手頭缺資金,想辦二胎房貸找代書好嗎

手頭缺資金,想辦二胎房貸找代書好嗎?

遇到有資金需求的時侯,想用房子抵押跟銀行申請貸款,但銀行超高的核貸標準跟冗長的服務流程總讓申請人無法及時應急,此時民間的二胎房貸就會是首要的資金來源,而「代書」的二胎房貸就會是其中一個選項。

相信一般人對於代書二胎房貸有許多疑問,像是代書二胎貸款是什麼?利率怎麼計算?如果要申辦代書二胎房貸,貸款者又要留意哪些陷阱?哪些貸款人適用代書二胎房貸呢?到底如何挑選才能保障借款人自身的權益?
這篇文章將會全面性地解釋代書二胎房貸的各個細節以及注意事項。

➤什麼是代書二胎房貸?

由於代書(或稱為土地代書、地政士、土地登記專業代理人,是需要通過國家考試的職業)的主要工作就是幫助客戶設定不動產的抵押權、辦理土地和房產交易的法律文件申請及相關服務,而代書在工作過程中必須協調買賣雙方和銀行,因此必然接觸到銀行放款業務人員,或是民間貸款業者及金主,當中也會發生客戶有貸款的需求,於是,他們會將客戶介紹到合適的銀行去辦理貸款,銀行收取手續費和利息,代書則酌收一點介紹費。

假如客戶的信用條件不夠,被銀行婉拒,有時候代書也會將貸款需求轉介給擁有資金的金主,讓金主收取利息,代書同樣從中收取轉介的介紹費。甚至如果代書自己有錢,他們也可以成為金主,直接貸款給客戶。

漸漸的,許多代書也開始提供這種貸款仲介的服務,而形成了所謂「代書貸款」的行業,其中也包含二胎房貸。

這些代書貸款(二胎房貸)的特點是放款條件較銀行寬鬆許多,能提供給需要緊急週轉的貸款人另一個取得資金的管道。

缺點是利息較高,而且是以「只繳息、不還本」的方式還款,貸款人要特別注意、謹慎評估自己是否適用這樣的還款方式。

➤代書二胎房貸的利率多少?怎麼計算?

民間代書二胎房貸的利率算法是「貸款金額」x「月利率」=「月付金」。純繳息、不還本,而且不綁約,所以沒有違約金的問題。

找代書辦理二胎房貸,利息通常是月息0.8%~3%,換成年利率就是9.6%~36%。
但最低的0.8%是用來打廣告、吸引客戶的,實際申請的最後成交月利率都落在2%~3%,也就是一般口頭上說的3分利,換算成年利率就是24%~36%(年息 = 月息 x 12個月),是非常高的。因此申辦二胎房貸時,務必要確認清楚是「月息」還是「年息」!

假設申貸金額是100萬,利率是3%,月付金就是100萬 × 3% = 3 萬元整。
這月付金是純繳息、不還本,每個月付的金額都不會讓本金減少,這點跟銀行的「本利均攤」完全不同。

而代書二胎房貸除了賺取高額利息,還會額外再收取申請二胎房貸的手續費及服務費,申請代書二胎房貸要特別留意這些衍生費用。

➤代書二胎房貸隱藏哪些陷阱?

代書的二胎房貸很方便、審核比銀行寬鬆許多,但還是要提醒各位貸款人需要注意的事項:

  • 1. 額外的衍生費用:
    也就是上一段提到的申請二胎房貸的手續費及服務費,手續費通常是貸款金額的2~6%,而服務費通常是2~3萬元。
  • 2. 貸款利率過高:
    很多人對代書貸款有不好的印象,就是因為碰到了不合理的貸款利率,通常代書二胎貸款的月利率大約就是3%,如果利率超過 3.5%,貸款人要特別留意了,既不符合市場行情,也有高利貸的嫌疑。
  • 3. 私人金主缺乏保障:
    由於代書二胎房貸的資金來源是民間的金主,品質參差不齊,不如銀行或上市融資公司等大品牌有規模、有保障,甚至有些不肖業者的金主,故意不讓貸款人清償債務,藉此佔有對方的不動產。要避免遇到這種不良金主,就是要篩選口碑好、公司資訊清楚的貸款公司,貸款人才能確保自身權益。
  • 4. 沒有當面對保流程:
    代書的二胎房貸跟銀行的二胎房貸流程相同,差別只在放款單位不同而已。因此,在辦理二胎房貸時,當面對保的流程相當重要,也是保障貸款者權利很重要的一環,所以務必要確認清楚是否有當面對保流程。

※所謂的「對保」,就是借款人與貸款單位簽訂借款契約的意思。在對保時,須提供土地權狀正本給貸款單位辦理設定抵押權利,而跟代書對保會直接約在土地所在該區的地政事務所進行對保,對保後直接送地政進行土地的設定。

  • 5. 事前要求提供正本資料及事先支付費用:
    有些不肖代書會在二胎房貸申辦過件前,就要求貸款人提供土地謄本、證件等「正本」,這絕對是有問題的,貸款人沒有必要提供;或者在二胎房貸申辦過件前,即要求申辦費用,這同樣是不合理的,貸款人一定要多加注意。

➤我適用代書二胎房貸嗎?除了代書是否還有別的選擇?

貸款人若是短期週轉,9個月內確定可以償還本金,那就適合申辦代書的二胎房貸,9個月內的月付金加上本金是最節省的;然而,如果同樣是信用有瑕疵、負債比過高…等原因,導致無法透過銀行取得貸款,但需要長期週轉的人,則建議找融資公司辦理二胎房貸,例如新事貸,利率會更划算,而且是由上市公司撥款,會比代書(私人金主)的二胎房貸更有保障。

以下是代書二胎房貸與新事貸二胎房貸的分析比較表格:

二胎貸款單位 代書二胎房貸 新事貸二胎房貸
年利率 24~36% (月息2~3%) 7~16%
還款方式 只繳息,不還本 本利均攤,比照銀行還款方式
還款年限 無約定明確還款期限 7~10年
貸款限制 只考量房屋殘值 無財力可貸,信用狀況僅列入參考
適用對象 信用有瑕疵,被銀行婉拒者
短期(8~9月內)週轉
信用有瑕疵,被銀行婉拒者
一年以上長期週轉

 

其實,借錢不是件可怕的事,可怕的是借款人在著急的當下忽略細節隨便申辦,等發現問題才後悔也沒有用。
只要小心選擇正派合法的貸款單位,二胎房貸絕對是一個能夠有效救急的資金取得方案,也能保障借款人的貸款權益。

 

作者的話&簡介

蔡志杰協理帶領新事貸二胎房貸團隊