何謂收支比?向銀行申請房貸除了收支比還要注意什麼?

文章摘要:
申請房貸前,銀行會先計算申貸人的「房貸收支比」來做放款風險評估,主要會分成兩部分來解說,先談談銀行對收支比的認定、何謂房貸收支比、如何計算房貸收支比,以及除了收支比,銀行還在意申貸人哪些條件;再接著說明審核較銀行寬鬆的融資(租賃)公司,提供一個銀行以外專業安全的房屋抵押借貸管道,不看收支比、也不看負債比,即使信用不良也僅列入參考。
而房貸除了一般大眾熟知的購物房貸(一順位房貸),另外會介紹二胎房貸(二順位房貸),同樣是用房屋抵押取得資金的方式,只是二胎的資金可以拿來活用。

 

➤ 什麼是房貸收支比?

最佳的房貸收支比

銀行在收到房貸申請、評估申貸人條件的時候,有一項很重要的參考依據就是「房貸收支比」。
房貸收支比就是每個月房貸繳納金額佔總收入的百分比,申貸人可以藉此數據評估自己購屋自備款及償還能力是否足夠,同時是銀行審視申貸人房貸最高可貸成數的重要參考之一。
一般而言,房貸收支比在60%以下,代表申貸人支出房貸後還能確保生活品質,因此銀行都能夠接受。
而房貸收支比越低,獲得的房屋貸款條件就會越好。

 

➤ 房貸收支比如何計算?

房貸收支比計算公式

房貸收支比計算公式:(每月房貸支出 – 每月總收入)*100%
*若有負債需先將總收入扣除負債金額

房貸收支比60%以下是最理想的;假如超過70%,銀行會非常審慎評估;如果收支比超過80%、甚至90%的時候,銀行會擔心申貸人無法負擔房貸,不太可能過件。

從上述公式可以看出,也能直接用自己的月薪去推算最高能負擔的房貸數目,假如月薪是6萬元,那麼銀行可以接受、申貸人也能負擔的每月最高房貸金額為60000*60% = 36000元。

 

➤ 計算房貸收支比的理由?

對銀行來說,計算房貸收支比就是為申貸人進行放款風險評估,了解申貸人可以負擔的數字、每月可支配餘額是多少,避免申貸人申請房貸後還款壓力沉重,或是貸到超出可負擔的金額與年限,再決定是否核貸或者核貸成數。
對申貸人來說,計算房貸收支比可以先估算要準備多少自備款,以及算出可負擔的房貸金額、支付房貸後是否會影響生活品質。

 

➤ 除了房貸收支比,銀行還在意哪些條件?

銀行歡迎的申貸人條件

申貸人的房貸收支比越低越好,能向銀行貸到的成數跟條件較佳。除了收支比之外,還有哪些是銀行喜歡的加分條件?以下逐一說明:

*沒有信用不良紀錄
這是銀行最基本的要求條件之一,像是不能有退票紀錄、最好不要有信用卡或是房貸的逾期繳款記錄等等,房貸申貸人過往的繳款習慣,都會被列入觀察,一旦有遲繳或啟動信用卡循環利息的紀錄,都會被銀行列入黑名單。

 

*負債比不能過高
根據金管會規定,「金融機構對於債務人於全體金融機構之無擔保債務歸戶後之總餘額(包括信用卡、現金卡及信用貸款)除以平均月收入,不宜超過22 倍」。
意思是金融機構在徵審信用貸款或是信用卡額度、預借現金時,必須要遵循「無擔保負債比應低於平均月收入的 22 倍」這項法規,如果銀行審核通過負債比過高的無擔保貸款、信用卡額度或是預借現金額度,就會是違法的行為。
而負債比(DBR 22倍)的規定,也會連帶影響到金融機構徵審一般購屋房貸、房屋增貸、房屋轉增貸、二順位房貸(二胎房貸)的核准與否。只要負債比超過平均月收入的22倍,就屬於負債比過高。
個人負債比必須小於22倍(DBR 22倍,DBR, Debt Burden Ratio),否則銀行不可能破例核貸。

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*聯徵查詢不超過三次
聯徵報告裡會顯示最近三個月的「聯徵查詢紀錄」,這也是大家常說的「聯徵次數」;聯徵查詢紀錄會揭露的資訊包含被調閱聯徵的查詢機構及查詢理由,只要民眾和查詢機構往來的時候,機構得到當事人的同意調閱聯徵,就會在聯徵報告留下紀錄並保存一年。

如果一年內有多次新申請信用卡或貸款為查詢理由的紀錄,就會累積所謂的「聯徵次數」。而聯徵次數過多(三個月內超過三次)就被金融機構內部稱為「聯徵多查」。(民眾自己向聯徵中心查詢的紀錄,並不會被銀行內部算在累積聯徵次數的範圍內。)

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*沒有使用現金卡
現金卡是以日計息,對於小額借款、急需現金的人來說相當方便。雖然現金卡可借的額度都不高,但如果申貸人有申請現金卡,表示可能曾經有需要小額現金救急的狀況,銀行就難免因此懷疑申貸人的理財能力及財務狀況。
所以最好是不要有現金卡,有的話信用分數就會被扣分,如果有兩張以上現金卡,恐怕將會被銀行拒之於門外。

 

*定期定額的存款習慣
存款金額也是銀行評估個人條件的重要項目之一,賺多少、花多少的月光族肯定是不受銀行歡迎的,這情況可能代表理財跟消費習慣不好,所以最好是長期定額存款,顯示個人理財的穩定性。
然而近來利用轉帳來增加存款的案例愈來愈多,因此銀行對存款的信任度下降,通常會打折2~4折不等,例如存款50萬,銀行可能會打4折,當做20萬來看待;但如果以前沒有這筆存款,是忽然轉帳進來的50萬,銀行當然會質疑,可能會被打2折,只當做10萬元,效益就會縮小。

 

*有穩定收入來源
銀行偏愛的客戶職業最好是上市櫃公司員工、公務員、教職,因為在這些單位工作,通常會被認定收入來源穩定,日後償債出現問題的機率較低,所以銀行通常願意給予比較優的貸款條件。

 

*房屋條件
除了申貸人的房貸收支比、負債比、信用、職業、財力,貸款的另一個重點就是擔保品——也就是房子本身——主要是依地段、坪數、房型來決定房貸額度。

地段
大家常聽到買房就是Location、Location、Location,很重要所以說三次,銀行將房屋所在地區分為A、B、C、D四級,不同級別的貸款成數有所不同,A級可貸8成;B級可貸7成5;C級可貸7成;D級可貸6成5。
A級地段以目前精華熱門區域為主,像是台北市全區都是A級;而新北市的板橋、三重、蘆洲、新莊、土城、中和、永和、新店、汐止,既是成熟型生活商圈,又有捷運線經過,想買的人比想賣的人多,房價有保障,也屬於A級。
而B級區屬於一般區域,只要地點不要有明顯的問題、不動產物件也屬於一般電梯型住宅,原則上都可以貸到7成5左右。
C級以下地段是指銀行貸款意願低的地區,像是一些新成屋供給量大、買屋需求反而少的區域,或是每雨必淹的地區,曾發生重大天災的地區等等,這些路段或地段,日後出售必定不易,銀行債權不易回收,有些銀行可能還拒貸。

坪數
以雙北地區為例,台北市權狀面積十二坪以上、新北市十五坪以上,這是申請銀行房貸放款的是基本條件,有些銀行更嚴格,甚至要求室內面積十五坪以上才受理房貸,想買套房的人就會遇到這個問題。
如果想買的是新成屋或預售屋,是由建商整批向銀行貸款,房貸成數及利率都不會有太大問題;但是當想要轉手給下一個買方,對方可能就會面臨坪數過小不易貸款的狀況,影響購買意願,因此盡量避免購買坪數過小的套房。

房型
最後便是產品類型,一般住宅比較容易過關,但如果是店面、廠辦、工業住宅等等…這種特殊類型的房子,銀行房貸不好貸,因為買方通常屬於特定族群,意即買的人比較少。
一方面由於物件相對稀少,銀行不容易估價;二來買的人有限,不容易賣出,算是銀行不歡迎的物件。

 

➤ 因收支比或其他信用狀況被銀行婉拒,還有哪些管道可以用房取得資金?

台灣三大上市融資公司為裕融、和潤跟中租,其中裕融底下的新鑫股份有限公司有感於銀行二胎房貸審核過度嚴格,推出「二順位房屋貸款」,是所有上市融資公司中唯一有在承做二胎房貸產品的,目的是幫助有資金需求的有房族取得高額現金運用。無論是剛買房、房貸已繳多年或是已沒貸款的房子,都有機會順利核貸新鑫二胎房貸。

關於新鑫公司
新鑫二胎房貸的正統名稱是「新鑫附擔保貸款」,跟銀行的二順位房貸是一樣的融資方案。
由於企業的規定及限制,一般民眾無法直接跟新鑫公司申辦二胎房貸,要透過新鑫授權的經銷商申辦,新事貸就是新鑫正式合法簽約的特優經銷商。

申貸人若有疑慮可以致電新鑫,確認新事貸是其合法授權的二胎房貸經銷商,新鑫股份有限公司電話為 (02) 2702-5055

 

關於二胎房貸
二胎房貸簡單解釋,就是保留原本第一順位的銀行房貸,以房屋殘值抵押,再向第二間貸款機構申請第二筆房貸,等於一間房產同時有兩筆不同債權人的貸款。
所以二胎房貸的「二」就表示其貸款在第二順位的意思,也另外稱為「二順位房貸」、「次順位房貸」或「房屋二胎」。
因為是第二順位的債權人,對於該貸款機構來說,需承擔的風險就會變大,所以二胎房貸的利率一定會比較高。

 

為什麼要考慮新鑫二胎房貸?
房屋有銀行房屋貸款下,希望增貸或轉增貸被銀行婉拒,又不想考慮其他非上市公司的民間貸款,新鑫二胎房貸會是最合適的選擇。
因為新鑫二胎房貸的利率跟銀行二胎房貸差不多,還款方式也比照銀行的本利均攤,擁有跟銀行相同的保障跟專業,卻沒有銀行二胎房貸的限制重重。

像是本篇談的收支比,新鑫不會列入核貸與否的審核標準,另外如負債比、債務協商、其他信用不良紀錄,或是房屋有私設、坪數小的套房…等問題,也都能向新鑫申貸;也不限職業別,就算是從事領現金或沒有薪轉證明的工作,只要有房就能申貸,切記選擇有規模的融資公司(新事貸)才能保障自身的貸款權益。

 

如果看完文章對於新鑫的二胎房貸還有疑問,或者想知道自己是否適合申貸新鑫的二胎房貸方案,都可以點選官網中的免費客服,由我們新事貸專員致電為您解說,或者加[email protected]好友直接與專員對談,聽完再慢慢考慮。新事貸二胎房貸詢問到估價全程免費,決定申貸也無須簽委託合約、沒有代辦費。

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作者簡介

蔡志杰協理帶領新事貸二胎房貸團隊

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➤ 什麼是個人聯徵紀錄?

「聯徵紀錄」是由財團法人金融聯合徵信中心(簡稱聯徵中心)所彙整與蒐集民眾個人與金融機構間發生過的信用往來紀錄,透過這些聯徵資料確保人們的信用交易與國內的金融制度能夠健全穩固。

個人聯徵紀錄代表著個人信用的「成績單」,聯徵中會顯示信用各方面的狀況以及信用評分,只要向銀行申辦各種貸款跟信用卡都必須要用到個人聯徵紀錄,讓銀行可以透過聯徵了解申貸人過去的金流狀況,判別還款能力及信用程度…等,再決定是否核貸以及借款的金額和利率,聯徵紀錄可以說是影響貸款能否成功的關鍵。

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