新冠疫情加上打房政策-台灣房價及房地產買氣持續上揚

新冠疫情加上打房政策,台灣房價及房地產買氣持續上揚

摘要:
2020年爆發新冠肺炎疫情,依照過去SARS導致房價崩盤的經驗,加上同年政府祭出打房政策,讓許多民眾期待房價會下跌,能夠進場撿便宜。
然而種種數據顯示,房市的價格以及買氣都沒有下滑,房價六都皆漲,本篇文章將淺談近兩年房地產價格不降反升的原因。

「疫情」「政策」可以說是影響台灣2021年房市的兩大關鍵因素,疫情改變了人類的生活,大大降低人際與國際之間的各種交流,全球經濟活動陷入停滯狀態;政策是指2020年12月政府首次的打炒房政策、2021年3月實施第二次的打房政策,同年4月再提出「房地合一2.0」方案,針對購屋資金及稅賦調整有較大的改變,恐為台灣國內房市發展增添重大變數。

然而疫情持續加上打房政策,並沒有影響到民眾購買房地產意願,根據中央大學台灣經濟發展研究中心編定的「購買房地產時機」指數,指數100以上代表樂觀;100以下代表悲觀,該指數在去年5月最低為87.75,隨後快速攀升,自去年9月達最高峰118以來,已連續12個月逾代表樂觀的100,今年7、8月更達115.1,儘管期間經歷選擇性信用貸款管制、實價登錄、房地合一稅2.0新制的政策衝擊,以及國內疫情遭遇Delta變種病毒升溫,反映民眾對購買房地產信已充滿並維持了一年的信心、不影響購買房地產的意願。

而房價部分,根據內政部資料顯示,今年(2021年)六都房價全數上漲,其中台中及台南漲幅分別達6.8%、6.5%,回升最強勁。
房市穩定走升,顯示民眾普遍認為比起其他耐久性財貨,房地產較為平穩、較具保值抗跌性,因此對於購買房地產充滿信心。

房地產

 

新冠肺炎疫情沒有打擊房價是因為與2003年的SARS疫情有許多不同之處,SARS爆發當時處於景氣循環的低點,而且房貸利率高,融資違約壓力壓垮房市;而現今房貸利率極低,加上市場資金充沛,景氣逐步上升,大量游資需找尋理想標的投資,即使政府祭出打炒房政策,房地產購買信心仍強而有力。
另外一種可能是初期看似效果不佳,是由於其政策之時間落差仍未填滿,對房市交投不是沒有影響,而是影響尚不明顯。

COVID-19

 

一般而言,影響國內房市價量變化的因素很多,像是國際經濟情勢變化、國內房市政策、國內重大建設、購屋者自備款多寡以及購屋時機……等。
政府從2020年到2021年持續打房,全台房價卻持續上揚,而2021年房價下挫的機會較小,原因包括工料雙漲、低利、經濟成長強勁,以剛性需求為主、房地合一2.0影響房市變化、房市基本面穩健。
然而,民眾在進駐房市之前,仍然必須謹慎考量政府房市政策,在房地產交易市場中,購屋人可能是剛性需求者(自住者),也可能是投資人或投機客,投資人同時也是潛在的購屋客,只要是投入房市、以房地產為投資標的,一定都會兼具投資與投機的心理,而房地產是投資保值產品,投資人理當是以賺取最大利潤為前提,所以投資人最好掌握國內外影響房市變動的因素,並看好時機入市、掌握購屋時機,那麼獲利機會將大為提高,因此就房地產投資人不宜忽視政府的打房政策,如房地合一20採用「交易回溯」,亦即從2016年開始,只要2021年7月1日以前出售,則可比照房地合一1.0,即課稅20%;預售屋也只課徵交易所得稅,而不是交易的45%,因此,在房地合一2.0正式推動前的這段時間就是短線投機客較佳的賣屋時期,但對於自住客而言,則同時也是一個相對較佳的買房時機。
要留意的是,房市政策並非對房市交投活動沒有影響,而是政策的時間落差尚未顯現效果,政府的打防政策依然是影響房市變化的重要因素。

房地產

購買房地產是人生大事,良好的房地產即是最佳的財產,這說法相信大多數的人都能認同,而無論是否已經購屋置產,也無論是自用還是投資,除了價格外,也須瞭解並掌握房市政策走向,同時也須注意房屋所在地點環境的變化情形,例如注意區域機能與未來發展性,並且考慮周邊有否有加油站、工廠、神壇宮廟、高壓電塔、垃圾場、殯儀館……等嫌惡設施,也要瞭解房屋的公設比、大樓管理、鄰居素質、以及管理基金的繳費與執行等問題;另外,房屋本身的格局、棟距、採光、通風、屋況……等,這些都是影響未來房價是否上升,以及房屋是否容易轉手的重要因素。

總而言之,在政府打房政策連續不斷,而房市卻又呈現買氣及房價上揚現象的情況下,購屋人要如何配合政府的房市政策並做出合理合宜的決策,並看好相對較好的進駐時機,才能找到良好合適的房地產。

 

以下補充資訊為台灣住宅自有率:
根據主計總處近期公布的「人口及住宅普查」最新調查數據顯示,2020 年台灣全國住宅自有率平均為78.6%,相較於2010年普查時的79.2%僅減少了0.6個百分點。
其中最高的縣市為彰化縣86.9%,宜蘭縣84.9%居次,基隆市跟新竹縣均為84.6%;而自有率最低的是69%的連江縣,還有72.1%的台北市,以及均為 76.2%的新竹市及新北市。
住宅自有率觀察的是穩定度,趨勢穩定就代表當地剛性需求相對平穩,也表示房地產相關業者的商機會較為穩定。
從各縣市住宅自有率可以看出,民眾認為房價較高的台北市、新竹市、新北市等地,有較多的移入人口,因此住宅自有率略遜於其他地區;彰化縣、宜蘭縣、基隆市的房價相對較容易負擔,人口因素也穩定,因而住宅自有率較高。

 

作者簡介
蔡志杰
新事貸(新鑫二胎房貸經銷商)資深協理
21年銀行從業經歷,曾任職以下金融機構:
● 台北國際商業銀行(現為永豐商業銀行) 企業金融
● 國泰世華銀行 消費金融
● 板信商業銀行 消費金融

蔡志杰協理帶領新事貸二胎房貸團隊