銀行貸款問題大彙整 貸款專家蔡志杰來解答!

銀行貸款問題大彙整,哪些條件比較好過?貸款專家蔡志杰來解答

本文重點:
銀行貸款條件是什麼?哪些銀行貸款比較好過?職業是老闆,收入不差,為什麼銀行不願意借我錢呢?有房子可以當擔保品,為什麼銀行核貸的金額那麼少?被銀行婉拒貸款還有別的安全管道嗎?
你有上述這些疑問嗎?貸款專家蔡志杰運用20年以上銀行從業資歷為你解惑!

Q:誰是蔡志杰?

A:蔡志杰是新事貸品牌創辦人,擁有20年以上銀行從業資歷,熟悉金融知識及房貸放款流程、處理過上千件房屋貸款。

2000年進入金融業,曾任職:
台北國際商業銀行(永豐商業銀行)企業金融
國泰世華銀行 消費金融
板信商業銀行 消費金融

2021年成立新事貸,成為新鑫上市公司的合作夥伴,唯一六都皆有據點的新鑫二胎房貸經銷商,總公司地址位於台北市中正區衡陽路51號5樓之3。
秉持「專業、快速、同理心」的理念與初衷,服務有二胎房貸需求的民眾。

Q:銀行的貸款條件是什麼?會不會很複雜?

蔡志杰A:以下清楚整理出銀行喜歡的客戶的四大條件,如果都符合,申請銀行貸款才會比較好過關~

銀行貸款條件1 信用良好

*沒有遲繳紀錄
像是信用卡費、房貸、信貸……等貸款超過一個月沒繳款以及支票跳票都屬於遲繳記錄,此時銀行就會將記錄送報聯徵中心,造成信用分數扣分,要跟銀行申請貸款的難度就會提高。

*沒有債務協商註記
債務協商是指債務人(欠款人)向所有債權金融機構一次性解決債務(如信貸、車貸或卡債等債務)的機制。當欠款人感到身上的債務越積越多、開始入不敷出,卻又無法透過債務整合來解決債務問題時,就可以先跟金融機構申請債務協商的第一步:前置協商,爭取降低月付金跟利率或者延長還款期限。進行方法是債權人會依據債務人的償還能力,共同協商出雙方都能接受的還款方式,幫助債務人減輕負擔後,能一步步清償債務,以解決債務問題。
會有協商紀錄代表申貸人的還款能力已出現問題,銀行不會核准任何貸款。

延伸閱讀:債務協商怎麼申辦?跟個別協商、前置協商又有什麼不同?

*沒有預借現金
預借現金是將信用卡的一部分可用額度轉為現鈔,讓持卡人能提領出來使用,再透過信用卡帳單償還。
如果預借現金在當期信用卡帳單準時還款,不太會影響個人的信用評分,但若沒有全額清償款項,導致部分金額納入循環利率計息以及頻繁地預借現金,就會影響信用評分,也會被銀行認定日常經濟狀況出問題,日後想跟銀行申請其它貸款就會非常困難。

*沒有呆帳紀錄
呆帳就是欠款長期未還,一般是催收6個月以上卻沒有償還,就會被列為呆帳,按照金管會的規定,聯徵中心的呆帳揭露期長達5年,也就是說,一旦留下呆帳記錄,就算已經償還完畢,這些資料都還會留在個人的信用記錄上,在5年之內所有的銀行都還是查詢得到,銀行就會因此而拒絕您的貸款申請。

銀行貸款條件2 財力明確

*收入有薪轉證明、扣繳憑單
現金收入的職業,例如:攤商、工人技師、計程車司機、小吃店……等,每個月沒有穩定、固定的薪資轉帳證明,較難說服銀行核准貸款,因為銀行在審核貸款最重視的條件之一就是還款能力。

*提供所得稅報稅證明
接續上一點,如果是沒有薪資證明也沒有報稅證明可以當作財力收入證明的話,銀行貸款也難以核貸。

*有定期定額存款習慣
如是完全沒有存款習慣的月光族,也會讓銀行擔心還款能力而扣分,可能影響貸款結果。

*有土地、房屋、汽車可作為擔保品
動產及不動產也被銀行視為財力證明之一,如果有擔保品可以加分,銀行貸款可能會比較好過。

銀行貸款條件3 職業穩定

*上市櫃公司員工
現職的公司規模也會影響核貸的機率。除了上市櫃及天下排名千大企業外,最簡單的標準就是看公司的登記資本額。資本額達5000萬代表規模足夠,1000萬以下則會被歸類在小企業,也會影響銀行貸款的申請。

*公務人員
軍公教是大家眼中的鐵飯碗,薪水穩定,也是申請銀行貸款的優勢,通常享有較多的利率優惠。

*五師
機師、醫師、律師、會計師、建築師這五類專業度高、取代性低、收入高的職業,是銀行偏好的對象,申請貸款也比其他職業相對好過。

*工作年資至少半年
其實現職年資未達一年,就會被銀行視為收入的穩定度尚不足,因此對申請貸款會有負面影響。
另外補充:年收入也是銀行會審核的條件之一,例如大部分銀行的信用貸款都把年收入30萬作為申請的門檻,若低於此標準則比較難通過。

銀行貸款條件4 其他條件

*沒有近期增貸
近期增貸也稱作短期增貸,對銀行來說,只要是在近一年內新增的貸款,都稱為近期增貸,就是在最近一年內,已經在一家銀行撥款一筆貸款,無論是房貸、信貸還是車貸,只要向銀行申請的貸款都算,撥款後未滿一年,又再度向其他銀行提出貸款申請。
這種狀況會被銀行視為缺資金的高風險族群,再次申請的貸款核貸成功率通常不高。

*年紀不超過60歲
若申貸者高於60歲,銀行會擔心申貸者退休後沒有足夠的還款能力,或無法在有生之年將貸款還清,進而拒絕貸款申請。

*提供信用良好的保證人
如果本身條件不好、沒有擔保品又或是年紀超過60歲,最好能夠提供,否則銀行貸款核准的機率非常低。

Q:為什麼我名下有房子還一直被銀行婉拒貸款?問題出在哪裡呢?

蔡志杰A:銀行怕借你的錢收不回,所以貸款條件嚴苛、限制多,只歡迎優良客戶。 只要有下列情況,就是踩到銀行地雷,會被當成高風險客戶而打槍你!

銀行貸款地雷1 信用問題

*負債比過高

負債比過高的定義是無擔保品債務(例如信用貸款)總額超過22倍,這是金管會規定;部分銀行只要超過17倍就算過高,會較難申請貸款。

*信用評分低

信用評分在200分~800分之間才是有效的聯徵分數,信用評分滿分則是800分,以下說明信用評分分數代表的意義以及可能的結果。
■ 400分以下就算是「信用不佳」、「信用瑕疵」。
■ 550分以下,是屬於信用分數偏中下階層,除非其他財力或工作條件非常好才有可能申請到信用貸款。
■ 通常650分以下,就算信用貸款核貸,但利率也會偏高,且必須要仔細挑選銀行。
■ 650分以上,大部分的銀行都會通過信貸審核。
■ 650分~800分,分數越高,審核通過的條件利率會越好。

*債務協商

債務協商是指債務人(欠款人)向所有債權金融機構一次性解決債務(如信貸、車貸或卡債等債務)的機制。當欠款人感到身上的債務越積越多、開始入不敷出,卻又無法透過債務整合來解決債務問題時,就可以先跟金融機構申請債務協商的第一步:前置協商,爭取降低月付金跟利率或者延長還款期限。進行方法是債權人會依據債務人的償還能力,共同協商出雙方都能接受的還款方式,幫助債務人減輕負擔後,能一步步清償債務,以解決債務問題。
會有協商紀錄代表申貸人的還款能力已出現問題,銀行不會核准任何貸款。

延伸閱讀:債務協商怎麼申辦?跟個別協商、前置協商又有什麼不同?

*信用小白

所謂的信用評分紀錄,可以分為三種情況,第一種是「暫時無法評分」,因為從來沒有與銀行有信用往來的紀錄,就是我們所謂的「信用小白」

*呆帳紀錄

呆帳就是欠款長期未還,一般是催收6個月以上卻沒有償還,就會被列為呆帳,按照金管會的規定,聯徵中心的呆帳揭露期長達5年,也就是說,一旦留下呆帳記錄,就算已經償還完畢,這些資料都還會留在個人的信用記錄上,在5年之內所有的銀行都還是查詢得到,銀行就會因此而拒絕您的貸款申請。

*預借現金

預借現金是將信用卡的一部分可用額度轉為現鈔,讓持卡人能提領出來使用,再透過信用卡帳單償還。
如果預借現金在當期信用卡帳單準時還款,不太會影響個人的信用評分,但若沒有全額清償款項,導致部分金額納入循環利率計息以及頻繁地預借現金,就會影響信用評分,也會被銀行認定日常經濟狀況出問題,日後想跟銀行申請其它貸款就會非常困難。

*啟動信用卡循環利息

如果信用卡費只繳最低應繳金額,就會啟動循環利息,這是由於信用卡帳單沒有全額繳清而必須支付給銀行的利息。
循環利息的利率每一家銀行及每個人都不太一樣,會依個人的信用記錄、持有卡片類型、發卡銀行的規定而有不同,大致會在5%~15%左右。
如果連最低應繳金額都沒繳到還會被收取違約金,違約金跟循環利息銀行會在下期帳單收取。

*卡費或貸款曾經遲繳

像是信用卡費、房貸、信貸……等貸款超過一個月沒繳款以及支票跳票都屬於遲繳記錄,此時銀行就會將記錄送報聯徵中心,造成信用分數扣分,要跟銀行申請貸款的難度就會提高。

銀行貸款地雷2 財力問題

*無薪轉證明、扣繳憑單

現金收入的職業,例如:攤商、工人技師、計程車司機、小吃店……等,每個月沒有穩定、固定的薪資轉帳證明,較難說服銀行核准貸款,因為銀行在審核貸款最重視的條件之一就是還款能力。

*沒有所得稅報稅證明

接續上一點,如果是沒有薪資證明也沒有報稅證明可以當作財力收入證明的話,銀行貸款也難以核貸。

*沒有存款的月光族

如是完全沒有存款習慣的月光族,也會讓銀行擔心還款能力而扣分,可能影響貸款結果。

*沒有不動產或汽車等擔保品

動產及不動產也被銀行視為財力證明之一,如果有擔保品可以加分,銀行貸款可能會比較好過。

銀行貸款地雷3 職業問題

*年資未滿半年

其實現職年資未達一年,就會被銀行視為收入的穩定度尚不足,因此對申請貸款會有負面影響。
另外補充:年收入也是銀行會審核的條件之一,例如大部分銀行的信用貸款都把年收入30萬作為申請的門檻,若低於此標準則比較難通過。

*工資領現金

現金收入的職業,例如:攤商、工人技師、計程車司機、小吃店……等,每個月沒有穩定、固定的薪資轉帳證明,較難說服銀行核准貸款,因為銀行在審核貸款最重視的條件之一就是還款能力。

*無薪資證明的自營商

自營商或SOHO族雖然本身就是老闆甚至自己開公司,但每個月的營業收入不固定,也可能受景氣或原物料上漲……等各種因素影響,無法保證每個月都賺錢;而自行接案的SOHO族可能這個月收入8萬,下個月可能只有2萬,所以銀行一定要看到薪資證明,或是相等的財力證明,如勞保明細或扣繳憑單才肯放貸。

*八大行業等不穩定職業

銀行喜歡每個月穩定的收入,因此不接受八大行業貸款。

*待業

待業中、失業、沒有工作……等狀況,因為無法證明收入與財力,銀行就會懷疑還款能力而婉拒申貸人。

銀行貸款地雷4 其他問題

*年紀超過60歲

若申貸者高於60歲,銀行會擔心申貸者退休後沒有足夠的還款能力,或無法在有生之年將貸款還清,進而拒絕貸款申請。

*近期增貸

近期增貸也稱作短期增貸,對銀行來說,只要是在近一年內新增的貸款,都稱為近期增貸,就是在最近一年內,已經在一家銀行撥款一筆貸款,無論是房貸、信貸還是車貸,只要向銀行申請的貸款都算,撥款後未滿一年,又再度向其他銀行提出貸款申請。
這種狀況會被銀行視為缺資金的高風險族群,再次申請的貸款核貸成功率通常不高。

*聯徵多查

就是三個月內,被銀行查詢的聯徵次數,超過3次,就叫做聯徵多查。
而聯徵次數是指在一定期間內,銀行向聯徵中心查詢當事人信用資料的次數。只要是到銀行開戶,或者申請信用卡、貸款時,銀行都會向聯徵中心查詢我們的聯徵紀錄,以便了解我們的信用狀況。
每間銀行的標準其實不太一樣,但還是強烈建議三個月內不要超過三次,免得影響自己的貸款成功率。

*擔保品鑑價低

銀行本身對於申貸人擔保品(房屋)的鑑價本來就偏向保守,甚至刻意下修,而且對於擔保品的審核條件也非常苛刻,像農舍、店面、磚造屋、地下室、辦公室、地址位於偏鄉地區、小於15坪套房、周邊嫌惡設施過多……等,銀行因為不喜歡,鑑價會不符房價。

*警示帳戶

警示帳戶指的便是法院、檢察署或警察司法機關,為了偵辦刑事案件(多為詐騙案件),會先通報給聯徵中心,再交由聯徵中心一次性地告知各家金融機構,將當事人的存款帳戶列為警示者,被列為警示帳戶後,帳戶便會失去所有功能。
會被列為警示帳戶的可能原因包含交易糾紛或者是存款帳戶遭盜用、戶頭遭冒名申辦。

Q:為什麼用房子抵押借貸,銀行借給我的錢那麼少?

蔡志杰A:

第一個原因,銀行有偏好的房屋條件,最好位於精華地段、屋齡不要太舊、屋況也不要太差,總之就是毛很多;第二個原因在於房屋鑑價方法,因為銀行是用自己內部系統,不但鑑價跟不上房價上漲速度,還會刻意下修估價;第三個原因是成數計算方式,成數最多只做到八五成(85%),非常有限!

銀行房屋貸款額度保守三大因素

1. 房屋條件不佳
2. 鑑價不符房價又刻意下修
3. 貸款成數上限85%

其實銀行放款保守的根本原因在於法規限制,因為銀行一旦經營出問題,影響的是所有民眾跟整個國家,因此金管會嚴加控管銀行的放款金額,這是無法改變的鐵則!

Q:用房屋貸款被銀行拒絕,還有別的管道嗎?

蔡志杰A:有!

如果用房屋貸款,因為信用或其問題被婉拒;還是因為剛買房而無法申請房屋增貸;或者核貸金額不夠理想,推薦台灣大型融資公司(新鑫經銷商-新事貸)不但兼具銀行的保障跟民間貸款的簡便效率,上述所有銀行限制,新事貸都不要求!
而且同樣條件的房屋,新事貸的二胎房貸可以取得更多資金!

二胎房貸為例,銀行 vs. 新事貸 三大PK項目

房屋條件PK!

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⚠不喜歡、貸款成數低

農舍、店面、磚造屋、地下室、辦公室

位於偏鄉地區

小於15坪套房

周邊嫌惡設施過多

任何房型屋齡都可以申貸!

*房價有上漲,銀行給的額度卻很少

*房子剛買,房貸尚未還到本金,申請增貸被銀行拒絕

*曾借民間貸款,房屋有私人設定,想轉貸降低利息跟月付金,但銀行婉拒

以上,通通來找新事貸

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❌不予承作

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夾層屋

房屋有私人設定

 

鑑價方法PK!

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內部系統

跟不上房價上漲速度

 

不準確

鑑價下修

 

實價登錄

符合房價市場行情

 

客觀

鑑價高

 

 

成數計算PK!

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貸款成數上限

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貸款成數上限

120%

 

核貸實例:
陳先生買的房屋總價是1000萬,一胎(一順位)向銀行貸款700萬,五年多的時間已還掉200萬,目前只欠銀行500萬。
因為資金需求打算申辦二胎房貸,銀行只能貸10萬,新事貸二胎房貸能貸到500萬!

Q:新事貸是代辦公司嗎?合法嗎?

蔡志杰A:

新事貸是上市櫃新鑫公司的直屬經銷商,專營二胎房貸及汽機車貸款,不是代辦公司,沒有高額代辦費;而且經由政府合法立案,雖然審核比銀行寬鬆,但還是有一定的放款流程,保障申貸人權益,還款方式比照銀行的本利均攤,還款輕鬆無壓力!
我們總公司在台北市中正區衡陽路51號5樓之3,其他中南部地區客戶我們也有分公司能夠就近為您服務,歡迎加新事貸[email protected]好友免費諮詢或來電(02) 2313-1256聯繫我們。

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Q:有資金需求,但沒房怎麼辦?

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延伸閱讀:汽車貸款(原車融資)全攻略-借貸管道、利率、申請條件、流程

作者的話&簡介

蔡志杰帶領新事貸二胎房貸團隊