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代書遠比你想的更神通廣大 不動產交易一定得靠他

20231110_代書遠比你想的更神通廣大

最近更新 2024-01-08

代書這個職業很有意思,大多數的人都不知道他們的工作內容什麼,直到第一次買賣房屋的時候,才知道代書的角色有多重要,這篇文章讓你了解代書究竟是什麼。


代書是什麼?

我們常聽到的代書,就是地政士這個職業。它是從日據時代就存在的職業,早期主要辦理土地登記、繳納土地稅等相關業務,民國78年土地法修正案通過後,更名為土地登記專業代理人,民國90年10月24日公布地政士法後,更名為地政士並沿用至今。隨著社會發展,需要到公部門辦理的事務越來越複雜,代書負責的職務領域擴大了許多,包括不動產契約、測量、分割、信託等業務。

 

代書的工作內容有哪些?

代書的工作內容包山包海,只要跟不動產變動有關,都必須向相關機關提出申請。但一般民眾較不熟悉申請時應準備的資料文件與申請流程,因此需要代書替民眾申請辦理相關業務與稅務。

 

通常代書的主要業務就是處理不動產的交易買賣案件,民眾只要購買不動產,無論是新成屋、中古屋、店面、還是土地、預售屋,一旦交易成立,就需要透過代書協助簽訂買賣契約,以及過戶等步驟。以下是根據地政士法第16條規定代書能夠執行的業務所整理出的工作列表:

代書工作內容一覽
土地登記業務 代理申請土地登記事項
代理申請土地測量
土地稅務業務 代理申請與土地登記有關之稅務,贈與稅、遺產稅以及不動產買賣相關的所得稅、增值稅
代理申請土地登記相關公證、認證
土地法規相關 代理申請土地法規規定之提存事項。
擬定契約業務 代理撰擬不動產契約或協議事項
不動產契約或協議之簽證
其他事項 代理其他與地政業務有關事項

 

簡單來說,凡是需要跑地政事務所辦理的業務,都可以透過代書來處理

 

代書如何收取費用?

一般來說,代書在接受委託人協助處理案件時,會先針對該案件進行報價,待案件處理完成才收費,屆時依實際執行的項目核實款項。過去因法令沒有明確規範,常有超收代書費的情況發生,後來政府制定了明確的代書制度與收費規範,代書收費才符合公定價。不過代書事務所仍會根據案件的各項要素,擬定應收的費用,例如:案件複雜程度、代書資歷等,民眾在選擇代書前,可參考公定收費標準。

 

代書過戶流程?

與代書接洽的過程中,凡牽涉到不動產交易或所有權轉移,都會經過一個必要的程序,就是「過戶」,過戶的流程如下:

代書過戶流程

簽約:買賣雙方見面,確認彼此身分,還有確認是否為該筆交易的不動產所有權人,這部分會檢視房屋權狀,接著對價格、付款方式、付款日期與其他附加條件等契約內容進行協調,待達成共識後記錄下來。買賣雙方在代書見證下簽名蓋章,其他如支付訂金等步驟也是在這個階段完成。

 

用印:雙方在代書事務所完成申報書或申請表用印,並提供身分證件、建物或土地權狀等相關資料,過程省時方便,但若沒有找代書,就必須在地政事務所、稅捐稽徵處、鄉鎮市公所與銀行之間奔走,相較之下麻煩許多。

 

完稅:繳納契稅、土地增值稅等相關款項,可交由代書代繳。

 

交屋:買方取得新權狀,賣方辦理抵押權塗銷,買方須支付尾款並取回本票,賣方則須確認金額,進行房屋點交,到此代書的任務算是結束了,最後再由買賣雙方討論支付代書費。

 

代書應該如何挑選?

挑選代書最基本的要件就是合法,請誠信可靠的代書來協助處理不動產相關事務,才能避免被多收費用等情況發生,以下為挑選代書的要素:

挑選代書要素

 

代書常見Q&A

代書跟地政士有什麼不同?

代書就是地政士,在民國90年10月24日公布地政士法後,更名為地政士並沿用至今,但民眾仍習慣使用代書來稱呼。

跑地政事務所為什麼不能自己辦,需要找代書?

也可以,但費時費工夫,實在不符合時間成本。多數公部門如:稅捐機關、地政機關,它們的申請書及程序較複雜,若沒有具備一定專業知識,辦理的難度相當高,所以還是請代書代為辦理較為方便,也不容易出錯。另外,一位優秀代書所提供的服務,可不是只有代辦不動產文件而已,他可以檢查處理不動產過程中的每個環節,並謹慎審視契約內容,保障買賣雙方的交易安全。

想要成為代書需要考試或通過檢定嗎?

現在的代書須經過國家代書考試合格,才能擁有地政士執照,取得執業資格。

 

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