【整合負債】如何進行?降低債務月付金、利率實際案例分享

文章摘要:這篇會分享我們實際協助整合負債的案例,並聚焦在用「二胎房貸」做債務整合的流程及注意事項,讓有房又有整合負債需求的人可以活用不動產幫助自己改善財務狀況及生活品質。

我們實際處理過許多「整合負債」的情況,這些故事都會於本文中分享,像是:

1. 背負房貸、信貸、車貸,還要負擔保險費跟生活開銷,使得財務狀況非常吃緊的雙薪小家庭;

2. 由於不正確的信用卡使用習慣,導致每個月薪水都揮霍光還啟動卡循,收入高卻依然負債累累的單身貴族;

3. 甚至還有把房子拿去給民間代書(或當鋪)抵押借款,結果被高額利息壓得喘不過氣、嚴重影響生活而急需代償民間高利的族群。

接著會先仔細說明何謂整合負債、如何用名下房屋來整合負債,以及整合負債具體的申請流程跟注意事項。

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何謂理財型房貸?幫你整理15家銀行理財型房貸利率、優缺

文章摘要:房屋貸款的方式有很多種,其中銀行有個方案稱為「理財型房貸」,可以將已還房貸本金再借出來。
內文將會說明何謂理財型房貸、理財型房貸的利率跟額度以及申辦流程,並詳細分析理財型房貸的優缺點以及理財型房貸被銀行婉拒的替代方案。

 

➤ 什麼是「理財型房貸」?

什麼是理財型房貸?

理財型房貸就是將原購屋房貸還掉的本金部分,再循環動用出來,有動用才按日計算利息,並且可以隨借隨還。

銀行核准理財型房貸後,會給貸款人一個帳戶以及可循環動用的額度,貸款人能利用ATM、網路銀行或是臨櫃方式,隨時動用理財型房貸帳戶內的資金,有動用才按日計算利息、本息攤還,可以隨借隨還,還了又可再借

理財型房貸最大的好處是可以靈活運用貸款額度,無論是想要投資理財還是小企業當作公司周轉金或緊急預備金都可以,是個適合用來作為「短期週轉」的取得資金方式。

 

➤ 理財型房貸跟「一般房貸」及「房屋增貸」有何差別?

理財型房貸 vs. 一般房貸:

一般購屋時,向銀行申請的房屋貸款,借款人依約本利均攤開始還款後,償還掉的本金就不能再借出動用;而理財型房屋貸款則是能將償還掉的本金部分,再循環動用出來,有動用才按日計息、能隨借隨還。

 

理財型房貸 vs. 房屋增貸:

理財型房貸跟房屋增貸一樣,都是能將償還後的本金部分再借出動用,但差別在於房屋增貸是一次性借出資金,貸款利率跟還款年限都屬於長期性的;而理財型房貸多出了動用後才按日計息,並能隨借隨還兩個特色,因此理財型房貸相較於房屋增貸,前者比後者更適合短期週轉。

 

➤ 適合申辦理財型房貸的族群

因為理財型房貸最大的特色就是「動用才以日計息」、「隨借隨還」,可以將資金靈活調度,但同時也必須承擔較高的利息,因此申貸理財型房貸前務必要謹慎評估,以下的情形可以考慮申辦理財型房貸:

1. 自營商週轉
自己經營生意的企業主或自雇者(自營商),由於薪資非固定,常常會遇到現金流的問題,像是月底或年底需要支付廠商大額的款項或發放員工薪資,就適合隨時可以提領的理財型房貸來週轉,無須等待銀行漫長的審核流程。

 

2. 投資理財
有投資規劃並能夠承擔風險的族群,如果手頭上的現金不夠買股票,可以運用理財型房貸快速獲取所需資金,利率大約落在2%~3%,相較於信貸或跟券商、證金公司借錢買股票(借款利率約在4.5%~6.25%),而且還需要準備4~5成左右的自備款,是有比較划算。

 

3. 支付家庭開銷
如果已支付房貸的本金一段時間,又臨時有短期資金需求,像是繳子女學費、籌備結婚、出國、房屋修繕裝潢、醫療費,或者其他緊急需求導致生活入不敷出的狀況,都可以考慮申請理財型房貸來補足資金缺口。

 

➤ 15家銀行的理財型房貸利率表

有理財型房貸方案的銀行 理財型房貸利率
日盛銀行 2.06%起
元大銀行 2.08%~2.78%
王道銀行 2.27%起
台新銀行 1.45%起
台中銀行 2.09%起
玉山銀行 定儲利率指數(I)+固定加碼利率

例如:房貸機動利率2.1% =0.80% +1.30%,當定儲利率指數調為1.45%,房貸利率即成為 1.45% + 1.30% = 2.75%

永豐銀行 1.68%起
安泰銀行 2.30%起
花旗銀行 2.39%~4.27%
國泰銀行 1.87%起
華南銀行 1.75%起
富邦銀行 2.01%~2.36%
瑞興銀行 2.18%起
匯豐銀行 1.71%~2.17%
遠東商銀 1.8%起

 

補充:內政部不動產資訊平台可以查詢全台所有金融機構的各種房貸產品。

 

➤ 理財型房貸的利率計算方式

理財型房貸利率計算方式

理財型房貸利率計算方式:當日動用金額 × 利率 ÷ 365天 = 當日利息

以利率3%、動用100萬為例來計算:
1000000 × 3% ÷ 365 = 82
理財型房貸,一天的利息就是82元,看借幾天就再乘以天數,就是總共要付的利息。

 

➤ 理財型房貸有哪些優勢?

理財型房貸優勢

1. 提領資金方便、隨時動用
申辦理財型房貸最大的優點就是如果臨時急用錢,可以隨時透過拿存摺到銀行取款,或用金融卡至各地ATM提領現金或轉帳,也可用網路銀行轉帳、進行交易,非常方便。

2. 動用才計息
一般貸款核准撥款後,無論申貸人有無動用到資金,從放款當日就會開始計算利息;而理財型房貸是依照有提領動用到的金額才按日計息,還掉就不再計息(若當日借、當日還就完全不計息),沒有使用到的資金則無須負擔任何利息,可以靈活運用房貸價值,並省下不必要的利息支出。

3. 還款彈性、不用綁約
理財型房貸沒有綁約限制,可隨借隨還,提前償還也不會產生違約金,也隨時可以再提領出來使用,還款方式比起其他借款彈性許多,因為一般銀行的貸款都需要綁約,像是信用貸款通常要綁一年,提前清償還需要支付違約金。

4. 利率比信貸低
由於信貸是無擔保品貸款,銀行只能憑申貸者的個人信用來評估是否核貸,所以利率會比較高,範圍大約落在5%~15.99%,除非申貸人的條件非常好,否則也沒辦法取得較低的利率;但理財型房貸有房子作為擔保品,對銀行而言風險較低,所以能降低利率,理財型房貸借款利率大約2%~9%左右,不過並非每個人都能申請到較低的利率,還要考量到房屋的地段條件以及申貸人的信用紀錄跟財務狀況。

 

➤ 理財型房貸有哪些缺點跟風險?

理財型房貸缺點&風險

1. 額度可能有限
因為理財型房貸能循環動用的額度來自房貸已還本金,如果還的本金越多,能動用的額度也就越多;相反地,如果償還的本金不多,能動用的額度恐怕就不足。

*二胎房貸也是有房貸還能再貸款,而且沒還到貸款本金也可以申貸,因為二胎房貸只看房屋殘值。
延伸閱讀:有房貸還能再貸款嗎?告訴你什麼是「房屋二胎」

2. 一年一約
理財型房貸屬於短期契約,多是一年一約,如果申貸人信用狀況正常,時間到銀行就會自動展延,不用重新申請。但到第三年的時候,若要續約就需重新審核,銀行會要求申貸人提供最新的財力證明,若這段期間申貸人的收入減少、信用變差,就可能無法繼續使用理財型房貸。
此外,若銀行在展期重新評估時發現申貸人的可循環動用額度一直是滿額狀態(由於申貸人只繳利息,讓本金都沒減少),銀行也可能會以「您並非理財型房貸客戶族群,而是想要一直使用房貸本金寬限期。」為由而停掉申貸人的理財型房貸。

3. 升息風險
目前所有房貸都具備利率較低的特色(包含理財型房貸),對於購屋及有殼族來說是一個不錯的貸款方式,但如果未來遇到央行升息,如此一來,貸款每個月本利均攤的金額會提高,理財型房貸的循環額度利息自然也會跟著增加,那麼理財型房貸低率就失去低利息的優勢了。

4. 用途限制(不能用於特定投資)
部分銀行會限制申貸人理財型房貸資金的用途,針對投資項目有特殊規定,像是不能投資房地產,
假如被銀行發現動用理財型房貸的資金當作購入第二間房的頭期款,就可能會被停掉理財型房貸的額度,將其轉為購屋貸款,所以申請時務必需向銀行了解相關規定,以免導致不如自己預期的結果。

5. 利率比一般房貸跟房屋增貸高
儘管理財型房貸的利率比起無擔保品的銀行信貸以及汽車貸款還低,但相較於一般購屋貸款,理財型房貸對銀行來說風險還是較高,因此利率也比較高(大約高出1%~2%不等),因此申貸人需要謹慎評估若使用理財型房貸在利率上是否划算。

6. 審核嚴格、可貸成數低
一般購屋房貸是償還給銀行的本金就不能再動用,意即繳越久、房貸餘額就越少;但理財型房貸則是可隨時將已償還的房貸本金再提領出來使用,這對銀行來說風險非常大,因為貸款餘額一直沒有減少,所以銀行對理財型房貸的審核也就比較嚴格、額度也通常比較少,一般購屋貸款的最高成數可達8.5成;理財型房貸的成數可能就只有7.5至8成。

7. 同時背負兩筆貸款
申貸人會同時有本息均攤的一般購屋的房貸以及循環額度利息的理財型房貸需要繳款,其中理財型房貸的利息會按日計算,所以務必做好財務規劃與風險評估。否則,無法如期還款時,會造成信用不良紀錄,日後將難以再跟銀行往來,更嚴重甚至會導致房子被法拍。

 

➤ 申請理財型房貸的條件跟流程

和一般購屋的房貸一樣,銀行的理財型房貸除了會評估申貸人的自身條件(信用跟財力狀況)、也會看房屋座落的地段位置及屋況,以下詳述理財型房貸的應具備的條件以及哪些情況銀行一定會打槍:

申辦理財型房貸的資格?

1. 年滿20歲
2. 名下有房屋
3. 信用良好(信用評分不能低於600分)
4. 具償還能力(須有穩定收入的工作、提供財力證明)

 

哪些狀況會被銀行婉拒理財型房貸?

1. 三個月內貸款或信用卡費延滯30天以上或未繳信用卡費最低應繳金額
2. 六個月內有信用卡遭強制停卡的記錄
3. 六個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾五年
4. 三年內有銀行拒絕往來記錄
5. 擔保品為土地、廠房、辦公室、持分房屋或非本人持有房屋

 

理財型房貸的申請流程?

理財型房貸申請流程

1. 申請遞件:透過電話或線上管道向銀行提出理財型房貸申請,並準備好相關文件。

2. 徵信鑑價:銀行依據申請人提供的資料來調閱聯合徵信中心的信用紀錄,查詢申貸人在所有金融機構的貸款金額以及過去六個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),並進行不動產估價,主要會參考房屋買賣的成交價格以及屋況來決定理財型房貸可貸的金額。

3. 審核照會:銀行取得申貸人的信用相關資料並完成不動產估價後,就會進行案件審核,接著與申貸人照會,針對申貸人的資金用途、還款來源及擔保品條件…等,來評估理財型房貸是否核貸以及貸放條件。

4. 簽約對保:銀行核准理財型房貸申請後,銀行會與申貸人約定好時間,當面與房貸業務人員進行對保,也就是簽訂借款契約,彼此確認清楚理財型房貸的利率及還款方式。

5. 房屋抵押權設定:對保完成後,還需要經過不動產抵押權設定的程序(抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍),設定登記的規費、書狀費及謄本費等費用須由申貸人來負擔。

6. 強制投保:銀行在撥款前會強制申貸人投保火險與地震險(住宅火災保險及地震基本險),保費也是由申貸人支付,一年一期直到理財型房貸的貸款還清為止。

7. 撥款:完成投保後,銀行就會將房貸款項撥入申貸人指定帳戶,並將理財型房貸額度綁定在一筆存款帳號並核發金融卡給申貸人。

 

理財型房貸的申請文件?

1. 申貸人身分證正反面影本
2. 近期所得證明(近一年扣繳憑單或報稅證明、近三個月薪轉存摺或薪資單…等)
3. 土地與建物所有權狀影本
4. 買賣契約書影本

 

➤ 理財型房貸的還款方式

理財型房貸的還款方式為何?

理財型房貸是每日計息、採月結算的方式,每個月銀行會從申貸人的帳戶裡直接扣款,因此申貸人只要將錢存入銀行綁定的存款帳號即完成還款,非常簡單。但要提醒大家,不是每家銀行都會主動通知申貸人已動用多少額度以及當月應繳交多少利息,建議申貸人要養成記帳的習慣,避免忘記繳款導致信用瑕疵。

 

理財型房貸可以只繳利息、不還本金嗎?

可以,理財型房貸的特色就是可以隨借隨還,只要申貸人的理財型房貸帳戶中仍有可循環動用的資金額度,都能夠自由使用。然而要注意的是,由於理財型房貸是「以日計息」,假如申貸人短期內無法還清款項,累積起來的利息會相當可觀,建議申貸人要自行計算利息並記錄下來。

 

➤ 理財型房貸的貸款年限及續約方式

理財型房貸在銀行屬於短期契約,多採「一年一約」為主,在申貸人還款正常且信用良好的情況下,都能繼續續約。
理財型房貸在一年到期後,銀行會自動續約,通常每三年會再重新審核一次,銀行可能會要求申貸人提供最新的財力證明,也可能會針對申貸人的信用狀況再次進行聯徵查詢。

 

➤ 申請理財型房貸需要的費用

理財型房貸跟其他所有銀行貸款一樣,申辦都需要支付一些費用,銀行收取總金額大約在2,000~20,000元的範圍,主要會有以下的費用:
1. 帳戶管理費:約5,000元上下,依照各家銀行規定為主。
2. 土地登記規費:通常為貸款金額的千分之一 。
3. 住火險、地震險:須確保欲抵押之房屋需包含地震險、住火險等房屋保險才能申貸。
4. 代書費:若委託代書辦理抵押權設定,則須額外支付代書費(約4,000-6,000元)。

 

➤ 想申辦理財型房貸被銀行婉拒怎麼辦?

如果有理財型房貸的需求,卻因為信用問題被銀行婉拒,建議可以轉而考慮融資公司(新事貸)的新鑫二胎房貸,因為新事貸針對申貸人的信用狀況僅僅列入參考,並不會像銀行那麼嚴格、不通情理。原則上,不要有太嚴重的信用不良狀況,像是債務協商也能夠申貸、並有機會核准二胎房貸。

而且同樣都是用有房貸的房屋再貸出一筆資金,二胎房貸最大的優勢就是沒還到房貸本金最高也可以貸出500萬,因為新事貸的新鑫二胎房貸只看房屋殘值;相反地,理財型房貸若清償的房貸本金比較少,可循環動用的資金將會受到限制,額度恐會不足

理財型房貸屬於適合短期週轉的取得資金方式;二胎房貸則是偏向適合長期週轉,在保留原房屋貸款的情況下,向另一間銀行或融資公司申請第二筆房屋貸款,而貸款額度是依據房屋現值及申貸人個人條件來決定,貸款利率雖然比理財型房貸高一點,但還款期限較長,也不用擔心一年後無法展期的問題。

總而言之,新事貸的新鑫二胎房貸適合信用有輕微瑕疵、沒有明確財力證明、房屋有殘值或有增值的申貸人,是理財型房貸不錯的替代選項之一。

 

➤ 理財型房貸的常見問題

Q. 一般購屋房貸在A銀行,可以B銀行申請理財型房貸嗎?

不可以。因為理財型房貸是跟一般購屋房貸共用額度的,所以申貸人無法向兩間不同的銀行借貸、不能將兩筆貸款分開。申貸人如果想辦理別間銀行的理財型房貸,就必須把整筆購屋房貸轉貸到該家銀行,再由新銀行給予理財型房貸的可循環動用額度。

 

Q. 理財型房貸有限制房屋條件嗎?

銀行會有偏好的物件。如果申貸人名下不動產是屋齡較高、較老舊的房子或者是小套房,還是可以申貸理財型房貸,但老舊房屋的貸款成數較低,申貸人有可能無法取得理想的理財型房貸額度;至於小套房一直是銀行不喜歡承作的物件,因此過件率可能較低,理財型房貸的貸放條件可能也比較差。

 

Q. 理財型房貸額度不足可以申請提高額度嗎?

可以。但前提是申貸人的財力變好、收入變高或者房屋有漲價增值,再加上過去一年的理財型房貸使用情形和還款狀況都沒問題,就有機會向銀行申請提高理財型房貸的額度。不過由於提高額度需要更換新合約,因此銀行會再跟申貸人收取一筆金額300~5000元不等的手續費。

 

Q. 申請理財型房貸展期卻被拒絕的原因?

申貸人若有下列狀況就會被銀行婉拒:
1. 收入減少
2. 負債比過高
3. 貸款或信用卡遲繳
4. 動用信用卡循環額度
5. 使用信用卡預借現金
6. 動用理財型房貸額度去繳房貸
7. 半年未動用理財型房貸
8. 房屋被設定第二順位抵押權

 

Q. 申請理財型房貸後如果都沒有動用會怎樣?

如果申貸人超過半年以上未動用理財型房貸的額度,銀行會詢問是否要取消,若仍然想保有理財型房貸的額度,銀行有可能會再跟申貸人收取一筆5000元左右的展期手續費用。

 

以上就是「理財型房貸」的相關解說,總之,如果正在繳房貸、又不想因為把錢全部都拿去繳房貸而導致手頭可運用的資金有限,那麼理財型房貸會是個不錯的選項,使用理財型房貸,能將已償還的房貸本金再次轉化成可靈活運用的額度,來滿足短期資金需求。

最後提醒大家,理財型房貸是動用後以日計息,務必謹慎評估自己的還款能力,如果是想要做短線投資,一定要研究清楚投資標的並做好風險控管,否則假如投資失利,就變成身上背負兩筆貸款(原本的購屋房貸以及理財型房貸),不但每個月要償還原本房貸的本金跟利息,還要付理財型房貸的循環額度利息,若無法如期還款,名下房屋恐怕會淪至被法拍一途,因此辦理前一定要考慮清楚再做決定。

 

作者簡介

蔡志杰協理帶領新事貸二胎房貸團隊

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➤ 什麼是個人聯徵紀錄?

「聯徵紀錄」是由財團法人金融聯合徵信中心(簡稱聯徵中心)所彙整與蒐集民眾個人與金融機構間發生過的信用往來紀錄,透過這些聯徵資料確保人們的信用交易與國內的金融制度能夠健全穩固。

個人聯徵紀錄代表著個人信用的「成績單」,聯徵中會顯示信用各方面的狀況以及信用評分,只要向銀行申辦各種貸款跟信用卡都必須要用到個人聯徵紀錄,讓銀行可以透過聯徵了解申貸人過去的金流狀況,判別還款能力及信用程度…等,再決定是否核貸以及借款的金額和利率,聯徵紀錄可以說是影響貸款能否成功的關鍵。

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房屋增貸被銀行婉拒?推薦「二胎房貸」活化房產變資金

申請銀行房屋增貸沒過,怎麼申辦二胎?辦二胎會很難嗎?二胎利率會很高嗎?民間二胎風險高嗎?二胎有什麼優缺點?本文將會一一解答這些二胎相關問題。

文章摘要:如果想以名下房屋抵押申辦貸款,一般而言會優先考慮向銀行申請房屋增貸,但銀行審核房屋增貸非常嚴格,容易被婉拒,即使核貸,金額也很低;這時可以考慮二胎房貸來代替房屋增貸,二胎房貸同樣可以將房屋的剩餘價值發揮出最大效益。本文將會深入說明二胎房貸(簡稱:二胎)的利率、申請條件、流程、優缺點、注意事項、風險…等等,申辦二胎前可以好好評估自身狀況再決定。

 

上一篇文章我們有深入說明房屋增貸這項房屋貸款方案:房屋增貸Q&A 一篇搞懂「房屋增貸」利率、優缺、申辦流程
房屋增貸最大的優點就是利率低,然而最大的缺點就是很難過件,或者過件但額度低,讓不少急需資金的申貸人,明明名下有房產,卻因為自身的信用、財力條件不佳或房屋狀況不好,而無法順利向銀行成功貸款。因此這裡要告訴大家,其實有另一種類似房屋增貸的方案就是:二胎房貸

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普惠金融是什麼?平等、普及的金融服務,不再只服務有錢人!

本文摘要:普惠金融,又稱為惠普金融、包容性金融。是聯合國在2005年提出的金融服務概念,其精神是營造更加普及、平等的金融服務,讓金融服務不再只是服務少數有錢人,可以弭平貧富差距,並消除財富分配不均,是未來全球金融發展的趨勢與願景。本篇文章將介紹普惠金融的精神,以及我國金管會提出的普惠金融重點政策、衡量指標;並舉數個生活中帶有普惠金融色彩的金融服務例子,讓您更了解什麼是「普惠金融」。

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什麼是聯徵多查?聯徵查詢超過三次影響申貸,如何順利消除?

本文摘要:很多人在申請貸款時,會因為資金需求較緊急或是「貨比三家」的心態,而密集向不同家銀行申貸,這樣會造成聯徵多查(三個月內超過三次),也會讓銀行端認為是高風險客戶而不予核貸。常聽到「聯徵次數三個月內只有三次」的說法,但其實聯徵查詢紀錄保留期間有一年那麼長;假如聯徵次數累積三次,已經有聯徵多查的狀況了,又該怎麼順利取得資金呢?

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房屋增貸Q&A 一篇搞懂「房屋增貸」利率、優缺、申辦流程

文章摘要:

當臨時有資金需求的時候,除了可以考慮信貸或車貸,如果名下有房,能夠善用房屋價值來做為補足資金缺口的工具,也是推薦的選項。其中利率較低、額度較大、費用成本相對少的「房屋增貸」,可能是許多人優先考慮的貸款方案,這篇文章會說明所有關於房屋增貸的申辦流程、利率、優缺點跟注意事項,讓有需求的人可以先了解清楚房屋增貸的詳細內容再評估是否申辦,以免白白浪費時間跟手續費、得不償失。

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➤ 什麼是房屋增貸?利率多少

「房屋增貸」是指買房時向銀行申請房貸,經過本金償還了一定金額之後,因資金需求,貸款人以同一房產作為抵押,向承作原房貸的銀行再申請另一筆新的房屋貸款。

銀行的房屋增貸利率落在1.5~3%,房屋增貸的利率範圍主要會根據各家銀行規定、申貸人信用紀錄以及不動產地段屋況…等條件而有所浮動,但房屋增貸的利率相較於其他種類的貸款還是比較划算的。

房屋增貸的過程是:

1. 買房、向銀行申請房屋貸款

2. 正常繳款一段時間,償還一部分房貸本金

3. 再次需要資金,向原銀行提出房屋增貸需求

4. 成功申貸房屋增貸

在現今房價持續高漲的趨勢下,房子可以說是最保值的財產,若有資金需求,透過房屋增貸取得資金,是最好的方式之一,因為房屋增貸最大的優勢是利率低,申貸人可依照個人資金需求的金額,向原貸款銀行提出申請,但相對的缺點是,銀行給予的核貸金額可能無法滿足貸款人的資金需求。
由於房屋增貸是以同一房產作為擔保品抵押,可貸額度會受到以下四項因素影響:

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