二胎房貸是什麼？2胎房貸利率、額度、條件、風險常見問題

二胎房貸逐漸成為大額資金取得的主流方式之一，究竟二胎房貸是什麼？房屋二胎利率怎麼算？申請條件？申辦二胎房貸有沒有風險？本篇文章將讓你了解房屋二胎費用、利率、流程、管道比較和常見問題。

二胎房貸是什麼？

二胎房貸（房屋二胎），是將正在貸款中的房屋作為擔保品，向其他銀行或是承貸單位進行第二次貸款。

原來的房貸銀行為一順位償還對象，所以第一筆房貸被稱作「一順位貸款」，第二筆貸款為其他金融機構、融資公司或是民間當鋪、代辦，是房屋抵押設定的第二順位償還對象，因此又稱為「二順位貸款」。

二胎房貸屬於有擔保貸款，利用房子作為擔保品，因此貸款額度比信用貸款大、取得的資金也能更多！但同時也因為手續較為繁瑣，因此審核及撥款速度比較慢、文件需準備的比信貸更多。即使文件多、流程繁瑣，對於需要大額資金的人，二胎房貸依舊是取得大筆資金的優先選擇。

然而銀行因為必須遵守風險管理機制（指的是「預期放款比率」與「備抵呆帳覆蓋率」），因此對申請人的條件非常嚴苛，必須是信用評分佳、財力狀況良好、工作穩定且屋齡不能老舊、座落位置佳、房型符合才能順利過件，只要有稍不符都會影響到貸款額度，甚至是影響過件率。

因為銀行貸款條件嚴苛，為了能夠讓民眾能夠取得貸款資金，目前上市櫃融資公司（及其合法授權經銷商）、以及民間當鋪、錢莊、資產管理顧問公司都可辦2胎房貸，給予無法在銀行辦理房屋二胎借款的民眾，另一項取得貸款資金的管道。

※ 註解
1. 逾期放款比率是評估金融機構授信品質的重要參考指標，一般來說預期放款比率在3%以下的金融機構授信品質較佳，若比率越高就表示該金融機構的放款品質越差，使得存款戶在該行庫的存款安全性越低，導致民眾因無法確定該行庫是否安全造成恐慌性擠兌的情形。

2. 備抵呆帳覆蓋率愈高，代表金融機構承受呆帳的能力愈強，一旦逾期放款無法回收，提列呆帳準備金準備越多的銀行受到的影響愈小。反之，若是金融機構的備抵呆帳覆蓋率愈低，則表示金融機構承受呆帳的能力愈弱。

二胎房貸銀行利率、額度

目前有提供房貸二胎服務的銀行共11間，以下將彙整銀行二胎利率、額度、手續費、貸款年限等相關資訊。（2024年5月更新）

銀行	細節內容
台新銀行	貸款額度：最高 300 萬元
	貸款利率：3.33%~14.00%
	貸款期限：最長7年
	手續費：NT$12,000～NT$15,000
玉山銀行	貸款額度：50萬元起
	貸款利率：2.95%起
	貸款期限：最長15年
	手續費：貸款金額1%
王道銀行	貸款額度：最高 500 萬元
	貸款利率：5.18%起
	貸款期限：最長15年
	手續費：NT$9,000～NT$15,000元
國泰世華	貸款額度：最高150萬
	貸款利率：3.32%起
	貸款期限：最長10年
	手續費：貸款金額1%
遠東銀行	貸款額度：25萬元以上
	貸款利率：3%起
	貸款期限：最長7年
	手續費：NT$5,000 元起
兆豐銀行	貸款額度：無資訊
	貸款利率：3.253%起
	貸款期限：最長10年
	手續費：開辦費1.5‰＋徵信費NT$ 300元
永豐銀行	貸款額度：50萬元
	貸款利率：5.53%起
	貸款期限：最長7年
	手續費：NT$5,000元～NT$12,000元
新光銀行	貸款額度：最高600萬
	貸款利率：2.56%起
	貸款期限：最長15年
	手續費：NT$9,000 元起
陽信銀行	貸款額度：最高擔保品價值95%
	貸款利率：前3個月固定利率2.47%，第4個月起依本行定儲利率指數加計年息2.14%~3.89%起，浮動計息
	貸款期限：最長10年
	手續費：貸款金額1%
凱基銀行	貸款額度：無資訊
	貸款利率：3.74%起
	貸款期限：最長10年
	手續費：最高 NT$10,000 元
台中銀行	貸款額度：最高可貸500萬
	貸款利率：3.5%起
	貸款期限：最長10年
	手續費：NT$6,000 元起
表格整理：國峯厝好貸

二胎房貸條件、流程、文件、費用、風險

房屋二胎條件

不論是銀行、上市櫃融資公司及其授權經銷商（國峯厝好貸）、民間貸款公司等，只要是合法正當的貸款管道申請房屋二胎至少需要符合 3個條件，分別是：

1. 名下必須有房產，且房屋還有可貸款的空間。（房屋扣除原貸款金額後還有多餘價值）
2. 房屋持有人（屋主）且借貸申請人必須年滿18歲。（民法第12條）
3. 申貸人須具備一定的還款能力和一定的信用評分。

※ 各二胎管道對於還款能力、信用評分等詳細要求與資格不同。
　◆ 銀行：對還款能力和信用評分的要求最高也最嚴格。
　◆ 租賃融資公司：比銀行更寬容也更有彈性。
　◆ 民間公司：最寬容也最有彈性，但是毫無標準，因此風險極高。

二胎房貸申請流程

申辦房子二胎流程分別為以下6個步驟：

1. 提出申請
   以線上或臨櫃向二胎承貸單位提出申請，並配合承貸單位備妥申請文件。
   
2. 進行估價
   由承貸單位透過權狀或謄本了解房貸貸款金額，並就房屋現況、市值進行初步估價計算出房子二胎承貸金額。
   
3. 條件審核
   依據貸款人條件、信用、財力綜合評估，核定最後二胎額度、利率、期數及月付金。
   
4. 對保簽約
   核准後，貸款申請人與承貸單位面對面確認合約內容，包括借款金額、貸款年限、利率、開辦費…等，雙方確認無誤後旋即簽約用印。
   
5. 地政設定
   簽約完成後於撥款前，承貸單位會至地政機關進行第二次房屋抵押權設定。
   
6. 完成撥款
   設定完成，貸款金額將會扣除開辦費後直接撥入申請人指定帳戶。
   

※ 以上房屋貸款二胎申請流程經由銀行申辦，核貸時間會比融資公司長，銀行大約需要2周的時間，而融資公司則大約 3-7天。

二胎房貸申請文件

申請房屋二胎需要下列四項基本文件：

1. 身份證明文件
   雙證件影本（身分證正反面+健保卡或駕照）、戶籍謄本影本。
   
2. 工作證明文件
   在職證明影本、勞保投保資料…等。
   
3. 財力證明文件
   薪轉存摺影本、薪資明細、扣繳憑單影本…等，若有其他收入證明也可提供加強財力。
   
4. 房屋相關文件
   建物所有權狀影本、原房貸近一年繳息明細。
   

延伸閱讀：財力證明是什麼？為什麼需要它？超完整財力證明說明書！

二胎房貸相關費用

1. 開辦費
不論是房子二貸、一般房貸還是信貸，承貸單位都會收取一筆一次性的手續費用，此費用即為開辦費。

2. 地政設定費
申請房屋二胎需要做房子抵押權設定，因此在辦理登記設定時需要向地政繳納登記費及書狀費，登記費會收取設定金額的1‰，而書狀費則為 NT$ 80元。

3. 徵信費
又稱「徵信調查費」或是「聯徵調查費」，主要是銀行為了評估申貸人的信用狀況，向聯徵中心調閱聯徵報告所產生的費用。

4. 代書費
代書費用屬於房屋貸款或是房屋二貸時的必要支出，代書收費通常會以地政士公會標準酌收費用。

5. 代辦服務費（警覺！）
這筆費用只有民間二胎公司如：代辦公司、代書、或是當鋪、資產管理公司會收取，這些民間2胎房貸管道會以各種理由索取高額代辦費、服務費，這筆費用並沒有被明確的法律規範，因此申貸人容易蒙受剝削損失。

※ 國峯厝好貸為上市櫃融資公司全台最大合法二胎房貸授權經銷商，並非代辦、代書公司！
絕不會向貸款人收取「代辦費！」、「顧問費！」、「諮詢費！」

二胎房貸申辦風險

辦房貸二胎一定要找合法安全的管道，如銀行、上市櫃融資公司及其授權經銷商（如：國峯厝好貸），才能大幅降低遭遇貸款詐騙等風險。這些單位都被嚴格管理規範，提供申貸人完善保障，而申辦二胎貸款前務必要仔細衡量還款能力。

申辦民間二胎容易暴露在貸款風險及詐騙中，因為民間並沒有受到嚴格管理規範，所以向民間申辦房屋貸款二胎可能會有以下風險：

1. 無法看到明確公司資訊
   有些二胎貸款網站並無公司名稱、地址、電話等資訊，僅有LINE、0800。
   這可能讓民眾借貸後想要清償或是償還貸款時，找不到人和實體辦公室處理，導致拖延繳款或是無法清償產生更多債務。

2. 收費不透明
   銀行或是合法的租賃融資公司，不論在網站上、溝通中、合約裡都會清楚載明房屋二胎需要收取的開辦費以及手續費，但許多民間房屋二胎借款為了能巧立名目收取更多費用，並不會明確說明。

3. 月息當年息，誤會利率計算方式
   民間二胎常在店門或網站醒目寫「月息1分起」或「月息低至1～3分」等容易被誤會利率很低的字眼。請注意！銀行及融資公司使用的利率為【年利率】，若將月息1～3分換算成年利率，則年利率將高達 12%～36%，因此別被醒目數字沖昏頭。

4. 沒有明確條件和審查標準
   民間二胎無標準貸款條件、明確審查流程和規章，僅依照主觀決定是否核貸，即使非常容易核貸，民眾也需要擔負極大風險。

5. 貸款額度和成數沒有標準
   民間二胎在貸款成數及額度上也無明確標準，即便獲得高額度也別高興得太早，因為扣除手續費、開辦費後，最終拿到的實際金額與核貸金額可能有很大的落差。

6. 還款方式採繳息不還本
   銀行與合法融資二胎皆採用本利均攤，但民間大多採用繳息不還本，繳息不還本和本利均攤在貸款期限、月付金計算都不相同，透過下表可完整了解。

	本利均攤	繳息不還本
貸款期限	與承貸單位用合約約定	無約定，隨借隨還
每月繳款內容	利息＋本金	利息
優點	只要每月正常繳款，一定會清償債務	無須綁約，若自身在半年內確認可清償債務，則較為適合
缺點	需要綁約，如於綁約期間清償債務，將產生違約金	如無法在半年內清償債務，則將可能債無止盡
表格整理：國峯厝好貸

7. 包裝模糊合約內容
   即使找到願意簽屬合約（非本票）的民間公司也要留意業務話術，清楚查看合約內容，包含：
   ◆ 核貸金額
   ◆ 核貸利率（年利率or月利率）
   ◆ 還款年限
   ◆ 寬限期
   ◆ 綁約期
   ◆ 開辦費
   ◆ 其他費用
   ◆ 本利均攤還是繳息不還本

※ 國峯厝好貸 為各大上市櫃融資公司指定【全台最大房屋二貸授權經銷商】，產品服務品質與資訊安全獲國際肯定，通過 ISO 9001、ISO 27001 國際認證！

延伸閱讀：如何避免二胎房貸風險？3招讓申請房屋二胎更安心！

二胎房貸額度、成數、利率、年限

二胎房貸額度

二胎貸款額度依據不同管道審核機制而有所限制，以下為房子二貸各管道額度比較。

　　◆ 國峯厝好貸（全台最大租賃融資公司經銷商）：目前業界中額度最高，額度最高 3,000萬
　　◆ 銀行：各銀行額度最高為新光銀行，額度最高600萬
　　◆ 代書代辦公司：將視管道而定，沒有一定的額度標準。
　　◆ 民間公司：因為沒有受到金管會及各項法規規範，屬於私人金主，雖無上限但風險極高。

二胎房貸成數

縱使貸款額度大但只要貸款成數低、房屋價值不高就很難貸到理想金額，以下為各管道二胎貸款成數比較。

　　◆ 國峯厝好貸：最高 120%。（目前貸款成數最高。）
　　◆ 銀行：銀行中貸款成數最高的為陽信銀行，貸款成數為 95%。
　　◆ 代書代辦公司：視管道而定，目前最高為 110%。
　　◆ 民間公司：無特別規範。（私人金主借貸極具風險，不建議。）

二胎房貸利率

不論借貸金額多寡，首要考量的是月付金負擔範圍，若債務超出負擔可能會面臨信用破產、房屋拍賣等困境。另外，有許多民間二胎打著月息2分、日息1分極低的利率名號，實際年利率則可能超過民法規定年利率16%，申貸人必須格外小心。

　　◆ 國峯厝好貸：利率最低 7%，最高不超過 16%，為利率次低的二胎申貸管道。
　　◆ 銀行：利率最低3%，最高不超過16%，但要取得銀行最低利率條件極為嚴苛困難，很難達成。
　　◆ 代辦代書公司：依據各管道而有所不同，最低12%起，最高可能到36%。
　　◆ 民間公司：最低 12%起，最高無上限。

延伸閱讀：民法205條修正施行1周年｜別再借年利率高於16%的貸款了！

二胎房貸還款年限

還款年限是影響月付金的重要因素，還款年限攤平，期數越長月付金壓力越低，因此若能夠取得較長的還款期數，對資金分配、理財規劃管理和還款配套上能更輕鬆。

　　◆ 國峯厝好貸：最長 15年，目前各管道中還款年限最長。
　　◆ 銀行：最低7年，玉山銀行、王道銀行及新光銀行有提供還款年限最長 15年，但要在銀行取得最長還款年限，條件極為嚴苛，通常難以取得。
　　◆ 代書代辦公司：視管道而定。
　　◆ 民間公司：繳息不還本無還款年限，因每個月僅繳納利息並未償還本金，恐讓債務雪上加霜。

二胎房貸還款方式

銀行會提供本利均攤和本金均攤兩種選項，而融資公司及其合法授權經銷商則採用方便理財規劃的本利均攤，民間二胎則是繳息不還本。繳息不還本乍聽之下對申貸人有利，實際上因為每月繳負的錢未繳到本金，只會讓債務無限循環。

　　◆ 國峯厝好貸：本利均攤
　　◆ 銀行：本利均攤或是本金均攤
　　◆ 代辦代書公司：視管道而定
　　◆ 民間公司：繳息不還本

銀行婉拒二胎申辦五大原因

在申辦銀行二胎借貸時，為什麼會遭遇銀行婉拒呢？哪些二胎條件最可能被銀行婉拒呢？以下將整理常見的5大原因。

1. 信用評分狀況不佳導致資格不符
   銀行相當重視申請人的信用狀況，信用分數建議要在650分以上較佳、不可有信用瑕疵、不可為信用小白。

※ 信用分數也能自己查：財團法人金融聯合徵信中心

2. 負債比過高，已超出銀行風險承擔值
   若是負債比（也稱：收支比）超過50%，代表著申貸人目前債務已達風險值，因此銀行會認為如果再增加債務，申貸人付不出錢的風險會提高。

※ 負債比計算方式：每月負債金額÷每月資產總額

3. 沒有穩定收入
   若為自由工作者、外送員、計程車司機、打零工、代工或是自營業者，都將被銀行歸類為沒有穩定收入的族群，通常較難在銀行成功核貸。

4. 沒辦法提供工作證明
   薪轉帳戶存摺明細、薪資單、勞保投保證明，是最能證明自身有穩定工作收入的資料或文件，穩定工作代表具備還款能力，因此銀行或融資公司等承貸單位，對於醫師、教師、會計師、建築師，律師或有著鐵飯碗的公務員等擁有高薪且穩定收入的族群會提供更好的禮遇，可以取得比一般民眾更好的利率及更大的貸款金額。

5. 房屋屋況不佳或剩餘殘值不足
   房貸二胎代表房屋已經有一筆貸款在前，同樣的擔保物將被重新估價，確認房屋還有多少「可貸空間」。若房價市值較低、所處地段不佳、屋齡過高、屋況不好、屋型不符合銀行喜好，都會影響銀行是否核准貸款，所以房屋沒有殘值同樣也無法從銀行申請房貸二胎。

二胎房貸推薦管道

如果個人信用條件好、財力證明完整、有穩定工作及良好的繳款習慣，那麼銀行會是申辦二胎房貸最佳選擇，因為貸款利率、風險都最低！但如果遭遇銀行婉拒，還有其他合法且安全可靠的管道能夠申請二胎房貸取得資金，如：國峯厝好貸。

國峯厝好貸不論是評估信用狀況、財力證明、工作年資以及評估房貸繳款情形，都比銀行的審核條件更寬鬆也更有彈性。

雖然民間當鋪、資產管理公司、代辦代書在申貸時幾乎沒有條件限制，但是風險極高，對申貸人沒有任何保障，因此國峯厝好貸絕對是銀行之外申辦二胎房貸的最佳選擇。

二胎房貸貸款管道完整比較表
	銀行	融資公司	民間二胎
貸款額度	50萬~ 400萬	國峯厝好貸：最高3,000萬	不限
貸款成數	最高80%	最高120%	不限
貸款年限	最長10年	最長10年	無標準
房屋條件	嚴格	寬鬆	無限制
審核條件	嚴格	寬鬆	無標準
審核流程	嚴謹	嚴謹	無標準化流程
信用條件	極為嚴格	彈性	無限制
房貸情況	需繳付超過一年房貸並已開始償還本金	有過遲繳記錄亦可申請	無限制
年齡條件	20至60歲	18至70歲	18歲以上
貸款流程	嚴謹	嚴謹	無標準化流程
對保流程	嚴謹（面對面對保）	嚴謹（面對面對保）	無標準化流程
核貸速度	慢	快速	極快
撥款速度	慢	快速	極快
還款方式	本利均攤	本利均攤	繳息不還本
註：以上資料根據承貸單位不同，其內容細節也將略有不同，最新資訊請以各承貸單位公告為主。
註：民間二胎房貸風險極高，容易遭遇詐騙，請民眾千萬別為資金病急亂投醫，找尋合法管道申辦才是最佳方法。
表格整理：國峯厝好貸

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國峯厝好貸為國峯租賃股份有限公司，是各大上市櫃融資公司指定合作授權經銷商，全台六都皆設有辦公室，榮膺第17屆金炬獎十大績優企業，並為全台唯一獲取ISO 27001以及ISO 9001國際認證之二胎房貸經銷商。

在承辦二胎房貸時，國峯厝好貸對於申請人的個人信用狀況、工作狀況、財力證明等審核條件，都比銀行更彈性，對房屋的屋齡、屋型、屋況的鑑價也更寬鬆。同樣的條件不僅可以在國峯厝好貸順利貸款，取得更高貸款金額，因為是由上市公司撥款非私人撥款，讓民眾能獲得足夠的保障避開民間二胎風險。

◆ 國峯厝好貸房屋二胎貸款優勢及優點

1. 經濟部商業司合法登記立案
   → 國峯厝好貸擁有２億資本額，為全台最大二胎房貸授權經銷商，於經濟部商業司搜尋「國峯租賃股份有限公司」即可查詢到國峯厝好貸詳細資訊。（經濟部登記資料）
   
2. 營業處地址及電話皆公開透明
   → 注意，這裡指的是有實際辦公室室內電話，非0800或是09xx等服務專線，國峯厝好貸台北總公司聯繫電話：02-23131268，免付費專線：0800-066580。
   
3. 恪守法規規範利率
   → 依據《民法第205條》約定年利率上限 16%規定，國峯厝好貸房屋二胎貸款年利率最低 7%起，最高利率不超過法規規範 16%。
   
4. 不論是收費、利率、額度，所有二胎房貸資訊都公開透明
   → 國峯厝好貸二胎房貸服務
   
5. 全台還款年限最長、額度最高
   → 二胎房貸還款年限最長15年，幫助民眾降低還款壓力；貸款額度最高3,000萬，是需要大額資金的申貸人最佳選擇。

※ 請注意：向國峯厝好貸以及合法的租賃融資公司申辦二胎房貸，「絕不會向民眾收取任何代辦費」！倘若民眾在申辦二胎房貸時被收取代辦費，應嚴正向該單位拒絕申辦，因為會收取代辦費的都為代辦公司或是其他民間管道！

二胎房貸常見問題