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2023央行打房政策,第二戶房貸無寬限期將影響換屋自住族

央行打房政策 第二戶房貸無寬限期將影響換屋自住者 (1)

最近更新 2023-12-07

政府與央行聯手打房,再度祭出新一波打房政策,為了有效抑制房價上漲,針對房價漲幅較大的六都以及新竹縣市,央行打房祭出第二戶房貸無寬限期的政策,從10月5日起,在台北市、新北市、桃園市、台中市、高雄市、台南市以及新竹縣市購屋自住者,將實行第二戶房貸無寬限期的管制措施。


什麼是房貸寬限期?

房貸寬限期指的是當你申請了房屋貸款時,在制定的一定期限內(寬限期),能夠只繳利息而不須繳還本金,直到寬限期結束後,本金才開始與利息一同攤還。此舉能夠在房貸繳款初期減少還款負擔壓力。

第二戶房貸無寬限期-什麼是房貸寬限期

 

央行打房政策修正差異

貸款項目 貸款條件
修正前 修正後
公司法人住宅貸款 4成,無寬限期 維持不變


已有2戶以下房貸之

購置高價住宅貸款

5.5成,無寬限期 維持不變
已有3戶以上房貸之

購置高價住宅貸款

4成,無寬限期 維持不變
特定地區第2戶購屋貸款

臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市、新竹縣及新竹市。

(未規範) 無寬限期
第3戶購屋貸款 5.5成,無寬限期 維持不變
第4戶以上購屋貸款 5成,無寬限期 維持不變
購地貸款 6.5成,保留1成動工款
檢附具體興建計畫
6成,保留1成動工款

檢附具體興建計畫

餘屋貸款 5成 維持不變
工業區閒置土地抵押貸款 5.5成,合於以下條件之一者除外:

◾ 抵押土地已動工興建開發

◾ 借款人檢附抵押土地具體興建開發計畫,並切結於一定期間內動工興建開發

5成,合於以下條件之一者除外:

◾ 抵押土地已動工興建開發

◾ 借款人檢附抵押土地具體興建開發計畫,並切結於1年內動工興建開發

 

 

第二戶房貸無寬限期真的有助央行打房?

儘管為了抑制房價,央行拍板自然人第二戶房貸無寬限期政策,然而各界房市專家都指出,這樣的打房效果基本不彰,原因是打不到投資客,反而是投資客以外的族群,尤其是購屋自住的換屋族群會首當其衝,例如為了小孩換學區、想從公寓換至電梯大樓、或是名下有持分房屋卻想買房自住的族群,因為這些民眾為了避免換屋過渡期還要另覓短住居所、希望能夠直接銜接駐所,經常選擇先買後賣,而此舉就成為了央行打房的對象。

因此不少房仲業者認為央行此項打房措施將錯殺無辜,未殺到投資客和炒房客,反而殺到要換屋的民眾!因為換屋的民眾先買入新屋而原屋尚未出售的這段空窗期,換屋族將發生同時持有兩戶房屋的狀況,如果原屋還沒有繳清貸款,但第二戶無法給寬限期,在手頭資金有限的情況下,恐怕將迫使換屋族取消換屋計劃,被迫繼續居住於舊宅中,對於因工作或其他非自願性搬遷的族群而言,如此的狀況,更是難以應對。

所以央行打房的行為看似對有意囤房的投資客下重手,但實際對整體房價結構影響並不大,反而可能影響到一般民眾,在換屋的過渡期無法緩衝。

 

 

如何避免第二戶房貸無寬限期影響?

改採「先賣後買」並「售後回租」

在賣掉原有住宅前,與買家商量好售屋改租,透過租期半年的時間承租舊家,而在售屋後利用這段時間辦理購置新屋、裝潢等事宜,這樣就能夠有效解決資金吃緊以及換屋過渡期需要短期住所的問題,既能減輕資金負擔,也不用再另覓租屋處。

※ 如果打算採取售後回租,如有委託仲介售屋,就必須在一開始與仲介說明清楚,讓仲介與買方清楚說明,以免後續產生糾紛。

改由配偶或孩子名義購屋

若仍想先買後賣,則可選擇由名下無房貸的配偶或是子女的名義來購屋,但此舉則是會影響重購退稅的條件。因為換屋可能享有重購退稅優惠,而要滿足重購退稅的其中一個條件是﹝買賣需為同一人﹞,因此建議在決定作法前需先評估,使用寬限期較為彈性輕鬆、還是適用重購退稅省錢?

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透過二胎房貸增加資金

若是沒有要換屋,而是想要置產收租的族群,由於在初期即無法用寬限期來降低還款負擔,且自然人第二戶貸款成數也較低的情況下,則建議可以考慮透過將原來的房屋利用二胎房貸的方式取得一筆資金,利用這筆資金補足資金缺口及頭期款,如此就無需擔心沒有寬限期造成的經濟壓力。

|延伸閱讀:二胎房貸利率、條件、額度比較,銀行外最推薦是這間

 

自然人名下已有1戶「房貸」,主張其因有實際換屋需求,擬申辦特定地區第2戶購屋貸款,有何協處措施?

政府在112年7月10日新增修正了一項內容,針對真正需要換屋的族群,提供先買後賣的協處措施,內容如下,

一、協處措施適用對象:

  1. 自然人名下已有1戶房貸,本人主張有實際換屋需求,並且將購屋至特定地區申辦第2戶購屋貸款者。
  2. 從112年6月16日起申辦的貸款案件均可適用。

二、協處措施之內容:

上述協處措施適用對象經與承貸金融機構切結約定下列事項者,將可以不受到貸款成數上限7成的限制:

  1. 借款人應於特定地區第2戶購屋貸款撥款後1年內將第1戶房貸擔保品出售及完成產權移轉登記,且清償債務並塗銷第1戶房貸之抵押權,並且不得以轉貸等方式規避上述事項。
  2. 借款人違反切結事項將不利違約效果,包括:立即收回貸款成數差額;追溯自撥款日起,按貸款餘額計收罰息;加收以轉貸等方式規避切結事項之違約金。

法條資料更新來源:中央銀行-中文版-主題服務-央行辦理健全房地產市場方案專區

 
   

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