第二戶限貸是什麼？中央銀行於 2024年 9月 19日提出最新打房措施，自然人購置第二間房屋（不論任何地區），申辦房貸最高貸款成數將降為 50%，也就是購屋人的自備款要準備得更多，本篇將詳細介紹第二戶限貸的用途、影響族群以及最新政策。
第二戶限貸是什麼？
第二戶限貸，意思就是在購買第二間房屋時，於特定地區會有房屋貸款成數的限制，政府的目的是為了打擊多屋族、投資客的囤房行為，維護房屋交易市場的穩定性，達到抑制房價目的。大部分人在購買房屋的時候，會向銀行等金融機構申辦「購屋貸款」，用來支付自備款以外的剩餘金額，緩解購屋的經濟壓力，並透過每期的月付金繳款，逐步將貸款清償完畢。
自然人第二戶認定方式
根據中華民國中央銀行全球資訊網資料顯示，申貸人向金融機構申辦房屋貸款，金融機構必須至聯徵中心辦理歸戶查詢，一方面是確認申貸人的個人條件，如收入和信用狀況、一方面則是確認申貸人名下有無其他的房貸案件，避免有任何囤房行為並維持金融機構的放款比例。
以購置不動產名義申辦銀行貸款者，申辦貸款成功後，銀行會擁有該房屋的抵押權，直至申貸人將貸款清償完畢，其資金用途則會被掛在第一類，代表申辦貸款的用途是為了買房。房屋貸款的戶數與擔保品數量有關，如果名下有兩筆擔保品抵押在金融機構，那就會有兩戶房貸。銀行內部除了在申請時會仔細審核申貸人條件，在撥款前也會再確認一次申貸人的信用和收入狀況，以及名下的房貸戶數，非常嚴格。
貸款成數對購屋人的影響
申辦購屋貸款時有幾個重點項目，包括：貸款利率、貸款成數、還款年限、還款方式和寬限期。
貸款利率：與月付金相關，利率越高每月要支付的金額就越高。
貸款成數：與撥款金額相關，若房屋鑑價金額高且貸款成數也高，可以獲得的貸款資金就比較高。
房屋貸款成數舉例
假設一間房屋鑑價金額為 500萬，銀行評估後貸款成數為 70%，代表申貸人最高有機會貸款到 350萬的資金。最終核貸金額將依照房屋所在地區、屋齡、屋型以及申貸人條件，如信用和收入狀況等來決定，因此並不是一定可以貸到最高金額 350萬元唷！
計算方式：500萬× 70%＝ 350萬
※房屋位於精華地段、附近有學區等設施，房屋的可貸款空間會更高。
還款年限：一般房屋貸款還款期限較其他貸款商品長，約介於 20～ 30年之間，少部分才有承做到 40年。
還款方式：不同的還款方式會影響申貸人的還每月還款金額，主要分為本利均攤、本金均攤，只繳利息不還本金則屬於民間私人放款公司的常見還款方式。
寬限期：在特定時間內只需要繳交利息、不用償還本金，約介於 1～ 3年之間。
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第二戶限貸實施日與最新規範
第二戶限貸是由中央銀行制定，這項政策自 2018年開始就已經陸續實施，包括降低貸款成數、取消寬限期等方案，目的就是讓特定申貸人無法享受房貸優惠，在抑制房價上漲的同時，也盡可能維護金融交易與房屋市場的穩定。
回溯 2023年，中央銀行的第二戶限貸成數為 70%，代表如果房屋是位於特定地區者，購買第二間房屋貸款成數最高只能貸到 70%；2024年 6月面對居高不下的房價，中央銀行更是嚴格限制特定地區的第二戶房屋貸款成數，最高只能貸到 60%。
2024年 9月 19日（四）央行召開第 3季理監事會議，公開宣布第七波信用管制規範，針對第二戶限貸的部分，未來申貸人只要名下有一戶房貸，想要再添購一間房屋將受到嚴格管制，不再只局限於特定地區、範圍擴及全國，貸款成數降低至 50%，希望能有效降低自疫情開始高漲的房價。
2024年 6月：第二戶限貸規範特定地區
台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣、新竹市等 8大特定地區，自 2024年 6月 14日起，實施自然人第二戶限制貸款，購屋貸款最高上限為 6成。
2024年 9月：第二戶限貸規範全國地區
不限於特定地區房屋，只要是購置第二間房屋就適用於最新政策，購屋貸款最高上限為 5成。
假設阿凱名下已經有一間房屋已經在申辦房貸，不論在任何地區再購置第二間房屋，都會受最新第二戶限制貸款政策影響。假設房屋鑑價金額為 500萬，那麼其最高只能貸款到 250萬元的資金（500萬× 50%＝ 250萬），銀行貸款資金減少，代表著阿凱需要準備更多的自備款才能買下房屋。
第二戶限貸擴大約束範圍
申辦銀行購屋貸款，中央銀行主要是以建物權狀、謄本上載明的用途為判斷方式，只要房屋使用目的有包含「住」這個字就必須符合第二戶限貸規範。包含「住」字的常見房屋用途有：住家用、住商用、住辦用、住工用等，都必須配合央行最新的貸款成數限制。
住宅貸款也有其他類別上的限制，根據央行 2024年 9月提出的最新政策，如果自然人是申辦「高價住宅」貸款，或是購置「第三戶以上」的貸款，貸款成數更加限縮，最高只能貸到 30%；以公司法人的名義購置住宅貸款，最高貸款成數也一樣降為 30%。
通常購置高價住宅（如：豪宅），或是有購置第三戶需求者以多屋族、投資客居多，透過中央銀行最新的打房管制，將有機會抑制房屋交易市場的數量，間接讓房市降溫。
第二戶限貸無寬限期
自 2021年 9月 24日起，自然人於特定地區購置第二戶，除了貸款成數上的限制外，將無法享有任何寬限期的優惠。在寬限期內申貸人只需要繳交利息，對小資族來說算是一大福利，房貸初期的還款壓力會比較小，但寬限期過後便需要加上本金一起償還，且還款期限縮短將導致繳款壓力大幅提升。
自然人購置第二間房屋、高價住宅、第三間以上房屋，或是公司法人購置住宅，申辦銀行貸款都「無法享有寬限期優惠」。這意味著在央行政策的實施下，上述情況的購屋人需要支付更多的自備款，如果口袋不夠深將無力負擔買房的成本，每期的月付金也將變成經濟壓力之一。
申辦銀行購地貸款也有限制，最高貸款成數為 50%，且需要附上興建計畫並於限定時間內完成動工，最高貸款成數中的其中一成，還必須在開工後才會撥款，條件非常嚴格。
※如果您近期有購屋計畫，建議先多方比較各家銀行的貸款專案，並留意是否會受到第二戶限制貸款影響，審慎規劃自備款與日常生活開銷的比例，做好完善的財務規劃、提前諮詢銀行貸款專員才有保障。
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不適用第二戶限貸的例外情況
第二戶限貸有部分例外情況，以下將詳細說明：
第一戶無貸款
第二戶限制貸款是規範「名下已經有房屋，且尚在繳房貸」的族群，因此，申貸人如果名下有房屋，但本身無申辦貸款或是已清償貸款，就不列入限制情況內。
房屋用途未包含「住」字
第二戶限制貸款目前判定方式是，建物權狀或謄本上載明的房屋用途有包含「住」字，但如果是工業用、事務所等房屋用途就不受到限制，但這類商業用途的房屋貸款本身限制也不少。
申辦青安貸款者
青年安心成家貸款自民國 99年開始實施，針對年輕人購置自助房屋貸款，提供利息補貼、最長還款期限 40年、最高貸款額度 1,000萬元、寬限期最長 5年等優惠方案。如果是申辦青安貸款的族群，則不受自然人第二戶限制貸款規範。
第二戶限貸影響2大族群
央行第二戶限貸重點影響兩大族群：換屋族、投資客。
換屋族
受到央行第二戶限貸影響，自然人只要購置第二間房屋，在申辦購屋貸款時就會受限，必須接受最高貸款成數只能達到 50%的事實。如果是近期有換屋需求的民眾，需要準備更多的自備款，並建立好月付金可能提高的心理建設，否則只能延後換屋的計畫。
投資客
現今多數銀行房貸放款限縮，特定身分族群想要再添購房屋將變得困難，尤其是名下已經有房產的多屋族、投資客。受到央行嚴厲的第七波打房措施影響，除非有更多的資金可以應付，否則大部分只能選擇延後交屋時間或是退出房屋交易市場。
2024年 7月央行限貸令出現
因應銀行法 72-2法規，中央銀行邀約各家銀行喝咖啡，提醒不動產撥款總量需留意，勿超過法規上限 30%，卻引發一系列房貸難以過件的現象，包括：排隊撥款、降低貸款成數、暫停房貸收件等情形。央行限貸令影響不小，不僅房市交易，連帶房仲業、裝潢業都可能受到波及，再加上昨（19）日最新宣布的打房政策，恐怕房貸是更難順利核貸。
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第二戶限貸換屋族解套方針
央行最新第二戶限貸的實施，目的是為了打擊囤積房產的行為，但卻可能間接影響換屋族的計畫。如果您是近期有換屋需求者，只要名下還有房屋，想要再添購第二間房屋將無法享有寬限期優惠，第一間房屋本身還有房貸的話，再申辦房屋貸款也會受到最高貸款成數 50%限制。
大多數換屋族買房的步驟為「先買後賣」，確定有第二間房屋可以居住，才會把原先的房屋賣出，但中央銀行規定屋主需要在簽署切結書後「一年之內」賣掉房屋，換屋族售出房屋的壓力較大。
在現今房屋交易市場波動大時期，想要賣出房屋沒有那麼容易，有換屋需求的民眾可以選擇改將房屋登記在「名下無房產」的配偶或其他家人名下，或是選擇先將第一戶的房貸結清完畢，藉以避開最高貸款成數限制的影響，但仍無法享有寬限期。
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首購族獲得優先貸款權
中央銀行於 2024年實施一系列的打房措施，目的是為了控制金融市場不動產放款的比例以及風險，讓多屋族、投資客無法再利用寬限期等優惠措施，添購更多房產。這一連串的大動作中，唯首購族、都更危老、企業投資興建廠房影響最小，中央銀行也向銀行宣布應以 3大類案件優先承做，包括首購族、自用住宅貸款、銀行已承諾貸款案件，提供資源給真正有需求者。
然而，並非所有首購族都享有申辦房貸優惠，最新的打房政策中明訂，自然人名下如果已經有房屋，想要購置房屋、申辦第一戶貸款也不得享有寬限期優惠。舉例來說，如果你已經有繼承家人的房屋，想要再購買房屋就不會有寬限期，將無法降低房貸初期繳款的壓力。
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第二戶限貸常見問題QA
為什麼要有第二戶限貸？
自疫情後房價不斷上漲，讓首購族更加卻步，隨著自然人第二戶貸款總數增加、各家銀行的不動產放款總量快達到 72-2規定滿水位，中央銀行不得不出面解決，宣布第二戶限貸不限區域，貸款成數降至 50%且無寬限期優惠，希望可以讓房市有所降溫。
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申辦房屋增貸會受第二戶限貸影響嗎？
銀行貸款會針對貸款的項目標註相對應的類別，如果是購屋貸款則屬於第一類。反之，如果房屋貸款已清償完畢，再申辦增貸則屬於第四類（週轉金）用途，不受第二戶限貸規範，但仍有相關限制。
第一間房屋有出售契約可以不受限貸影響嗎？
自然人名下已有一戶房屋貸款，在申辦第二戶貸款時，即使第一戶已經有出售契約，也必須遵守第二戶限貸的規定，原因在於房屋仍在申貸人的名下。
