有殼族活化不動產攻略!房屋抵押貸款:用房貸資金整合負債

有殼族活化不動產攻略!房屋抵押貸款:用房貸資金整合負債

本文重點:
背負房貸的有殼族,除了房貸還有其他貸款或負債,高額的利率月付金使得手頭資金吃緊、甚至影響生活品質,建議可以利用房屋抵押貸款貸出資金去整合負債,既能活化不動產又能有效理債,幫助自己恢復正常的財務狀況及良好的生活品質,還有多餘的現金可以運用,一舉數得!
並且會逐一解說什麼是房屋抵押貸款,房屋抵押貸款的申辦管道、方案種類、成數利率、條件流程……等等,以及如何用房屋抵押貸款(房貸)去整合負債。

➤ 什麼是房屋抵押貸款?

房屋抵押貸款就是將個人名下房屋當作抵押品(擔保品),向金融機構、融資公司或其他民間借貸辦理貸款,獲取一筆資金。

房屋抵押貸款與「購屋房貸」的差別?

向銀行貸款的購屋房貸是用來買房產,銀行審核的重點會放在申貸人的條件,
像是信用狀況跟職業收入,購屋房貸主要都是跟銀行申辦;而房屋抵押貸款則是著重在評估房屋的價值,可貸成數會依據坐落地段、屋齡、屋況、房型、坪數、周邊機能……等來進行鑑價,房屋抵押貸款可以直接獲取現金,這筆現金可以自由運用,將不動產有效活化,可以向銀行或融資公司、其他民間借貸機構申辦。

房屋抵押貸款與「二胎房貸」的差別?

「二胎房貸」其實就是一種房屋抵押貸款選項,在房產在已經有貸款(也就是上述的購屋房貸)的情況下,再向另一家銀行或融資公司申請房屋貸款,此時第二間銀行擁有的房產債權屬於第二順位,故名為二胎房貸。
二胎房貸的優勢在於:即使是尚未繳清房貸的房子還是可以貸出資金,適合有資金周轉需求、或是需要一筆大額資金來整合負債的人;而房屋抵押貸款比較偏向是已經繳清房貸的房屋去抵押、借出現金。

而不同管道給予的房屋抵押貸款成數也都不一樣,銀行最高是80%~85%,融資公司(新事貸)最高可以做到120%。

接著下一段會針對不同管道提供的房屋抵押貸款詳細說明。

➤ 房屋抵押貸款管道

房屋抵押貸款的管道很多,主要區分為銀行、大型融資公司以及其他民間借貸公司。
其實只要是銀行以外都算是民間,但為了區別其他非上市公司的民間借貸,還是將上市融資公司獨立出來介紹。

房屋抵押貸款管道1 銀行(金融機構)

銀行、農會、漁會、信用合作社……等單位統稱為金融機構,由於政府法規限制,對於風險控管更為謹慎,因此相較於民間機構,房屋抵押貸款的放款更為緊縮,同樣條件的申貸人跟房屋,不一定能貸到理想額度。

優點:上市公司有保障、利率最低、收費透明、資金來源可靠、本利均攤還款壓力小
缺點:審核條件嚴格、作業時間冗長、房屋鑑價低、撥款速度慢、貸款成數低

房屋抵押貸款管道2 融資公司(新鑫合作夥伴-新事貸

目前國內規模最大的三家融資公司分別為中租、裕融、和潤,公司股票皆有上市,其中裕融底下的子公司——新鑫,有「分期付款之不動產附擔保業務」的房屋抵押貸款,即二胎房貸,提供給用房屋抵押貸款卻被銀行婉拒的民眾另一個選擇。

優點:上市公司有保障、收費透明、資金來源可靠、審核條件寬鬆、作業流程簡便、房屋鑑價高、撥款速度快、貸款成數高、本利均攤還款壓力小
缺點:利率較銀行高、不承作離島房屋

房屋抵押貸款管道3 其他民間借貸

網路上有各式各樣可以用房屋抵押貸款、取得資金的公司,最常見的就是代書、當鋪、地下錢莊,或像是理財顧問、資產管理公司……等等,但這些管道潛藏許多風險,較不推薦。像是網站上只留一支手機/電話跟LINE ID,連幫你辦貸款的人是誰都不知道,遭遇高利貸的可能性極高,新事貸所有房貸專員皆有姓名、照片公開於官網上,讓申貸人可以安心諮詢。

優點:審核條件比融資公司寬鬆、撥款速度快
缺點:利率最高、私人資金來源較不可靠、收費名目多且昂貴、先繳息後還本還款壓力較大

無論是選擇銀行辦理或者民間貸款業者,都要謹慎評估自身的信用狀況以及還款能力,並確認清楚房貸的貸款條件,如果因為急需資金而沒做好功課,導致後續還款困難,讓房產走上法拍一途,那就得不償失了。

➤ 房屋抵押貸款詳細攻略

*房屋抵押貸款條件

銀行
門檻最高、要求最多,申請房屋抵押貸款必須信用良好、財力明確、職業及收入穩定,以及不能有這些狀況:近期增貸、聯徵多查、超過60歲……等等。

延伸閱讀:銀行貸款問題大彙整,貸款專家【蔡志杰】來解答

融資公司
只要名下有房,並且房屋有殘餘價值或增值,其他信用狀況跟財力收入都只列入參考,職業種類也沒有限制,是被銀行婉拒的最佳選擇。

民間借貸
基本上跟融資公司一樣,但條件更加寬鬆、幾乎沒有審核標準,如果沒有碰面對保的流程,務必要小心後續可能遭遇詐騙、騙取個資、合約不合理、衍生額外收費或是利率過高。

 

*房屋抵押貸款利率及成數

銀行
成數最高約80%,利率大約落在1.5%~3%。

融資公司
成數最高可達120%,房屋抵押貸款(二胎房貸)的利率區間為7%~16%。

民間借貸
成數的部分跟融資公司差不多,但民間貸款公司之所以最不推薦,是因為利率極高!
像是號稱業界房屋抵押貸款最低利率0.8起,注意這個利息其實是以月計息,而且是用來打廣告吸引人的數字,通常是2%~3%,換算成年利率是24%~36%
銀行跟融資公司(新事貸)都是以年計息,年利率完全合乎法規。

 

*房屋抵押貸款流程

1. 提出申請:確認要申貸後,準備好辦理房貸相關文件,向銀行/融資公司/民間公司提出申請。
2. 估價審核:提供房屋地址進行估價,評估可貸額度,接著針對申貸人的狀況審核,過件就核貸,反之則婉拒。
3. 簽約對保:核貸後確認清楚額度、利率、期數,與對保人員確於書面合約用印,合約正式生效。
4. 抵押設定:至地政事務所辦理房屋抵押權的設定手續。
5. 立即撥款:設定完立即將房屋抵押貸款的資金撥款至申貸人指定帳戶。

三種房屋抵押貸款的管道流程是相同的,差別在:

1. 銀行要準備的文件資料繁雜,審核速度要一到兩週,非常冗長,撥款速度慢。
2. 融資公司的準備資料及流程比較簡便,送件審核線上即可完成,最快3天就能核貸撥款,但對保還是要本人出面親自簽約,確保申貸人權益。
3. 缺乏保障的民間借貸會沒有對保這個流程,申貸人連簽了什麼合約內容都不知道。

 

*房屋抵押貸款注意事項&補充問答

Q. 辦理房屋抵押貸款需要準備哪些文件資料?

A. 近一年的房貸繳款紀錄及往來存摺、房屋權狀正本、房屋所有權人身份證影本、房屋所有權人印鑑證明、原印鑑章。

Q. 房屋抵押貸款還款出現困難怎麼辦?

A. 建議申貸人辦理房屋抵押貸款前要好好評估自身的收入及財務狀況,如果是找我們新事貸辦理房屋抵押貸款(二胎房貸)的話,專員一開始就會為申貸人制定最合適的還款方案。
當然有時候就是計畫趕不上變化,若是遇到房屋貸款還不出來的狀況,建議可以辦理轉增貸,延長貸款攤還期數、減輕負擔。

Q. 房屋抵押貸款有年齡限制嗎?

A. 無論是銀行、融資公司或民間借貸,房屋抵押貸款年齡限制基本都要滿20歲。但如果是銀行辦理,通常會再另外規定年齡加計借款間時不得超過65歲(有些比較嚴格的銀行則是超過60歲就不能申辦房屋抵押貸款);而融資公司及其他民間借貸則無年齡限制,核貸關鍵主要是看房屋的殘餘價值。

Q. 房屋抵押貸款後還可以賣房嗎?

A. 不能。因為用房屋抵押貸款時須經過不動產抵押設定,主要是法律用來保障債權人(放款單位),如果借款人還不出錢時,債權人可以向法院申請拍賣求償;因此辦理房屋抵押貸款後是不能輕易過戶或買賣的。

Q. 房子老舊、屋齡高可以辦理房屋抵押貸款嗎?

A. 銀行審核非常嚴格,會針對屋齡有特別的限制,屋齡越高可貸的房屋抵押貸款金額越少、利率也會比較高;而融資公司的房屋抵押貸款不限屋齡,只要不動產價值足夠,即使是舊房屋貸款,也能順利申辦。

Q. 房屋抵押貸款需要保人嗎?

A. 假如申貸人的條件不佳,例如曾經有信用卡費或貸款遲繳紀錄,銀行就會要求增加信用良好的房屋抵押貸款保證人才有機會核貸;而融資公司的房屋抵押貸款不需要保人,原則上只看房屋價值。

Q. 房子不在自己名下可以辦理房屋抵押貸款嗎?

A. 申貸人可以用不在自己名下的房屋辦理房屋抵押貸款,前提是必須獲得房屋所有權人同意,只要經所有權人同意並做抵押設定後就可以取得資金。

➤ 房屋抵押貸款有哪些用途?

房屋抵押貸款的用途非常廣,以下整理我們處理過比較常見的使用目的:

*資金週轉
自己開店做生意要支付店租、貨款、員工薪資……等等,常常會遇到臨時急需資金的情況,而名下有房便可申辦房屋抵押貸款取得所需資金有效週轉。要注意的是,自營商是較難向銀行成功申貸的職業,因為沒有薪轉證明,銀行無法評估還款能力,即使有房也可能貸不到理想金額,建議可以選擇融資公司,不僅審核比較寬鬆,沒有薪資證明也可以申貸房屋抵押貸款。

*規劃投資
在現今這個低薪時代,人人都要學會理財幫自己加薪,投資絕對是增加財富的有效方式,房屋抵押貸款可以貸出較高金額,讓申貸人實現投資計劃、改善財務狀況。

*救急資金
需要救急的人,像是遇到意外、罹患疾病、失業,臨時需要一筆金額大的開銷支付醫藥費或生活開銷,選擇融資公司的房屋抵押貸款可以快速取得款項(最快3天撥款),額度也都能比銀行核的高,能夠滿足急需大額資金的申貸人。

*裝潢費用
買房後梭哈存款,沒錢裝潢、修繕是大多數有殼族會遇到的狀況,所有錢都拿去付頭期款跟其他稅費,手頭資金已很吃緊,但裝潢還沒搞定,家具家電也都還沒買,陷入買房卻住不進去的窘境。剛買的房子也有機會核貸二胎房貸,填補裝潢資金缺口。

*創業資金
不想一輩子領死薪水,創業成就斜槓人生的夢想,但政府跟銀行的創業貸款手續繁複冗長、審核標準高,又慢又難貸;融資公司的房屋抵押貸款流程簡便、撥款快速、額度夠高,可當作創業基金,或者當成經營副業的週轉金,實現自己當老闆開源的目標。

*整合負債
若本身除了房貸,還另外有信貸、車貸、卡債循環利息等債務,不但利息高,而且還款日都不同,造成很大的困擾跟經濟負擔,融資公司的房屋抵押貸款可以代償利率較高的債務,這樣的好處是可以統一還款日,並降低月付金,減輕生活負荷。

用房屋抵押貸款(房貸)整合負債是本篇的重點,下一個段落會更加深入地說明。

➤ 什麼是整合負債?為什麼需要整合負債?

何謂整合負債?

整合負債又稱為債務整合,是一種減輕還款壓力、改善財務狀況跟生活品質的方法,具體作法是借一筆金額大、利率低、期限長的新貸款去整合其他舊有利率高的多筆負債,將繳款日統一、月付金降低,不怕日後債務超出負荷、延遲繳款而導致信用不良的紀錄。

通常申請銀行的整合負債貸款,是用信貸來做整合負債,完全憑個人信用的借貸對銀行來說風險很大,所以可貸額度會限制在申貸人月收入的22倍內,例如月薪4萬的人最多只能借到88萬,這就是DBR 22倍限制的意思,如此對於需要更高金額來整合負債的人恐會不夠用。

如果您名下有房,每個月除了要繳房貸,身上還有其他貸款或負債,導致還款壓力太大,可以用房屋再貸出一筆資金,代償掉其他高利率的負債,後續只要繳這筆新貸款的帳單,能夠有效降低月付金及並大幅減輕還款壓力,因此推薦有房又有負債整合需求的人,可以用房貸來整合負債。

哪些人需要整合負債?

1. 背負房貸、信貸、車貸,還要負擔保險費跟生活開銷,使得財務狀況非常吃緊的雙薪小家庭。

2. 由於不正確的信用卡使用習慣,導致每個月薪水都揮霍光還啟動卡循,收入高卻依然負債累累的單身貴族。

3. 甚至還有把房子拿去給民間代書(或當鋪)抵押借款,結果被高額利息壓得喘不過氣、嚴重影響生活而急需代償民間高利的族群。

延伸閱讀:需要整合負債的5種情況

 

➤ 用房屋抵押貸款整合負債的優點?

好處1 高額資金

房屋抵押貸款不像信貸有最高只能貸月收入22倍的限制,新事貸的新鑫二胎房貸最高可貸額度高達500萬,因此有較大的資金需求房貸是較適合的選擇。

好處2 利率較低

相較於信貸,房屋抵押貸款的利率會比較低一點,因為有房屋當作抵押擔保,放款單位收不回款項的風險較小,利率也就低。
如果有資金需求、名下又有房產,推薦房屋抵押貸款會比申請信貸划算。

好處3 還款期數長

銀行的房屋抵押貸款年限最長有20~30年,有的還有寬限期;融資公司(新事貸)的二胎房貸最長則是10年,每期的還款壓力較小。

好處4 不用賣房也能取得資金

名下債務多、利率高,已造成生活負擔,想要一次還清,只有變賣房產了嗎?不,繼續住在家裡、保住房產,又可以得到所需資金,這就是房屋抵押貸款最大的優勢。

 

以上就是房屋抵押貸款以及運用房貸整合負債的所有說明,如果想申請房屋抵押貸款、想詢問整合負債或是有任何疑問,都歡迎點擊[email protected]聯繫我們。

 

作者的話&簡介

蔡志杰帶領新事貸二胎房貸團隊