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2023二胎房貸常見問題QA,條件、費用、風險1次告訴你

2023二胎房貸常見問題QA,條件、費用、風險1次告訴你
什麼是二胎房貸?對已經有房貸的人來說,如有資金需求,能透過申請二胎貸款來取得資金。申辦房屋二胎會不會很複雜?房貸二胎申請條件是什麼?會不會有什麼風險?本篇文章將幫助你更了解細節。

 

什麼是二胎房貸?

二胎房貸(又稱:二順位房貸),指的是房屋在已經有貸款的情況下,將這間房屋再一次的作為擔保物,利用該房屋的殘值進行第二次貸款

因為擔保物是房屋,所以可貸款到的金額比較高,同時也因為有擔保物,所以需要準備的申請文件會比信用貸款要多,但即便需要準備的文件比較多,對於需要大額資金的人來說,房屋二胎貸款是取得大筆資金的優先選擇。

 

二胎房貸的申辦管道有哪些?

二胎貸款有許多不同申辦管道,例如銀行行庫、租賃融資公司、代書代辦公司、民間當鋪、資產管理公司等,都有提供房屋二胎的申辦。

但雖然同樣是設定抵押權為第二順位的二順位房貸,但是在不同的承辦單位會有不同的審核條件和標準下,其核准後的二胎利率、貸款額度和還款年限都不盡相同;甚至也因為貸款管道眾多,每一個不同的借貸管道,民眾可能面臨的風險也大不相同。

 

二胎房貸申請條件

不論是計畫從哪一個管道申請二胎,至少都需要符合以下3個條件,分別是:

  1. 名下有房產,並且房屋還有借貸的額度空間。
  2. 房屋持有人(屋主)必須年滿十八歲。(民法第12條規定,滿18歲為成年。)
  3. 申請人須具備一定的還款能力和信用狀況,但因為申請的管道不同,對於還款能力的要求條件也不一樣。

銀行對[還款能力]和[信用狀況]要求最高>租賃融資公司次之>民間公司要求最低

詳細的條件與資格依據不同的申請管道而有所差異。

 

二胎房貸還款能力和信用狀況要求

 

二胎房貸申請流程

  1. 申請:提出申請,並準備好承貸單位申請二胎時所需文件。
  2. 估價:由承貸單位(如銀行、租賃融資公司),透過權狀或謄本了解首次房貸金額,並就房屋現況及市值進行初步估價,以計算出二胎房貸可以核貸金額。
  3. 審核:承貸機構核定最後貸款額度、利率、期數及每月還款金額。
  4. 對保:核准後,貸款申請人與承貸單位面對面確認合約內容、借款金額、貸款年限、利率、開辦費…等,雙方確認無誤後旋即簽約用印。
  5. 設定:簽約完成於撥款前,承貸單位將會至地政機關進行二順位抵押權的設定。
  6. 撥款:完成設定後,貸款金額扣除開辦費後將會直接撥入申請人指定帳戶內。

以上申請流程若是經由銀行、行庫申辦時,所需時間會較租賃融資公司長,銀行大約需要2周的時間,而租賃融資公司則大約3-7天即可完成。

 

二胎房貸申請流程

 

申請二胎房貸所需文件

一般來說申辦二胎房貸時,不論是在哪一種管道申辦,其準備的文件大同小異,基本所需文件如下:

  1. 身份證明文件:雙證件影本(身分證正反面+健保卡或駕照)、戶籍謄本影本。
  2. 工作證明文件:在職證明影本或勞保投保資料…等。
  3. 財力證明文件:薪轉存摺影本、薪資明細或扣繳憑單影本…等財力證明文件,若有其他收入證明也可提供加強財力。
  4. 房屋相關文件:建物所有權狀影本、原房貸近一年的繳息明細。

 

|延伸閱讀:財力證明是什麼?為什麼需要它?超完整財力證明說明書!

 

申請二胎房貸所需文件

 

申請二胎房貸需要哪些費用?

銀行

每一間銀行收取的金額各不相同,但基本上分為開辦手續費、鑑價費(估價費)、徵信費等費用。因此銀行的二胎房貸,利率雖然較低,但有時不見得最划算!

租賃融資公司(如:國峯厝好貸)

開辦費:貸款金額1.5%

代書設定費:NT$15,000元

民間公司(代辦公司、代書公司、民間當鋪、資產管理公司)

收費極不透明,無法確切提供。

 

二胎房貸有風險嗎?有哪些風險?

其實只要是經由合法安全的管道申辦:如銀行、租賃融資公司申請都不會有任何風險,但若是向民間當鋪、代書代辦、資產管理公司申請,則可能會遭遇詐騙、會需要負擔高於年金法規定的利率(16%)、暴力討債、利滾利債務償還不完等狀況。

因此選擇合法安全的管道借貸,才能夠保障自身權益。

 

合法安全二胎房貸管道辨識4方法

    1. 合法登記立案,有營業執業登記。可至「商工登記公示資料查詢服務」查詢
    2. 營業處地址及電話皆公開透明。(非0800)
    3. 符合法規的二胎房貸利率,不能超過16%。
    4. 不論是收費、利率、承辦業務,所有資訊都公開透明。

 

|延伸閱讀:如何避免二胎房貸風險?3招讓申請房屋二胎更安心!

 

民間二胎風險

民眾在向民間公司如:代書代辦、民間當鋪、資產管理公司申辦二胎房貸時,則可能會遭遇以下風險。

    1. 無法看到明確公司資訊

有一些網路上的貸款網頁,上面並沒有留下公司名稱、公司地址、公司電話,甚至有些僅留有LINE聯繫方式、0800電話,又或是留有地址但是拒絕申貸人拜訪、申貸人拜訪時發現辦公室沒什麼人且狹小、或是沒有明確公司地址等。

這也曾導致,民眾想要清償或是償還貸款時,找不到實體辦公室處理這件事情,導致拖延繳款或是清償,產生更多的債務。

    1. 收費不透明

銀行或是合法的租賃融資公司,不論在網站上、溝通上、合約上都會清楚地載明需要收取的開辦費以及手續費用,但大多數的民間二胎並不會明確註記,就是為了能夠有更多的名目去向民眾收取費用,以賺取更多的利益。

    1. 月息當年息,誤會利率計算方式

民間公司常常會在店門口或是網站上,用醒目的字眼寫「月息1分起」,或是「月息低至1~3分」,這些乍聽之下會讓人誤會利率很低,因為在銀行或是租賃融資公司看到的利率,可能是5%、7%的利率。但請民眾務必注意!銀行及租賃融資公司使用的利率為【年利率】,民間公司則使用的是【月利率】,因此若是將月息1~3分換算成年利率,則年利率將高達12%~36%,因此千萬別被醒目數字沖昏頭,這裡面存有讓民眾上當的滿滿風險。

    1. 沒有明確條件和審查標準

民間公司並沒有制定一個申辦的條件標準、也沒有明確的審查流程和規章,一切都是照他們的想法決定是否核貸,因此在民間貸款可以非常容易的取得貸款,但相對來說,民眾也需要擔負更大的風險。

    1. 撥款額度和成數沒有標準

同樣的,民間公司在撥款的成數及額度上並沒有制定一個明確的標準,也是依照他們的想法決定要撥款多少?手續費要扣除多少?因此即便獲得很高的額度,也不代表是最終拿取到手上的實際金額。

    1. 還款方式採繳息不還本

銀行與合法租賃融資公司都採用本利均攤,但是民間公司則大多採用繳息不還本。

本利均攤繳息不還本
貸款期限與承貸單位用合約約定無約定,隨借隨還
每月繳款內容利息+本金利息
優點只要每月正常繳款,一定會清償債務。無須綁約,若自身在半年內確認可清償債務,則較為適合。
缺點需要綁約,如於綁約期間清償債務,將產生違約金。如無法在半年內清償債務,則將可能債無止盡。

 

    1. 包裝模糊合約內容

即便遇到了願意與申貸人簽屬合約(非本票)的民間公司,也必須要留意業務的話術,以及清楚查看合約內的內容,是否有詳細載述了合約上的資訊,包含核貸金額?核貸利率?(要確認是年利率非月利率)貸款年限?有無寬限期?有無綁約?綁約多久?開辦費收取金額及方式?有無其他的費用產生?有的話費用為多少?償還方式是否採取本利均攤?

 

哪些銀行可辦理二胎房貸?(2023年11月最新版)

目前有在提供二胎房貸的銀行機構共有10間,以下為2023年11月最新版本。

台新銀行

二順位房貸

貸款額度:最高 300 萬元

貸款利率:3.33%~14.00%

貸款期限:最長7年

兆豐銀行

兆豐富二貸

貸款額度:最高200萬

貸款利率:3.253%起

貸款期限:最長10年

玉山銀行

 二順位貸款

貸款額度:50萬元以上

貸款利率:2.95%起

貸款期限:最長15年

永豐銀行

二順位房貸

貸款額度:50萬元

貸款利率:5.53%起

貸款期限:最長7年

王道銀行 

二順位房貸

貸款額度:最高 500 萬元

貸款利率:5.18%~16%

貸款期限:最長15年

新光銀行 

二順位房貸

貸款額度:最高600萬

貸款利率:2.56%起

貸款期限:最長15年

國泰世華 

二順位房貸

貸款額度:最高150萬

貸款利率:3.62%~15.35%

貸款期限:最長10年

陽信銀行 

二順位房貸

貸款額度:最高600萬

貸款利率:3.14%起

貸款期限:最長10年

遠東銀行 

二順位房貸

貸款額度:25萬元以上

貸款利率:3%起

貸款期限:最長7年

凱基銀行 

次順位房貸

貸款額度:50萬元

貸款利率:3.74%~5.74%

貸款期限:最長10年

 

申辦二胎房貸時,為什麼會遭到銀行拒貸?

因為銀行在辦理二胎房貸時,對比一般貸款,審核標準會更為嚴格,只要有一個項目不符合該銀行規定,就會直接被銀行拒絕。因此蠻多民眾在向銀行辦理二胎房貸時,會遭遇銀行拒貸的情況。

 

二胎房貸被銀行拒貸的5大原因

    1. 信用狀況資格不符:

銀行相當重視申請人的信用狀況,信用分數建議要在650分以上較佳、不可有信用瑕疵、不可為信用小白。

※ 信用分數也能自己查:財團法人金融聯合徵信中心

 

|延伸閱讀:信用報告是什麼?山道猴子爆紅,信用評分為何那麼重要?

 

    1. 負債比過高:

若是負債比(也稱:收支比)超過50%,對銀行來說,代表著申貸人目前的債務狀況已經達風險值,因此銀行將會認為,若申貸人後續再增加債務,銀行將需要負擔申貸人付不出錢的極大風險。

※ 負債比計算方式:每月負債金額÷每月資產總額

    1. 無穩定收入:

若是申貸人沒有穩定收入,屬於自由工作者、外送員、計程車司機、打零工、代工或是自營業者,這些民眾都將被銀行歸類為沒有穩定收入的族群,而這類型的族群也是銀行首先拒絕貸款的對象之一。

    1. 無工作證明:

薪轉帳戶存摺明細、薪資單、勞保投保證明,都是能證明自身有穩定工作收入的資料或文件,而穩定工作代表有穩定的薪資報酬,也代表著具備著一定的還款能力,這也是為什麼銀行等承貸單位,針對像是醫師、教師、會計師、建築師,律師或有著鐵飯碗的公務員等高收入且穩定收入的族群,在申辦貸款時會得到較好的禮遇,可以取得比一般民眾更好的利率、更大的貸款金額最大的原因。

    1. 房屋的殘值不足:

因為二順位貸款代表著擔保物本身其實已經有一筆貸款在前,這時同樣的擔保物會被承貸單位重新估價並確認,該擔保物是否還存有「可貸空間」,因此若房價現行市值不佳、房屋所處地段不佳、房屋屋齡過高、房屋屋況不好、房屋屋型不符合銀行喜好,都將是銀行是否核准貸款的關鍵,因此即便前四項都符合,但最關鍵的擔保品(房屋)沒有殘值,同樣也無法從銀行申請到貸款。

 

遭遇銀行拒貸怎麼辦?

遭遇銀行拒貸時,請民眾無須過於擔心,還有其他管道能透過二胎房貸取得所需資金,如:租賃融資公司。當被銀行拒貸、或是發現自己的條件並不符合銀行需求時,民眾可轉向租賃融資公司申請二胎,而租賃融資公司也是銀行以外,申請二胎的優先和最佳選擇!

 

銀行、租賃融資公司、民間公司差異比較

銀行融資公司民間二胎
貸款額度50萬至400萬各大上市櫃融資公司二胎房貸:最高500萬

國峯厝好貸:最高3,000萬

不限
貸款成數最高80%最高120%不限
貸款年限最長10年最長10年無標準
房屋條件嚴格寬鬆無限制
審核條件嚴格寬鬆無標準
審核流程嚴謹嚴謹無標準化流程
信用條件極為嚴格彈性無限制
房貸情況需繳付超過一年房貸並已開始償還本金有過遲繳記錄亦可申請無限制
年齡條件嚴格18至70歲18歲以上
貸款流程嚴謹嚴謹無標準化流程
對保流程嚴謹(面對面對保)嚴謹(面對面對保)無標準化流程
核貸速度快速極快
撥款速度快速當天
還款方式本利均攤本利均攤繳息不還本
註:以上資料根據承貸單位不同,其內容細節也將略有不同,最新資訊請以各承貸單位公告為主。

註:民間二胎房貸貸款風險極高,亦容易遭遇詐騙,請民眾千萬別為資金病急亂投醫,找尋合法管道申辦才是最佳方法。

表格整理:國峯厝好貸

 

|延伸閱讀:二胎房貸是什麼?銀行二胎、融資二胎、民間二胎差異比較

 

租賃融資公司是銀行外的最佳選擇

因為租賃融資公司的二胎房貸服務恪守法規,需要像銀行一樣遵守規範和承擔風險,因此都有嚴謹且標準化的審核和對保流程以及和銀行相同的放貸和授信品質

同時,融資公司的申貸條件又比銀行更彈性、審查比銀行更寬容,對屋齡、屋型、屋況的鑑價更寬鬆。因此在同樣的條件下,申貸者不僅可以在租賃融資公司順利貸款,取得更高的貸款金額外,也因為撥款由上市公司撥款非私人撥款,更能讓民眾獲得足夠的保障,避開民間貸款風險。但就算是選擇租賃融資公司申辦,也要選擇有合法登記、並且合法授權的租賃融資公司辦理。

※ 請注意:向租賃融資公司申辦二胎房貸,是不需要被收取代辦費的!倘若承貸單位向民眾收取代辦費,民眾應嚴正拒絕向該單位申辦,因為會收取代辦費的都為代辦公司或是代書公司

 

市場上有哪些合法上市的租賃融資公司?

基本上各大上市櫃融資公司二胎房貸與和勁二胎房貸的服務內容差不多,貸款最高成數及貸款額度也幾近相同,申請方式同樣都是需要透過該公司的合法授權經銷商來辦理,無法直接向兩家公司申請,然而只要是透過授權經銷商辦理,民眾都能確保不會被收取代辦費、或是任何不明項目的服務費用,更安全有保障!

在各大上市櫃融資公司公司授權二胎房貸經銷商中,國峯厝好貸為資本額最大、合作歷史最久且唯一在六都設有辦公室服務民眾的經銷商,因此民眾在向國峯厝好貸申辦二胎房貸,能夠像在銀行申貸一樣有保障,完全不用擔心收費不透明、資訊不透明、或是沒有讓民眾充分了解合約內容的情況發生。

 

註:副擔保房屋貸款,指的是債權人為房屋的第二順位,副擔保房屋貸款就是俗稱的「二胎房貸」或是「二順位房貸」。

 

各大上市櫃融資公司公司為什麼會推出二胎房貸服務?

因為銀行依照法規規範,承受風險能力有限,若有太高的風險成本恐會造成民眾擠兌或是民生、經濟等問題,故必須依照法規維持「逾期放款比率」與「備抵呆帳覆蓋率」等數值與指標。為了數值和指標皆達標,這導致銀行對於二胎房貸的核貸條件相當嚴苛,因此申貸者難以順利過件,在這樣的情況下各大上市櫃融資公司公司二胎房貸因應而生。

 

國峯厝好貸為什麼會承攬各大上市櫃融資公司二胎房貸業務?

因為國峯厝好貸創辦人在銀行任職時發現,許多民眾想要在銀行取得資金,卻在銀行端不得其門而入,可能受到銀行的拒絕貸款或是核貸金額不足使用,最終被迫向民間公司借貸,爾後遭致被暴力討債、被吸取高額利息、被收取不當服務費用、被迫簽下本票等,發生許多既不合理也不合法的社會事件。因此創辦人就此離開銀行,創立了國峯厝好貸,並且透過與各大上市櫃融資公司合作,提供民眾有一個安全可靠的管道,得以取得資金!因此多年合作下來,國峯厝好貸不僅成為各大上市櫃融資公司二胎房貸全台最大而且配合歷史最久的授權經銷商,更是唯一一家有在台灣六都設置實體辦公室,就近服務民眾的授權經銷商,即時幫助許多民眾能夠第一時間取得資金、運籌帷幄,成為最安全可靠的存在!

 

二胎房貸其他常見問題

1.名下沒有房屋可以申請二胎嗎?

A.如果申貸人名下沒有房產,可以請有房屋的人(如:父母、親友)成為保人,由保人提供房屋做為抵押品,即可申請各大上市櫃融資公司二胎房貸。

 

2.房屋位於離島地區可以申請二胎嗎?

A.目前各大上市櫃融資公司二胎房貸僅提供房屋位處台灣本島地區才可申請,因此建議若有申請資金的需求,可以詢問看看是否有保人可提供位於本島的房屋做為抵押品,以此方式來申請各大上市櫃融資公司二胎。

 

3.名下沒有房屋可以申請二胎嗎?

A.不論是銀行還是租賃融資公司,沒有保存登記的房屋(如自地自建宅、超高屋齡房屋)都無法申請二胎。

 

4.宮廟/道觀/寺院/佛堂/教堂可以申請二胎嗎?

A.這在銀行是絕對沒有辦法的,但若是在國峯厝好貸則有機會可申辦各大上市櫃融資公司二胎,若是民眾提出申請,國峯厝好貸與各大上市櫃融資公司二胎房貸將會有審核人員前往確認其地籍及房屋用途,若通過也將可申辦各大上市櫃融資公司二胎。

 

5.鐵皮屋/原保地/山坡地/磚造房屋/農舍可以申請二胎嗎?

A.如果申貸人名下沒有房產,可以請有房屋的人(如:父母、親友)成為保人,由保人提供房屋做為抵押品,即可申請各大上市櫃融資公司二胎房貸。

 

6.房屋有私人設定可以申請二胎嗎?

A.這若在銀行是絕對無法申請的,因為私人設定指的是向「非金融機構」的人或公司設定房屋抵押權,銀行是絕不可能在房屋有私人設定的情況下承辦二胎貸款!

但在國峯厝好貸則有機會可做辦理,詳細辦理方式請透過 LINE@官方線上諮詢 詢問。

 

|延伸閱讀:二胎房貸缺點有哪些?如何避免踩雷?小心民間二胎造成房屋私設

 

7.持分的房屋可以申請二胎嗎?

A.只要所有持份者皆同意擔任申貸人的保證人,即可向國峯厝好貸申請各大上市櫃融資公司二胎。因為不論是哪一個房貸服務,做為擔保品的房屋都需要是「完整的」而非「部分持有」。

 

8.目前有信用瑕疵可以申請二胎嗎?

A.可以,不論是有信用瑕疵或信用空白的申貸人,都可以辦理各大上市櫃融資公司二順位房貸服務。

 

9.我目前正在債務協商中可以申請二胎嗎?

A.可以,目前正在債務協商中也可向國峯厝好貸申辦房屋二胎服務,若有其他的協商狀況,例如:法院調解(前置調解)、變更協商(履約協商)、二次協商、個別協商等狀況,也都歡迎民眾向國峯厝好貸免費諮詢,由專員來評估適合承作的二胎專案。

 

|延伸閱讀:債務協商與債務整合有什麼不同?多久能恢復信用?

 

10.銀行增貸沒核過適合申請二胎嗎?

A.絕對適合,欲透過房屋借貸取得資金,除了向銀行申請增貸或轉增貸兩種方式,另一種方式就是向銀行或租賃融資公司申請二胎。不過,在銀行申請增貸沒有核過的情況下,轉而申請二胎核准機率同樣不高,因此建議可直接向國峯厝好貸詢問二胎房貸服務,才能盡快緩解燃眉之急。

 

11.銀行增貸額度不夠適合申請二胎嗎?

A.絕對適合,銀行申請增貸的額度若是不足,最佳的方式就是透過國峯厝好貸申請二胎業務,因為國峯厝好貸最高貸款成數120%,遠高於銀行的80%,同時國峯厝好貸最高貸款額度可達3,000萬,對於有大筆資金需求的民眾,絕對是不二的選擇!

 

12.已經被銀行告知增貸無承作空間,還有機會向國峯厝好貸申請二胎嗎?

A.絕對有機會!首先銀行二胎貸款成數最高是房屋的80%,但是國峯厝好貸是120%!再來,銀行核貸金額(可貸空間)的計算方式為:【房價×貸款成數-一順位設定金額】,而通常銀行設定金額都是一胎房貸金額的1.2倍,因此扣減下來,最終就可能發生無承作空間的情形!但是,國峯厝好貸的計算方式為:【房價×貸款成數-一順位剩餘本金】,因此即便被銀行告知無承作空間,在國峯厝好貸依然可以順利申請二胎。

 

|延伸閱讀:二胎房貸額度如何計算?

 

13.一胎房貸還在寬限期內,可以申請二胎嗎?

A.在銀行是完全沒有辦法的,主要原因是還在寬限期代表還沒有繳到本金,這也意味著沒有任何承作空間!

但在國峯厝好貸則因為貸款成數最高達到120%,比銀行的最高80%要高出許多,因此有更多的承作空間可以讓民眾辦理二胎!

 

14.以上問題都無法解決我的問題

若是以上內容都沒有辦法解決問題,建議民眾直接透過以下三種方式向國峯厝好貸免費洽詢。

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