房屋二胎怎麼選？2025利率、條件、優缺點完整解析

2025年房屋二胎怎麼選最划算？掌握最新利率、申請條件與優缺點，從申請到撥款，避開常見陷阱，讓你貸款更安心，懶人包教你輕鬆找到最適合的貸款方案。

什麼是房屋二胎？

房屋二胎，簡單來說，就是您已經向銀行貸款買房，並將房子設定抵押後，又再次將這同一棟房子抵押給另一家銀行或金融機構，借取一筆款項。由於這是第二次抵押，所以又被稱為「二順位貸款」。

比喻來說： 您第一次向銀行借款買下這棟房子，並將房子抵押給銀行，就像是在房子上貼了一張「已借款」的標籤。現在，您又想向另一家銀行借款，這時您就需要在房子上再貼一張「再次借款」的標籤。不過，這第二張標籤的優先順序會比第一張低，也就是說，如果未來您無法還款，銀行會優先給擁有第一張標籤的銀行抵銷債務，剩餘的錢才會給擁有第二張標籤的銀行來抵銷。

為什麼選擇房屋二胎？最常見的需求理由！

想知道為什麼選擇房屋二胎？我們整理了以下3個最常見的需求理由，這些理由往往跟大額的資金需求有關。

資金週轉

當您需要一筆較大額的資金，用在創業、投資或是子女的教育基金、出國留學費用、更甚至是醫療費用等，房屋二胎的大額資金能夠提供需要的幫助。

債務整合

如果目前有多筆高利率的債務，例如：「較高利率的信貸」、「信用卡卡循」、「預借現金」，因為房屋二胎的利率大多數都比上述的貸款要低上許多，所以透過房屋二胎，可以將這些債務整合為一筆低利率的貸款，減輕每月還款的壓力。

房屋裝修

想對現有的房屋進行裝修，但又不想動用到存款？房屋二胎因為能夠取得的額度較大，對於裝修房屋時需要挪用大額資金，將是一個不錯的資金取得方式。

房屋二胎值得辦嗎？優缺點全面剖析

考慮申請房屋二胎嗎？先來了解它的優缺點！從高額資金優勢到潛在風險，我們全面的說明房屋二胎的優點和缺點，幫助你判斷是否值得辦理，做出最聰明的財務決策！

房屋二胎優點

• 額度高
  跟其他的貸款方式比起來，房屋二胎額度大，能夠取得的資金比較多，可以滿足較大額度的資金需求。
• 抵押品價值穩定
  以現在的房屋市場來說，房屋的價值比起其他的汽車貸款或是機車貸款，相對是比較穩定的，因此能夠取得更大額的資金運用。

房屋二胎缺點

• 利率比購屋貸款高
  由於接受房屋第二次貸款的銀行，要承擔借款人未來沒有辦法還款時，房子法拍後的錢還不夠還錢的風險非常高，所以貸款利率都會比買房子時辦的房貸高。
• 多一筆債務增加負擔
  因為身上已經有一個房子的購屋貸款要繳，如果辦了房屋二胎就等於每個月有兩筆貸款債務的支出，增加了每月的還款負擔，如果最後兩筆債務有任何一筆是沒有辦法按時還款，還可能發生房屋被法拍還款的情形。
• 可能會影響信用評分
  因為沒有辦法按時正常還款，就會影響金融往來的信用分數，當信用分數降低，未來想要做其他的貸款或是金融服務都會受到影響。

房屋二胎的申請條件與流程

申請條件

• 年齡
  銀行一般會限制貸款年齡需要在20歲以上，60歲以下，融資公司在年齡上的限制較寬，只要貸款人在18歲以上、70歲以下都可以申請。
• 收入證明
  不論收入多寡，都需要提供有穩定工作的收入證明，證明有能力償還貸款。
• 房屋所有權證明
  必須提供房屋的所有權狀影本，因為要證明被拿來抵押貸款的屋子所有權人是貸款申請本人。
• 信用狀況
  銀行會連線到信用聯合徵信中心審核您的信用狀況，擁有良好的信用紀錄能有效幫助提高貸款的額度和核准的機率。

申請流程

1. 選擇金融機構
   多方比較了解各家銀行或融資公司的房屋二胎方案，選擇最適合您的。
2. 提出申請及準備資料
   向金融機構提出房屋二胎申請後，準備身分證、收入證明以及房屋所有權證明等相關文件。（各種申請管道的文件準備內容略有差異，文件準備細節請以申請單位為主。)
3. 審核及估價
   銀行會對您的申請資料進行審核，確認正確性及正當性，如果沒有任何問題會派遣人員對房屋進行估價，最後將會依估價結果與條件審核結果，綜合評估最後是否通過房屋二胎貸款的申請。
4. 對保及簽約
   若審核通過，金融機構會與您約定時間進行合約內容細節的確認，當合約確認沒有任何問題，雙方將會簽訂貸款契約，完成後會至鄰近的地政事務所完成房屋抵押權設定。
5. 撥款
   在房屋設定抵押權成功後，銀行大約在3-5個工作天將貸款資金匯到貸款人指定帳戶，融資公司則大約在1-3個工作天完成。

延伸閱讀：對保後不撥款的原因？9大對保注意事項，簽約前必看！

房屋二胎的利率與額度

為什麼房屋二胎利率會比一胎高那麼多？

影響房屋利率的因素有很多，包含了房屋本身的價值、貸款的金額高低、借款者本身的信用狀況、以及目前市場的利率行情，而另外一個最重要的因素則是「風險承擔」。

房屋二胎代表的是，如果貸款人沒辦法正常償還債務，貸款抵押的房屋會被法院法拍還錢，法拍賣出的錢會優先償還給第一順位的銀行（一般都是購屋時的貸款銀行），若是在償還完債務後還有剩，剩餘的錢會再依順序償還給承接房屋二胎貸款的銀行或是融資公司，這代表銀行或是融資公司沒辦法拿回這些錢的風險很高，所以房屋二胎的利率不論是銀行或是融資公司，都一定會比一般購屋時的房貸利率要高許多！

影響二胎利率的因素有哪些？

1. 房屋價值
   房屋的價值越高，利率通常越低。
   例如在同樣的貸款金額，房屋價值2000萬的房子會比房屋價值1000萬的房子利率要低。又或者是屋齡10年的房子會比屋齡30年的房子利率要低。
2. 貸款金額
   貸款金額越高，利率通常越高。
   例如貸款300萬的利率會比貸款100萬的利率要高。
3. 借款人的信用狀況
   信用狀況越好，利率通常越低。
   例如同樣都是貸款300萬，信用狀況良好，信用評分超過650分的借款人，會比信用狀況瑕疵，信用評分500分的借款人利率要低上許多。
4. 市場利率
   市場利率的變動也會影響房屋二胎的利率。
   銀行房屋二胎利率都是屬於機動利率，也就是（固定利率+公告機動利率)，公告機動利率都是以央行公告為主，因此都會因應市場狀況而有所浮動。

房屋二胎的額度是怎麼計算出來的？

房屋二胎的額度高低首先在於房屋的價值有多高，扣除掉目前既有的貸款餘額後，剩餘的就是可貸款的額度。但是除了鑑價金額扣除目前貸款餘額外，每間金融機構也都有自己的貸款上限額度，並且也都會評估貸款人本身的信用狀況、收入情形等條件來綜合最終額度結果，所以就算是鑑價結果相同，審核出來的額度也不盡相同，因此才需多方比較，找尋出最適合自己條件的金融機構，才能有效幫助自己借到所需資金。

銀行與融資公司的計算方式也略有不同，透過下面的計算公式，可以有效的區分了解，計算公式如下：

銀行：(房屋鑑價金額×銀行貸款成數) – (第一次貸款剩餘金額×1.2)
融資公司：(房屋鑑價金額×融資公司貸款成數) – 第一次貸款剩餘金額

看出差異了嗎？銀行在扣除貸款剩餘餘額時，會將貸款餘額乘1.2倍，1.2倍是房屋在購買時被設定的抵押金額，而銀行在承接房屋二胎的貸款時，為了降低貸款風險，會用剩餘的貸款餘額乘上1.2倍後，才用房屋現在市值去算出可貸金額，這是為了不要提供太高的額度給借款人，降低銀行借貸需要擔負的風險。

辦房屋二胎必知風險！這些注意事項不可忽視！

考慮辦理房屋二胎？了解5個常見的風險和注意事項，避免讓貸款變成財務負擔！

房屋二胎必知5大風險

1. 違約風險

• 房屋拍賣： 如果沒有辦法按時償還貸款本金及利息，銀行將有權依法把您的房屋進行拍賣，以清償債務。
• 信用破產： 違約紀錄將嚴重影響您的信用評分，未來申請任何貸款，或是想要和銀行有任何的活動、金融交易往來都會變得困難。
• 訴訟風險： 銀行可能會因為收不回債務直接對您提起訴訟，要求您償還債務，並支付相關的法律費用。
• 提前清償違約金： 因為房屋二胎一般都會有綁約期，如果在綁約期想要提前清償貸款，可能會產生一筆額外的違約金。

2. 利率變動風險

• 浮動利率： 銀行的房屋二胎的利率為浮動利率，如果未來央行升息，您的每月還款金額將隨之增加。

3. 隱藏費用風險

• 手續費： 除了利息外，一般向銀行或是融資公司貸款，會需支付手續費和設定費，而有些銀行會另外酌收鑑價費。但如果向民間公司貸款，則可能除了倍收取高額的手續費外，還有更多額外延伸的其他奇特費用，如：諮詢費、估價費、文書費、管理費…等。
• 代辦費： 若透過代辦公司辦理，可能需要支付額外的代辦費。
• 違約金： 除了提前清償違約金外，若您違反合約條款，可能還需支付其他違約金。

4. 遭遇非法管道風險

• 非法放款： 小心非法放款業者，他們可能以低利率或快速撥款為誘因，但卻會收取高額的費用，甚至涉及暴力討債。
• 合約不透明： 部分金融機構的合約內容不透明，可能隱藏許多不利於借款人的條款。
• 沒有公司公開資訊：沒有有效營業地址、沒有公司登記資料、沒有市內電話僅供0800或是手機號碼、LINE、沒有揭示公司營業資料。
• 月息當年息收：聳動的字詞搭配顯眼的配色，透過話術影響借款人，誤將月息當作是銀行的年息來看，導致後續負擔大筆利率費用。

※ 銀行及合法融資公告利率都是「年利率」。
※ 月利率計算成年利率方式為：月利率×12

5. 估價不準確的風險

• 房屋價值低估： 若銀行對您的房屋估價過低，將直接影響您能借到的金額。
• 估價不公正： 有些估價師可能會為了銀行的利益，故意低估房屋的價值。

如何降低房屋二胎的風險？

• 慎選金融機構
  應選擇有合法執照的銀行或金融機構，並仔細比較各家的利率、手續費及合約內容。
• 詳細閱讀合約
  在簽訂合約前，務必仔細閱讀合約內容，了解您的權益與義務。
  我們整理了以下需要確認的細項，有需要的您可以透過以下細項一一確認合約細節。
  

  □ 最終核貸金額

  □ 最終核貸利率，並確認是否為年利率

  □ 最終還款年限

  □ 有無寬限期，並且確認寬限期時間是否正確

  □ 確認合約綁約期時間，以及提前繳清的收費方式

  □ 確認開辦費的收取方式及費用

  □ 確認是否有其他費用

  □ 確認每月還款為「本利均攤」還是「只繳利息不還本金」

  □ 確認最終撥款金額

  □ 確認撥款時間

  □ 確認撥款帳戶

• 評估自身還款能力
  根據您的收入狀況，評估每月能負擔的還款金額，避免超出自己的能力範圍。
• 諮詢專業人士
  在申請房屋二胎前，建議諮詢銀行理財專員、律師或會計師的意見。
• 保留所有文件
  將所有與房屋二胎相關的文件妥善保存，以便日後查證。

※ 本利均攤與只繳利息不還本金比較說明

如何選擇適合自己的房屋二胎方案

房屋二胎雖然可以取得大額的資金，但也會伴隨著比較大的風險。所以在決定申請房屋二胎前，建議您一定要仔細審視自己的財務狀況，確保不會因為這筆債務日後造成太高的負債比，並且多聽多看多了解多比較，千萬不要因為急用錢而慌亂，我們提供5個評估建議，不讓您資金變成沉重債務影響生活。

• 評估自身需求
  也許房屋二胎能夠取得相當大筆的資金，但是一定要釐清真正需要的資金有多少，畢竟每一分錢都是未來要償還的，所以自己的還款能力有多少就借多少很重要。
• 比較各家銀行的方案
  每一家銀行的貸款利率、借款額度和還款方式都不相同，對房屋狀況的評估和貸款人的條件審核也不相同，甚至要準備的文件資料也不一樣，所以多了解幾間不同的銀行或融資公司的方案，才能夠選擇出最適合您的貸款。
• 諮詢專業人士意見
  在做任何二胎代款的決定前，建議先諮詢銀行的理財專員或找尋專業的理財顧問，聆聽不同專業人士的意見，才能夠全面的審視自己的財務狀況。
• 詳細閱讀合約內容
  在簽訂合約前，一定要仔細的閱讀合約內容，了解您的權益與義務。
• 評估自身還款能力
  在申請房屋二胎前，務必評估自己的還款能力，避免造成不必要的財務負擔。

最新銀行房屋二胎方案利率、額度（2024年12月更新）

最新融資房屋二胎額度、利率（2024年12月更新）

國峯厝好貸提醒您，謹慎理財信用至上，房屋二胎雖然能快速取得大額資金，但其中隱藏著不少風險，是一項重大的財務決定，請務必謹慎評估，以免造成日後的困擾。在辦理房屋二胎前，建議諮詢銀行理財專員、律師或會計師的意見。國峯厝好貸提供免費諮詢服務，如果您有房屋二胎需求可以透過以下方式向我們取得免費協助：

• 國峯厝好貸 LINE@官方帳號
• 國峯厝好貸 免費諮詢表單
• 國峯厝好貸 免付費諮詢專線

想了解更多嗎？房屋二胎常見問題