日計算利息,是一種方便資金調度的房屋抵押借款方式。理財型房貸可以向原先辦理房貸的銀行申請,另外也有些銀行可以接受借款人將名下無貸款的房屋,設定第一順位的房屋抵押權來申請理財型房貸。

延伸閱讀:何謂理財型房貸?幫你整理15家銀行理財型房貸利率、優缺點

2. 房屋增貸
房屋增貸,意思就是把「有房貸」的房子再向「原貸款銀行」申辦一筆資增額貸款,以償還本金的房產作為擔保品,因為是向原本的銀行辦理貸款,所以審核通常會比較快速,但額度相對也不高。房屋增貸可以核准的額度受到借款人的收入與信用狀況、房貸繳款情形、房貸已繳金額影響,如果原先的房貸償還本金不多,申貸人的債務過多、短期不斷增貸,則很可能審核無法通過。

3. 房屋轉貸(轉增貸)
房屋轉貸(轉增貸)也是將房屋拿來作為抵押的貸款種類,通常是因為申貸人向原銀行申請增貸遭到婉拒、額度不符合預期時會選擇的房貸方案。房屋轉貸是將整筆房屋貸款轉移到另外一間銀行,條件、額度未改變就稱為平轉,若新承辦的銀行條件佳、能多貸款一筆資金,就稱為轉增貸。

因為會需要塗銷原本的抵押權設定,再向新的銀行設定抵押,所以也會有相關費用產生,建議申貸人在辦理前,務必試算省下來的利息是否大於轉增貸的成本,以免隱藏成本加重負擔。

延伸閱讀:2024房屋房貸增貸、轉貸、轉增貸條件、利率、銀行總整理

4. 二胎房貸
購屋時把房屋當作擔保品設定給銀行抵押辦理貸款,就稱為「一胎貸款、一順位房屋貸款」;將房屋剩餘的殘值再設定抵押權給另一間銀行、融資公司或民間機構來借款,就稱為「二胎房貸、二順位房屋貸款」,因此同棟房屋會有兩個貸款機構的抵押權,申貸人則必須繳交「兩筆貸款」。

二胎房貸與一般的房貸不同,房屋鑑價後如果還有承做空間才可以貸款,且額度會依據貸款機構而有所不同,不是每一個房屋條件皆可以辦理。「胎」指的就是抵押權的設定順序,後設定的抵押權居於第二順位,所以廣泛將二順位房貸稱作是二胎房貸,依此類推會出現三胎、四胎等。其中二順位房貸過件率又以租賃融資公司為高,且撥款快速。不同順位最大的差異就在於「清償債務順序」,若債務人無法還款,法院將會依照設定順序來償還。

延伸閱讀:二胎房貸是什麼?二胎利率、額度、風險2024懶人包

5. 原屋融資
原屋融資的概念就是,將「已經沒有貸款的房屋」或是「貸款已經清償完畢的房屋」再拿來借款,在銀行、租賃融資公司、民間都可以辦理,透過設定抵押權給出資者的借款方式,獲取額外資金。

以實例來說,無貸款的房屋通常屋齡比較高、房屋的狀況也比較差,差別就在於所座落的地區是否有增值等。因此,並不是每一間銀行都有原屋融資的服務,且銀行對申貸人的信用或收入狀況、房屋等條件審核相當嚴格,很難拿到優惠條件,如:利率、貸款成數、貸款期限等。

不動產抵押貸款有哪些種類

各銀行房屋抵押貸款利率、額度統整(2024最新)

房屋抵押的貸款利率大約介於2.15%~5%,銀行會根據申貸人的信用狀況、收入狀況和房屋條件去評估房子貸款符合的利率,其中又以房屋條件為重。舉例來說,如果是剛買不久的新屋、房價近幾年都沒有調高的地區,能拿到的條件就會比較差,以下將統整10家銀行利率:

房子抵押貸款利率比較表(2024最新)

銀行 貸款成數
中國信託 前六期年利率 2.06 %起(機動計息)(利率最低)
王道銀行 理財型房貸: 2.8 %起(機動計息)二順位房貸: 5.18 %起(機動計息)
台新銀行 增貸: 2.2 %起二順位房貸: 3.33 %起
國泰世華 增貸: 2.19 %起二順位房貸: 3.32 %起
永豐銀行 增貸: 2.18 %起理財型房貸: 2.09 %起 二順位房貸:未提供
玉山銀行 理財型房貸:一段式利率 2.65 %~ 3.32 %起二順位房貸:一段式利率 3.15 %起
遠東商銀 理財型房貸:利率未提供二順位房貸:最低 3 %起(浮動)
凱基銀行 理財型房貸: 2.73 %起二順位房貸: 3.74 %起
渣打銀行 原屋融資: 2.06 %起理財型房貸: 2.46 %起
上海銀行 指數型房貸 2.15 %起
表格整理:國峯厝好貸

房屋抵押貸款銀行推薦?

除了利率外,抵押的貸款額度也深受貸款成數影響,能承做的貸款成數越高、額度越高,因此不同房型就會有不同的貸款成數。除了申貸人的信用和收 入狀況外,房屋條件也會影響貸款的成數和利率,。一般來說,套房因為坪數小、房屋所能使用的空間受限,貸款成數最高約 5 ~ 6 成;中古屋的條件也是受限在屋齡的因素,大部分中古屋的屋齡較老舊,但如果本身就在精華地段或公設比例低,就會比較有優勢,貸款成數最高約 5 ~ 8 成;新成屋和預售屋則為最熱門項目,因為屋齡新、深受顧客喜愛,目前市面上的貸款成數最高大約可貸到 7 ~ 8 成。

銀行的套房貸款主要是依據房屋的坪數而定,各家貸款條件不同,且也不是每一間銀行都有承做,小坪數的套房則更少。小坪數套房定義廣泛,常見如:權狀坪數小於 15 坪、房屋扣除公設後坪數小於8坪,或是主建物加上附屬建物小於 12 坪等。接著我們來看一下各家銀行房屋抵押的貸款額度比較:

房屋抵押貸款額度比較表(2024最新)

銀行 貸款成數
中國信託 最高 85 成(成數最高)
王道銀行 二順位房貸:最高NT$ 500 萬(額度最高)
台新銀行 增貸:最高 8 成二順位房貸:最高NT$ 300 萬
國泰世華 增貸:最高 8 成二順位房貸:最高NT$ 150 萬
永豐銀行 增貸:最高 85 成理財型房貸:最高 85 成 二順位房貸:未提供 (成數最高)
玉山銀行 二順位房貸:NT$ 50 萬元以上依顧客財資力及信用狀況而定
遠東商銀 二順位房貸:新臺幣 25 萬元以上(依鑑價辦法核定)
凱基銀行 未提供
渣打銀行 未提供
上海銀行 未提供
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綜上所述,如果是單看房屋的貸款成數的話,最推薦的銀行是中國信託、永豐銀行,因為最高可以做到 85 %的貸款成數;王道銀行的二順位房屋貸款額度最高更是可以達到500萬。但需要留意的是,以上均為各家銀行所訂出的最高條件,每個申貸人的條件狀況不一,不一定每一位都可以貸到最高貸款成數。不論是哪種房屋抵押的貸款,建議在申辦前還是要多加比較,找出最適合自己的方案。

延伸閱讀:套房貸款可以找誰辦?怎麼提高額度?8家銀行申貸條件整理

房屋抵押貸款流程?房屋設定流程?

一般來說,整個房屋抵押的貸款流程約需要2~3個工作天,不同貸款機構所需時間有所差異,主要流程如下:

房屋抵押權設定流程
申 請 多方比較各家貸款機構的內容,準備房屋抵押的貸款登記申請書、抵押權設定契約書等書面資料,向設定機構提出申請。
設 定 房屋抵押的貸款需要辦理房屋抵押權設定,因此需要至地政事務所辦理不動產設定,雙方合意並簽立書面契約。(有的會委託代書協助辦理房屋設定)
收 費 申貸人會需要繳交房屋設定登記費、書狀費和代書費等費用。
審 核 地政事務所會核對申貸人的地籍資料,審查房屋是否有假扣押、查封等情形,降低貸款機構的風險。
登 記 登錄資料並校對,確認無誤地政機關將列印權利書狀、用印,並登記於案管系統中。
表格整理:國峯厝好貸

房屋設定抵押要帶什麼?

設定抵押權時需要準備的資料有:

◆ 身分證明文件

◆ 借款契約書

◆ 抵押權設定登記書

◆ 土地或建物權狀正本

◆ 規費(登記費、代書費等)

◆ 義務人之印鑑章、印鑑證明

若有需要土地登記申請書、抵押權信託移轉登記申請書或是地籍謄本申請書等書面資料,可至內政部地政司網站線上下載,有問題也可以點選「線上服務」洽詢。(下圖左上角)

*註:點擊內政部地政司網站,可線上下載土地登記申請書、地籍謄本申請書等資料。

抵押權設定線上下載
圖片來源:內政部地政司網站

房屋抵押貸款試算?哪裡可以房子抵押貸款試算?

房屋抵押的貸款,雖然主要還是依申貸人條件、房屋條件而定,但建議申貸人在貸款前還是要多利用線上試算等工具,先初步了解自己的條件可以貸多少。實際比較看看,才可以知道哪一家金融機構的貸款種類比較符合需求。

目前各家銀行其實都有提供線上試算服務,常見如:兆豐銀行、中國信託銀行、國泰世華銀行等,大部分操作方式為輸入目前房貸月繳金額、預計貸款金額、預計還款年限和預計年利率等(如下圖)。

*註:點擊兆豐銀行中國信託銀行國泰世華銀行網站,可以免費線上貸款試算。

房屋抵押貸款試算
圖片來源:中國信託銀行

房屋設定抵押查詢?房屋設定怎麼查?

購屋人擔心房子有被設定抵押權嗎?其實房屋設定抵押自己也可以動手查詢!除了親自至地政事務所查詢外,便利商店也有提供這項服務,以下將介紹3種房屋設定查詢方法:

一、 地政事務所
只要帶著證件和相關資料(該建物或土地的地段、地號或是門牌地址等資訊),就可至鄰近的地政事務所填寫申請書並繳費,查詢不動產的抵押設定等資訊,申請人將會領到謄本跟規費收據。如果需要查詢鄰近的地政事務所,可至中華民國內政部地政司網站查詢,其中分為圖示版和文字版兩種,直接點選想要查詢的縣市,就可以馬上查到該區域的所有地政事務所位置。

*註:點擊地政事務所網站,可直接查詢該區域的地政事務所名稱和位置。

二、 便利商店
申請人如果有自然人憑證,也可直接至便利商店自主查詢。
可查詢謄本的便利商店:統一7-11、全家、萊爾富和OK便利商店
可查詢謄本時間:平日 8:00 a.m~ 17:00 p.m
需要費用:謄本規費一張 $ 20 元、紙張影印費一頁 $ 2 元、超商手續費一次 $ 10 元

超商謄本申請步驟
圖片來源:台北市政府地政局

三、 網站線上申請
地政服務網站(如下圖)也可提供線上申請電子謄本,網站提供三個入口,點選進入後看完申請書點選同意,就會跳至全國地政電子謄本系統,即可進行不動產的資訊查詢。
*註:點擊地政服務網站,即可線上申請調閱謄本。

延伸閱讀:謄本是什麼?資訊怎麼解讀?地籍(土地、建物)謄本懶人包

房屋設定抵押權查詢

圖片來源:HiNet地政服務網

房屋抵押貸款注意事項?以房貸款好嗎?

用抵押房屋來申辦貸款有哪些需要注意的地方呢?想要順利核貸,其實不管是管道要慎選,貸款的方案也應合理,最重要的申貸人的條件也要做足準備,以下將詳細說明:

1. 利率高低
貸款利率是許多申貸人注重的因素,因為「利率」與申貸人「每月的還款金額」息息相關,當利率越低,月付金就會少;利率越高,月付金比較多還款壓力就會比較大。因此,不論是在辦理哪一種房屋類型的貸款,利率都是一個很重要的參考依據。

目前合法的貸款年利率上限為 16 %,也就是說如果貸款的年利率超過16%,就可能是遇到違法的高利貸情形。合法的貸款機構如:銀行、租賃融資公司都有嚴格遵守法規,民眾比較需要注意的是民間貸款公司,因為有的公司會用「超低月息、日息三分」等來做宣傳,我們以日息3分來舉例。

如果利息為三分、一年有12個月,年利率就會是36%,那就是超過目前民法所規定的利率上限了。因此,國峯厝好貸在這邊提醒申貸人,一定要選擇合法的申貸管道,不要因為一時的話術或廣告宣傳,就落入危險的貸款糾紛中,且還有可能面臨還不出款被迫交出房子的窘境。

2. 管道風險
目前有提供房屋抵押的貸款管道有三種:銀行、租賃融資公司和民間貸款公司,只要是申辦貸款都會有風險,但合法的管道一定有其穩定性。貸款管道的的風險排序為民間貸款公司>租賃融資公司>銀行。首先我們要談到的是民間貸款公司,因為是私人金主放款的關係,上方段落就有提到,利率容易混淆民眾,且大部分網路上的資訊寫得也模糊不全,對申貸人的借貸安全性就容易備受質疑,所以不太建議民眾向民間公司辦理。

租賃融資公司因為是由上市櫃公司直接撥款,所以穩定性高、風險相對小很多,且部分直屬經銷商還有實體據點、合法營業登記證,能及時反應並解決客戶需求,不會像民間代辦公司多收一筆額外的代辦費用。銀行因為受金管會控制,任何動盪都可能會影響到民生經濟,因此為了將風險降到最低,貸款的審核方式就會非常嚴苛,通常不是額度很保守就是直接拒絕。兩者相較起來便可以發現,銀行等金融機構的貸款彈性程度,沒有租賃融資公司來得高,比較無法通融。

延伸閱讀:融資貸款優點 / 種類 / 風險分析!2面向找到合適管道

3. 聯徵次數
額度是許多申貸人最在乎的地方,在各家銀行之間比較時要注意,因為申貸人只要每詢問一次,銀行就會調閱申貸人的聯徵報告,目的是為了瞭解申貸人目前的信用和收入狀況。聯徵報告可以提前讓貸款機構知道申貸人的借貸情形,如果這筆放款的風險很高,便可以直接選擇不予核貸,降低貸款機構的整體風險程度;反之,如果申貸人的信用和收入狀況良好,貸款機構評估後覺得這筆借貸沒問題、申貸人會按時繳款,那成功核貸的意願就會比較高。

需要提醒的是,申貸人為了多方比較金融機構的專案細節,頻繁向各銀行等金融機構送件的話,將會導致「聯徵多查」的情形。聯徵多查會間接影響整體貸款的額度,因為金融機構會考量到你的背動機,是不是因為急需用錢才到處詢問?是不是因為條件不佳而到處比較等,正因如此,也曾有客戶向國峯厝好貸反應,為什麼在詢問第一間銀行貸款後,接著再詢問其他家銀行貸款,額度卻越來越低的原因。

*註:點擊聯徵中心網站,可以查詢個人聯徵紀錄報告。

延伸閱讀:聯徵是什麼?聯徵多查又會造成什麼影響?聯徵常見問題總整理

4. 資金用途
為了避免投資客、多屋族炒房,銀行在審核時也會重複確認申貸人的資金用途(授信5P原則其一),以防有「增貸來買房」、「投資炒房」等行為。值得注意的是,政府有明定申貸人不能用增貸、轉增貸或信用貸款等方式來買房,銀行在正式撥款前也會再次聯徵確認用途,目的就是為了要維護整個房價市場。

授信5P原則為peopel(申貸人)、purpose(資金用途)、payment(還款來源)、protection(債權確保)、perspective(申貸人的財力展望)。

不只炒房行為,如果貸款的用途是為了炒股、賭博或是為了達到其他違法目的,就算成功撥款,金融機構也可以查詢你的資金流向。一旦發現用途與當初貸款的訴求不同,有權利要求申貸人提前清償貸款等,藉以維護金融市場的穩定性。

5. 貸款條件
銀行重視申貸人的收入和信用狀況,這兩者是用來評估申貸人還款能力的主要因素,如果想要取得比較好的條件,可以試著先從這兩方面著手,如:找到穩定的工作(能提供薪資等財力證明更佳)、信用狀況保持良好(如:房貸沒有遲繳、沒有預借現金等),降低自身的風險指數。

以這兩個條件來說,如果是沒有穩定工作的領現族,就很難佐證自身的財力狀況,對貸款機構來說風險就會比較大;而信用狀況部分,如果申貸人本身信用條件不佳,就很難保證成功放款後,申貸人會正常還款,對貸款機構來說就會很有風險。

房屋條件的話,除了坐落地區已無法改變外,申貸人可以改以屋況、借貸狀況兩大面向來著手,因為審核人員會著重參考這兩部分。為了改善房屋目前的狀況,建議可先將房屋打掃乾淨,保持空氣流通、室內環境明亮;借貸狀況的話,房屋抵押的貸款最忌諱的就是民間私人設定,一定要記得將前面幾個順位的民間貸款清償完畢,若無法清償也可點擊聯絡我們,國峯厝好貸專員將會為您免費線上評估。

房屋抵押貸款注意事項

延伸閱讀:財力證明是什麼?為什麼需要它?超完整財力證明說明書!

房屋抵押貸款的抵押權種類?

設定抵押權時效有多久?還有哪些要注意的地方呢?以下將列點說明:

普通抵押權 最高限額抵押權
擔保額度 於設定完畢後債權就是固定的。如:不動產設定等。 採最高限額債權,代表債權金額不固定,債務人在範圍內可增減。
表格整理:國峯厝好貸

1. 種類
根據民法第860條、第881-1條規定,抵押權分為「普通抵押權」和「最高限額抵押權」:普通抵押權是指當債務人無法清償債務時,債權人或第三人可獲得抵押物賣掉後的優先受償權利;最高限額抵押權則是採用「債權最高限額」,簡單來說就是擔保債權的金額非固定,在範圍內債務人得以增減。

*註1:點擊民法第860條網站,可查詢法律對普通抵押權的定義。
*註2:點擊民法第881-1條網站,可查詢法律對最高限額抵押權的定義。

2. 時效性
普通抵押權、最高限額抵押權時效性最長為5年,超過5年抵押權消滅後就不能再行使,但最高限額抵押權仍應繼續存在。

3. 合約內容
債務人在設定抵押權時應仔細確認合約內容,如:債務額度、設定期限、擔保物範圍、塗銷方式等,以防簽立合約後有所爭議。除此之外,部分貸款機構有規定在期限內清償完畢,需要支付違約金,這些都是債務人在設定前須特別留意的。

老房子抵押貸款可以貸多少?

老屋,通常是指超過30年以上的建築,這類房屋較難應變台灣地震、颱風等自然災害,居住者的居家安全有疑慮,申辦房屋貸款就會比較困難,尤其是銀行。但在租賃融資公司(國峯厝好貸)申辦就會比較彈性,除了屋齡外,我們還會考量其他條件,如:房屋所在地區和屋況等。

即使是老屋, 若房屋所在地區為黃金地段或屋況維持良好,國峯厝好貸業務專員在初步都會先做免費的評估與鑑價,並非毫無申貸空間。老屋的房屋二胎貸款成數,以銀行來說是「鑑價金額×審核可核貸成數-一順位房貸的設定金額」;融資公司則為「鑑價金額×審核可核貸成數-一順位房貸的剩餘金額」,銀行不一定能達到最高貸款成數,且通常扣除設定金額後就無可申貸空間,相較之下融資公司的計算方式就比較彈性一些。

老房子抵押貸款可以貸多少

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房屋設定抵押常見問題,國峯厝好貸來解答

  • 什麼是債權人?什麼是債務人?

    債權人是提供借款的人;債務人則是借款的人,應履行債務義務。

  • 設定抵押權一定要本人嗎?

    目前抵押權設定只要「房屋所有權人」同意,可委託他人代理辦理,如:義務人、債務人等。

  • 設定抵押權可以自己辦嗎?

    可以,簽立貸款合約後即可準備相關資料辦理設定,但若是不熟悉法律的人就會有風險,建議選擇合法的貸款機構,如:銀行、租賃融資公司等管道來協助。

  • 房子設定抵押費用?

    政府規定房子抵押設定費用如:設定登記費(設定金額的千分之一)、書狀費(每張80元)、代書費等,依每間貸款機構而有所不同。

  • 房屋貸款設定後可以過戶嗎?

    抵押權設定後,原本的房屋所有權人仍可進行買賣房屋,但過戶給買方時抵押權不會因此改變,建議買方要先做清償或所有權變更,才能保障自身權益。值得注意的是,房屋若有假扣押等情況,就不能辦理過戶或所有權變更。

  • 房屋設定後可以贈與嗎?

    可以,房屋有設定抵押權也可贈與給子女。

  • 私人房屋設定會怎樣?

    私人設定指的就是「金融機構」以外的貸款公司所設定的抵押,因為是民間公司放款,抵押權便會設定在民間公司下。一般銀行是不接受私設的,需要解除設定才可向金融機構辦理任何一項貸款。如果有想要清掉私人設定、整合負債等需求,建議可找由上市櫃公司直接撥款的國峯厝好貸申辦,協助您降低利率、減緩每月繳款負擔,不論是信用瑕疵、無薪資證明或領現族,都可向我們免費諮詢與估價。

  • 房子設定後如何解除?

    當房貸繳清時,屋主可攜帶身分證、印章和清償證明文件(抵押權塗銷同意書、清償證明書等)至地政事務所辦理清償手續,解除房子抵押設定。

  • 房貸還在寬限期可以再申請房貸嗎?

    基本上不行,因為還沒有還到本金,銀行認為你的還款能力還不足以再申貸,同理,房貸未繳滿一年的過件率也很低,所以建議可轉至租賃融資公司辦理。

  • 二胎借款推薦融資公司嗎?

    銀行的借款比較偏好工作穩定(如:上市櫃公司員工、醫師、律師)、信用狀況良好的族群,如果本身無法提供有效的財力證明、信用瑕疵、信用空白、卡循、負債比過高、曾有遲繳紀錄等,建議就可向融資公司申貸二胎房貸。

舉凡被銀行婉拒、額度不夠者,都可向國峯厝好貸提出申請,免費諮詢估價且審核寬鬆,在銀行無法承做的個案,我們從銀行出身的業務專員都會盡力為您爭取。值得注意的是,銀行是鑑價金額扣除「設定金額」,國峯厝好貸則是鑑價金額扣除「房貸剩餘金額」,相較之下後者能承做的範圍是更大的。

不確定自己能不能申請二順位房屋貸款嗎?歡迎 聯絡我們直接與我們的業務專員聯繫!我們不僅可幫您解除疑惑,還能幫您找尋最適合自己的貸款方式,國峯厝好貸是由上市櫃融資公司直接撥款,全台唯一取得國際iso 9001、iso 27001認證,絕對沒有代辦費、服務費!國峯厝好貸的二胎房貸最高可貸 3,000萬、貸款成數最高 120%,讓您快速取得急用資金。

國峯厝好貸防詐騙公告

國峯厝好貸僅會在您於官網、官方LINE@或社群媒體留言才會主動聯繫。

國峯厝好貸嚴正聲明

◆ 本公司絕不會要求民眾匯款、操作ATM或提供金融卡、帳戶密碼!

◆ 本公司絕不會主動透過簡訊、社交軟體發送廣告訊息!

如有任何疑問請撥打「165」反詐騙專線或撥打國峯厝好貸免付費電話:「0800-066-580 」求證。