房屋借款有許多種方式,包括購屋房貸、原銀行增貸、轉貸(轉增貸)至其他銀行和二胎房貸等,其貸款額度上具備差異,本篇將詳細介紹4種房屋借款差異,並透過試算舉例比較細節,幫助您選出適合的貸款方式。
房屋借款是什麼?
房屋借款,又稱作房屋貸款、房屋抵押貸款,意思是屋主將名下的不動產作為擔保品,透過抵押給承貸單位的方式獲取所需資金。房屋作為高價值擔保品,能獲取比其他貸款商品還要大額的資金,在貸款條件上通常也會比無擔保品貸款來得佳,例如貸款利率較低、貸款額度較高、還款年限較長等。
房屋借款的特點
房屋借款具備哪些特點呢?以下將詳細說明:
貸款利率
合法承貸單位的房屋借款是以年利率計算,與其他貸款商品(如:信用貸款)相較,房屋借款的利率更利於申貸人。因為房屋擔保品價值高,對承貸單位的風險相對較小,通常可以獲得比較低的利率。利率越低,每期的月付金負擔就越小,總利息費用也會比較低,幫助降低整體借貸的成本。
此外,房屋借款利率又分為「固定利率」和「浮動利率」兩種:
- 固定利率
借款期間內利率不變,申貸人能夠預測每月的還款金額,適合長期規劃。
- 浮動利率
利率隨著政策和金融市場變動而調整,申貸人的還款金額會跟著受影響,且總還款金額可能會增加。
貸款額度
房屋的價值比其他抵押物如:手機、汽車、機車等來得高,因此申貸人有機會獲取比較高的貸款額度,承貸單位會根據申貸人條件和擔保品價值來衡量。信用和收入狀況良好、屋況保持良好或是位處精華地段,便更有機會獲得更多的貸款資金。
房屋借款因為有擔保品,因此貸款額度不受DBR22倍限制,若房屋的價值性高、申貸人信用和收入狀況高,核貸金額將大幅提高。同時,因為放款資金普遍較高的關係,房屋借款的用途更加廣泛,申貸人普遍會用在房屋裝潢或修繕、醫療金、子女教育金,或是其他生活周轉等用途。
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還款年限
房屋借款的還款期限約介於10~30年之間,申貸人可以根據自身需求選擇最適合的方案內容,長期的貸款專案,申貸人還款壓力相對較小,有助於管理財務狀況。合法的承貸單位多採用本利/本息均攤的還款方式,申貸人對於每期要繳的金額清楚明瞭,不僅能了解收支情形,也比較有機會將整筆貸款還完。
綜合各項貸款條件,房屋借款的特點是利率低、額度大、期限長,對於有高額資金需求的申貸人來說,無疑是一個不錯的周轉方式。與其他動產(汽車、機車)相較之下,不動產的價值越放越值錢,若房屋位處市中心或精華區,隨著價值提高,申貸人獲取高額資金的機率也將跟著提高。
但房屋借款的種類眾多,包括一般購屋房貸、房屋增貸、房屋轉貸(轉增貸)和二胎房貸等,不同的借款方式各有優劣,資金額度、利率高低、還款期限長短、貸款成本都會受影響。因此,房屋借款的特色和優勢是推薦的貸款選擇,但申貸人應根據自身需求和市場狀況,選擇合適的貸款方案。
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房屋借款的概念
房屋借款的核心概念,就是申貸人名下要有不動產,將不動產抵押給承貸單位如:銀行、融資公司和民間公司(當鋪、錢莊、資產管理或債務公司等)。但各承貸單位對不動產種類的要求不同,舉例來說銀行不接受持分房屋借款、有私人設定房屋、小套房貸款等,申貸人在選擇房屋借款方式前務必要留意。
房屋借款不會直接佔有房子
許多第一次接觸房屋借款的民眾,對貸款資格、條件和流程不熟悉,一聽到「抵押」就會畏懼或卻步,其實不用過度擔心。房屋借款是透過設定抵押權的方式,把房屋的抵押權設定給承貸單位,需要經過政府機關地政事務所才能成立,是合法且安全的貸款模式。
房屋的抵押權設定後,申貸人還是可以繼續住在原住處,不會被剝奪「住」的權益,將來有遲繳或無力負擔房貸的情況下,才可能被債權人聲請本票裁定,變成法拍屋導致無法繼續居住。
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房屋借款設定抵押權目的
為什麼房屋借款要設定抵押權呢?因為房屋是貸款中的擔保品,透過設定抵押權的方式,才可以保障承貸單位的債權,將來如果申貸人有遲繳情形,就可以透過合約內容伸張權利。但申貸人也不需過度擔心,在清償債務前,只要有按時且還款完整,承貸單位(債權人)無法對房屋做出任何處分。
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申貸人必須了解「抵押權」和「所有權」完全不同,兩者的效力和影響範圍差距大。
抵押權:債權人擁有房屋的抵押權,只有在申貸人違約時才可以對房屋進行處置,如:聲請法拍等。
所有權:買方擁有房屋的所有權,擁有隨時對房屋做出任何處置的權力。
部分民間貸款業者,利用假租賃融資的方式,實際上卻是直接搶佔民眾的房屋所有權,如:售後回租。所有權是房屋的最高權力,擁有房屋所有權可對房屋進行任何處置,不論是轉讓、贈與、過戶、買賣或是出租,房屋所有權人都可以自行決定。若不小心將房屋的所有權移轉給民間個人或單位,將難以再索取回來,造成嚴重的財物損失。
因此,在選擇房屋借款管道時,申貸人對貸款方案、貸款管道必須多做功課,才能避免落入民間貸款業者的風險和手段中,建議應以合法承貸單位如:銀行、融資公司為主。
房屋借款額度與差異比較
房屋借款種類多樣,包括購屋房貸、房屋增貸、房屋轉貸(轉增貸)和二胎房屋借款等,以下將分別介紹各貸款商品的貸款額度以及差異。
購屋貸款
一般會出現在剛買房子的時候,因為要支付自備款以外的費用,便向銀行申請購屋貸款,目前台灣大部分銀行都有提供房屋借款的服務,差別在於貸款資格和貸款條件上的不同。
自備款金額舉例
一間房屋鑑價金額為 1,000萬元,銀行如果能提供 75%貸款成數,代表申貸人可以貸款到 750萬元,自備款則僅需準備 250萬元。
貸款成數越高,代表申貸人可以從銀行獲取更高的貸款資金,縮小自備款的準備壓力。申貸人想要提高貸款成數,必須維持良好個人信用、保持穩定工作收入來源,若房屋條件佳則更有機會取得高貸款成數。
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房屋增貸
房屋增貸,意思是指屋主名下的房屋,已經向銀行辦理過購屋貸款,利用剩餘的可貸款空間或房屋有增值情況,再向原銀行申辦一筆貸款。銀行收到貸款增貸申請書後,將對同一間房屋進行鑑價,確認房屋是否還有可貸款空間,並衡量申貸人的信用和收入狀況,確認撥款後的風險高低。
房屋增貸額度
假設邱小姐在原銀行貸款 500萬元,仍有 300萬元未繳,如果要向原銀行申辦增貸,因為房屋有增值的關係,最新估價金額為 1,000萬元,可提供的貸款成數為 70%。
預計可貸款的金額:1,000萬元×70%=700萬元
原先貸款未繳餘額:300萬元
最終可增貸的金額:700萬元-300萬元=400萬元
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透過上述試算結果,可以瞭解到除了「貸款成數」外,房屋增貸還會有三個影響因素:
1.原購屋貸款未繳餘額
原房貸的剩餘金額會影響增貸額度,繳得越多扣除額金額就越小,越有機會獲得比較高的額度。繳款金額的高低與還款時間有關,因此大多會建議申貸人在房貸已繳一段時間後,再申辦房屋增貸,不只貸款額度、成功核貸率較高,也不會因為近期頻繁增貸而影響聯徵中心的信用紀錄。
2.房屋的增值情況
除了申貸人的信用和收入條件外,擔保品的價值也是估價審核的標準之一,屋況維持良好、屋齡較新都有機會為貸款條件加分。其中最重要的就是「房屋所在地區」,假設房屋位處在市中心、商圈或學區等精華地段,擔保品增值的機會將會提高,有助於增加貸款的額度。
申貸人如果想知道房屋所在地區的市價異動情況,可以至公開性的內政部實價登錄網站,查詢各地區房屋買賣、租賃以及預售屋等資料。
3.銀行的貸款條件
各家銀行的增貸方案包括年利率、貸款成數、還款年限都不同,與額度最相關的是「貸款成數」,因此想要提高增貸額度,不妨選擇貸款成數越高的銀行或金融機構。但需要留意的是,銀行提供的「最高貸款成數」並非是申貸人最後核准的條件,申貸人和擔保品狀況、原房貸繳款狀況都會影響最終審核結果,因此在最終撥款的金額上會有落差。
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房屋轉貸(轉增貸)
房屋轉貸,意思是將原銀行的房屋借款,完整移轉到另一間銀行或其他金融機構,如果新的承貸單位貸款條件更優,如:貸款成數高、貸款年利率低等,有機會為申貸人取得資金,則稱之為轉增貸。新承貸單位在收到申貸人的貸款需求後,一樣會對擔保品鑑價審核,確認有貸款空間就會通知結果。
如果申貸人確認要申辦轉貸,必須告知原銀行並進行抵押權移轉的流程,其中會產生相關費用包含:塗銷費、地政重新設定規費、開辦費等。申貸人需要提前考量這些成本,避免申辦房屋轉貸後,不只沒有獲取資金還反倒多付出許多成本。
房屋轉貸額度
假設林先生名下有一間房屋,原本在A銀行貸款 400萬,年利率為 2.3%,還款年限 20年,月付金為 20,809元。目前貸款餘額還剩 200萬,剩餘還款年限 10年,沒有其他信貸、車貸等負債,想要申辦轉貸至B銀行,年利率為 2.17%、還款年限延長至 20年。
轉貸後的月付金額:10,279元
與原先月付金相差:10,530元
轉貸後的成本費用:10,279 x 12(月)x 20 (年)= 2,466,960元
單從月付金來看,林先生申辦轉貸後可以為其省下 10,530元,縮小每個月的還款壓力,但有兩點必須注意:
1.轉貸後的貸款額度
一般轉貸試算網站如:中國信託,大多只能根據您的房貸餘額、月付金、個人負債情況,和您的預計轉貸年利率、還款年限來計算出轉貸後的月付金差異。使用者在試算中只會看到月付金減少的結果,比較難看出房屋轉貸後有無機會獲取額外資金以及金額範圍,因此沒辦法保證申辦轉貸是個划算的選擇。
申辦房屋轉貸,新承貸銀行一樣會對申貸人條件、房屋價值進行審核,並非所有申貸人都可以如期獲得低利率的轉貸條件,房屋借款成數更是未知數,建議申辦房屋轉貸前須多加評估。
2.轉貸後的總支出費用
由上述舉例可看出,林先生在申辦房屋轉貸後,因為還款年限又延長,等於「重新開始繳一筆新房貸」的概念,因此轉貸後的總支出費用高達 2,466,960元。此外,房屋轉貸(轉增貸)還有許多成本支出,包括:
- 原A銀行的塗銷費、代書費、違約金、手續費等
- 新B銀行的開辦費、地政設定規費、代書費、手續費等
以上這些隱藏的費用加總起來相當可觀,因此建議申貸人多方評估成本、獲益比例後再提出轉貸申請。
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二胎房屋借款
二胎房屋借款是指在已經有一筆房貸的基礎上,再向銀行或其他承貸單位申請第二筆房貸,通常是用於資金周轉、或其他生活中的大額支出如:醫療金、創業資金、房屋裝潢和維修等。相較於原本銀行的購屋貸款,二胎房屋借款利率通常較高一點,因為承貸單位的貸款風險增加。
二胎房屋借款與房屋增貸、房屋轉貸(轉增貸)的差異在於:承貸單位擁有的是第二順位抵押權,意思是同一間房屋會有兩個債權人,申貸人須同時繳交兩筆月付金。申辦二胎房屋借款可以獲取大額資金,但同時也會加重還款負擔,若有遲繳等情況,債權人有權聲請拍賣抵押物,申貸人務必多加留意這些細節。
二胎房屋借款額度
假設羅先生名下有一間房屋,原本在A銀行貸款 300萬,年利率為 2.2%,還款年限 20年,月付金為 15,462元。因為有其他資金需求想申辦二胎房屋借款,綜合評估後決定向融資公司辦理,獲取大額資金的機率較高。融資二胎審核後表示能提供年利率 7%,貸款成數 85%,還款年限 15年,房屋鑑價結果為 400萬元。
羅先生申辦融資二胎房屋借款後,貸款情況將調整如下:
月付金金額:原銀行貸款 15,462元 +融資二胎房屋借款 30,560元= 46,022元。
額外獲取資金:400萬元 x 85%= 340萬元。
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申辦二胎房屋借款有機會獲取大額的資金,主要會根據房屋市價、申貸人條件,和各承貸單位的審核方式而所差異,即使房屋市價相同,放款制度越嚴格的單位,獲取資金幅度就會比較小。因此,申辦二胎房屋借款須注意以下三點:
1.承貸單位貸款條件
目前有提供二胎房屋借款的承貸單位有銀行、融資公司和民間公司(如:當鋪、錢莊、資產管理公司、整合負債公司等),每一家的貸款條件皆不同,包括年齡限制、屋齡限制、申貸人信用和財力狀況要求等內容,申貸人都必須去評估,才能找到最適合自己的貸款方案。
2.承貸單位審核方式
除了各承貸單位的貸款條件不同外,審核方式也有差異,一般以銀行最為嚴格,受金管會監督導致放款金額通常較低,縱使月付金低也難以滿足申貸人的緊急需求。融資公司比銀行寬鬆許多,申辦二胎有機會獲取更高的資金,透過合理的還款計畫將有助於清償負債、提高個人授信;民間公司則不推薦,因為保障度、安全性和信任度極低,經常出現貸款詐騙等個案。
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3.提高的月付金繳款壓力
二胎房屋借款雖然有機會獲取大額資金,但申貸人同時需面臨高月付金的壓力,隨著每月的繳款金額上升,申貸人必須要有足夠的收入去支付。若出現遲繳、房貸繳不出來等情形,將直接影響個人信用狀況造成瑕疵紀錄,且可能因此被拍賣房屋,失去居住的地方。
建議申貸人選擇合法且正當的承貸單位如:國峯厝好貸,避免被民間公司誘人話術、可能超貸的金額所吸引,導致最後得不償失。有貸款疑問請直接洽詢銀行專員,或透過線上諮詢服務獲得更詳細貸款資訊。
提高房屋借款成數的方法
想透過房屋借款獲取急用資金嗎?為您整理以下3個秘訣:
一、培養好個人條件
銀行貸款最重視申貸人的信用和收入條件,一般來說信用分數需滿600分以上才比較容易成功核貸,且申貸人需要提供薪資證明、勞保明細等工作和財力證明,讓銀行仔細審核與評估您的還款能力。建議申貸人在提出貸款申請前半年至一年,就要維持好個人貸款、信用卡的繳款紀錄,不能有遲繳、欠繳或是產生信用卡循環利息等瑕疵行為,並維持穩定工作至少半年至一年,才能提高自身貸款條件。
二、維持好房屋狀況
房屋作為擔保品,其屋齡、屋況和所在地區也會被列入審核,如果屋齡比較老舊、屋況沒有維持看起來像倉庫無人居住,或是所在地區附近有嫌惡設施等,就比較能爭取到好的貸款條件。建議申貸人在申辦房屋借款前,就要維持良好屋況,包括壁癌、漏水、環境髒亂等扣分條件,都應儘量去除。
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三、選擇優良合法管道
房屋借款承貸單位和貸款方案眾多,建議申貸人務必要選擇合法的承貸單位,以及合理的貸款方案,才能保障自身的權益。目前合法的房屋借款管道為銀行和融資公司,具備合法營業登記者,在商工登記網上皆可找到負責人和公司地址等相關資料,官網上的服務內容與業務資訊也清楚註明,提供安全的貸款環境,申貸人最放心。
房屋借款注意事項
房屋借款需要特別留意民間公司的話術與手段,若是向民間公司(如:當鋪、錢莊)申辦房屋借款,一旦將房屋設定在民間個人或公司名下,就會造成私人設定,將無法再將貸款轉回銀行。不僅銀行的低利率無法再享有,也可能因為民間只繳息不還本的還款方式,導致難以償還到本金、長期被高額負債制約。
總結,房屋借款方式多元,其貸款額度和費用成本上有所差異,如果有資金需求建議向審核比銀行寬鬆、合法正派經營的融資公司辦理。國峯厝好貸二胎房貸,由上市櫃公司直接撥款、無手續費,且提供領先業界的合法年利率、貸款額度最高3,000萬,以及最長15年的還款年限,讓申貸人在安全合理的環境下,獲取大額急用資金。
國峯厝好貸榮獲台灣第17屆金炬獎,服務品質與資訊安全獲得國際ISO 9001、ISO 27001雙認證,高品質的服務態度只為讓申貸人快速解決財務困境,透過官方網站上留言洽詢,業務專員將立即回覆。
房屋借款常見問題QA
房屋可以拿去借款嗎?
可以的,房屋借款的方式包括一般銀行購屋借款、原銀行增貸、轉貸或轉增貸至其他間銀行,以及二胎房貸等。各房屋借款的方案不同,但最終放款結果都會受申貸人信用和收入狀況,房屋年齡、屋況和所在地區等條件影響。
月薪三萬可以貸款多少房貸?
房屋借款不受申貸人月收入限制,但申貸人的財力狀況和承貸單位的審核標準皆會影響放款額度。舉例來說,銀行最高貸款成數為 80%,假設房屋估價 100萬,那最高只能核貸 80萬;融資公司貸款成數 120%,最高就可核貸 120萬,比銀行高出許多。
房屋借款需要本人嗎?
如果本人名下沒有房屋,可以請房屋所有權人擔任保證人,提供名下的房屋作為擔保品抵押。
房屋借款多久會下來?
一般銀行從審核到撥款約需要2週的作業時間;融資公司二胎房貸則比較快,約3~5天;民間公司主打當日就放款,安全度卻極低。
房屋借款需要印鑑證明嗎?
銀行不需要,銀行以外的承貸單位則需要附上印鑑證明書,或是請義務人攜帶身分證正本至地政事務所核對身分也可以。
有房子沒工作可以借款嗎?
銀行對申貸人的收入和信用要求高,沒有工作代表無收入和償還貸款的能力,基本上在銀行過件率極低。如果沒有工作,但有穩定收入來源,建議可以向融資公司申辦房屋借款,過件率高、額度也比較大。
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房屋借款需要薪資證明嗎?
銀行房屋借款需要薪資明細、勞保明細等工作財力證明,但融資公司則不需要,只要提供經常性使用存摺,確定有穩定收入來源即可。