囤房稅2.0於 2024 年 7 月開始實施，最高稅率提高至 4.8% ，並改採「全國歸戶、累進課徵」，因此， 2025 年的房屋稅單就會依照2.0的版本去課稅。這項主要打擊閒置空房的政策，投資客、多屋族要特別留意了！
囤房稅2.0是什麼？
囤房稅2.0是針對「非自住」住家的差別稅率制度，政府用來打房的政策之一，目的是希望能夠抑制房地產投機客、多屋族、囤房哄抬價格的建商等，藉此來讓房地產市場回歸平衡。
根據房屋稅條例第5條，修法後的重點如下：
- 自住房屋：稅率降為 1% 。
- 非自住房屋：稅率從 1.5%~3.6% ，上調到 2%~4.8% 。
- 歸戶方式：原本是各縣市歸戶，改成全國歸戶制。
※各縣市政府必須訂定差別稅率
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囤房稅修法後，擁有閒置房屋越多，成本就會越高，首要影響的就是多屋族，預估全國約 36 萬戶受影響。政府推出此項政策改革，目的是希望可以抑制房價一直飆高的現況，增加房市的流通性。
囤房稅修法5大重點（2025年6月更新）
若你是投資客、多屋族，手中有許多閒置的房屋，可以考慮把房屋改為自住或出租用，減輕稅負壓力。接下來，國峯厝好貸就來詳細介紹一下修法的重點。
調高空置房屋的稅率上限
對於持有多間房產卻非自住用途者，囤房稅修法將法定稅率上限提高到 4.8% ，下限提高到 2% ，各地方政府必須在這個範圍內設定囤房稅的稅率。而且，如果超過一定的戶數，每一戶都要按照最高的稅率來計算。
降低全國單一自住房屋稅率
為了讓購屋自住或將房屋放到租賃市場的人能夠受惠，也考慮到繼承共有住家造成的空置問題，囤房稅修法將全國單一自住房屋（就是本人、配偶和未成年子女全國只有一戶，而且是自己住在裡面並登記戶籍的）的稅率降到 1% 。
除了自住部分，出租房屋和繼承取得的房屋的稅率也有調整稅率：
- 出租房屋並申報租金收入達到租金標準，法定稅率改為：1.5～2.4%。
- 繼承取得共有住家用房屋，法定稅率改為：1.5～2.4%。
自住房屋定義更加嚴格
想要適用比較低的自住房屋稅率，需要符合以下條件。
- 房屋無出租或營業等營利情形。
- 供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且應於該屋辦竣戶籍登記。
- 本人、配偶及未成年子女全國合計 3 戶以內。
採全國歸戶、累進課徵制度
過往歸戶計算方式是各縣市獨立計算，這使得有些民眾開始鑽法律漏洞，在不同縣市置產就可以逃避囤房稅。然而修法後，全國住家用房屋統一歸戶，並且各地方政府要參考財政部公告基準，按照房屋持有人全國持有的房屋數訂定「差別稅率」，全面採累進課徵。
累進課徵：意思就是稅率會根據持有戶數遞增。
加重建商持有空屋稅賦
一直以來被國民詬病的就是房地產建商，藉由囤置房屋炒熱建案熱度、哄抬房屋價格。因此在修法後，為鼓勵建商釋出餘屋，做出以下稅率調整。
- 建商持有年限 2 年以內：法定稅率為 2～3.6%。
- 建商持有年限超過 2 年：法定稅率為 2～4.8%。
借名登記可以嗎？囤房稅修法2.0還可這樣玩？借名登記省稅「雙方」都危險
囤房稅（房屋稅差別稅率）新制與舊制差異
| 項目 | 修法差異 | |
|---|---|---|
| 自住 | 歸戶方式 | 修正前：地方 修正後：全國 |
| 單一自住房屋一定金額以下 | 修正前：1.2% 修正後：1.0% | |
| 自住3戶以下 （第４戶開始視為非自住住宅） | 維持：1.2% | |
| 非自住 | 社會住宅 | 維持：1.2% |
| 公益出租人 | 維持：1.2% | |
| 一般空置住家 | 修正前：1.5%～3.6% 修正後：2.0%～4.8% | |
| 供旁系親屬等他人使用 | 修正前：1.5%～3.6% 修正後：2.0%～4.8% | |
| 出租且申報所得達租金標準 | 修正前：1.5%～3.6% 修正後：1.5%～2.4% | |
| 繼承取得的非自願共有房屋 | 修正前：1.5%～3.6% 修正後：1.5%～2.4% | |
| 建商餘屋 2 年以內 | 修正前：1.5%～3.6% 修正後：2.0%～3.6% | |
| 建商餘屋超過 2 年 | 修正前：1.5%～3.6% 修正後：2.0%～4.8% | |
| 出租未申報或未達租金標準 （租屋黑數） | 修正前：1.5%～3.6% 修正後：2.0%～4.8% | |
| 註：自住3戶限自然人，非自然人持有住家用住宅全數歸為非自用稅率。 | ||
非自住住家用房屋修法後重點
想要知道各縣市的房屋稅法定稅率及各地方政府徵收率？請查看財政部公告。
囤房稅新制影響大嗎？試算給你看
陳先生的家庭，在各縣市共有 10 戶住家用住宅，扣掉 3 戶自住宅後尚有 7 戶非自住用住宅，分別於台北市持有 2 戶、新竹市持有 4 戶、新北市持有 1 戶。
從下圖表中透過新、舊制的計算比較就可詳見差異，在囤房稅新制後，因全國歸戶全數累進的計算方式，陳先生家庭在全國所擁有的房產為：7 戶，因此陳先生各地區的房屋都須採取 7 戶的稅率來計算，稅率計算總額下來，會增加將近 1 成的稅率成本，達到囤房稅抑制多戶擁屋的情況。
| 舊制（採地方歸戶） | 新制（採全國歸戶） | |
|---|---|---|
| 台北市 2 間 | 2 間×稅率 2.4% | 2 間×稅率 3.6% |
| 新北市 1 間 | 1 間×稅率 1.5% | 1 間×稅率 3.6% |
| 新竹市 4 間 | 4 間×稅率 2.4% | 4 間×稅率 3.6% |
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房屋差別稅率常見問題QA
囤房稅何時開始實施？
在 112 年 12 月 19 日由立法院三讀通過後，從 114 年 5 月正式開徵。
囤房稅會影響房東和租屋族嗎？
雖然囤房稅有設計獎勵出租機制，但不少房市專家都認為羊毛出在羊身上，擁有多屋的包租公、包租婆可能會將多繳的稅轉嫁至租金上。
囤房稅能讓房價下跌嗎？
目前多數專家認為，短期內房價不會明顯下跌，但對「多戶持有型投資人」壓力確實會提高許多，長期下來也許可以抑制投資炒作行為，讓房市回歸居住本質。
房屋是自用住宅，要辦理戶籍遷入嗎？
房屋是否適用自住用的自用稅率，與戶籍有沒有設置在該房屋沒有關係，而是依據實際使用的情形來判定是否有符合自住使用。
房屋沒有營業登記但有營業使用，怎麼計算？
即便沒有營業事業登記，只要有營業的行為，都需要按照營業稅率來課徵房屋稅，但未取得營業事業登記或是營業登記執照皆為違法行為，請勿以身試法。
違建要繳房屋稅嗎？
附著於土地中的各種房屋，及有增加該房屋使用價值的建築物都屬於房屋稅的課徵對象；若是房屋頂樓並沒有設置門窗、牆壁，僅設置棚架作為遮陽防雨使用，就可以免除課徵。
一樓騎樓要繳房屋稅嗎？
如果騎樓「有提供給公眾通行使用」就不需要課徵；若是騎樓「沒有提供給公眾通行使用」，則會依據實際使用情形來課徵房屋稅。
