中古屋是什麼？
中古屋，主要是用來與「新成屋」做區分，因為不像預售屋或新成屋、屋齡比較高，所以房屋價格通常會比較便宜，但房屋貸款成數和總額度相對就會比較低一些。廣義來說，房屋只要有住過再轉賣，這類二手的建物就會被稱為中古房屋；狹義來說，房屋的年齡超過3年以上也稱之為中古屋，每個地區對二手屋的定義會有所差異。
因此，中古屋與新成屋、預售屋最大的差別就在於：中古屋大多是已經建構好的狀態，購屋人只需重修裝修就可直接入住（有的甚至還會留下床具、書桌和衣櫃等家具）；新成屋也可以入住，但大多會需要裝潢設計、購買基本家具等；預售屋則是無法入住的狀態，要等房屋蓋好或是建商領到使用執照後才能入住。
大多首購族會選擇新成屋或預售屋，因為購屋人可以自由決定房屋所在地、周遭環境和機能性等。新成屋的屋齡約介於1~3年之間；預售屋則更受年輕族群喜歡，不僅是因為會保留購屋人的客變權利（讓屋主決定部分裝潢與擺設），更是因為建商通常可以將整批戶數跟銀行貸款，房貸的成數就會比較理想。
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中古屋是「老屋」、「危老建築」嗎？
老屋的定義比較模糊，大多是指屋齡30年以上的房屋，因此「中古屋並不等於老屋」，有的中古屋年限在10年以內，平時沒人住、屋況還能維持得很好。這類年限較低的中古房屋會比較受大眾喜愛，因為房屋的價值可能還比現在的房屋來得高，例如：公共設施的比例較低、房屋所在地為精華地區等，整體CP值高。
根據都市危險及老舊建築物加速重建條例第三條說明，經主管機關評估有居住危險、結構未達最低安全性標準、屋齡30年以上且耐震程度未達標準、未具安全升降設備者，就算是危險的老舊建築。這類危樓經過專業機關判斷，評估是否需要修復重建或拆除，因此老屋、就算年限超過10年以上的中古屋也「不等於」危老建築，需要比對上述的安全規定。
| 中古屋 | 老屋 | |
| 定義 | 1. 住過再轉賣的二手房屋
2. 屋齡超過3年以上的房屋 |
無明確定義，多數是指30年以上的房屋 |
| 新成屋 | 預售屋 | |
| 定義 | 屋齡很新的房屋（約1~3年） | 1. 有建造執照但房屋還沒完全蓋好
2. 房屋已建造完畢但還沒有使用執照 |
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中古屋可以貸款嗎？利率、年限有限制嗎？
購買中古屋可以貸款嗎？答案是可以的，但上述段落已經有提到，中古屋和新成屋、預售屋相比，貸款成數一定會受影響。中古屋的貸款額度會根據房屋的鑑價金額去評估，目前金融機構的中古房屋最高貸款成數約為7成；新成屋、預售屋則多為8成左右，若本身是中古房屋的屋主且已經有房貸，可選擇將房屋拿去向銀行、租賃融資公司或民間公司抵押、申辦二胎貸款，為此籌措一筆資金。
中古屋貸款利率
每家銀行的房屋貸款利率根據專案會有所差異，目前房屋抵押貸款有許多種，如：原屋融資、理財型房貸、二胎房貸等，利率約落在2.06%起~5.18%起（浮動計息）。
申貸人的職業、身分和信用紀錄都會影響貸款的利率，舉例來說，如果是上市櫃公司職員、公職人員、律師或醫生，這類工作穩定又高薪，就會比較受金融機構所喜愛。再來是信用紀錄，貸款機構在審核申貸人條件時，會至聯徵中心調閱聯徵紀錄，查看申貸人的借貸和還款狀況，一旦有信用瑕疵、負債比過高、房屋有私人設定等，都會是被拒絕核貸的主要因素。
相對地，如果申貸人和金融機構都有正常往來，包括準時還貸款、有使用信用卡且每月準時繳款等，這些紀錄對申辦貸款來說都是加分的。不僅更能證明自身的還款能力，也比較有機會能爭取到更優惠的利率。
*註1：二胎房貸是指房屋在已經有貸款的情況下，再拿去向金融機構、融資公司或民間放款公司做抵押，申請第二筆貸款獲取資金。申辦的管道眾多，提醒應向合法的機構辦理，對申貸人才會有保障，如各大上市櫃公司指定合作經銷商：國峯厝好貸。
*註2：負債比意旨個人債務佔個人總收入的比例，負債比越高，代表申貸人的債務越多，較不受貸款機構喜愛。
*註3：私人設定代表房屋有在民間機構設定抵押貸款，因為不是在合法的金融機構所申貸，一旦房屋有私設就很難再轉回合法機構貸款、享有優惠低利率。
｜延伸閱讀：什麼是民間私人設定？房屋私設2胎房貸轉貸降低利率教學
中古屋貸款年限
房屋貸款年限常見約為15~20年，但目前隨著還款時間的拉長，部分貸款機構也推出30年、甚至40年的貸款年限。貸款年限越長，申貸人的條件會更加嚴苛，以銀行為例，申貸人年齡+貸款年限大多會限制在75歲以內，也就代表申貸人的年齡與貸款年限成反比：年齡越高，貸款年限就不會太長。
每間金融機構的限制有所差異，以兆豐銀行二胎房貸為例，申貸人的年齡+貸款年限的限制就更加嚴格，兩者相加不得高於70。申貸人的年紀越大，貸款案件的風險也會隨之提高，以防申貸人有房貸繳不出來、身故等突發狀況，在審核的時候就會先訂定標準，建議在貸款前需多方比較各家的專案內容。
另外，金融機構對「屋齡」也會有相對的限制，房屋越老舊、屋況越差，房屋價值越低、貸款年限就會被縮得更短。一般最常見的情況是屋齡+貸款年限要低於50，也就是說房屋若為30年的老屋，能申辦的貸款年限就會越短，對放款的金融機構來說會比較有保障一些。
｜延伸閱讀：房屋抵押貸款銀行利率、額度比較！申貸前5大注意事項
中古屋貸款成數影響因素？
房屋抵押貸款，不論是向哪一個管道申辦，申貸人的個人條件、房屋條件都會是審核的重點。綜合上述內容，我們可以知道申貸人的信用狀況、工作收入、房屋所在地、房屋年齡和房屋的狀況，皆會影響貸款成數。你知道嗎？中古房屋的「建材」也會影響貸款成數唷！如果房屋是使用更穩固的建築構造、更耐用的建材，房子的價值可以被保存更久，貸款條件就會被拉高。
如何提高中古屋的貸款成數？
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- 房屋所在地區
中古房屋座落的地區若為精華地段、市中心或是將來有可能升值的重劃區等，房屋的價值就會提升許多，包括：附近有捷運站/火車站、學區或公園等。
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- 房屋的建材
建築的建材和工法會影響房屋的穩固程度，最普通的建材為磚造、加強磚造，兩者的耐用程度就差了10年（磚造25年、加強35年）。現在比較多使用的是混凝土建材，房屋的耐用程度越高，即使屋齡較高也能保持良好屋況，房屋價值就會提高，在上述的貸款年限條件（屋齡+貸款年限要低於50）中，也許就能爭取到更好的優惠。
| 混凝土建材分類 | ||
| 鋼筋混凝土（RC） | 常見中低樓層建築
建築完工時間較短 鋼筋建造成本花費較低 台灣較多此類型建築 避震程度較高 |
耐用程度：50年 |
| 鋼骨鋼筋混凝土
（SRC） |
常見中高樓層建築
材料準備費工，需要花費最久時間 兩者混合的成本花費介於中間值 避震程度中度 |
耐用程度：50年 |
| 鋼骨混凝土（SC） | 常見高樓層建築
建築完工時間較短 鋼骨建造成本花費較高 避震程度較低，但可用其他加工方式改善 |
耐用程度：50年 |
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- 申貸人的條件
申貸人若能提供有效的財力證明（薪資證明、勞保證明、扣繳憑單等），證明自己有穩定的工作，就會為貸款條件加分；信用狀況也應保持良好紀錄，1年內儘量不要有遲繳、累欠債務、預借現金等瑕疵行為。收入和信用是借貸最重點評估的項目，如果申貸人跟貸款機構有來往、保持良好關係，能額外提供保證人、加購其他貸款（如：信用貸款、裝潢貸款）則更佳，讓貸款機構能更放心借款給您。
*註：提醒不論是要新增哪一項加分項目，申貸人都須謹慎評估自身的還款能力，以防成功核貸後才發現有無力還款等問題。
然而現實面是：大多數申貸人都是在審核時才知道需要這麼多資料，在急需資金、無事先準備的情況下，反而不能拿到預期的額度或直接被婉拒。這時候記得不要盲目去找民間放款公司（如：當鋪、代書、錢莊等）應急，在申貸前應選擇合法的融資公司，才能避免落入「日利率」等貸款風險、被債務追著跑。舉例來說，國峯厝好貸於六都皆有據點，為全台最大的二胎房貸服務經銷商，利率最低7%起、額度最高3,000萬，有任何資金需求都可填表單與我們線上聯繫！
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中古屋貸款適合首購族嗎？優缺點分析
中古房屋雖然屋齡沒有那麼新、貸款成數不高，但還是有許多優點跟需要注意的地方，以下將分別說明：
- 中古房屋優點
- 即使屋齡高，身處精華地區也可能拿到好額度（如：新北市平均貸款成數為7成）
- 公共設施比例大部分會比現在的新建案低，可用空間較高
- 價格會比新成屋、預售屋便宜，較適合首購族
- 部分中古房子坐落地區為蛋黃區，生活機能佳
- 屋況、房型可實際造訪，確認是否符合個人期待
- 中古房屋缺點
- 若屋況不佳，會需要支付額外的裝潢維修費用
- 貸款利率、成數條件會比較劣勢，通常利率較高，成數較低
- 屋齡越高，貸款年限會受到影響
- 頭期款會需要準備比較多一點
- 屋齡高的房屋可能會有長年問題，如：漏水、壁癌等
- 部分中古房子可能沒有保留停車位，或所在地不方便停車等
提醒正在考慮購買中古房屋的你，中古房屋有其優點和缺點，如果是預算比較有限的首購族，的確是可以納入選擇。但是要注意上述內容中的隱藏成本，如：房屋是否要重修裝潢？貸款條件沒有那麼理想，能否提供加分證明？沒有停車位的話，汽車或機車是否要停月租停車場等。其中，最重要的就是購屋人需「以長遠來看」，現在的確可以用較低的價格買入，但過了10年、20年，房屋變得更老舊，會不會開始產生問題等，這些都是需要提前考量的地方。
- 中古房屋風險
值得注意的是，有些賣家可能會為了儘快將中古房屋賣出，用比較普通的建材、簡單的工法掩蓋缺陷，如：漏水、壁癌等。表面上看起來沒問題，但治標不治本、房屋的缺陷始終會冒出來，購屋人到時再來懊悔可就來不及，且整治房屋的費用也會相當可觀，建議可主動提出瑕疵擔保責任，與屋主協商看看，再決定是否要簽約購買。
另外，提醒有需要辦理中古屋貸款的朋友們，貸款機構會對房屋進行鑑價，包含上述提到的地區、附近機能、屋況等。全新的裝潢、家具並不是評估的絕對值，也就是說，即使原屋主幫您重新翻修過後再以低價賣給你，貸款成數也不會因為這些「附加價值」而提升，最主要還是要看房屋未來的價值唷！
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二手屋貸款流程步驟？需要準備哪些文件？
不論是中古房屋（二手屋）還是一般新成屋，房屋貸款的流程主要會分為以下五個步驟：
STEP1：向貸款機構提出申請
STEP2：貸款機構審核申貸人的個人條件與房屋條件
STEP3：雙方約定時間確認貸款內容，對保簽約
STEP4：至地政機關將房屋設定抵押權
STEP5：撥款至指定帳戶
二手屋貸款需要準備的資料如下：
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- 申貸人身分證明文件影本，如：身分證、健保卡或戶籍謄本等
- 工作證明文件影本，如：在職證明、勞保證明等
- 財力證明文件影本，如：薪資證明、扣繳憑單等
- 建物所有權狀影本
- 近一年的房貸繳款明細
- 貸款合約書
房屋貸款流程雖然大同小異，但貸款的「管道」就會大有影響，一般來說，房屋貸款審核嚴格程度為：銀行>融資公司>民間放款公司。如果申貸人的條件沒有那麼理想，或是被銀行婉拒，其實不妨可以考慮向合法的大型融資公司辦理。以國峯厝好貸來舉例，我們具備著以下優點：
一、 貸款利率嚴格遵守民法規定
二、 對保不限制地點，以客戶方便為主
三、 貸款資訊明確清楚，無代辦費
四、 銀行辦不過的我們會盡力為您爭取
五、 服務品質和資安受國際認證（iso9001、iso27001）
與私人民間代辦公司不同，不會有高利率、高額代辦或手續費等情況產生，審核寬鬆、沒有薪資證明也沒關係，附上經常性往來存摺也可為自己加分。對於有緊急大額資金需求者，不僅多了許多保障，也讓整個貸款流程更加透明安全。
中古屋貸款可以到9成嗎？
基本上，申請中古屋貸款成數要達到9成、全額貸款是不太容易的，因為就連新成屋、預售屋的貸款成數，目前金融機構最高也只能做到8成左右。若申貸人看到主打「全額貸、貸款成數9成」，有可能是貸款機構的話術或不實廣告，提醒申貸人需要多加留意。
除了上面提到的影響因素外，如果房屋附近有發電廠、加油站、垃圾或回收廠等，也會影響房屋貸款的成數。由於這類嫌惡設施附近的房屋不受大眾喜愛，不僅可能會有惡臭、輻射影響，也可能會有居家安全上的顧慮，因此就會比較不被貸款機構喜愛。
中古屋貸款需要試算嗎？推薦工具有哪些？
每家貸款機構的方案有所差異，建議申貸人可以多方比較各家的專案內容，並透過線上工具試算，不僅可以快速找到適合自己的方案，也能順帶檢測貸款機構的合法性。舉例來講，一般合法的貸款機構利率是「月利率」，但有的標榜低「日利率」的私人放款公司，實際算下來後就可能超過合法的利率上限，造成申貸人月付金負擔越來越重等困擾。
國峯厝好貸官網也有提供房屋貸款線上試算服務（如下圖），歡迎點此連結直接下滑至試算區塊，直接快速免費進行試算。
中古屋貸款成數查詢方法？
目前財團法人金融聯合徵信中心網站，有提供「住宅貸款統計查詢」服務，民眾可以直接點選網站進入，按照房屋所在縣市、區別、建物類別和屋齡區間等條件，篩選出該區房屋歷年來的鑑估值、核貸成數和貸款利率等。
小編實際查詢新莊區不限種類的中古房屋（屋齡3年~30年），平均核貸成數約介於70%~73%，這項結果也可再次印證：中古房子的確不太可能貸到9成或是全額，且貸款成數的確會比新成屋、預售屋來得低。
中古屋貸款常見問題QA，國峯厝好貸來解答
Q：本身有中古屋貸款，還能再貸嗎？
A：可以，您可以利用房屋增貸、轉貸、轉增貸或二胎房貸等方式，替自己爭取多一筆資金。增貸是在同間銀行辦理；轉貸、轉增貸則是轉向其他貸款機構承做；二胎房貸等於一間房屋會設定兩個債權人，建議可向合法機構，如：銀行、大型融資公司辦理。
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Q：中古屋貸款可以貸全額嗎？
A：基本上極少個案，貸款機構會審核申貸人和房屋價值後再決定額度，中古屋在屋齡、屋況的等條件比新成屋、預售屋還劣勢，因此還是需要透過其他加分條件去補足，才有可能提高貸款成數。
Q：買中古屋要準備多少頭期款？
A：雖然是中古的房屋，但還是建議購屋人準備房屋總價的10%~20%的頭期款，比預售屋再高一些。因為中古房屋隨時可入住，其中可能會包含一些裝修、買新家具等費用，多準備一些資金以備不時之需。
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