房屋融資全攻略|優點/種類/管道/風險分析

房屋融資全攻略》優點/種類/管道/風險分析

文章摘要:房屋融資就和房屋抵押貸款是一樣的意思,都是指申貸人利用名下「已經有貸款的房屋」或「已還清貸款的房屋」,再申請一筆貸款來獲取資金。種類包含二胎房貸(二順位房貸)、原屋融資等,本文會為大家介紹房屋融資的種類、管道與風險,並為大家介紹融資公司、民間私人管道的風險分析。

 

➤房屋融資的介紹

▸ 什麼是「融資」

常常可以看到「XX融資貸款」的廣告(例如:房屋融資、證券融資、不動產融資),那麼融資是什麼意思呢?和貸款的意思相同嗎?
「融資」的意思是「資金的融通、流通」,所以其實融資(Financing)在大多數時候就是指貸款(Loan)的意思;另一方面,「融資」也常用於股市的交易,意思是投資人向券商借錢支付利息來購買股票,分為融券(向券商借股票)以及融資(向券商借錢)。

▸ 什麼是「房屋融資」

房屋貸款、房屋融資、房屋抵押貸款這三個名詞是類似的概念,辦理流程也差不多,都是利用房屋設定抵押權以獲得資金的貸款方式,但是還是有一些細微的差異:

房屋貸款

「房屋貸款」大部分指的是購買新房子的時候,向銀行申請的「購屋貸款」,也就是用還沒有設定過抵押權的房屋來貸款,購屋和貸款同時發生的狀況;「房屋貸款」也可以解釋為「用房屋來貸款」也就可以廣義泛指所有的房屋融資貸款方案,因此這個詞必須要看前後文才能夠知道是不是指其他的情況。

房屋融資(房屋抵押貸款

房屋融資就和房屋抵押貸款是一樣的意思,都是指申貸人利用名下「已經有貸款的房屋」或是「已還清貸款的房屋」,再申請一筆貸款來獲取資金的方式。種類包含二胎房貸(二順位房貸)、原屋融資(一胎房貸),或是銀行的理財型房貸……等,本文會為大家介紹房屋融資的種類、管道與風險,並為大家介紹融資公司、民間私人管道的風險。

 

➤房屋融資的優點

利用房屋來申請貸款的好處很多,比起其他種類的貸款方案(如:信用貸款、汽車貸款)來說,房屋融資貸款有「借款利率較低」、「還款期限較長」、「可貸金額較高」以及「不必變賣房產」等特點,房屋融資的優點列舉說明如下:

▸ 借款利率較低

因為房屋融資是以房屋來設定抵押權,對於債權人來說比較有擔保、風險也比較低,所以會比沒有抵押的「信用貸款」更容易獲得借款利率低的貸款方案。

▸ 貸款額度較高

信用貸款除了沒有擔保品、對於債權人來說較無保障以外,也不能夠借到太高的金額;銀行的信用貸款,受限於金管會銀行局的法規規定:債務人於全體金融機構的無擔保債務(包含信用卡、現金卡及信用貸款),不得超過月收入的22倍,這個規定被大家稱為「DBR 22倍」。
舉例來說,如果陳先生的月收入為6萬元,那麼因為「DBR 22倍」的規定,陳先生在銀行或是信用合作社等金融機構的「信用貸款、信用卡債務」的總額,最高上限就是「6 X 22 =132」(萬)元。

▸ 還款期限較長

信用貸款的金額低、還款期數最長也只有七年;而房屋融資可借款的金額較高,相對地還款期限也會較長,可以使得每一期的月付金較低、每個月的還款壓力也不會拉得太大。
舉例來說:一般常見的銀行房屋貸款(購屋房貸)還款年限為 20、30 年,目前少部分銀行提供最高年限 40 年的房貸;而房屋融資的還款期限,則大約會落在 7~12 年。

▸ 不必賣掉房屋

「房屋融資」可以讓有資金需求的申貸人利用房子的剩餘價值來獲得資金,不必賣掉房屋就能夠有一筆款項能夠利用,還能繼續使用、居住在房子裡面;對於有資金需求者來說非常便利,也不用擔心為了資金而需要賣房改租屋的窘境。

 

➤房屋融資的種類

房屋融資的種類有:理財型房貸、房屋增貸、房屋轉增貸、原屋融資,以及二胎房貸這五種,但基本上申辦流程與方式都是大同小異,以下為大家簡短介紹:

(1) 理財型房貸

「理財型房貸」是將購屋房貸已經償還的本金再循環動用出來,有動用到才需要按日計息,是便於資金調度的房屋融資種類。理財型房貸只能在銀行申辦,且大多是向原房貸銀行申請;需要申貸人的個人、房屋條件都良好才能申辦。

延伸閱讀:何謂理財型房貸?幫你整理15家銀行理財型房貸利率、優缺

(2) 房屋增貸

房屋增貸,只能用「有房貸的房子」向「原房貸銀行」提出申貸;而且不用再次設定抵押權,即可以另外再向銀行申請一筆新的貸款;房屋增貸是一種只能在(原房貸)銀行申辦的房屋融資種類,對於申貸人的各類條件要求也有較高的門檻與標準。
房屋增貸必須要原房貸已經正常繳款一段時間,也已經累積繳交一定的金額以後才能夠申辦;而債務人的繳款金額多寡、房屋增值的高低,也都會影響到房屋增貸的額度;如果原房貸償還本金太少或是漲幅過低,則無法申請到理想的額度。

延伸閱讀:房屋增貸Q&A|搞懂房屋增貸利率、優缺、流程

(3) 房屋轉增貸

房屋轉增貸,是將整筆房貸轉移到另外一間銀行,並且再額外多貸款一筆資金出來運用的房屋融資種類,因為手續繁雜、金錢與時間成本較大,很少有人選擇這類的房屋融資方案。
由於房屋轉增貸需要塗銷原先的抵押權設定,再向新的銀行設定抵押,如此一來一往會有很多相關規費或是手續費產生,必須謹慎評估省下來的利息是否大於轉增貸的成本,以免得不償失。

延伸閱讀:房屋增貸、轉貸、二胎房貸,我該申請哪一種?

(4) 原屋融資

原屋融資也是常見的房屋融資方式,在銀行、融資公司、民間都可以辦理;原屋融資是申請人利用名下沒有貸款的房屋設定第一順位的抵押權來向債權人借款,簡單來說也就是用「無貸款的房屋來貸款」。
不過,這類的房屋通常是通常屋齡較高、屋況較差的中古屋,銀行不太願意承作;有提供原屋融資服務的銀行,對於申請人的條件也會比較嚴格,貸款年限通常期數也不會太長。
如果在銀行無法辦理原屋融資(遭到婉拒、房屋估價太低,或是額度未達期望),就建議您向融資公司辦理房屋融資服務,不建議在民間管道申辦。

(5) 二胎房貸

二胎房貸,又稱為二順位房屋貸款,是房屋融資最常見的種類。即使是正在貸款當中的房屋,只要有剩餘價值(可貸空間)就可以申辦;將房屋剩餘的殘值再設定抵押權給另一間銀行、融資公司或民間私人金主來借款,就稱為「二胎房貸」。

延伸閱讀:二胎房貸是什麼?各管道利率比較統整

 

➤房屋融資的申辦管道

房屋融資根據申辦對象的不同,舉出最常見的三大類申辦管道為:「銀行」、「融資公司」以及「民間企業/私人」這三種。

▸ 房屋融資管道1. 銀行

只要符合銀行的條件,且申貸人的個人條件、房屋條件都不錯,那麼就有機會在銀行的房屋融資服務獲得較低的利率,可以節省利率支出。銀行房屋融資除了有機會獲得較低的利率以外,也是最安心的申辦管道;而銀行的缺點則是「審核嚴格」、「過件率較低」
銀行的房屋融資服務種類:「原屋融資」、「理財型房貸」、「房屋增貸」、「房屋轉增貸」和「二胎房貸」。

▸ 房屋融資管道2. 融資公司

如果在申請銀行房屋增貸、轉增貸或是二胎房貸遭到了銀行的婉拒,或是銀行提供的額度不符合申貸人的需求,就建議申貸人找融資公司辦理原屋融資(融資一胎房貸)或融資二順位房貸(融資二胎房貸)。容易被銀行婉拒的族群有:信用瑕疵信用空白負債比過高債務整合債務協商房屋條件不佳…等原因,都比較容易能在融資公司獲得合適的金融服務。
融資公司的房屋融資服務種類:「原屋融資」和「融資二順位房貸」(融資二胎房貸)。

▸ 房屋融資管道3. 民間企業或私人

除了銀行(金融機構)、融資公司(非金融機構)以外,民間也會有借貸、融資的行為出現,當然民間也會有私人或是企業之間的房屋融資方案。常見民間的房屋融資管道有:代書、當鋪、
民間的房屋融資服務種類:「原屋融資」(一胎融資、一胎房貸)和「融資二順位房貸」(融資二胎房貸)。

 

➤選擇房屋融資管道的方式

需用資金且想要申請房屋融資貸款時,應該如何選擇房屋融資的管道與種類?建議有需求的申貸者可以參考以下建議來做選擇:

▸ 依管道風險、額度、利率

各個房屋融資管道的風險為:銀行≦融資公司<民間私人。
銀行的放款保守、審核也嚴格,可想而知風險也是最低的;融資公司部分則要看公司規模(資本額、是否上市),規模愈大愈可靠;而民間私人放款房屋融資的個人或是企業太多,很難找到好的貸款,風險最高。

▸ 依據個人條件與金額高低

個人及房屋條件:
如果個人的信用條件、房屋條件都不錯,就建議可以找銀行辦理房屋融資;但如果信用有瑕疵或是遭到銀行婉拒,就建議找融資公司。

所需金額的高低:
因為銀行對於房屋的鑑價相對比較保守,常常銀行的估價趕不上買賣的實際成交價(實價登錄);如果所需金額較高,可能就無法辦理銀行的增貸或二順位房貸。如果所需金額較大,或是確定已經無法在銀行申請到所需的額度,就建議可以找融資公司辦理原屋融資或是二胎房貸,可貸到較高的金額。

 

➤房屋融資找「銀行」辦理好嗎?

銀行收受民眾與企業的存款,並且受到金管會銀行局的監督、管理;因此除了大家熟知的一大優點「利率較低」以外,銀行還有其他的特點如:徵審最嚴格、放款最謹慎、估價最保守,當然申辦的時間也會較長,可以獲得的資金額度也會比較沒那麼多。
本篇文章主要介紹銀行無法承作的房屋融資貸款方法,有關銀行相關房貸的介紹可以參考這幾篇文章:

延伸閱讀:何謂理財型房貸?幫你整理15家銀行理財型房貸利率、優缺
延伸閱讀:有殼族活化不動產攻略─房屋抵押貸款:用房貸資金整合負債

 

以下將繼續為您介紹申辦房屋融資時,想找融資公司或是民間貸款需要注意的眉角與風險。

 

➤房屋融資找「融資公司」辦理好嗎?

▸ 什麼是「融資公司」?

融資公司也被稱為「租賃公司」、「融資租賃公司」;前面提過「融資」是「資金融通」的意思,所以融資公司的主要業務之一就是提供借貸服務,讓民眾在銀行以外也能夠有安全的借貸管道。
無論是對於申貸人條件審查、房屋物件的要求、提供資金額度或是貸款期數等部分都會比銀行來得更加寬鬆;而且因為融資公司具備一定的組織規模、制度並且合法營運,可以說是銀行以外最安全、可靠的借貸管道。
重點:「融資公司」所提供的房屋融資,是銀行以外最佳的選擇,但是融資公司非常多,也不乏詐騙或是假冒的融資公司在其中,建議可以依下列的標準來選擇融資公司。

▸ 避免當鋪設立的融資公司

行政院主計總處每五年會有一次工商服務業普查,最近的普查結果是在民國 105 年;當時統計民間的融資公司多達 2,115 間,這當中有許多融資公司是以當鋪牌照設立來營業的。
以當舖牌照來營業有什麼差別嗎?申貸人要注意的是──這些當舖雖然公司、招牌和網站都是寫融資公司,但是因為是以當舖的牌照來設立登記,就會依據《當舖業法》來運作;依據《當舖業法》第11條第2項,合法當舖的利息可以收到年利率 30%,可以說是合法的高利率貸款。

▸ 優先選擇上市櫃融資公司

建議辦理房屋融資優先選擇上市櫃的融資公司,相對比較有保障;如果上市融資公司無法承辦,才退而求其次找資本額較大的融資公司辦理;最不建議找一般小型融資租賃公司,因為容易遇到詐騙或是假冒或是高利貸。
目前我國三大上市融資公司當中,可以讓廣大無特殊身分的民眾申請的一二胎房屋融資公司就只有裕融新鑫推出的新鑫二胎房貸而已;而新鑫二胎房貸是無法直接找裕融新鑫公司辦理的,民眾只能透過新鑫經銷商(如:新事貸)才能夠申辦,有興趣了解最安心可靠的融資二胎服務可以參考以下文章,或是與我們聯繫。

延伸閱讀:申請新鑫二胎一定要找新鑫經銷商嗎?

延伸閱讀:融資二胎房貸完整40題Q&A

延伸閱讀:新鑫二胎房貸30題Q&A

 

➤房屋融資找「民間私人」辦理好嗎?

一般不太推薦找民間私人管道申辦房屋融資貸款,因為風險較高也容易有詐騙或是高利貸,建議有貸款需求還是「第一優先找銀行」、「銀行婉拒找上市融資公司」,避免找民間私人申辦房屋融資貸款。

▸ 民間房屋融資的風險

辦理民間房屋融資常見的風險非常多,也很可能遇到詐騙或是高利貸,這也是非常不推薦找民間管道辦理的原因;以下為大家列舉民間私人提供的房屋融資的幾個缺點:

1. 每月收息

大多數的民間房屋融資會每個月收取利息,且償還方式大多是「隨借隨還」。意思就是:「在主動償還本金之前,繳交的都只是利息」,很少遇到本利均攤的民間房屋融資管道。每月向債務人收取利息,對於短期無大量資金進出的借款人來說很難還債,且經濟壓力也會非常龐大。

2. 利率過高

雖然許多民間房屋融資管道都標榜「息低保密」,但是民間的利息落在月利率一分到三分,只有條件非常好的人才能夠借到月息一分;而月息三分換算後就高達年利率 36% ,已經超過約定年利率的法定上限 16% ,如果您的條件可以申請融資公司的服務卻不慎借到了民間管道,那麼民間管道的利息支出會非常可觀、相當不划算。

3. 背景不明

申請房屋融資時,如果管道對象是網路上找到的民間金主或是代書搓合介紹的對象,因為借款人較難以了解金主的背景,偶爾會有不合法的暴力討債事件傳出。
在民間辦理房屋融資最常見到的問題是:民間放款人對於債務人的資格審查過於寬鬆,放款金額大膽、額度甚至無上限,利息也收得很高。這就是因為對方背景不明的一大壞處,甚至最糟的情況下想要提起訴訟還可能找不到要告的對象是誰。

4. 流程不明

房屋融資的流程和銀行的房屋貸款大同小異,差別只在於放款單位以及設定抵押權的對象不同而已。許多民間房屋融資在辦理流程上很不透明,例如:無當面對保流程、預收諮詢費、簽委託契約,或是未申貸就先要求匯款或是寄證件存摺……等狀況。

5. 地址不明

有許多民間房屋融資貸款管道不僅沒有營利事業登記證,也沒有在網路上標出自己的辦公處所或是地址;即使有標示地址,該地址也缺乏裝潢、燈光昏暗或是沒有幾個員工在裡面;這種很可能只是借地址登記的空殼公司,實際上很可能完全沒有人在該地址辦公,非常危險。
如果有這類情況,代表該公司可能經常更換地址,讓借款人想要還款時找不到他們,用這類的方式陷害債務人違反借貸契約,並藉著這樣的手段收取高額的違約金、滯納金或是不合理的費用。

6. 代辦或假冒

有部分代辦公司或是民間金主會自行假冒代書、當舖或是自稱為上市融資公司;如果在網路上遇到自稱代書的人,在沒有看到地政士證書確認身分以前,請不要提供「證件正本」以及「預先繳納費用」,如果不需要當面對保,幾乎就是假冒或是非法經營!有房屋融資的需求,建議還是找銀行與合法融資公司(新事貸)辦理。

7. 要求服務費

有部分民間房屋融資管道會在申貸人剛提出貸款申辦需求的時候,就預先收取一筆辦理費用;通常各類正常的貸款管道是不會需要向申貸人收取「委託費」的,只要出現「委託」、「委任」相關的契約或是收費者,幾乎就是代辦公司。

 

➤找上市融資公司申辦房屋融資的優點

1. 上市公司有保障

上市融資公司(裕融新鑫)所推出的房屋融資(新鑫二胎)服務,流程透明、合法、有規模且具備相當專業,能夠給借款人最安心有保障的房屋融資(融資二胎)服務。
除了上市融資公司以外,民間還有許多房屋融資管道,並且標榜「當天核貸」、「有房、有工作來就借」等特色;有些民間房屋融資管道甚至標榜二胎成數、額度無上限。實際上愈沒有標準的借貸管道,對於借款人的風險就愈大,也就愈容易是詐騙或是非法管道,因此非常不建議找民間的管道申辦。

2. 徵審寬鬆、核貸快

銀行的房屋貸款方案(增貸、轉增貸、二胎房貸),對於申貸人的房屋與個人條件審查都非常嚴格,只有很少數的人可以申請成功;但是信用瑕疵、負債過高、房屋偏遠或是老屋等狀況都能夠申請上市融資公司提供的房屋融資貸款。

3. 利率合理、合法

法定年利率上限是 16% ,但是民間的月息兩分、月息三分換算為年利率就高達 24%~36% ,更不用說是詐騙或是高利貸了,而合法當舖的年利率更高達 30% ;因此還是建議民眾有申貸需求的時候優先找銀行或是上市融資公司,年利率上限就是 16% 。

4. 本利均攤,還款壓力小

上市融資公司所提供的房屋融資服務,和銀行的房屋貸款還款方式同樣都是「本利均攤」;本利均攤每一期的還款金額都相同,對於申貸人來說相對比較容易規劃還款計畫。
民間不僅不容易找到本利均攤的貸款,如果遇到了隨借隨還的民間房屋融資方案,更可能會陷入「只繳利息,還不到本金」的窘境。

延伸閱讀:貸款還款方式介紹:本利均攤、本金均攤、隨借隨還差在哪?

5. 可貸成數、金額較高

上市房屋融資(新鑫二胎)的可貸成數最高可以來到房屋殘值的 120%,依據每一位申貸人的條件、需求的不同,可貸金額範圍是30萬 至 500 萬元不等。

6. 有寬限期可申請

上市房屋融資(新鑫二胎)的還款期限最長可至十年,繳款期限為 2 至 10 年,若符合相關條件規定,也另外有兩年的寬限期可以申請。

 

 

如果您名下有房屋、有資金需求且想要申辦房屋融資服務,若不符合銀行條件門檻而遭到婉拒,或是銀行核准的貸款額度不足,就建議您可以考慮找新事貸辦理「上市融資公司」撥款的「新鑫二胎房貸」!
若您有辦理融資二胎房貸、原屋融資的需求,歡迎您聯繫國內最具規模的新鑫經銷商──新事貸,也歡迎您預先免費諮詢了解。

聯絡方式:
1. 官網填單等待專員連繫;
2. 加新事貸[email protected]即時免費諮詢;
3. 於上班日9:00~18:00之間來電 (02) 2313-1256 免費諮詢專員。

 

作者的話&簡介

蔡志杰帶領新事貸二胎房貸團隊