裝飾樹

2024 囤房稅2.0懶人包,最高稅率4.8%!一次搞懂房屋差別稅率

囤房稅2.0懶人包,一次搞懂房屋差別稅率

最近更新 2023-12-21

囤房稅2.0於2023年12月19日立院三讀通過,最高稅率將提高至4.8%,並改採「全國歸戶、全數累進」,明年7月上路,受最大影響將是多戶擁房族、建商及租屋黑數!

囤房稅2.0是什麼?

囤房稅2.0是一項針對非自住住家的差別稅率制度,此為一項政府打房政策,目的是希望以此來抑制房地產投機客、多屋擁房族、囤房哄抬價格的建商、以及不法的租屋黑數,藉此來使得房地產市場回歸平衡。

在修法後,單一自住房屋在一定金額底下,其稅率從原先的1.2%降至1%,而一個家庭,配偶及未成年子女在全國共持有3戶以下都屬「自用住宅」,並自住房宅為,其稅率維持1.2%不變;超過3戶的住宅則都認定為「非自住住家」,採「全國歸戶、全數累進」計算之,稅率從修法前的1.5%至3.6%調升為2%至4.8%。
另於修法後也調降了有合法申報出租所得的房屋持有人,以及非自願繼承持分房屋的房屋持有人,法定稅率從原來的1.5%至3.6%,降至1.5%至2.4%,以此來鼓勵空置房屋釋出至租賃市場,滿足及平衡國民居住的需求。

 

囤房稅2.0修法重點(2023/12/20更新)

囤房稅2.0修法的目的是要打房,打擊投資客手中閒置、空置房屋,鼓勵手中房屋作為自住或出租,並減輕自住者的稅負。 此次修法重點如下:

 

一、調高空置房屋的稅率上限

對於持有多間房產卻非自住用途者,修法將法定稅率上限提高到4.8%,下限提高到2%。各地方政府必須在這個範圍內設定囤房稅的稅率。而且,如果超過一定的戶數,每一戶都要按照最高的稅率來計算。

 

二、降低全國單一自住房屋稅率

為了讓購屋自住或將房屋放到租賃市場的人能夠受惠,也考慮到繼承共有住家造成的空置問題,修法將全國單一自住房屋(就是本人、配偶和未成年子女全國只有一戶,而且是自己住在裡面並登記戶籍的)的稅率降到1%。

除了自住部分,有兩種情況的稅率也有調整降低稅率
1. 出租房屋並申報租金收入達到租金標準,法定稅率改為:1.5~2.4%。
2. 繼承取得共有住家用房屋,法定稅率改為:1.5~2.4%。

 

三、依據非自用住宅持有數量加重稅率

畢竟此次修法重點是打擊空置房屋,以及打擊建商閒置空屋不願降價的問題,因此針對長期持有庫存房屋的建商、於各地持有多戶房產、或多戶房產出租且未申報或未達租金標準、非自住供旁系親屬他人使用的房屋,皆將法定稅率增加最高到4.8%,估計全國約36萬戶受影響,粗估整體可增26億元的稅收。

 

四、歸戶改採取全國歸戶、累進課徵

過往歸戶計算方式是各縣市獨立計算,這使得有些民眾會透過於不同區域位置置產,以此逃避囤房稅,修法後,將會把全國住家用房屋統一歸戶,並各地方政府均應參考財政部公告基準,按照房屋持有人全國持有的房屋數訂定「差別稅率」,現行修法後法定稅率區間從原本的 1.5%至3.6%,調升為 2%至4.8%,訂定之差別稅率將採全數累進進行課徵。

 

五、加重建商持有空屋稅賦

一直以來為國民詬病的即是房地產建商,藉由囤置房屋炒熱該建案熱度,以此來哄抬房屋價格,因此在修法後,考量建商興建房屋,能夠增加房屋市場的供給,又現在的購屋款項較高,有許多民眾需考量的因素,需要多一些時間觀望、評估才可決定,因此在計算合理銷售期間後,針對建商持有2年以內的房屋,法定稅率從 1.5%至3.6%調整為 2%至3.6%,而餘屋持有時間超過2年,則稅率從原先的 1.5%至3.6%調整為 2%至4.8%。

 

囤房稅2.0修法重點

 

 

囤房稅2.0(房屋稅差別稅率)新制與舊制差異

表格資料於2023/12/20更新

項目 修法差異 備註
歸戶方式 修正前:地方

修正後:全國

法定稅率 自住 單一自住房屋一定金額以下 修正前:1.2%

修正後:1.0%

328萬戶房屋受惠

減稅利益約24.35億

自住3戶以下

(第4戶開始視為非自住住宅)

維持:1.2%
非自住 社會住宅 維持:1.2%
公益出租人 維持:1.2%
一般空置住家 修正前:1.5%~3.6%

修正後:2.0%~4.8%

供旁系親屬等他人使用 修正前:1.5%~3.6%

修正後:2.0%~4.8%

出租且申報所得達租金標準 修正前:1.5%~3.6%

修正後:1.5%~2.4%

18萬戶房屋受惠

減稅利益約11.22億

繼承取得的非自願共有房屋 修正前:1.5%~3.6%

修正後:1.5%~2.4%

建商餘屋 2 年以內 修正前:1.5%~3.6%

修正後:2.0%~3.6%

建商餘屋 超過2年 修正前:1.5%~3.6%

修正後:2.0%~4.8%

出租未申報或未達租金標準(租屋黑數) 修正前:1.5%~3.6%

修正後:2.0%~4.8%

註:自住3戶限自然人,非自然人持有住家用住宅全數歸為非自用稅率

註:立法院已於112年12月19日三讀通過修法,預計2024年7月實施、2025年5月開徵。

資料來源:財政部 表格整理:厝好貸

 

 

非自住住宅各縣市差別稅率情況(2023年12月更新)

非自住住宅各縣市差別稅率情況
圖片來源:財政部

 

 

現行「已實施」差別稅率12縣市

2023年12月更新

縣市 「非自住」之住家用稅率
台北市
  • 2戶以下:2.4%
  • 超過2戶:3.6%
新北市
  • 持有 1戶:1.5%
  • 持有 2戶:2.4%
  • 3 戶以上:3.6%

 註:112年9月1日起適用

連江縣
  • 2戶以下:1.6%
  • 3戶以上:2%
宜蘭縣
  • 2戶以下:1.5%
  • 3~7戶:2%
  • 8戶以上:3.6%
桃園市
  • 5戶以下:2.4%
  • 6戶以上:3.6%
台中市
  • 4戶以下:2.4%
  • 5戶以上:3.6%
台南市
  • 1戶:1.5%
  • 2~3戶:1.8%
  • 4~5戶:2.4%
  • 6戶以上:3.6%
高雄市
  • 3戶以下:2.4%
  • 4戶以上:3.6%
新竹市
  • 5戶以下:2.4%
  • 6戶以上:3.6%
新竹縣
  • 5戶以下:2.4%
  • 6戶以上:3.6%
屏東縣
  • 2戶以下:1.5%
  • 3戶以上:3%
澎湖縣
  • 2戶以下:1.5%
  • 3~5戶:1.6%
  • 6戶以上:2%
資料整理:厝好貸

 

現行「未實施」差別稅率10縣市

2023年12月更新

縣市 非自住之住家用稅率
苗栗縣 不論戶數,皆為1.5%
南投縣
雲林縣
嘉義縣
台東縣
基隆市
嘉義市
花蓮縣
彰化縣
金門縣
資料整理:厝好貸

 

全國歸戶計算方式

囤房稅2.0的核心是「全國歸戶」,也就是說將以全國為單位,統計一個家庭在全國各地的不動產總數量,「家庭」是包括夫妻和未成年子女,所以如果一個家庭在全國範圍內擁有超過3間不動產,那麼第4間以上(含第4間)的不動產就要繳交囤房稅。這是與現行方式上最大的改變,因為現行方式是各縣市分開計算不動產數量。也就是說,如果一個家庭有多個房產,但皆位於不同縣市,並未集中在同一縣市,那麼現行制度下是不需要繳交囤房稅。

 

 

房屋差別稅率常見問題

囤房稅會影響房東和租屋族嗎?

在囤房稅2.0公布後,儘管行政院長陳建仁隨即在臉書上說明,囤房稅2.0有設計獎勵出租機制,不會造成轉嫁現象,但不少房市專家都指出,擁有多屋的包租公、包租婆勢必將租金轉嫁給租客,租屋族可能會因此受到波及。

羊毛出在羊身上,雖然有獎勵機制,但台灣大多數都是沒有合法申報出租的租屋黑市,房東增加的稅賦,極有可能直接轉嫁給房客。

 

囤房稅屬於打房政策能讓房價下跌嗎?

囤房稅2.0至少需要10年發酵,而且現在資訊透明,台灣持有房屋的成本又相較其他國家低,就算台灣房屋持有成本包含「持有稅賦」和「其他支出」,且其他支出會因在不同縣市及個人因素而有所不同,但因為台灣持有房屋稅基計算標準並非以「市價」做計算,在沒有調整任何稅基標準的情況下,台灣的房屋持有稅率依舊只有萬分之四(0.0004),對投資客一點影響都沒有,還是能讓許多房產的投資客不停囤房,炒高房價,使台灣房價高漲的情況持續發生,所以即便今年拋出許多的打房政策,實際上也只是「只聞雷聲響,不見山雨來。」

台灣今年第一季經內政部提供全國各縣市的房價所得比數據中,在房價所得比上(下圖),台北和新北市的房價高出全國平均1倍甚至超過1.5倍,因此想要在台北市買下房子,至少需要15年不吃不喝才有辦法。

 

囤房稅何時開始實施?

在112年12月19日由立法院三讀通過後,將於113年7月1日實施新制,並於114年5月正式開徵。

 

囤房稅影響及效果?真的能打房嗎?

財政部表示,除了調高稅率外,因為囤房稅2.0改採行「全國歸戶、全數累進」,並且也督促地方政府一步到位,因此也同時具備了「多重加稅」的效果。
例如:陳先生的家庭於各縣市共有10戶住家用住宅,扣掉3戶自住宅後尚有7戶非自住用住宅,分別於﹝台北市持有 2戶、新竹市持有 4戶、新北市持有 1戶﹞。
從下圖表中透過新、舊制的計算比較就可詳見差異,在新制後,因全國歸戶全數累進的計算方式,陳先生家庭在全國所擁有的房產為:7戶,因此陳先生各地區的房屋都須採取7戶的稅率來計算,稅率計算總額下來,會增加將近1成的稅率成本,有效達到抑制多戶擁屋的情況。

 

陳先生「家庭」房屋持有數量 舊制(採地方歸戶) 新制(採全國歸戶)
台北市 2間 2 間×稅率 2.4% 2 間×稅率 3.6%
新北市 1間 1 間×稅率 1.5% 1 間×稅率 3.6%
新竹市 4間 4 間×稅率 2.4% 4 間×稅率 3.6%
表格:國峯厝好貸製

 

申請房屋為自用住宅,是否需辦理戶籍遷入?

房屋是否適用自住用的自用稅率,與戶籍有沒有設置在該房屋沒有關係,而是依據實際使用的情形來判定是否有符合自住使用,並且必須符合以下條件:
一、該房屋沒有提供給出租或是營業使用。
二、該房屋為房屋持有人本人、配偶或直系親屬實際居住使用。
三、房屋持有人及其家庭(包含:配偶及未成年子女),全國合計房屋為超過3戶。
因此即便戶籍不在居住的房屋中,全國內擁房2~3戶的家庭也不影響適用自住房屋稅率 1.2%的資格,但若是要符合全國單一自住房屋的稅率,則必須要有設籍在內才符合資格。

 

|延伸閱讀:房屋稅?土增稅?詳解關於房屋的7種稅!2024最新版

 

房屋沒有營業事業登記但有作為營業使用,是否無需使用營業稅率?

即便沒有營業事業登記,只要有營業的行為,都需要按照營業稅率來課徵房屋稅,但未取得營業事業登記或是營業登記執照皆為違法行為,請民眾切勿以身試法。

 

違建要繳房屋稅嗎?

台灣有許多鐵皮屋或是頂樓加蓋的違章建築,這些建築都沒有房屋權狀,因此有這類建築的民眾的共同疑問就是:違建的部分還需要繳房屋稅嗎?事實上,依據稅法,附著於土地中的各種房屋,及有增加該房屋使用價值的建築物,都屬於房屋稅的課徵對象;而若是房屋頂樓增建的部分並沒有設置門窗、牆壁,僅於頂層設置棚架作為遮陽防雨使用,就可以免除課徵房屋稅。

 

一樓騎樓要繳房屋稅嗎?

根據《房屋稅條例》之規定,一樓住宅的騎樓要不要被課徵房屋稅,是依據騎樓開放使用的狀態來決定的,如果騎樓「提供給公眾通行使用」那麼就不需要課徵房屋稅;反之,若是騎樓「沒有提供給公眾通行使用」,則會依據實際使用情形來課徵房屋稅,這也代表若是騎樓有設置營業攤位,不論是特定時間營業還是全天時間營業,都會依據營業用的稅率來課徵騎樓部分的房屋稅。

 

囤房稅是不是真的能夠衝擊到所謂的多屋擁房族、炒房建商、和降低閒置房屋的空屋率,其實大多數的民眾都不看好,甚至皆認為這樣的調整並不能稱之為「重稅」,無法真正有效打擊擁有多戶房產的炒房大戶,且雖說政府一再說明並不會影響到租屋民眾,但實際上在租屋黑數占大宗的租屋市場上,囤房稅的稅率只會轉嫁到租屋者的身上,造成租屋者的房屋租金上升,生活負擔變得更重!

因此政府需要的是更深入了解國民的需求,審視現行的稅額、稅法的不足、加速社會住宅的增建、公益出租人的增加、更加透明化的租賃市場及房屋買賣市場、嚴格取締官商勾結的貪腐建案,才能夠有機會有效達到抑制房價的效果,否則幾波政策下來,打房不僅沒有成功,反而被國民笑話淪為政策打房,也可能使得國家陷入過往日本通縮泡沫化的經濟災難。

 

|延伸閱讀:央行打房政策,第二戶房貸無寬限期將影響換屋自住族

|延伸閱讀:第二戶貸款成數限制什麼?第4波央行打房政策影響

 
   

國峯厝好貸防詐騙公告

國峯厝好貸僅會在您於官網、官方LINE@或社群媒體留言才會主動聯繫。

國峯厝好貸嚴正聲明

◆ 本公司絕不會要求民眾匯款、操作ATM或提供金融卡、帳戶密碼!

◆ 本公司絕不會主動透過簡訊、社交軟體發送廣告訊息!

如有任何疑問請撥打「165」反詐騙專線或撥打國峯厝好貸免付費電話:「0800-066-580 」求證。