什麼是二胎房貸？
圖片來源：國峯厝好貸
大多數人在購買房屋時會向銀行貸款，這就是第一順位的房屋貸款，二胎房貸就是指在一順位貸款下，估算若還有殘值就再申貸。一般申辦二胎房貸的機構有銀行、農會、合作金庫、漁會和信用合作社等，另外還有租賃融資公司、私人代書、代辦公司等。
二胎房貸又稱為二順位房貸、次順位房貸、房屋二胎，同一間房產會有兩個不同的債權人，申貸人需要繳兩筆貸款，對貸款機構來說風險會比較大，這也是二胎房貸利率會比較高一點的原因。
申請二胎房貸條件有哪些？
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想要辦理二胎房貸必須要符合以下資格：
- 名下有房產且房屋有殘值。
- 房子原先的一胎貸款須繳滿一年。
- 屋主應年滿18歲。
- 申請人有一定的還款能力。
如果是向銀行申請二胎房貸，個人的貸款記錄以及信用記錄必須良好；租賃融資公司二胎房貸的審核條件較為寬鬆，可接受信用瑕疵、貸款遲繳、跳票記錄、信用卡循環、信用貸款等多方狀況，即便是信用空白、沒有收入證明、負債比過高，國峯厝好貸二胎房貸都會盡力爭取過件。
二胎房貸有哪些申辦管道？
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目前市場上的二胎房貸申請管道區分為金融機構的銀行二胎房貸、融資公司二胎房貸和私人代書二胎房貸，下方會說明三者管道的差異：
銀行二胎房貸：
常見管道如：各家銀行、農會、漁會、合作金庫和信用合作社等。
- 審核嚴格。貸款人需無信用瑕疵、無私設、無遲繳情況、有一胎房貸且還有剩餘空間等。
- 鑑價低導致額度較保守。金管會對銀行有諸多規定，所以對申請二胎房貸的審核相當嚴格，房屋鑑價就會比較保守，額度通常比較低。
- 通常利率比較低。銀行雖然有比較低的利率，但大多是穩定高收入且信用良好族群才有機會申請，資融公司利率雖然比較高一點，但跟銀行一樣符合法律規定。
融資公司二胎房貸：
主要是由企業撥款，和銀行一樣嚴格遵守法律規定，合法且安全。
- 審核比較寬鬆。融資公司的二胎房貸雖然還是需要提供相關證明，但實際上僅供參考，沒有像銀行那麼嚴格，舉凡信用瑕疵、私設、有遲繳情形，都可以協助申請看看。
- 貸款成數高，額度也較高。融資公司的二胎房貸貸款成數通常比較高(國峯厝好貸最高可達120%)，申貸的額度也會比較高，相較保守的銀行，更能符合申貸人的期望額度。
- 資訊公開透明。國峯厝好貸有關二胎房貸的資訊官網都看得到，業務資訊也公開透明，由上市櫃各大上市櫃融資公司公司撥款，是全台最大的合法授權直屬經銷商，最快3天撥款讓你快速取得資金。
民間二胎房貸：
一般是指個人公司行號，如私人代書、代辦公司或當鋪等。
- 只繳利息、不還本金。和合法貸款機構不同，每個月只需繳付利息，本金不會變少。
- 風險高，有手續費或代辦費。民間二胎合法性受質疑，建議還是要找合法的管道，以免被收取不合理的費用。
- 基本上都可貸款。民間二胎好處就在於可接受申貸人的缺點，但也是因為這樣常常導致申貸人貸款繳不出來，導致債務不斷累積。
統整上述資訊的二胎房貸管道比較表：
| 二胎房貸類型 | 銀行二胎 | 資融公司二胎 | 民間二胎 |
| 手續費 | 貸款金額1~2% | 貸款金額1.5% | 貸款金額2~6% |
| 貸款限制 | 需有明確收入 信用不得異常 |
無財力證明可貸 信用狀況僅列入參考 |
只考量房屋殘值 |
| 還款年限 | 最長10年 | 2~10年 | 無約定明確還款期限 |
| 還款方式 | 本利均攤 | 本利均攤 | 先繳息，後還本 |
| 申請資料 | 多 | 普 | 少 |
| 過件率 | 低 | 高 | 高 |
| 撥款速度 | 慢 | 快 | 快 |
| 貸款成數 | 85%內 | 120%內 | 只要房屋有空間 沒有上限 |
| 總結 | 利率低 額度低 期數長 |
利率中等 額度高 期數長 |
利率極高 額度高 適合短期週轉 |
二胎房貸利率通常較高，因為當房屋法拍時銀行是第一順位受償，若有多餘的金額才會給第二順位的債權人，所以二胎房貸貸款機構的風險就會比較高。
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申辦銀行二胎房貸的特色及注意事項
- 相較於民間融資公司的二胎房貸，銀行二胎房貸的低利率確實很吸引人，但銀行的審核很嚴格，尤其非常看重信用評分，信用稍有瑕疵就容易被婉拒，因此銀行二胎房貸實際上過件率極低。
- 銀行的二胎房貸無寬限期，所以在申請二胎房貸前務必謹慎評估，檢視自己的還款能力。
- 申請銀行二胎房貸若同時詢問A、B、C…多家銀行，不僅會被聯徵報告註記，也會被認定為短期內密集借貸，影響申貸人的信用記錄。
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申請二胎房貸被銀行婉拒的原因？
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二胎房貸資融公司 VS 民間代辦二胎房貸利率
租賃融資公司是由主管機關核定後設立，和銀行一樣為合法的二胎房貸申辦管道，主要差別在於銀行受金管會限制，租賃融資公司的主管單位則是經濟部。目前各大上市櫃融資公司公司有辦理二胎房貸的業務，但內部沒有相關單位，所以轉交給經銷商辦理，國峯厝好貸就是第一間且全台最大的直屬經銷商。
民間二胎(代辦公司、私人代書或當舖)的優點就是所有條件都可申貸且核貸機率也高，但代辦公司的缺點就是容易有額外的手續費或代辦費。有的代辦公司也會有貸款委託書或其他不合理合約，常見的就是若放棄貸款找其他管道，可能要付高額解約金等問題，這些都是民間二胎代辦公司的風險。
| 二胎房貸管道 | 租賃融資公司二胎 | 代辦公司民間二胎 |
| 二胎房貸利率 | 7~16%(符合現行法規限制) | 可能有高利貸情形出現：24~36% |
| 主管單位 | 經濟部 | 金管會 |
| 還款方式 | 本利均攤(和銀行一樣) | 只繳息不還本 |
| 還款年限 | 2~10年 | 無明確還款期限 |
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由此可知，租賃融資公司和代辦公司不同，代辦公司簡單來說可以說是第三手，送件時要經過融資公司再向上送銀行或各大上市櫃融資公司公司。中間卡了太多管道，代辦公司就會無法這麼及時應對客戶，也可能藉此跟申貸人收取委託費、手續費等費用，對申貸人來說就會很吃虧。
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二胎房貸流程和準備文件？
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以下六點是申辦二胎房貸的具體流程：
- 準備文件進行申請，如：身分證、權狀和還款紀錄等。
- 房屋鑑價，藉由權狀或謄本去衡量鑑定房屋所剩餘的殘值(還可貸款的空間)。
- 實際審核房屋價值。
- 簽約對保確認二胎房貸利率、貸款成數和還款方式等資訊。
- 至地政進行債權抵押設定，設定第二順位抵押權。
- 撥款至申貸人帳戶(國峯厝好貸最快可在3天內撥款)。
申辦二胎房貸要準備哪些文件？
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辦理二胎房貸需要準備下列文件證明：
- 身分證明文件：雙證件(身分證和健保卡)或駕照影本、戶籍謄本影本。
- 工作證明文件：在職證明、勞保投保資料…等。
- 收入所得證明：薪轉存摺、薪資明細、扣繳憑單或租金收入等證明文件。
- 房貸相關文件：所有權狀影本、原一胎房貸近一年的繳息明細等。
上述的每一項資料在銀行端都是非常看重，但租賃融資公司的好處就在於部分資料只列為參考，業務專員會積極地為申貸人爭取，比較有可核貸的空間，這也是為什麼過件率會比較高的原因。
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二胎房貸費用有哪些？
每間銀行的二胎房貸方案不同，手續費約3000~15,000、鑑價費則約5000元上下，而且可能會有額外的帳管費等費用；租賃融資公司二胎房貸如：國峯厝好貸，完全沒有代辦費，從諮詢估價到審核完全免費，只有在成功撥款後才會收取一筆一次性貸款金額1.5%的開辦費(帳管費)和代書費NT$15,000元(包含代書、地政規費等)；而民間二胎代辦公司更可能會收取許多不合理費用，一定要提高警覺。
與民間二胎代辦公司不同，合法國峯厝好貸的二胎房貸利率、收費資訊公開透明，民眾可自行至我們的官網查詢，或是直接撥打免付費專線0800-066-580 來洽詢。
二胎房貸風險有哪些？
最大的二胎房貸風險就是管道的正當性，只要是合法的管道(銀行或租賃融資公司)，年利率就必須符合法規，但民間二胎代辦公司就遊走在法律邊緣，容易有高利貸或不合理收費出現。
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合法的租賃融資公司一定會有營業登記證，國峯厝好貸在全台六都皆有據點，不論是營業處地址、電話、二胎房貸方案和業務資訊都是公開透明，且免收代辦費，若有資金需求記得先多方比較再貸款，有任何問題也都可與我們聯繫。
作者簡介
蔡志傑
國峯厝好貸（各大上市櫃融資公司二胎房貸經銷商）
副總經理
銀行從業經歷超過20年
曾任職於：
台北國際商業銀行（現為永豐商業銀行）企業金融
國泰世華銀行 消費金融
板信商業銀行 消費金融