房屋抵押貸款是什麼?有哪些管道可以用房屋成功借款?

文章摘要:房屋抵押貸款,是利用名下的房屋設定抵押權給銀行、融資公司或是個人,藉此獲取資金的借貸方式。房屋抵押貸款是數種不同房貸服務的統稱,可以再向下細分為不同的房貸種類(如:房屋增貸、房屋轉增貸,或二胎房貸),本篇文章將為大家詳細介紹用房屋設定抵押來借款的每一種方式。

 

➤ 房屋抵押貸款是什麼?

房屋抵押貸款是什麼?

房屋抵押貸款,是將名下房屋設定抵押權給銀行、融資公司或是個人,以房屋作為擔保品並藉此獲取資金的借貸方式。房屋抵押貸款是多種不同類型房貸的統稱,還可以再細分為:房屋融資貸款、理財型房貸、房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸等不同貸款種類。

 

➤ 房屋抵押貸款適用於什麼狀況?

只要借款人的名下有房產,且有資金需求,就可以申辦房屋抵押貸款。適用的狀況非常多元,包含投資理財、整合負債、購買第二間房屋、購買汽車,或是生活當中有大額資金需求時,都可以用房屋申請房屋抵押貸款來獲得所需的資金。

向銀行申請「信用貸款」時,會受到金管會DBR 22倍 ( Debt Burden Ratio ) 的限制,也就是「信用貸款總額度不可超過平均月收入的 22 倍」。但是房屋抵押貸款是利用房屋作為擔保品,有擔保的貸款並不在 DBR 22 倍的限制內。如果信用貸款額度不足以應付資金需求,且名下擁有房屋時,就建議可以申請「房屋抵押貸款」,除了能夠獲得較高的資金,還可以活化房產價值。

補充:
如果借款人本身沒有房屋,通常是無法申辦房屋抵押貸款的;但是如果有親近的親朋好友願意提供房屋作為擔保品並擔任保人,可以向新事貸申請「新鑫二胎房貸」(融資二胎房貸)。

延伸閱讀:有房族申辦「新鑫」二胎房貸,常見問題完整解答

房屋抵押貸款是用文字

 

➤ 房屋抵押貸款有哪些管道?

房屋抵押貸款管道

房屋抵押貸款依據債權人的不同,也就是設定抵押權的對象,可以分為銀行、融資公司和民間三種管道。以下將分別詳細介紹:

1. 銀行房屋抵押借款

銀行提供的房屋抵押貸款服務有「房屋融資貸款(原屋融資)」、「理財型房貸」、「房屋增貸」、「房屋轉增貸」,以及「二胎房貸」這五種房屋貸款產品。

談到借款,許多人第一時間想到的是銀行──銀行受理來自企業與民眾的存款,並將資金放款給需要資金的人,這就是銀行最大的收入來源與功能。也因為如此,銀行在放款時必須要考慮到「逾期放款比率(逾放比)」,以避免讓存戶在銀行當中的存款陷入風險。

銀行的房屋抵押貸款最大的優點是利率低,而較不便民的缺點則是「徵審嚴格」、「過件率低」;銀行會依據申請人的信用評分、還款能力、房屋地點與屋況等條件來評估放款與否,如果房屋市價與殘值較低,就難以獲得較好的利率與額度。

2. 融資公司房屋抵押借款

融資公司能夠提供的房屋抵押貸款服務有「房屋融資貸款(原屋融資)」以及「二胎房貸」這兩種房屋貸款產品。如果在銀行申請房屋抵押貸款遭到婉拒,或是銀行所提供的房屋抵押貸款不符合需求,建議找融資公司辦理近似的服務。

融資公司就是「非銀行的金融機構」,可以提供民眾或企業各種資金服務,例如:原車融資、融資租賃、二胎房貸等服務。融資公司不受到《銀行法》的規範,融資公司提供給民眾的融資資金或是租賃服務,如果有任何損益發生都是由公司自行承擔;融資公司的資金來源,來自於企業本身或融資公司的投資人,也因此融資公司能夠承受的風險較大。

銀行婉拒的族群如信用瑕疵、信用空白或是有較多的其他負債者,都可以比較容易在融資公司獲得合適的金融服務。

3. 民間房屋抵押借款管道

融資公司能夠提供的房屋抵押貸款服務有「房屋融資貸款(原屋融資)」以及「二胎房貸」這兩種房屋貸款產品。

借款與放款,當然不是銀行和融資公司的專利,一般民眾(私人)之間也都可以自由成立借貸的契約關係。民間常見的管道除了親朋好友以外,就是「代書」、「當鋪」與「民間私人金主」了。

雖然民間的房屋抵押貸款管道是最容易獲得資金的方式,但卻也是最難償還的債務;民間的房屋抵押貸款僅適合較短期的融資周轉,如果需要長期週轉金建議找銀行或是融資公司申辦。用房屋向民間借款需要特別注意的是「只繳息不還本」、「利率過高」和「資金來源、背景不透明」這三大問題。

每月收利息

民間的房屋抵押貸款通常利率是「每月收息」,且償還方式是「隨借隨還」。意思就是:「在主動償還本金以前,繳交的都只是利息」,這對於不會有大量資金進出的借款人來說,要還清所有的債務是非常困難的,且經濟壓力也會非常大。

年利率過高

雖然許多民間的房屋抵押貸款管道都標榜「息低保密」,但是民間的利息落在月利率一分到三分,換算年利率最高會高達 36% ,已經超過約定年利率的法定上限(法定上限為年利率 16%)。

背景不透明

如果是代書提供的房屋抵押貸款服務,很有可能不是代書本人的資金,而來自於民間金主;而合法立案的當鋪,也偶有不合法的暴力討債事件傳出。利用房屋在民間管道借款最常見到的問題是:民間放款人對於資格審查過於寬鬆,放款金額也很大膽、給的額度很多,導致利息也收得很高。

 

➤ 房屋抵押貸款有哪些類型?

房屋抵押貸款類型

前面的段落是依據放款者的不同,來區分房屋抵押貸款的管道。房屋抵押貸款若依據類型不同,可以分為:理財型房貸、房屋增貸、房屋轉增貸房屋融資貸款(原屋融資),以及二胎房貸這五種。以下將分別詳細介紹:

1. 理財型房貸

理財型房貸只有在銀行才能申辦,意思是將「購屋房貸償還的本金部分」再循環動用出來,有動用才按日計算利息,是一種方便資金調度的房屋抵押借款方式。理財型房貸可以向原先辦理房貸的銀行申請,另外也有些銀行可以接受借款人將名下無貸款的房屋,設定第一順位的房屋抵押權來申請理財型房貸。

延伸閱讀:何謂理財型房貸?幫你整理15家銀行理財型房貸利率、優缺

2. 房屋增貸

房屋增貸,又稱房屋增額貸款,也是只能在銀行辦理的房屋抵押貸款類型。只能用「有房貸的房子」向「原先辦理房貸的銀行」提出申請;並以償還本金的房產價值作為擔保,另外再向銀行申請一筆新的貸款。

房屋增貸可以核准的額度受到借款人的債信狀況、繳款正常與否,以及原本房貸已償還本金的多寡而定。如果原先的房貸償還本金不多,或是申請人的債務過多,則很可能無法通過房屋增貸的申請。

延伸閱讀:房屋增貸Q&A 一篇搞懂「房屋增貸」利率、優缺、申辦流程

3. 房屋轉增貸

房屋轉增貸,也是房屋抵押貸款的一種類型,通常是在申請人向原銀行申請增貸遭到婉拒時才會選擇的房貸方案。房屋轉增貸是將整筆房屋貸款轉移到另外一間銀行,並且多貸款一筆資金;因為會需要塗銷原本的抵押權設定,再向新的銀行設定抵押,所以也會有相關費用產生。申請人在辦理時務必預先試算省下來的利息是否大於轉增貸的成本,以免得不償失。

延伸閱讀:房屋增貸、轉貸、二胎房貸,我該申請哪一種?

4. 二胎房貸

二胎房貸,又稱為二順位房屋貸款,是房屋抵押貸款最常見的形式。購屋時把房屋當作擔保品設定給銀行抵押貸款,就稱為「一胎貸款」;將房屋剩餘的殘值再設定抵押權給另一間銀行、融資公司或民間私人金主來借款,就稱為「二胎房貸」。
「胎」指的就是抵押權的順序,由於後設定的抵押權居於第二順位,所以二順位房貸又被民眾廣泛稱作是「二胎房貸」。

延伸閱讀:房屋增貸被銀行婉拒?推薦「二胎房貸」活化房產變資金

5. 房屋融資貸款(原屋融資)

房屋融資貸款又稱為原屋融資,同樣是常見的房屋抵押貸款方式,在銀行、融資公司、民間都可以辦理;原屋融資是申請人利用名下已經無貸款的房屋向出資者設定抵押權來借款的方式,簡單來說也就是「用無貸款房屋來借款」。

但是無貸款的房屋通常屋齡較高、屋況較差,因此並不是每一間銀行都有提供原屋融資的服務;有提供原屋融資服務的銀行,對於申請人的條件也會比較嚴格,貸款期數通常也不能夠拉到太長的年限。

如果在銀行無法辦理原屋融資(遭到婉拒、房屋估價太低,或是額度未達期望),就建議您向融資公司辦理融資房貸服務。如果不得已而需要在民間辦理原屋融資抵押借款,也建議您要仔細檢視合約;並審慎評估、考量自身的還款能力後,再向民間提出房屋抵押借款的申請。

 

➤ 如何選擇房屋抵押貸款管道?

選擇房屋抵押貸款管道六大重點

需用資金時,應該怎麼選擇房屋抵押貸款管道?可以依據以下幾個不同面向來做選擇:

1. 利率高低

選擇房屋抵押貸款管道時,第一優先當然是要注意利率的高低。通常愈好的房屋條件與個人條件,可以爭取獲得愈低的利率;而較短的期數與較低的金額,利息支出也相對較低。

依照利率高低,建議房屋抵押貸款管道的選擇順序是:銀行優先(利率最低~16%)、融資公司次之(利率:7~16%),真的不得已才選擇民間的抵押貸款管道(利率:24%~無上限)。

如果符合條件,建議優先向銀行申辦增貸,再者才是銀行轉增貸與銀行二順位房貸;如果銀行的房屋抵押貸款都行不通,就建議您向新事貸辦理「融資公司二胎房貸」,文末會介紹更多有關於融資公司二胎房貸的細節。

2. 管道風險

借款也必須要考量到各個管道的風險與利率高低成正比,利率愈低則風險愈低;換句話說,房屋抵押貸款的風險由低至高,同樣是銀行≦融資公司<民間私人管道。

如同前文說過的一樣,民間私人的房屋借款管道琳瑯滿目、良莠不齊;很可能會因為在申貸時過於匆促,無法好好了解借錢給您的人是否正派?利率是否合理?因而遇到了不當討債的狀況發生。

另外需要注意的是「代辦公司」(或稱「資產管理公司」)的陷阱,銀行是不會與代辦公司合作的,如果有代辦公司聲稱有銀行的特殊管道,極有可能是詐騙或是惡質違法代辦;而「融資公司房屋抵押貸款」(新鑫二胎房貸)也需要經過授權經銷商(新事貸)才能夠辦理,即使找代辦公司也是要經過授權經銷商才能申辦。

3. 需用額度

申請房屋抵押貸款時,也需要先理性思考自己實際需用的貸款額度,再找到適合的房屋借款管道。常見到「銀行估價保守、核貸成數低」而無法在銀行獲得足夠的額度,遇到核貸額度不足的時候歡迎您詢問新事貸「融資公司房屋抵押貸款」方案。

另外,借款人向銀行申請房屋貸款的時候,銀行會調閱聯徵信用報告藉此了解當事人信用狀況,也會留下聯徵查詢的紀錄;建議要向銀行正式提出貸款申請之前,可以預先詢問銀行專員大概可以獲得的額度為多少,以免因為頻繁送件而造成聯徵多查(聯徵近查)。

延伸閱讀:什麼是聯徵多查?聯徵查詢超過三次影響申貸,如何順利消除?

4. 資金用途

有些銀行的房屋抵押貸款(如:原屋融資或理財型房貸),會限制借款人的資金用途,例如限制貸款資金的用途不能夠用於購買第二間房屋。類似的規定或是細節,務必要在和銀行互動時預先了解相關規定。

另外,銀行收到借款人的貸款申請以後,在徵信、審查與授信的階段也會以「授信 5P 原則」作為審核依據,其中一個審核依據就是「資金用途(Purpose)」。

延伸閱讀:銀行二胎房貸審核根據是什麼?貸款小知識:授信5P原則

5. 個人條件

選擇房屋抵押貸款的管道時,也可以先從申貸人的個人條件,來了解自己適合哪種管道;例如:信用評分、職業與收入狀況、房貸繳款紀錄等條件,都會影響到能否成功向銀行申請貸款。

如果因為上述的原因而沒遭到銀行婉拒,或是無法獲得理想的額度,就建議您可以考慮向新事貸專員免費諮詢「融資公司房屋抵押貸款」(新鑫二胎)的方案。

6. 房屋狀況

房屋的狀況、地點、增值與否,有無民間私人設定,都會影響到房屋抵押貸款的管道選擇。例如:屋況和房屋座落地點較差,以及增值較少的房屋,還是有機會可以成功申貸銀行房屋借款,只不過有可能無法獲得太多的額度。

而如果房屋有民間私人設定(民間私設),更是無法在銀行申貸成功;但是融資公司二胎房貸可以為您解套民間私人設定的問題。

延伸閱讀:什麼是民間私人設定?房屋私設二胎房貸轉貸降低利率教學

 

 

➤ 融資公司房屋抵押貸款的介紹

銀行的房屋抵押貸款僅能服務少部分條件較好的民眾,我國國民近半數未曾使用過信用卡,在申貸時會較為不利;如果有以上「房屋條件」、「債務問題」、「信用狀況」或是「銀行成數、額度過低」等狀況將難以再銀行申貸成功,建議申辦融資公司的房屋借款服務。

以下將為您概略介紹融資公司房屋抵押貸款,也就是「融資公司二胎房貸」的服務。

融資公司二胎房貸

融資公司就是「非銀行的金融機構」,可以提供原車融資、原屋融資、融資租賃或是二胎房貸等服務,其中二胎房貸在民間管道(代書、當鋪)非常常見。

我國有三大上市、知名的融資公司,分別是「裕融企業股份有限公司」、「中租迪和股份有限公司」以及「和潤企業股份有限公司」這三間融資公司。而這當中唯一有提供設定第二順位抵押權(二胎房貸)服務的公司,就是裕融企業股份公司旗下的子公司「裕融新鑫」。由裕融新鑫提供的房屋抵押貸款服務,就稱為「新鑫二胎房貸」。

融資公司二胎房貸申請方式

「新鑫二胎房貸」是由裕融新鑫撥款的房屋抵押貸款服務,又稱作「新鑫附擔保房屋貸款」;服務廣大有資金需求想用房屋來借款,但是卻被銀行婉拒的民眾。

新鑫二胎房貸和銀行二順位房貸的服務、辦理流程大同小異,但是新鑫二胎的申請方式比較特別;因為相關規定以及企業限制,一般民眾是不能直接向裕融新鑫申請二胎房貸服務,必須要透過新鑫授權經銷商(新事貸)才能申辦新鑫二胎房貸。

 

➤ 融資公司二胎房貸適合對象

 

新鑫二胎房貸,適合以下狀況的申請民眾,包含:

1. 向銀行申貸遭婉拒

文章的前半部分提過,如果要辦理房屋抵押貸款,建議優先找銀行申請「增貸」或「轉增貸」;但是銀行對於申請人的審查較為嚴格,所以不一定容易通過申貸。如果向銀行的申貸遭到婉拒,就建議向融資公司經銷商(新事貸)辦理房屋抵押貸款(新鑫二胎房貸)。

2. 銀行增貸額度不夠

銀行增貸、銀行轉增貸、銀行二胎房貸等房屋抵押貸款的管道,可能因為銀行的估價比較保守,或是申請人的房屋增值幅度較低,所以能夠爭取到的額度也比較低。如果向銀行辦理房屋抵押貸款,申貸額度卻不能滿足需求時,可以找新事貸辦理新鑫二胎房貸的服務,可貸額度與成數都較銀行寬鬆許多。

3. 房屋沒有增貸空間

也有可能因為銀行估價太低,導致扣除第一抵押順位的「設定金額」以後,完全沒有增貸空間可言;如果房屋沒有增貸空間,但其實房屋還有殘值,也可以找新事貸諮詢、申請辦理新鑫二胎房貸。

註:「設定金額」是購屋時在地政機關銀行所設定的抵押權金額,為貸款數額的 1.2 倍。例如向銀行貸款 800 萬元,設定金額就會是 960 萬元。

4. 原房貸仍在寬限期

如果原本的房貸還在寬限期當中,因為借款人尚未償還到房屋貸款的本金,所以要向銀行申請增貸、轉增貸或是二胎房貸是無法過件的。而新鑫二胎只要房屋有可貸空間(剩餘價值),就可以申請辦理房屋抵押貸款。

5. 原房貸未繳滿一年

如果原本的房貸還沒有繳滿一年,所繳交的本金不多,所以釋出的房屋價值也不多,也同樣難以向銀行申貸成功。這種狀況同樣可以找新事貸申請辦理新鑫二胎房貸。

6. 房屋銀行不願受理

前面提過房屋的狀況與座落位置,會大大影響到銀行辦理房屋抵押貸款的意願,也會影響到估價以及房價漲幅多寡;且有些房屋類型銀行通常不太願意受理,如:老舊公寓、套房、商辦、飯店、廠房、地段較差或偏遠地區的房屋……等等。

如果因為房屋地段不佳、屋況不好而被銀行婉拒了房屋抵押貸款的申請,建議可以申請上市融資公司撥款的新鑫二胎房貸。

7. 申請人信用有瑕疵

如果申請人信用狀況不良,如:信用瑕疵、信用空白,或是有卡循過高、負債比過高、房貸遲繳等狀況,都建議找「新鑫授權經銷商──新事貸」來申請房屋抵押貸款(新鑫二胎房貸)。

 

以上所有資訊就是房屋抵押貸款的詳盡介紹。當需要資金而被銀行婉拒時,可以利用房屋向「新鑫經銷商──新事貸」申辦二胎房貸;不但跟銀行同樣有保障,也兼具民間借貸的效率。

如果想詢問自己是否適合申辦二胎房貸,可以填寫新事貸官網表單,或者加新事貸[email protected],與專員一對一免費諮詢,也歡迎您主動來電 (02) 2313-1256

 

作者的話&簡介

蔡志杰帶領新事貸二胎房貸團隊

 

何謂理財型房貸?幫你整理15家銀行理財型房貸利率、優缺

文章摘要:房屋貸款的方式有很多種,其中銀行有個方案稱為「理財型房貸」,可以將已還房貸本金再借出來。
內文將會說明何謂理財型房貸、理財型房貸的利率跟額度以及申辦流程,並詳細分析理財型房貸的優缺點以及理財型房貸被銀行婉拒的替代方案。

 

➤ 什麼是「理財型房貸」?

什麼是理財型房貸?

理財型房貸就是將原購屋房貸還掉的本金部分,再循環動用出來,有動用才按日計算利息,並且可以隨借隨還。

銀行核准理財型房貸後,會給貸款人一個帳戶以及可循環動用的額度,貸款人能利用ATM、網路銀行或是臨櫃方式,隨時動用理財型房貸帳戶內的資金,有動用才按日計算利息、本息攤還,可以隨借隨還,還了又可再借

理財型房貸最大的好處是可以靈活運用貸款額度,無論是想要投資理財還是小企業當作公司周轉金或緊急預備金都可以,是個適合用來作為「短期週轉」的取得資金方式。

 

➤ 理財型房貸跟「一般房貸」及「房屋增貸」有何差別?

理財型房貸 vs. 一般房貸:

一般購屋時,向銀行申請的房屋貸款,借款人依約本利均攤開始還款後,償還掉的本金就不能再借出動用;而理財型房屋貸款則是能將償還掉的本金部分,再循環動用出來,有動用才按日計息、能隨借隨還。

 

理財型房貸 vs. 房屋增貸:

理財型房貸跟房屋增貸一樣,都是能將償還後的本金部分再借出動用,但差別在於房屋增貸是一次性借出資金,貸款利率跟還款年限都屬於長期性的;而理財型房貸多出了動用後才按日計息,並能隨借隨還兩個特色,因此理財型房貸相較於房屋增貸,前者比後者更適合短期週轉。

 

➤ 適合申辦理財型房貸的族群

因為理財型房貸最大的特色就是「動用才以日計息」、「隨借隨還」,可以將資金靈活調度,但同時也必須承擔較高的利息,因此申貸理財型房貸前務必要謹慎評估,以下的情形可以考慮申辦理財型房貸:

1. 自營商週轉
自己經營生意的企業主或自雇者(自營商),由於薪資非固定,常常會遇到現金流的問題,像是月底或年底需要支付廠商大額的款項或發放員工薪資,就適合隨時可以提領的理財型房貸來週轉,無須等待銀行漫長的審核流程。

 

2. 投資理財
有投資規劃並能夠承擔風險的族群,如果手頭上的現金不夠買股票,可以運用理財型房貸快速獲取所需資金,利率大約落在2%~3%,相較於信貸或跟券商、證金公司借錢買股票(借款利率約在4.5%~6.25%),而且還需要準備4~5成左右的自備款,是有比較划算。

 

3. 支付家庭開銷
如果已支付房貸的本金一段時間,又臨時有短期資金需求,像是繳子女學費、籌備結婚、出國、房屋修繕裝潢、醫療費,或者其他緊急需求導致生活入不敷出的狀況,都可以考慮申請理財型房貸來補足資金缺口。

 

➤ 15家銀行的理財型房貸利率表

有理財型房貸方案的銀行 理財型房貸利率
日盛銀行 2.06%起
元大銀行 2.08%~2.78%
王道銀行 2.27%起
台新銀行 1.45%起
台中銀行 2.09%起
玉山銀行 定儲利率指數(I)+固定加碼利率

例如:房貸機動利率2.1% =0.80% +1.30%,當定儲利率指數調為1.45%,房貸利率即成為 1.45% + 1.30% = 2.75%

永豐銀行 1.68%起
安泰銀行 2.30%起
花旗銀行 2.39%~4.27%
國泰銀行 1.87%起
華南銀行 1.75%起
富邦銀行 2.01%~2.36%
瑞興銀行 2.18%起
匯豐銀行 1.71%~2.17%
遠東商銀 1.8%起

 

補充:內政部不動產資訊平台可以查詢全台所有金融機構的各種房貸產品。

 

➤ 理財型房貸的利率計算方式

理財型房貸利率計算方式

理財型房貸利率計算方式:當日動用金額 × 利率 ÷ 365天 = 當日利息

以利率3%、動用100萬為例來計算:
1000000 × 3% ÷ 365 = 82
理財型房貸,一天的利息就是82元,看借幾天就再乘以天數,就是總共要付的利息。

 

➤ 理財型房貸有哪些優勢?

理財型房貸優勢

1. 提領資金方便、隨時動用
申辦理財型房貸最大的優點就是如果臨時急用錢,可以隨時透過拿存摺到銀行取款,或用金融卡至各地ATM提領現金或轉帳,也可用網路銀行轉帳、進行交易,非常方便。

2. 動用才計息
一般貸款核准撥款後,無論申貸人有無動用到資金,從放款當日就會開始計算利息;而理財型房貸是依照有提領動用到的金額才按日計息,還掉就不再計息(若當日借、當日還就完全不計息),沒有使用到的資金則無須負擔任何利息,可以靈活運用房貸價值,並省下不必要的利息支出。

3. 還款彈性、不用綁約
理財型房貸沒有綁約限制,可隨借隨還,提前償還也不會產生違約金,也隨時可以再提領出來使用,還款方式比起其他借款彈性許多,因為一般銀行的貸款都需要綁約,像是信用貸款通常要綁一年,提前清償還需要支付違約金。

4. 利率比信貸低
由於信貸是無擔保品貸款,銀行只能憑申貸者的個人信用來評估是否核貸,所以利率會比較高,範圍大約落在5%~15.99%,除非申貸人的條件非常好,否則也沒辦法取得較低的利率;但理財型房貸有房子作為擔保品,對銀行而言風險較低,所以能降低利率,理財型房貸借款利率大約2%~9%左右,不過並非每個人都能申請到較低的利率,還要考量到房屋的地段條件以及申貸人的信用紀錄跟財務狀況。

 

➤ 理財型房貸有哪些缺點跟風險?

理財型房貸缺點&風險

1. 額度可能有限
因為理財型房貸能循環動用的額度來自房貸已還本金,如果還的本金越多,能動用的額度也就越多;相反地,如果償還的本金不多,能動用的額度恐怕就不足。

*二胎房貸也是有房貸還能再貸款,而且沒還到貸款本金也可以申貸,因為二胎房貸只看房屋殘值。
延伸閱讀:有房貸還能再貸款嗎?告訴你什麼是「房屋二胎」

2. 一年一約
理財型房貸屬於短期契約,多是一年一約,如果申貸人信用狀況正常,時間到銀行就會自動展延,不用重新申請。但到第三年的時候,若要續約就需重新審核,銀行會要求申貸人提供最新的財力證明,若這段期間申貸人的收入減少、信用變差,就可能無法繼續使用理財型房貸。
此外,若銀行在展期重新評估時發現申貸人的可循環動用額度一直是滿額狀態(由於申貸人只繳利息,讓本金都沒減少),銀行也可能會以「您並非理財型房貸客戶族群,而是想要一直使用房貸本金寬限期。」為由而停掉申貸人的理財型房貸。

3. 升息風險
目前所有房貸都具備利率較低的特色(包含理財型房貸),對於購屋及有殼族來說是一個不錯的貸款方式,但如果未來遇到央行升息,如此一來,貸款每個月本利均攤的金額會提高,理財型房貸的循環額度利息自然也會跟著增加,那麼理財型房貸低率就失去低利息的優勢了。

4. 用途限制(不能用於特定投資)
部分銀行會限制申貸人理財型房貸資金的用途,針對投資項目有特殊規定,像是不能投資房地產,
假如被銀行發現動用理財型房貸的資金當作購入第二間房的頭期款,就可能會被停掉理財型房貸的額度,將其轉為購屋貸款,所以申請時務必需向銀行了解相關規定,以免導致不如自己預期的結果。

5. 利率比一般房貸跟房屋增貸高
儘管理財型房貸的利率比起無擔保品的銀行信貸以及汽車貸款還低,但相較於一般購屋貸款,理財型房貸對銀行來說風險還是較高,因此利率也比較高(大約高出1%~2%不等),因此申貸人需要謹慎評估若使用理財型房貸在利率上是否划算。

6. 審核嚴格、可貸成數低
一般購屋房貸是償還給銀行的本金就不能再動用,意即繳越久、房貸餘額就越少;但理財型房貸則是可隨時將已償還的房貸本金再提領出來使用,這對銀行來說風險非常大,因為貸款餘額一直沒有減少,所以銀行對理財型房貸的審核也就比較嚴格、額度也通常比較少,一般購屋貸款的最高成數可達8.5成;理財型房貸的成數可能就只有7.5至8成。

7. 同時背負兩筆貸款
申貸人會同時有本息均攤的一般購屋的房貸以及循環額度利息的理財型房貸需要繳款,其中理財型房貸的利息會按日計算,所以務必做好財務規劃與風險評估。否則,無法如期還款時,會造成信用不良紀錄,日後將難以再跟銀行往來,更嚴重甚至會導致房子被法拍。

 

➤ 申請理財型房貸的條件跟流程

和一般購屋的房貸一樣,銀行的理財型房貸除了會評估申貸人的自身條件(信用跟財力狀況)、也會看房屋座落的地段位置及屋況,以下詳述理財型房貸的應具備的條件以及哪些情況銀行一定會打槍:

申辦理財型房貸的資格?

1. 年滿20歲
2. 名下有房屋
3. 信用良好(信用評分不能低於600分)
4. 具償還能力(須有穩定收入的工作、提供財力證明)

 

哪些狀況會被銀行婉拒理財型房貸?

1. 三個月內貸款或信用卡費延滯30天以上或未繳信用卡費最低應繳金額
2. 六個月內有信用卡遭強制停卡的記錄
3. 六個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾五年
4. 三年內有銀行拒絕往來記錄
5. 擔保品為土地、廠房、辦公室、持分房屋或非本人持有房屋

 

理財型房貸的申請流程?

理財型房貸申請流程

1. 申請遞件:透過電話或線上管道向銀行提出理財型房貸申請,並準備好相關文件。

2. 徵信鑑價:銀行依據申請人提供的資料來調閱聯合徵信中心的信用紀錄,查詢申貸人在所有金融機構的貸款金額以及過去六個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),並進行不動產估價,主要會參考房屋買賣的成交價格以及屋況來決定理財型房貸可貸的金額。

3. 審核照會:銀行取得申貸人的信用相關資料並完成不動產估價後,就會進行案件審核,接著與申貸人照會,針對申貸人的資金用途、還款來源及擔保品條件…等,來評估理財型房貸是否核貸以及貸放條件。

4. 簽約對保:銀行核准理財型房貸申請後,銀行會與申貸人約定好時間,當面與房貸業務人員進行對保,也就是簽訂借款契約,彼此確認清楚理財型房貸的利率及還款方式。

5. 房屋抵押權設定:對保完成後,還需要經過不動產抵押權設定的程序(抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍),設定登記的規費、書狀費及謄本費等費用須由申貸人來負擔。

6. 強制投保:銀行在撥款前會強制申貸人投保火險與地震險(住宅火災保險及地震基本險),保費也是由申貸人支付,一年一期直到理財型房貸的貸款還清為止。

7. 撥款:完成投保後,銀行就會將房貸款項撥入申貸人指定帳戶,並將理財型房貸額度綁定在一筆存款帳號並核發金融卡給申貸人。

 

理財型房貸的申請文件?

1. 申貸人身分證正反面影本
2. 近期所得證明(近一年扣繳憑單或報稅證明、近三個月薪轉存摺或薪資單…等)
3. 土地與建物所有權狀影本
4. 買賣契約書影本

 

➤ 理財型房貸的還款方式

理財型房貸的還款方式為何?

理財型房貸是每日計息、採月結算的方式,每個月銀行會從申貸人的帳戶裡直接扣款,因此申貸人只要將錢存入銀行綁定的存款帳號即完成還款,非常簡單。但要提醒大家,不是每家銀行都會主動通知申貸人已動用多少額度以及當月應繳交多少利息,建議申貸人要養成記帳的習慣,避免忘記繳款導致信用瑕疵。

 

理財型房貸可以只繳利息、不還本金嗎?

可以,理財型房貸的特色就是可以隨借隨還,只要申貸人的理財型房貸帳戶中仍有可循環動用的資金額度,都能夠自由使用。然而要注意的是,由於理財型房貸是「以日計息」,假如申貸人短期內無法還清款項,累積起來的利息會相當可觀,建議申貸人要自行計算利息並記錄下來。

 

➤ 理財型房貸的貸款年限及續約方式

理財型房貸在銀行屬於短期契約,多採「一年一約」為主,在申貸人還款正常且信用良好的情況下,都能繼續續約。
理財型房貸在一年到期後,銀行會自動續約,通常每三年會再重新審核一次,銀行可能會要求申貸人提供最新的財力證明,也可能會針對申貸人的信用狀況再次進行聯徵查詢。

 

➤ 申請理財型房貸需要的費用

理財型房貸跟其他所有銀行貸款一樣,申辦都需要支付一些費用,銀行收取總金額大約在2,000~20,000元的範圍,主要會有以下的費用:
1. 帳戶管理費:約5,000元上下,依照各家銀行規定為主。
2. 土地登記規費:通常為貸款金額的千分之一 。
3. 住火險、地震險:須確保欲抵押之房屋需包含地震險、住火險等房屋保險才能申貸。
4. 代書費:若委託代書辦理抵押權設定,則須額外支付代書費(約4,000-6,000元)。

 

➤ 想申辦理財型房貸被銀行婉拒怎麼辦?

如果有理財型房貸的需求,卻因為信用問題被銀行婉拒,建議可以轉而考慮融資公司(新事貸)的新鑫二胎房貸,因為新事貸針對申貸人的信用狀況僅僅列入參考,並不會像銀行那麼嚴格、不通情理。原則上,不要有太嚴重的信用不良狀況,像是債務協商也能夠申貸、並有機會核准二胎房貸。

而且同樣都是用有房貸的房屋再貸出一筆資金,二胎房貸最大的優勢就是沒還到房貸本金最高也可以貸出300萬,因為新事貸的新鑫二胎房貸只看房屋殘值;相反地,理財型房貸若清償的房貸本金比較少,可循環動用的資金將會受到限制,額度恐會不足

理財型房貸屬於適合短期週轉的取得資金方式;二胎房貸則是偏向適合長期週轉,在保留原房屋貸款的情況下,向另一間銀行或融資公司申請第二筆房屋貸款,而貸款額度是依據房屋現值及申貸人個人條件來決定,貸款利率雖然比理財型房貸高一點,但還款期限較長,也不用擔心一年後無法展期的問題。

總而言之,新事貸的新鑫二胎房貸適合信用有輕微瑕疵、沒有明確財力證明、房屋有殘值或有增值的申貸人,是理財型房貸不錯的替代選項之一。

 

➤ 理財型房貸的常見問題

Q. 一般購屋房貸在A銀行,可以B銀行申請理財型房貸嗎?

不可以。因為理財型房貸是跟一般購屋房貸共用額度的,所以申貸人無法向兩間不同的銀行借貸、不能將兩筆貸款分開。申貸人如果想辦理別間銀行的理財型房貸,就必須把整筆購屋房貸轉貸到該家銀行,再由新銀行給予理財型房貸的可循環動用額度。

 

Q. 理財型房貸有限制房屋條件嗎?

銀行會有偏好的物件。如果申貸人名下不動產是屋齡較高、較老舊的房子或者是小套房,還是可以申貸理財型房貸,但老舊房屋的貸款成數較低,申貸人有可能無法取得理想的理財型房貸額度;至於小套房一直是銀行不喜歡承作的物件,因此過件率可能較低,理財型房貸的貸放條件可能也比較差。

 

Q. 理財型房貸額度不足可以申請提高額度嗎?

可以。但前提是申貸人的財力變好、收入變高或者房屋有漲價增值,再加上過去一年的理財型房貸使用情形和還款狀況都沒問題,就有機會向銀行申請提高理財型房貸的額度。不過由於提高額度需要更換新合約,因此銀行會再跟申貸人收取一筆金額300~5000元不等的手續費。

 

Q. 申請理財型房貸展期卻被拒絕的原因?

申貸人若有下列狀況就會被銀行婉拒:
1. 收入減少
2. 負債比過高
3. 貸款或信用卡遲繳
4. 動用信用卡循環額度
5. 使用信用卡預借現金
6. 動用理財型房貸額度去繳房貸
7. 半年未動用理財型房貸
8. 房屋被設定第二順位抵押權

 

Q. 申請理財型房貸後如果都沒有動用會怎樣?

如果申貸人超過半年以上未動用理財型房貸的額度,銀行會詢問是否要取消,若仍然想保有理財型房貸的額度,銀行有可能會再跟申貸人收取一筆5000元左右的展期手續費用。

 

以上就是「理財型房貸」的相關解說,總之,如果正在繳房貸、又不想因為把錢全部都拿去繳房貸而導致手頭可運用的資金有限,那麼理財型房貸會是個不錯的選項,使用理財型房貸,能將已償還的房貸本金再次轉化成可靈活運用的額度,來滿足短期資金需求。

最後提醒大家,理財型房貸是動用後以日計息,務必謹慎評估自己的還款能力,如果是想要做短線投資,一定要研究清楚投資標的並做好風險控管,否則假如投資失利,就變成身上背負兩筆貸款(原本的購屋房貸以及理財型房貸),不但每個月要償還原本房貸的本金跟利息,還要付理財型房貸的循環額度利息,若無法如期還款,名下房屋恐怕會淪至被法拍一途,因此辦理前一定要考慮清楚再做決定。

 

作者簡介

蔡志杰協理帶領新事貸二胎房貸團隊

房屋增貸Q&A 一篇搞懂「房屋增貸」利率、優缺、申辦流程

文章摘要:

當臨時有資金需求的時候,除了可以考慮信貸或車貸,如果名下有房,能夠善用房屋價值來做為補足資金缺口的工具,也是推薦的選項。其中利率較低、額度較大、費用成本相對少的「房屋增貸」,可能是許多人優先考慮的貸款方案,這篇文章會說明所有關於房屋增貸的申辦流程、利率、優缺點跟注意事項,讓有需求的人可以先了解清楚房屋增貸的詳細內容再評估是否申辦,以免白白浪費時間跟手續費、得不償失。

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➤ 什麼是房屋增貸?利率多少

「房屋增貸」是指買房時向銀行申請房貸,經過本金償還了一定金額之後,因資金需求,貸款人以同一房產作為抵押,向承作原房貸的銀行再申請另一筆新的房屋貸款。

銀行的房屋增貸利率落在1.5~3%,房屋增貸的利率範圍主要會根據各家銀行規定、申貸人信用紀錄以及不動產地段屋況…等條件而有所浮動,但房屋增貸的利率相較於其他種類的貸款還是比較划算的。

房屋增貸的過程是:

1. 買房、向銀行申請房屋貸款

2. 正常繳款一段時間,償還一部分房貸本金

3. 再次需要資金,向原銀行提出房屋增貸需求

4. 成功申貸房屋增貸

在現今房價持續高漲的趨勢下,房子可以說是最保值的財產,若有資金需求,透過房屋增貸取得資金,是最好的方式之一,因為房屋增貸最大的優勢是利率低,申貸人可依照個人資金需求的金額,向原貸款銀行提出申請,但相對的缺點是,銀行給予的核貸金額可能無法滿足貸款人的資金需求。
由於房屋增貸是以同一房產作為擔保品抵押,可貸額度會受到以下四項因素影響:

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