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什麼是民間私人設定?房屋私設2胎房貸轉貸降低利率教學

什麼是民間私人設定?

最近更新 2024-02-22

什麼是民間私人設定私設轉銀行可以嗎?發生私設代表向民間機構借款,有私人房屋設定無法向銀行貸款,本篇教你私人房子設定轉移法,減輕還款負擔並享有銀行保障。


什麼是民間私人設定?

私人設定(又稱:私設)簡單來說就是向「民間機構」貸款,民間機構泛指非金融機構的私人放款公司如:當鋪、代書、代辦公司、錢莊,親朋好友也算在內。舉例來說,若申貸人將名下的房屋、土地等拿來做抵押辦理貸款,藉此獲取一筆資金,這就叫做所謂的不動產抵押貸款

 

一旦雙方簽約完成、至地政機關辦理好抵押權轉移,私人放款公司就會變成該不動產的債權人,若申貸人有無力償還的情況,債權人便有權力對抵押物做後續處理(如:聲請本票裁定、法院強制執行等)。以二胎房貸來舉例,意旨將不動產做二次抵押、再申請一筆貸款,如果第二筆貸款是跟民間機構借的,那第二筆貸款就稱之為:民間二胎房貸、民間二順位房屋貸款,該不動產物件就會有兩個債權人,只是償還的優先順序會以第一順位的借款機構為主

 

什麼是民間私人設定?

延伸閱讀:房屋抵押貸款銀行利率、額度比較!申貸前5大注意事項

 

哪些情況會變成私人房屋設定?

除了向非銀行的金融機構申辦貸款外,親朋好友、工作也可能讓房屋被執行私設

 

私設狀況1. 曾經申辦民間貸款

如果房屋的持有人曾向非金融機構的私人放款公司辦理貸款,那就一定會有民間私人的設定,只要不是銀行、農會等金融機構借款,一旦設定完成就會成為民間設定。

民間貸款機構為了確保未來能將款項收回,會針對申貸人名下的不動產執行民間設定、獲得不動產的抵押債權,就如同向銀行申辦貸款時會設定抵押權一樣。有資金需求的申貸人會借到民間貸款,通常是因為信用評分過低、負債比過高、收入不穩定…等狀況而被銀行婉拒,銀行會將這些客戶歸類為高風險族群。

申貸人一旦擁有信用瑕疵、曾有遲繳狀況或無法提供財力證明,銀行就會更小心審視你的條件,以免這些高風險族群核貸後會有無力償還的情況。在急需資金的情況下,申貸人沒辦法花時間好好做功課,很容易就會找上民間私人機構借錢,進而衍生出「民間私設」問題。

 

延伸閱讀:房貸繳不出來會影響信用嗎?多久會被法拍?常見問題1次看

 

私設狀況2. 親人設定的預防措施

如果不動產持有人未曾申辦過民間貸款,也從未向親友借錢,卻發現自己名下的房屋被執行了民間設定,那就有可能是不動產持有人的親人主動進行設定的。

透過主動進行民私人設定,避免該筆不動產被拿來貸款或作抵押,導致後續資產分權等問題。如果確定自己沒有將名下不動產拿來抵押、申辦民間貸款,建議可先向身邊的親人詢問對此情況是否知情,或許就能找到原因。

 

私設狀況3. 開公司設定抵押權

有的合作廠商提供貨品時是要提前收款的,為了避免合夥人違約或支付不了貨款,部分公司可能會要合夥人將名下的動產、不動產進行民間設定如果房屋持有人發現近期無向私人放款公司借貸,建議可先向其他持有人詢問;若本身有開公司也可先詢問內部的財務人員,了解情況。

 

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哪些情況會變成私人房屋設定?

 

私設可以解除嗎?如何解除私人設定?

曾經申辦民間貸款造成私人設定,有解除的辦法嗎?答案是有的。你可以透過「轉貸」的方式來進行,只要把「私人金主或公司放款的貸款」移轉到「合法且大型的租賃融資公司」即可

 

以國峯厝好貸來舉例,其專辦二胎房貸業務,產品服務與資訊安全皆獲國際iso9001和iso27001認證,利率最低7%、額度最高3,000萬,合乎法規且資訊透明,讓你安心取得資金。只要把名下的貸款轉移至租賃融資公司,讓其代償掉您的債務,領完清償證明之後註銷民間貸款的抵押權即可,這樣做有什麼優點呢?

 

  • 最快速且最安全的解除民間私人設定
  • 拿回自己的不動產抵押權
  • 有機會獲取多餘的資金

 

到這裡讀者一定很好奇,幫忙代償還有機會領取多餘資金?怎麼可能?其實這就跟轉增貸的概念是一樣的,如果新承辦的貸款機構利率比較低、可貸款的額度比較高,扣掉原本的債務後的確有可能是可以多一筆資金的。

 

那要怎麼拿到好的貸款條件呢?首先注重的就是你的個人信用和工作狀況,再來就是房屋所在地是否有增值?屋況是否保持良好等。找國峯厝好貸申辦,即使信用瑕疵、沒有薪資證明也可辦,只要有足夠的財力,我們的業務專員都會盡力為您爭取,歡迎填表留下您的資訊。

 

私人房子設定如何轉貸降利、減少月付金?

民間私人機構常主打「超低利率」、「只需繳息不繳本」,吸引民眾借款,看起來好像負擔很低其實卻隱藏危機:

 

  1. 超低利率

看到「最低利率3%」就心動了嗎?小心有可能是日利率或月利率!根據民法205條法規,利率最高只能到16%,如果超過這個標準那就是違法行為。那我們來試算一下,如果是月利率3%、一年有12個月,那年利率就會是36%,文字陷阱一定要特別注意

 

  1. 只需繳息不繳本

每個月只要繳利息當然輕鬆,比銀行、租賃融資公司還划算,但你的「本金」卻一直沒有償還到,代表你只能一直被民間私人放款機構被綁住,金額越滾越大、大到根本無力償還。

為了順利解除私人民間設定建議可轉向可靠的租賃融資公司求助,不僅由上市櫃公司直接撥款,還有機會讓你不再被債務追著跑。我們透過利率試算來說明,假設阿惠貸款100萬、年限10年、相關費用NT$30,000元,不同管道有何差異?

 

租賃融資公司 民間私人放款機構
年利率 7% 月息1%

=年息12%

還款方式 本利均攤 只繳息不還本金
月付金 第1 ~ 119個月

NT$11,611 元

第120個月

NT$11,588 元

第1 ~ 119個月

NT$10,000 元

第120個月

NT$1,010,000元

本金 逐月減少至還款完畢 本金不變,無減少

表格來源:國峯厝好貸

由此可見,不論是哪一種貸款商品,千萬不要為了情況緊急就一股腦的向民間私人貸款機構簽約,門檻低、隨借隨還、快速撥款等優惠一定有相對的風險。最常聽到的就是,申貸人每月繳交高額利息,無法一次清償本金,只好被迫一直繳息下去,想尋求合法的管道卻又行不通,因為銀行等金融機構「不接受」資產有私人的設定,只有轉至大型的租賃融資公司才可為您降低利率和月付金

 

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民間私設轉銀行可以嗎?銀行可以代償嗎?

銀行受金管會監督,對貸款條件、放款審核條件都相當嚴格,如果又是有民間私人設定的個案,限制會更加複雜,以下將詳細說明:

 

有私人設定代表個人條件較差

向民間私人金主或公司借貸通常由兩個情況產生:不知道民間貸款的隱藏危險、被銀行婉拒。如果申貸人的狀況是後者,大多會是因為信用瑕疵、負債比過高、曾有貸款遲繳紀錄、收入狀況不穩定等原因,銀行在審核的時候就會更仔細去評估個案的風險因此,建議想要向銀行貸款的申貸人,一年內的信用狀況、還款紀錄都要保持正常,並保持穩定的工作,提高自身的條件。

 

私人設定解除銀行貸款不一定成功

多數人的貸款首選管道為銀行,為了將貸款風險降至最低,銀行審核的資料就會比較多、需要花費的時間也會拉長。正常來說,即使你的民間私人設定解除了,只要未超過一年銀行的態度還是會趨於保守,除非有足夠的財力證明、信用和收入良好的保證人等加分項目,不然大多還是會因為有風險疑慮而不予承做。

 

延伸閱讀:二胎房貸需要保人嗎?提供保證人可提高過件率?

 

銀行不會代償民間私人設定債務

綜上所述,銀行對於有民間設定的動產、不動產格外嚴格,因為風險實在太高,所以基本上是無法將有民間設定的個案轉至銀行承做但銀行還是有提供轉貸服務,只要原本貸款的也是金融機構就可以進行平轉或增貸服務。

銀行不會幫忙代償民間設定資產沒關係,國峯厝好貸只要條件不至於太差,經過我們業務評估後認為可承做,就可幫助您轉貸降利、降月付金。若移轉成功,不僅可以慢慢將貸款還完,也可以在這段時間慢慢累積您的個人信用,提高轉回銀行的機會

 

延伸閱讀:房貸增貸、轉貸、轉增貸條件?想多省一點?2024銀行利率總整理

 

*註:平轉指的是在轉貸的過程中,條件都和原承做的機構相同,沒有多出的資金;反之,如果因為利率低、額度高而多出一筆資金,那就稱之為轉增貸。

 

民間私設轉銀行可以嗎?

 

房子私人設定如何處理?

民間私人放款機構門檻低到讓你質疑嗎?想要轉到銀行等合法金融機構卻被婉拒嗎?也許你可以參考以下方案:

 

  1. 利率合乎法規

國峯厝好貸二胎房貸年利率最低7%起,相較於民間機構月息三分(月息3% x 12個月 = 年利率36%),合法又兼具保障。申貸人不用再擔心被高利息壓垮,透過借低利息還高利息,減輕還款負擔。

 

  1. 貸款成數最高120%

國峯厝好貸二胎房貸雖然沒有像民間私人放款機構任意喊價,但相較於銀行二胎(最高貸款成數85%),額度還是比較高的、最高可達到120%,盡可能讓申貸人多一筆緊急資金。

 

延伸閱讀:二胎房貸額度最高可貸多少?4方式提高房貸成數

 

  1. 還款方式本利均攤

國峯厝好貸二胎房貸的還款方式與銀行相同,每個月本金跟利息平均攤還,不會像民間借貸公司每個月繳交高額利息卻還不到本金。

 

  1. 上市櫃公司直接撥款

國峯厝好貸二胎房貸是由上市櫃公司直接撥款、政府立案具備合法營業登記證,比資訊不透明的民間借貸機構更有保障,客戶如果有問題也可直接解決。

 

  1. 審核比銀行寬鬆

無論是收入領現、無薪轉證明、負債比高還是信用瑕疵…這些銀行不願核貸的客戶條件,只要房屋還有可貸空間、有足夠的財力皆能申辦國峯厝好貸二胎房貸,我們不會像銀行直接婉拒,且業務會積極為您爭取核貸

 

  1. 可線上申辦超方便

若要申辦國峯厝好貸二胎房貸,確定貸款前都不用出門送件,所須文件資料透過線上傳送(Line或e-mail)即可,我們提供免費的諮詢和估價服務,為您解省時間只有確定核貸時,申貸人才需要與對保專員相約對保,並完成抵押權設定。

 

  1. 非代辦公司

國峯厝好貸不是代辦公司,由上市櫃公司直接撥款,提供完全免費的諮詢與房屋估價,不用事前簽約,沒有高額服務費和代辦費

 

延伸閱讀:二胎房貸就找國峯厝好貸!融資公司是代辦公司嗎?

 

  1. 全台六都皆有據點

國峯厝好貸在全台六都(台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市)皆有服務據點,無論客戶身在何處都可以至鄰近辦公室洽詢;只要聯絡我們不限區域我們都會盡力協助客戶解決資金問題。

 

  1. 銀行資歷金融團隊

國峯厝好貸的業務專員,各個都具備金融知識,對於房屋貸款的流程、規則也非常熟悉,不僅站在客戶的角度去著想,也會盡力爭取對客戶最佳的貸款條件。

 

  1. 最快三天撥款

申辦國峯厝好貸二胎房貸,最快三天撥款、有效為申貸人解決緊急資金問題,利率、還款方式和銀行相同,讓民眾貸款更加安心。

國峯厝好貸二胎房貸10大優勢

 

私人設定解套辦法,實際案例帶你看

 

Q:私人房屋設定也能辦二胎房貸嗎?

A:新北市三芝區的許先生,是位大型連鎖量販店的店員,本身房貸320萬,另外,有跟當鋪介款尚欠40萬。許先生最近因為要支付長輩生病住院的費用,急需一筆錢,原本打算再跟原銀行申請房屋增貸,但因為民間設定被銀行拒絕,所以另外找尋民間管道

 

由於之前找當鋪的經驗,他知道這次就算急用錢也不能再隨便借,因此透過朋友的推薦得知「二胎房貸」可以協助解決房屋私人的設定。因為許先生民間設定也還得差不多、房屋所在地有增值,所以選擇向大型融資公司借款,過沒幾天就快速撥款,讓他不用再擔心長輩的住院費。

 

Q:二胎房貸可以代償民間私人設定嗎?

A:周小姐在餐廳擔任資深領班,身上除了有房貸780萬元以外還有代書二胎債務250萬元。先前周小姐因為家中長輩的疾病惡化,急需拿出一筆資金來應急,所以在沒有好好做功課的狀況下急急地簽了合約,並設定抵押自己的房子借給了代書;但是一拿到資金時卻發現實拿的金額比250萬還要少很多,回頭去找代書理論,才發現的確合約上白紙黑字寫著當初「講好的手續費」,讓他感嘆真的不能「病急亂借錢」

 

延伸閱讀:代書遠比你想的更神通廣大 不動產交易一定得靠他

 

周小姐上網搜尋代書資訊才知道還款方式是「只繳息,不還本」,也就是說每個月根本都沒還到本金,向大型的融資詢問後了解還款方式「本利均攤」和銀行相同,便決定向其申貸。融資公司協助代償後,周小姐不只解除民間設定,更回到一般正常的貸款方案:低利率、低月付金

 

Q:有私人設定、債務協商怎麼辦?

A:台南麻豆區的吳先生,在化學工廠擔任技術員,有房貸500多萬。近日需要一筆資金來修繕房屋,因為漏水問題讓全家人生活不堪其擾。本來打算用房屋增貸來跟銀行申請資金,但由於曾經有過債務協商,因此被銀行婉拒申貸

 

吳先生為了應急找了民間代書借100萬,很快就拿到款項並順利將房屋漏水的問題修好;然而一個月3%利息實在太高,實在讓他負荷不了。後來找到大型的融資公司借款,雖然曾有債務協商等紀錄,但因為工作穩定、房屋價值高,順利貸到符合期待的額度、塗銷民間設定,也慢慢培養信用分數。

 

Q:如何知道房子有被設定?

A:民眾可親自至地政事務所查詢,或是利用全國地政電子謄本系統網站、便利商店插入自然人憑證等方式進行線上查詢。

如何查詢房子設定?
圖片來源:全國地政電子謄本系統

 

不管被銀行婉拒還是額度不符合預期,都可向國峯厝好貸免費諮詢估價,不僅審核寬鬆、盡力爭取低利率、高額度,由上市櫃公司直接撥款最有保障!

 
   

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◆ 本公司絕不會要求民眾匯款、操作ATM或提供金融卡、帳戶密碼!

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