二胎房貸是什麼？利率怎麼算？房屋二胎好過嗎？哪裡辦額度最高？辦二胎風險有哪些？一篇文章就讓你了解，2024年各管道二胎房貸費用、利率、流程和差異。
二胎房貸是什麼？
二胎房貸（房屋二胎、二胎貸款）是目前取得大額周轉資金的主流方式，是把已經有貸款的房子繼續作為擔保品，到其他銀行、融資公司或民間管道進行第二次貸款。
因為第一筆房貸的銀行在房屋抵押設定時是第一順位的償還對象，而第二筆貸款房屋抵押設定時，借貸的單位屬於第二順位償還對象，因此二胎房貸又稱為「二順位貸款」。
二胎貸款是屬於有附加擔保品貸款，因為有房子作為擔保品，貸款額度能比信用貸款大、取得的資金也能更多！但手續比起信貸更為繁瑣，審核及撥款速度信貸慢、文件需準備的比信貸多。但對於需要大額資金的人，二胎貸款依舊是取得大額資金的優先選擇。
※ 註解
二胎貸款單位，貸款後所需承擔風險較高，其原因在於當借貸人無法如期償還債務時，做為抵押品的房屋會被進行法拍，法拍後所得必須先償還第一順位的承貸單位，餘額再償還給第二順位的承貸單位，所以二胎貸款機構，很有可能無法完全收回出借的貸款債務。在這樣情況下，因為要承擔的風險比一順位要高許多，因此不論是銀行還是融資公司的房屋二胎貸款，利率一定會比一順位房貸要高！
然而銀行必須遵守風險管理機制（指的是「預期放款比率」與「備抵呆帳覆蓋率」），因此對申請二胎房貸的要求條件都十分嚴苛，必須是信用佳、財力好、工作穩定的貸款人，且房屋屋齡不能太過老舊，甚至需座落於蛋黃區才有可能順利過件，只要有一點點的條件不符合都會影響到貸款額度、成數、利率及過件率。
正因為銀行貸款條件嚴苛，為了讓民眾能夠取得貸款資金，目前上市櫃融資公司合法授權經銷商、以及民間的當鋪、錢莊、資產管理顧問公司都可辦房屋二胎貸款，讓無法在銀行辦二胎房貸的民眾，可以選擇其他的貸款管道取得資金。
※ 註解
1. 逾期放款比率是評估金融機構授信品質的重要參考指標，一般來說預期放款比率在3%以下的金融機構授信品質較佳，若比率越高就表示該金融機構的放款品質越差，使得存款戶在該行庫的存款安全性越低，導致民眾因無法確定該行庫是否安全造成恐慌性擠兌的情形。
2. 備抵呆帳覆蓋率愈高，代表金融機構承受呆帳的能力愈強，一旦逾期放款無法回收，提列呆帳準備金準備越多的銀行受到的影響愈小。反之，若是金融機構的備抵呆帳覆蓋率愈低，則表示金融機構承受呆帳的能力愈弱。
二胎房貸銀行利率、額度
全台目前受理申請房屋二胎的銀行共有10間，分別是：
1. 台新銀行
2. 玉山銀行
3. 王道銀行
4. 國泰世華
5. 遠東銀行
6. 永豐銀行
7. 新光銀行
8. 陽信銀行
9. 凱基銀行
10. 台中銀行
以下彙整10家銀行二胎貸款各家利率、額度、手續費、貸款年限等相關資訊。（2024年9月更新）
| 銀行 | 細節內容 |
|---|---|
| 台新銀行 | 貸款額度：最高 300 萬元 |
| 貸款利率：3.43%起 | |
| 貸款期限：最長7年 | |
| 手續費：NT$12,000～NT$15,000 | |
| 玉山銀行 | 貸款額度：50萬元起 |
| 貸款利率：前6個月2.68%起 | |
| 貸款期限：最長15年 | |
| 手續費：貸款金額1%起 | |
| 王道銀行 | 貸款額度：最高 500 萬元 |
| 貸款利率：5.31%起 | |
| 貸款期限：最長15年 | |
| 手續費：NT$9,000～NT$15,000元 | |
| 國泰世華 | 貸款額度：最高150萬 |
| 貸款利率：3.45%起 | |
| 貸款期限：最長10年 | |
| 手續費：貸款金額1%起 | |
| 遠東銀行 | 貸款額度：25萬元以上 |
| 貸款利率：3.2%起 | |
| 貸款期限：最長7年 | |
| 手續費：NT$5,000 元 | |
| 兆豐銀行 | 貸款額度：無資訊 |
| 貸款利率：3.378%起 | |
| 貸款期限：最長10年 | |
| 手續費：NT$ 3,300元起 | |
| 永豐銀行 | 貸款額度：最高50萬元 |
| 貸款利率：5.66%起 | |
| 貸款期限：最長7年 | |
| 手續費：NT$5,000元～NT$12,000元 | |
| 新光銀行 | 貸款額度：最高600萬 |
| 貸款利率：4.13%起 | |
| 貸款期限：最長15年 | |
| 手續費：NT$9,000 元起 | |
| 陽信銀行 | 貸款額度：最高擔保品價值95% |
| 貸款利率：3.89% | |
| 貸款期限：最長20年 | |
| 手續費：依核貸金額1%計收，惟最低不低於6,000元 | |
| 凱基銀行 | 貸款額度：無資訊 |
| 貸款利率：3.87%起 | |
| 貸款期限：最長10年 | |
| 手續費：最高 NT$10,000 元 | |
| 台中銀行 | 貸款額度：最高500萬 |
| 貸款利率：3.5%起 | |
| 貸款期限：最長10年 | |
| 手續費：NT$6,000 元起 | |
表格整理：國峯厝好貸 |
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銀行二胎貸款申辦被婉拒5大原因
在申辦銀行房屋二胎時，最怕遇到被銀行婉拒申辦，什麼原因會造成銀行婉拒？哪些二胎條件不符合會影響？以下整理出最常被銀行婉拒二胎申辦的的五大原因。
第一種、信用評分狀況不佳
銀行最為重視申請人的信用狀況，申請人的信用評分狀況代表著銀行須承擔的風險大小，因此信用越好越容易通過銀行二胎申請，信用分數建議要在650分以上較佳，反之信用上有瑕疵、或為信用小白則較難通過銀行貸款的申辦。
信用分數也能自己查：財團法人金融聯合徵信中心
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第二種、負債比過高
負債比也稱收支比，負債比越高代表債務越多，若是負債比超過50%，代表申貸人目前債務已達風險值，銀行會認為申貸人若再增加債務，後續將無法如期還款導致呆帳。
※ 負債比計算方式：每月負債金額÷每月資產總額
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第三種、沒有穩定工作收入
自由工作者、外送員、計程車司機、打零工、代工或是自營業者，只要屬於非領取月薪的勞動工作者，都將被銀行歸類為沒有穩定收入的族群，較難在銀行成功核貸。
第四種、沒辦法提供工作證明、財力證明
如同沒有穩定工作收入，因為薪轉帳戶的存摺明細、薪資單、勞保投保證明，都是證明自身有穩定工作收入最有效的文件，如果沒有這些文件，就會難以通過申辦。
因此銀行或融資公司等承貸單位，對於在前500大公司的正式職員、醫師、會計師、建築師，律師或公務人員等，屬於較高薪資、或穩定收入的族群會提供更好的禮遇，可以取得比一般民眾更好的利率及更大的貸款金額。
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第五種、房屋屋況不佳或剩餘殘值不足
房貸二胎代表房屋已經有一筆貸款在前，所以房屋在估價後，若是被判定房屋的「可貸空間不足」，將會被拒絕申辦二胎。
所以只要房價市值較低、所處地段不佳、屋齡過高、屋況不好、屋型不符合銀行喜好，都會影響銀行的評估和決策，而即使房屋很新、位於蛋黃區，也會因為前貸額度已滿而無法從銀行申請到二胎貸款。
房屋二胎貸款申辦條件、流程和相關資訊
一、申貸條件
不論是銀行、國峯厝好貸、上市櫃融資公司，只要是經由合法正當的貸款管道申請的二胎貸款，都至少要符合三個條件，分別是：
- 申請者有房產，且房屋還有可貸款空間。（房屋扣除原貸款金額後還有多餘價值）
- 房屋持有人（屋主）且借貸申請人必須年滿18歲。（民法第12條）
- 申貸人須具備一定的還款能力和一定的信用評分。
※ 每個二胎房貸管道對於還款能力、信用評分等詳細要求與資格不同。
◆ 銀行：對二胎房貸貸款者的還款能力和信用評分的要求最高也最嚴格。
◆ 租賃融資公司：比銀行更寬容也更有彈性。
◆ 民間公司：最寬容也最有彈性，但是毫無標準，因此風險極高。
二、六步驟申辦房屋二胎
二胎房貸申辦流程只需6步驟：
- 提出申請
以線上或臨櫃向二胎承貸單位提出申請，並配合承貸單位備妥申請文件。
- 進行估價
由承貸單位透過權狀或謄本並就房屋現況、市值進行初步估價，推算出房屋可申辦的餘額。
- 條件審核
依據貸款人條件、信用、財力綜合評估，核定最後二胎房貸額度、利率、期數及月付金。
- 對保簽約
核准後，貸款申請人與承貸單位面對面確認合約內容，包括借款金額、貸款年限、利率、開辦費…等，雙方確認無誤簽約用印才算確認申請。
- 地政設定
簽約完成後於撥款前，承貸單位會至地政機關，將房屋做第二順位房屋抵押權設定。
- 完成撥款
設定完成，貸款金額將會在扣除開辦費後直接撥入申請人指定帳戶。
※ 二胎房貸申請流程銀行從申請到撥款的會比融資公司長，銀行目前需要超過14個工作天。
三、二胎申辦重要四項文件
- 身份證明文件
雙證件影本（身分證正反面+健保卡或駕照）、戶籍謄本影本。
- 工作證明文件
在職證明影本、勞保投保資料…等。
- 財力證明文件
薪轉存摺影本、薪資明細、扣繳憑單影本…等，若有其他收入證明也可提供加強財力。
- 房屋相關文件
建物所有權狀影本、原房貸近一年繳息明細。
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四、其他申辦二胎相關費用
- 開辦費
不論是辦理二胎房貸、一般購屋房貸還是信貸，都會被收取一筆一次性手續費，此費用即為開辦費。
- 地政設定費
申請二胎貸款需要做房屋抵押權設定，在辦理登記設定時，需要繳納給地政登記費及書狀費，登記費會收取貸款設定金額的1‰，而書狀費則為 NT$ 80元。
- 徵信費
又稱「徵信調查費」或是「聯徵調查費」，主要是銀行為了評估申貸人的信用狀況，向聯徵中心調閱聯徵報告所產生的費用。
- 代書費
只要是房屋類型的貸款，通常都會有這筆費用，因為做房屋抵押權設定時需要填寫許多文件，一般民眾會委託代書處理，或是由承貸單位配合的代書代為處理，而代書收費大多會以地政士公會標準收費。
- 代辦服務費（警覺！）
這筆費用只有民間二胎的公司如：代辦公司、代書、或是當鋪、資產管理公司會收取，這些民間二胎管道會用各種理由索取代辦費、服務費等費用，這些費用並沒有被明確法律規範，因此貸款人很容易遭遇剝削損失。
※ 國峯厝好貸為上市櫃融資公司授權經銷商，不僅資本額全台最大且為股份有限公司。
民眾於國峯厝好貸申辦，無須擔心被不當收取任何費用，所有流程恪守法律規範。
房屋二胎（二胎房貸）各銀行、融資、民間三管道比較
二胎房貸額度
二胎貸款額度依據不同管道審核機制而有所限制，以下為各管道額度比較。
- 融資公司：「國峯厝好貸」提供業界最高二胎額度，額度最高 3,000萬
- 銀行：在9家房屋二胎銀行中，提供二胎額度最高的為「新光銀行」，額度最高600萬
- 代書代辦公司：將視管道而定，沒有一定的額度標準。
- 民間公司：因為沒有受到金管會及各項法規規範，屬於私人金主，雖無上限但風險極高。
二胎房貸成數
縱使貸款額度大但只要貸款成數低、房屋價值不高就很難貸到理想金額，以下為各管道二胎貸款成數比較。
- 融資公司：「國峯厝好貸」貸款成數可達 120%。（目前二胎貸款成數最高。）
- 銀行：銀行中貸款成數最高的為「陽信銀行」，貸款成數為 95%。
- 代書代辦公司：視管道而定，目前最高為 110%。
- 民間公司：無特別規範。（私人金主借貸極具風險，不建議。）
二胎房貸利率
不論借貸金額多寡，首要考量的是月付金負擔範圍，若債務超出負擔可能會面臨信用破產、房屋拍賣等困境。另外，有許多民間二胎打著月息2分、日息1分極低的利率名號，實際年利率則可能超過民法規定年利率16%，申貸人必須格外小心。
- 融資公司：「國峯厝好貸」二胎利率7%起，最高不超過 16%，為利率次低的二胎貸款管道。
- 銀行：利率最低3%，最高不超過16%，但要取得銀行最低利率條件極為嚴苛困難，很難達成。
- 代辦代書公司：依據各管道而有所不同，最低12%起，最高可能到36%。
- 民間公司：最低 12%起，最高無上限。
延伸閱讀：民法205條修正施行1周年｜別再借年利率高於16%的貸款了！
二胎房貸還款年限
還款年限是影響月付金的重要因素，還款年限攤平，期數越長月付金壓力越低，因此若能夠取得較長的還款期數，對資金分配、理財規劃管理和還款配套上能更輕鬆。
- 融資公司：「國峯厝好貸」還款年限可達 15年，目前各管道中還款年限最長。
- 銀行：最低7年，玉山銀行、王道銀行及新光銀行有提供還款年限最長 15年，但要在銀行取得最長還款年限，條件極為嚴苛，通常難以取得。
- 代書代辦公司：視管道而定。
- 民間公司：繳息不還本無還款年限，因每個月僅繳納利息並未償還本金，恐讓債務雪上加霜。
二胎房貸還款方式
銀行會提供本利均攤和本金均攤兩種選項，而融資公司及其合法授權經銷商則採用方便理財規劃的本利均攤，民間二胎則是繳息不還本。繳息不還本乍聽之下對申貸人有利，實際上因為每月繳負的錢未繳到本金，只會讓債務無限循環。
二胎房貸是否有申辦風險？
辦理房貸二胎一定要找合法安全的管道，如銀行、上市櫃融資公司合法授權經銷商（如：國峯厝好貸），才能大幅降低遭遇貸款詐騙等風險。這些單位都被嚴格管理規範，提供申貸人完善保障。
當然，在決定申辦二胎貸款前，也請民眾務必確認自身狀況，仔細衡量還款能力。
申辦二胎貸款最大的風險在於二胎詐騙、貸款詐騙，尤其這類型的新聞往往出現於民間二胎，因為民間二胎並沒有受到嚴格管理規範，所以申辦民間二胎房貸時可能會遇到以下風險：
一、無法看到明確公司資訊
- 僅有網站，沒有提供經濟部登記的公司名稱（只有OO貸）。
- 沒有實際有效公司地址，可能導致民眾無法如期清償，或是要償還貸款卻找不到人處理，導致違約金的產生。
- 沒有提供市內電話，僅提供LINE和0800，真的有問題需要諮詢完全無法取得聯繫。
二、不透明的收費說明
銀行或是合法的租賃融資公司，都會在溝通中、合約裡清楚載明二胎房貸需要收取的開辦費以及手續費，但許多民間二胎為了能用更多名目收費，都不會明確標示在合約內也不會清楚說明。
三、月息當年息收
民間二胎常在店門或網站醒目寫「月息1分起」或「月息低至1～3分」等容易被誤會利率很低的字眼。請注意！銀行及融資公司利率都用【年利率】計算，若將月息1～3分換算成年利率，將高達 12%～36%，遠高於銀行及融資公司的5%～16%。
四、沒有明確的條件審查標準
民間二胎房貸沒有標準的貸款條件、審查流程和規章，放款目的都是為了收取龐大的利息或是手續費，因此只會主觀的決定是否核貸，讓民眾非常容易取得資金，讓民眾背負龐大的債務。
五、貸款額度和成數沒有標準
民間二胎在貸款成數及額度上沒有明確標準，縱使獲得高額度也別高興得太早，因為扣除手續費、開辦費後，最終拿到的實際金額可能與原本得到的核貸金額有很大的落差。
六、還款方式採繳息不還本
銀行與合法融資二胎皆採用本利均攤，但民間多採用只繳息，只繳息不還本和本利均攤在貸款期限、月付金計算都不相同，透過下表可完整了解。
| 本利均攤 | 繳息不還本 | |
|---|---|---|
| 貸款期限 | 與承貸單位用合約約定 | 無約定，隨借隨還 |
| 每月繳款內容 | 利息＋本金 | 利息 |
| 優點 | 只要每月正常繳款，一定會清償債務 | 無須綁約，若自身在半年內確認可清償債務，則較為適合 |
| 缺點 | 需要綁約，如於綁約期間清償債務，將產生違約金 | 如無法在半年內清償債務，則將可能債無止盡 |
表格整理：國峯厝好貸 |
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七、話術包裝，模糊合約內容
- 即使找到願意簽屬合約（非本票）的民間公司也要留意業務話術，清楚查看合約內容，包含：
- 清楚寫明最終核貸金額
- 最終核貸利率，並且標記清楚為年利率or月利率
- 確定最終還款年限
- 確認有無寬限期，並且確認寬限期時間是否正確
- 了解合約綁約期，以及提前繳清的收費方式
- 確認清楚開辦費的收取方式及費用
- 確定其他延伸性費用是否收費合理
- 必須確認還款的方式是採取「本利均攤」還是「繳息不還本」
※ 國峯厝好貸 為各大上市櫃融資公司指定【全台最大二胎貸款授權經銷商】，產品服務品質與資訊安全獲國際肯定，通過 ISO 9001、ISO 27001 國際認證！
二胎房貸貸款推薦
如果個人信用條件好、財力證明完整、有穩定工作及良好的繳款習慣，那麼貸款利率低的銀行會是申辦二胎房貸最佳選擇。
但如果遭遇銀行婉拒，銀行二胎以外的最佳取得資金管道就是 – 國峯厝好貸。
國峯厝好貸屬於國峯租賃股份有限公司品牌，為資本額2億的全台最大經銷商，也是唯一屬「股份有限公司」規模、榮膺第17屆金炬獎十大績優企業的二胎房貸授權經銷商，並為全台唯一取得 ISO 27001和 ISO 9001國際服務品質、資訊安全國際級雙認證，提供最安全、最可靠的全方位貸款服務。
國峯厝好貸對於申請人的個人信用狀況、工作狀況、財力證明等審核條件，比銀行更彈性，對房屋的屋齡、屋型、屋況評估更寬鬆。同樣的條件不僅可以在國峯厝好貸順利貸款，還能取得更高貸款金額，由上市公司直接撥款，並非透過民間撥款，民眾絕對能獲得足夠的保障避開二胎風險。
| 二胎房貸貸款管道完整比較表 | |||
|---|---|---|---|
| 銀行 | 融資公司 | 民間二胎 | |
| 貸款額度 | 50萬~ 400萬 | 國峯厝好貸：最高3,000萬 | 不限 |
| 貸款成數 | 最高80% | 最高120% | 不限 |
| 貸款年限 | 最長10年 | 最長10年 | 無標準 |
| 房屋條件 | 嚴格 | 寬鬆 | 無限制 |
| 審核條件 | 嚴格 | 寬鬆 | 無標準 |
| 審核流程 | 嚴謹 | 嚴謹 | 無標準化流程 |
| 信用條件 | 極為嚴格 | 彈性 | 無限制 |
| 房貸情況 | 需繳付超過一年房貸並已開始償還本金 | 有過遲繳記錄亦可申請 | 無限制 |
| 年齡條件 | 20至60歲 | 18至70歲 | 18歲以上 |
| 貸款流程 | 嚴謹 | 嚴謹 | 無標準化流程 |
| 對保流程 | 嚴謹（面對面對保） | 嚴謹（面對面對保） | 無標準化流程 |
| 核貸速度 | 慢 | 快速 | 極快 |
| 撥款速度 | 慢 | 快速 | 極快 |
| 還款方式 | 本利均攤 | 本利均攤 | 繳息不還本 |
| 註：以上資料根據承貸單位不同，其內容細節也將略有不同，最新資訊請以各承貸單位公告為主。 | |||
| 註：民間二胎房貸風險極高，容易遭遇詐騙，請民眾千萬別為資金病急亂投醫，找尋合法管道申辦才是最佳方法。 | |||
表格整理：國峯厝好貸 |
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延伸閱讀：國峯厝好貸二胎房貸，額度最高3000萬，日付最低只要314元，立刻開啟了解詳情！
※ 請注意：向國峯厝好貸以及合法的租賃融資公司申辦二胎房貸，「絕不會向民眾收取任何代辦費」！
倘若民眾在申辦二胎房貸時被收取代辦費，應嚴正向該單位拒絕申辦，因為會收取代辦費的都為代辦公司或是其他民間管道！
二胎房貸常見問題QA
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房屋有私人設定可以申請二胎房貸嗎？
銀行，不行！
私設遭到婉拒請加入LINE@官方好友 線上諮詢取得貸款協助。※ 私人設定指的是被「非金融機構」的人（金主）或公司設定房屋抵押權。
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持分房屋可以申請二胎房貸嗎？
只要所有持分者同意擔任申貸保證人，即可向國峯厝好貸申請。
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鐵皮屋／原保地／山坡地／磚造房屋／農舍可以申請二胎房貸嗎？
鐵皮屋及原住民保留地屬政府受限範圍，不可申辦。
另外其他也都不符合銀行對房屋最低條件，同樣無法申請。
國峯厝好貸，不論是位處山坡的建築用地房屋、或是磚造房屋、農舍則都可向國峯厝好貸洽詢確認。 -
正在債務協商中可以申請二胎房貸嗎？
可以，目前正在債務協商中也可向國峯厝好貸申辦！
若有其他的協商狀況，例如：法院調解（前置調解）、變更協商（履約協商）、二次協商、個別協商等狀況，請透過免費諮詢，由專家來評估適合承作的二胎房貸專案。 -
信用評分不足可以申請二胎房貸嗎？
信用評分不足請直接先向國峯厝好貸免費諮詢，讓專員了解詳細狀況後再幫助您順利取得資金度過難關。
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銀行增貸被婉拒還可以申請二胎房貸嗎？
可以，除了向銀行申請增貸或轉增貸兩種方式，另一種方式就是申請二胎房貸。
申辦銀行增貸被婉拒，通常再申辦二胎房貸的婉拒機率很高，建議可直接向國峯厝好貸 免費詢問，以解緩解燃眉之急。 -
銀行增貸額度不夠可以再申請二胎房貸嗎？
可以，國峯厝好貸最高貸款成數120%，遠高於銀行的80%，同時最高貸款額度3,000萬，有大筆資金需求國峯厝好貸絕對是不二選擇！
