第二戶限貸是什麼?中央銀行於 2024年 9月 19日提出最新打房措施,自然人購置第二間房屋(不論任何地區),申辦房貸最高貸款成數將降為 50%,也就是購屋人的自備款要準備得更多,本篇將詳細介紹第二戶限貸的用途、影響族群以及最新政策。
第二戶限貸是什麼?
第二戶限貸,意思就是在購買第二間房屋時,於特定地區會有房屋貸款成數的限制,政府的目的是為了打擊多屋族、投資客的囤房行為,維護房屋交易市場的穩定性,達到抑制房價目的。大部分人在購買房屋的時候,會向銀行等金融機構申辦「購屋貸款」,用來支付自備款以外的剩餘金額,緩解購屋的經濟壓力,並透過每期的月付金繳款,逐步將貸款清償完畢。
自然人第二戶認定方式
根據中華民國中央銀行全球資訊網資料顯示,申貸人向金融機構申辦房屋貸款,金融機構必須至聯徵中心辦理歸戶查詢,一方面是確認申貸人的個人條件,如收入和信用狀況、一方面則是確認申貸人名下有無其他的房貸案件,避免有任何囤房行為並維持金融機構的放款比例。
以購置不動產名義申辦銀行貸款者,申辦貸款成功後,銀行會擁有該房屋的抵押權,直至申貸人將貸款清償完畢,其資金用途則會被掛在第一類,代表申辦貸款的用途是為了買房。房屋貸款的戶數與擔保品數量有關,如果名下有兩筆擔保品抵押在金融機構,那就會有兩戶房貸。銀行內部除了在申請時會仔細審核申貸人條件,在撥款前也會再確認一次申貸人的信用和收入狀況,以及名下的房貸戶數,非常嚴格。
貸款成數對購屋人的影響
申辦購屋貸款時有幾個重點項目,包括:貸款利率、貸款成數、還款年限、還款方式和寬限期。
貸款利率:與月付金相關,利率越高每月要支付的金額就越高。
貸款成數:與撥款金額相關,若房屋鑑價金額高且貸款成數也高,可以獲得的貸款資金就比較高。
房屋貸款成數舉例
假設一間房屋鑑價金額為 500萬,銀行評估後貸款成數為 70%,代表申貸人最高有機會貸款到 350萬的資金。最終核貸金額將依照房屋所在地區、屋齡、屋型以及申貸人條件,如信用和收入狀況等來決定,因此並不是一定可以貸到最高金額 350萬元唷!
計算方式:500萬× 70%= 350萬
※房屋位於精華地段、附近有學區等設施,房屋的可貸款空間會更高。
還款年限:一般房屋貸款還款期限較其他貸款商品長,約介於 20~ 30年之間,少部分才有承做到 40年。
還款方式:不同的還款方式會影響申貸人的還每月還款金額,主要分為本利均攤、本金均攤,只繳利息不還本金則屬於民間私人放款公司的常見還款方式。
寬限期:在特定時間內只需要繳交利息、不用償還本金,約介於 1~ 3年之間。
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第二戶限貸實施日與最新規範
第二戶限貸是由中央銀行制定,這項政策自 2018年開始就已經陸續實施,包括降低貸款成數、取消寬限期等方案,目的就是讓特定申貸人無法享受房貸優惠,在抑制房價上漲的同時,也盡可能維護金融交易與房屋市場的穩定。
回溯 2023年,中央銀行的第二戶限貸成數為 70%,代表如果房屋是位於特定地區者,購買第二間房屋貸款成數最高只能貸到 70%;2024年 6月面對居高不下的房價,中央銀行更是嚴格限制特定地區的第二戶房屋貸款成數,最高只能貸到 60%。
2024年 9月 19日(四)央行召開第 3季理監事會議,公開宣布第七波信用管制規範,針對第二戶限貸的部分,未來申貸人只要名下有一戶房貸,想要再添購一間房屋將受到嚴格管制,不再只局限於特定地區、範圍擴及全國,貸款成數降低至 50%,希望能有效降低自疫情開始高漲的房價。
2024年 6月:第二戶限貸規範特定地區
台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣、新竹市等 8大特定地區,自 2024年 6月 14日起,實施自然人第二戶限制貸款,購屋貸款最高上限為 6成。
2024年 9月:第二戶限貸規範全國地區
不限於特定地區房屋,只要是購置第二間房屋就適用於最新政策,購屋貸款最高上限為 5成。
假設阿凱名下已經有一間房屋已經在申辦房貸,不論在任何地區再購置第二間房屋,都會受最新第二戶限制貸款政策影響。假設房屋鑑價金額為 500萬,那麼其最高只能貸款到 250萬元的資金(500萬× 50%= 250萬),銀行貸款資金減少,代表著阿凱需要準備更多的自備款才能買下房屋。
第二戶限貸擴大約束範圍
申辦銀行購屋貸款,中央銀行主要是以建物權狀、謄本上載明的用途為判斷方式,只要房屋使用目的有包含「住」這個字就必須符合第二戶限貸規範。包含「住」字的常見房屋用途有:住家用、住商用、住辦用、住工用等,都必須配合央行最新的貸款成數限制。
住宅貸款也有其他類別上的限制,根據央行 2024年 9月提出的最新政策,如果自然人是申辦「高價住宅」貸款,或是購置「第三戶以上」的貸款,貸款成數更加限縮,最高只能貸到 30%;以公司法人的名義購置住宅貸款,最高貸款成數也一樣降為 30%。
通常購置高價住宅(如:豪宅),或是有購置第三戶需求者以多屋族、投資客居多,透過中央銀行最新的打房管制,將有機會抑制房屋交易市場的數量,間接讓房市降溫。
第二戶限貸無寬限期
自 2021年 9月 24日起,自然人於特定地區購置第二戶,除了貸款成數上的限制外,將無法享有任何寬限期的優惠。在寬限期內申貸人只需要繳交利息,對小資族來說算是一大福利,房貸初期的還款壓力會比較小,但寬限期過後便需要加上本金一起償還,且還款期限縮短將導致繳款壓力大幅提升。
自然人購置第二間房屋、高價住宅、第三間以上房屋,或是公司法人購置住宅,申辦銀行貸款都「無法享有寬限期優惠」。這意味著在央行政策的實施下,上述情況的購屋人需要支付更多的自備款,如果口袋不夠深將無力負擔買房的成本,每期的月付金也將變成經濟壓力之一。
申辦銀行購地貸款也有限制,最高貸款成數為 50%,且需要附上興建計畫並於限定時間內完成動工,最高貸款成數中的其中一成,還必須在開工後才會撥款,條件非常嚴格。
※如果您近期有購屋計畫,建議先多方比較各家銀行的貸款專案,並留意是否會受到第二戶限制貸款影響,審慎規劃自備款與日常生活開銷的比例,做好完善的財務規劃、提前諮詢銀行貸款專員才有保障。
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不適用第二戶限貸的例外情況
第二戶限貸有部分例外情況,以下將詳細說明:
第一戶無貸款
第二戶限制貸款是規範「名下已經有房屋,且尚在繳房貸」的族群,因此,申貸人如果名下有房屋,但本身無申辦貸款或是已清償貸款,就不列入限制情況內。
房屋用途未包含「住」字
第二戶限制貸款目前判定方式是,建物權狀或謄本上載明的房屋用途有包含「住」字,但如果是工業用、事務所等房屋用途就不受到限制,但這類商業用途的房屋貸款本身限制也不少。
申辦青安貸款者
青年安心成家貸款自民國 99年開始實施,針對年輕人購置自助房屋貸款,提供利息補貼、最長還款期限 40年、最高貸款額度 1,000萬元、寬限期最長 5年等優惠方案。如果是申辦青安貸款的族群,則不受自然人第二戶限制貸款規範。
第二戶限貸影響2大族群
央行第二戶限貸重點影響兩大族群:換屋族、投資客。
換屋族
受到央行第二戶限貸影響,自然人只要購置第二間房屋,在申辦購屋貸款時就會受限,必須接受最高貸款成數只能達到 50%的事實。如果是近期有換屋需求的民眾,需要準備更多的自備款,並建立好月付金可能提高的心理建設,否則只能延後換屋的計畫。
投資客
現今多數銀行房貸放款限縮,特定身分族群想要再添購房屋將變得困難,尤其是名下已經有房產的多屋族、投資客。受到央行嚴厲的第七波打房措施影響,除非有更多的資金可以應付,否則大部分只能選擇延後交屋時間或是退出房屋交易市場。
2024年 7月央行限貸令出現
因應銀行法 72-2法規,中央銀行邀約各家銀行喝咖啡,提醒不動產撥款總量需留意,勿超過法規上限 30%,卻引發一系列房貸難以過件的現象,包括:排隊撥款、降低貸款成數、暫停房貸收件等情形。央行限貸令影響不小,不僅房市交易,連帶房仲業、裝潢業都可能受到波及,再加上昨(19)日最新宣布的打房政策,恐怕房貸是更難順利核貸。
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第二戶限貸換屋族解套方針
央行最新第二戶限貸的實施,目的是為了打擊囤積房產的行為,但卻可能間接影響換屋族的計畫。如果您是近期有換屋需求者,只要名下還有房屋,想要再添購第二間房屋將無法享有寬限期優惠,第一間房屋本身還有房貸的話,再申辦房屋貸款也會受到最高貸款成數 50%限制。
大多數換屋族買房的步驟為「先買後賣」,確定有第二間房屋可以居住,才會把原先的房屋賣出,但中央銀行規定屋主需要在簽署切結書後「一年之內」賣掉房屋,換屋族售出房屋的壓力較大。
在現今房屋交易市場波動大時期,想要賣出房屋沒有那麼容易,有換屋需求的民眾可以選擇改將房屋登記在「名下無房產」的配偶或其他家人名下,或是選擇先將第一戶的房貸結清完畢,藉以避開最高貸款成數限制的影響,但仍無法享有寬限期。
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首購族獲得優先貸款權
中央銀行於 2024年實施一系列的打房措施,目的是為了控制金融市場不動產放款的比例以及風險,讓多屋族、投資客無法再利用寬限期等優惠措施,添購更多房產。這一連串的大動作中,唯首購族、都更危老、企業投資興建廠房影響最小,中央銀行也向銀行宣布應以 3大類案件優先承做,包括首購族、自用住宅貸款、銀行已承諾貸款案件,提供資源給真正有需求者。
然而,並非所有首購族都享有申辦房貸優惠,最新的打房政策中明訂,自然人名下如果已經有房屋,想要購置房屋、申辦第一戶貸款也不得享有寬限期優惠。舉例來說,如果你已經有繼承家人的房屋,想要再購買房屋就不會有寬限期,將無法降低房貸初期繳款的壓力。
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第二戶限貸常見問題QA
為什麼要有第二戶限貸?
自疫情後房價不斷上漲,讓首購族更加卻步,隨著自然人第二戶貸款總數增加、各家銀行的不動產放款總量快達到 72-2規定滿水位,中央銀行不得不出面解決,宣布第二戶限貸不限區域,貸款成數降至 50%且無寬限期優惠,希望可以讓房市有所降溫。
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申辦房屋增貸會受第二戶限貸影響嗎?
銀行貸款會針對貸款的項目標註相對應的類別,如果是購屋貸款則屬於第一類。反之,如果房屋貸款已清償完畢,再申辦增貸則屬於第四類(週轉金)用途,不受第二戶限貸規範,但仍有相關限制。
第一間房屋有出售契約可以不受限貸影響嗎?
自然人名下已有一戶房屋貸款,在申辦第二戶貸款時,即使第一戶已經有出售契約,也必須遵守第二戶限貸的規定,原因在於房屋仍在申貸人的名下。