民間二胎利率都很高嗎?告訴你二胎房貸利息怎麼算

民間二胎利率都很高嗎?告訴你二胎房貸利息怎麼算

二胎房貸是指房屋已經與銀行設定第一順位貸款後,把同一間房屋再拿去向銀行或民間機構借款,設定第二順位,此類型貸款就是二胎房貸,也稱房屋二胎。

至於什麼是「民間」二胎?就是跟銀行以外的機構借貸,舉凡融資公司、私人代書、個人金主、代辦公司…等,就稱做民間二胎。

對於這些民間機構的二胎房貸,想必大家最擔心的是利率是不是都很高?生活已經欠缺資金、需要借錢了,會不會因為高利息讓自己的狀況雪上加霜?

這篇文章要來解答大家對於民間二胎房貸利率計算方式的疑問,以及說明民間二胎的「本利均攤」與「單還利息」兩種還款方式的差異

 

➤民間二胎房貸的利率如何評估?

民間二胎利率主要由「房屋現有的殘值」做調整,依照屋齡、物件狀況、所在地段來評估,房屋殘值是民間二胎機構放款的最重要依據。

如果申貸人的房屋在經過第一次貸款後,還有很高的殘值,對於民間放款機構這方就更有價值,二胎的利率就會比較低,因為風險相對低;相反地,如果房屋殘值所剩無幾,民間二胎的利率就會高很多。

原則上有個大概的範圍,民間融資公司二胎利率是7~16%私人代書二胎利率是24~36%。但每一間民間貸款公司估價的方式、願意承擔的風險都有所不同,所以實際的二胎利率還是需要真正估價審核後才能判斷

 

➤民間二胎房貸的利率為何比較高?

民間二胎房貸的利率就是會比銀行二胎房貸的利率高,是由於以下兩個原因:

1. 因為民間二胎房貸的審核條件會比銀行寬鬆許多,申貸人的信用狀況僅列入參考,這就表示民間二胎公司要承擔比銀行更高的風險,所以就會反應在民間二胎房貸的利率上。

2. 相較於資金龐大、風險承受力高的銀行,民間二胎房貸的融資公司或私人金主是以自己的資金做為借貸使用,風險承受力自然不能跟銀行相提並論。

這兩點就是民間二胎房貸的利息會比銀行二胎高一些的原因。

 

➤民間的二胎房貸都是高利貸嗎?

既然民間二胎房貸的利率比銀行高,大家可能會產生民間二胎都是高利貸的疑慮,這裡說明一下判斷依據。

依照民法第205條,台灣的利率有每年16%的法定上限,因此所謂的高利貸是指貸款年利率超出16%。

上述提到民間二胎,融資公司(例如新事貸)的年利率落在 7~16%之間,是合乎法律規定的,不是高利貸;然而私人代書的二胎利率是18~36%,不僅不符合業界行情,更有違法的嫌疑,申貸人要特別注意。

 

➤民間二胎還款方式:「本利均攤」vs.「單還利息」

通常民間二胎貸款的還款方式,會分為「本利攤還」和「單還利息」兩種,以下來做個別介紹。

本利均攤:
就跟一般大家較為熟知的房貸還款方式相同,每個月會需要償還利息加上部分本金,這點跟銀行一樣。
這種方式的民間二胎貸款時需要綁約,有固定的貸款年限(不超過十年);同時利率會相比於單還利息者來的划算。
當貸款期間結束,貸款人也將本金跟利息全部償還完畢。

單還利息:
每個月只還利息的部分,不還本金。
單還利息的民間二胎貸款方案不會綁約,不用擔心違約金的問題,但利息會比較高,利率每月為 1%~3% 左右,因此不適合長期週轉使用。而本金的償還會另外計算,當本金越低,利息也會降低。
當貸款期間結束,貸款人需要將全部的本金進行償還。

備註:通常用單還利息方式的民間二胎,會預扣三個月的利息,當三個月過後開始月繳,一直到本金完全清償完畢(還款期限到期)。

 

以下是兩種民間二胎還款方式的表格整理

 項目 本利均攤 單還利息
利率 低(年利率 7~16%) 高(月息 1%~3%等於年利率12~36%)
每月還款金額
還款期限 依照合約規定(7~10 年) 不綁約
優點 利息較低
適合長期週轉使用
不綁約,無違約金問題
短期資金運用靈活
缺點 需綁約 利息高
不適合長期週轉

 

以上就是民間二胎房貸利率計算方式說明,最後提醒大家,民間二胎的利息大多都是固定的、不會隨意浮動,這點申貸人在簽署合約時,務必要多加確認,以免後續產生爭議,也保障自己的還款權益。

 

作者的話&簡介

蔡志杰協理帶領新事貸二胎房貸團隊