二胎房貸是什麼？二胎房貸銀行、利率、額度、風險總整理

二胎房貸是什麼？二胎房貸利率怎麼算？二胎房貸申請條件？申辦二胎房貸有沒有風險？本篇文章將讓你了解二胎房貸利率、費用、流程、管道比較和二胎房貸常見問題。

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二胎房貸是什麼？

二胎房貸，又稱為二順位房貸、房屋二胎，是將正在貸款中的房屋再一次作為擔保物，利用該房屋的剩餘價值進行二次貸款。因為同一間房子有兩筆貸款，第一筆貸款在房屋抵押設定時會被設定為「第一順位償還對象」，所以第一筆房貸被稱作「一順位貸款」。第二筆貸款為房屋抵押設定時的第二順位償還對象，因此二胎房貸又被稱為「二順位房貸」

房屋貸款使用的擔保物為「房屋」，因此貸款額度相對其他貸款方式（如：信貸）額度可以更大、取得的資金更多！不過也因為借貸時有擔保物抵押，辦理二胎房貸需要的申請文件比信貸更多，但即使文件需要準備較多、流程也更為繁瑣，但是對於需要大額資金的人，二胎房貸絕對是取得大筆資金的優先選擇。

因為銀行必須恪守風險管理機制（指的是「預期放款比率¹」與「備抵呆帳覆蓋率²」），所以銀行對二胎房貸申請條件非常嚴苛，必須信用評分佳、財力狀況良好、工作穩定且屋齡不能太老舊、座落位置佳、房型符合標準，才得以順利過件，只要有一點點不符合都將被銀行婉拒或只能取得較低的貸款額度。

除了銀行可承貸二胎房貸外，租賃融資公司、民間公司都可辦二胎房貸，幫助無法在銀行順利辦理二胎房貸的民眾，提供另一項取得貸款資金的管道。

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註解：

1. 逾期放款比率是評估金融機構授信品質的重要參考指標，一般來說預期放款比率在3%以下的金融機構授信品質較佳，若比率越高就表示該金融機構的放款品質越差，使得存款戶在該行庫的存款安全性越低，導致民眾因無法確定該行庫是否安全造成恐慌性擠兌的情形。 ↩︎
2. 備抵呆帳覆蓋率愈高，代表金融機構承受呆帳的能力愈強，一旦逾期放款無法回收，提列呆帳準備金準備越多的銀行受到的影響愈小。反之，若是金融機構的備抵呆帳覆蓋率愈低，則表示金融機構承受呆帳的能力愈弱。 ↩︎

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二胎房貸申請條件、流程、文件、費用、風險

二胎房貸申請條件

不論是銀行行庫、上市櫃融資公司及其授權經銷商（國峯厝好貸）、民間公司等，只要是合法正當的貸款管道，申請貸款時至少需要符合 3個條件，分別是：

1. 名下必須有房產，且房屋還有可貸款的空間。（房屋尚有殘餘價值）
2. 房屋持有人（屋主）且借貸申請人必須年滿18歲。（民法第12條）
3. 申貸人須具備一定的還款能力和一定的信用評分，但申請的管道不同，對於還款能力和信用評分的要求以及條件也不一樣。

※ 各管道對於還款能力和信用評分的要求，詳細的條件與資格依據不同的申請管道還是會有差異。

• 銀行：對還款能力和信用評分的要求最高也最嚴格。
• 租賃融資公司：比銀行更寬容也更有彈性。
• 民間公司：最寬容也最有彈性，但是毫無標準，因此風險極高。

二胎房貸申請流程

透過合法管道申辦二胎房貸，申請貸款的流程分別為以下六個步驟：

1. 提出申請
   以線上或臨櫃向承貸單位提出申請，申請後配合申貸機構備妥申請文件。
   
2. 進行估價
   由承貸單位透過權狀或謄本了解房貸貸款金額，並就房屋現況、市值進行初步估價計算出二胎房貸承貸金額。
   
3. 條件審核
   依據貸款人條件、信用狀況、財力狀況綜合評估，核定最後貸款額度、利率、期數及每月應需還款金額。
   
4. 對保簽約
   核准後，貸款申請人與承貸單位面對面確認合約內容、借款金額、貸款年限、利率、開辦費…等，雙方確認無誤後旋即簽約用印。
   
5. 地政設定
   簽約完成後於撥款前，承貸單位會至地政機關進行第二次房屋抵押權設定。
   
6. 完成撥款
   設定完成，貸款金額將會扣除開辦費後直接撥入申請人指定帳戶。
   

※ 以上二胎房貸申請流程經由銀行申辦，核貸時間會比融資公司長，銀行大約需要2周的時間，而融資公司則大約 3-7天。

二胎房貸申請文件

申請房屋二胎房貸，不論透過哪種管道申請，基本文件需要下列四項：

1. 身份證明文件
   雙證件影本（身分證正反面+健保卡或駕照）、戶籍謄本影本。
   
2. 工作證明文件
   在職證明影本、勞保投保資料…等。
   
3. 財力證明文件
   薪轉存摺影本、薪資明細、扣繳憑單影本…等，若有其他收入證明也可提供加強財力。
   
4. 房屋相關文件
   建物所有權狀影本、原房貸近一年繳息明細。
   

延伸閱讀：財力證明是什麼？為什麼需要它？超完整財力證明說明書！

二胎房貸相關費用

開辦費

申請貸款時，不論是二胎房貸、一般房貸還是信貸，承貸機構都會收取一筆一次性的手續費用，此費用即為開辦費。

地政設定費

申請房貸時，因為要做房子需要做抵押權設定，因此在辦理登記設定時需要向地政繳納登記費及書狀費，登記費會收取設定金額的1‰，而書狀費則為 NT$ 80元。

徵信費

又稱「徵信調查費」或是「聯徵調查費」，主要是銀行為了評估申貸人的信用狀況，向聯徵中心調閱聯徵報告所產生的費用。

代書費

代書費用屬於房屋貸款或是二胎房貸時的必要支出，代書收費通常都會以地政士公會標準酌收費用。

代辦服務費（警覺！）

這筆費用都是民間公司如：代辦、代書、或是當鋪、資產管理公司收取，這些民間二胎會以各種理由索取高額的代辦費、服務費，這筆費用並沒有被明確的法律規範，因此申貸人會因此蒙受剝削損失。

※ 國峯厝好貸為各大上市櫃融資公司合法授權的二胎房貸經銷商，不是代辦公司！也不是代書公司！因此絕不會向貸款人收取「代辦費！」

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二胎房貸申辦風險

辦二胎房貸一定要找合法安全的管道辦理，例如銀行、上市櫃融資公司及其授權經銷商（如：國峯厝好貸），才能大幅降低遭遇貸款詐騙等風險。因為這些以上單位都有嚴格法規管理與規範，提供申貸人完善保障，而申貸前則務必要仔細考量，有債務後自身是否有能力承擔還款。

如果向民間公司申請比較容易讓自己暴露在貸款風險及詐騙中，因為民間公司並沒有受到金管會法規規範，所以向民間公司申辦二胎房貸，可能遭遇以下風險：

1. 無法看到明確公司資訊
   有些貸款網站並沒有留下公司名稱、公司地址、公司電話，僅有LINE、0800等聯繫方式，又或是有地址但拒絕拜訪、辦公室沒什麼人上班且狹小、沒有明確公司地址等。
   這可能讓民眾借貸後想要清償或是償還貸款時，找不到人和實體辦公室處理，導致拖延繳款或是無法清償產生更多債務。

2. 收費不透明
   銀行或是合法的租賃融資公司，不論在網站上、溝通中、合約裡都會清楚地載明需要收取的開辦費以及手續費用，但許多民間二胎並不會明確說明，目的就是為了能巧立名目向貸款人收取更多費用，從中賺取更多利益。

3. 月息當年息，誤會利率計算方式
   民間公司常在店門口或網站上醒目寫「月息1分起」或「月息低至1～3分」等會被誤會利率很低的字眼。請注意！銀行及融資公司使用的利率為【年利率】，民間公司則使用的是【月利率】，若將月息1～3分換算成年利率，則年利率將高達 12%～36%，因此別被醒目數字沖昏頭，這裡面存有讓民眾上當的風險。

4. 沒有明確條件和審查標準
   民間公司並沒有制定一個條件標準、也沒有明確的審查流程和規章，僅主觀決定是否核貸，因此都能非常容易取得貸款，但相對來說，民眾也需要擔負極大風險。

5. 貸款額度和成數沒有標準
   民間公司在貸款成數及額度上沒有明確標準，依照他們的想法決定要撥款多少？手續費要扣除多少？因此即便獲得很高的額度也別高興得太早，因為手續費、開辦費都被扣除後，最終拿到的實際金額與核貸金額可能有很大的落差。

6. 還款方式採繳息不還本
   銀行與合法融資公司都採用本利均攤，但民間公司大多採用繳息不還本，繳息不還本和本利均攤在貸款期限、月付金計算都不相同，也各有優劣，透過下表可完整了解。

7. 包裝模糊合約內容
   即使找到願意簽屬合約（非本票）的民間公司，也要留意業務的話術，清楚查看合約內容，包含：核貸金額？核貸利率？（要確認是年利率而非月利率）貸款年限？有無寬限期？有無綁約？綁約多久？開辦費收取金額及方式？有無其他的費用產生？有的話費用為多少？償還方式是否採取本利均攤？

※ 國峯厝好貸 為各大上市櫃融資公司指定【全台最大二胎房貸授權經銷商】，產品服務品質與資訊安全獲國際肯定，通過 ISO 9001、ISO 27001 國際認證！

延伸閱讀：如何避免二胎房貸風險？3招讓申請房屋二胎更安心！

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二胎房貸申辦管道額度、成數、利率、還款方式比較

一、二胎房貸額度

申辦貸款就是希望取得需要的資金，因此額度多寡高低非常重要，有越高的額度，就意味可能取得的資金越多。以下為二胎房貸額度各管道比較。

◆ 國峯厝好貸（全台最大租賃融資公司經銷商）：目前業界中額度最高，額度最高 3,000萬
◆ 銀行：各銀行皆有自己額度限制，最高為新光銀行，額度最高600萬
◆ 代書代辦公司：將視管道而定，沒有一定的額度標準。
◆ 民間公司：因為沒有受到金管會及各項法規規範，屬於私人金主，雖無上限但風險極高。

二、二胎房貸成數

縱使貸款額度大但只要貸款成數低、房屋價值不高就很難貸到理想金額，讓貸款額度只能看的到但吃不到。以下為各管道二胎房貸貸款成數比較。

◆ 國峯厝好貸：最高 120%，屬於目前貸款成數最高的二胎房貸申貸管道。
◆ 銀行：同樣各家銀行皆有自己的成數規範，目前銀行行庫中貸款成數最高的為陽信銀行，貸款成數為 95%。
◆ 代書代辦公司：視管道而定，目前最高為 110%。
◆ 民間公司：無特別規範，同樣的，私人金主借貸極具風險，不建議。

三、二胎房貸利率

不論借貸金額多寡，都要考量每月還款金是否在可負擔範圍，若債務已超出負擔，可能會面臨信用破產、房屋拍賣等困境，另外有許多民間公司（私人金主），打著月息2分、日息1分利率極低的名號，實際換算成年利率，將達到 24％及 360%，遠超過民法第205條規範。（依據民法第205條約定年利率上限不得超過16%。）

◆ 國峯厝好貸：利率最低 7%，最高不超過 16%，為利率次低的二胎申貸管道。
◆ 銀行：利率最低3%，最高不超過16%，但要取得銀行最低利率條件極為嚴苛困難，幾難達成。
◆ 代辦代書公司：依據各管道而有所不同，最低12%起，最高可能來到36%。
◆ 民間公司：最低 12%起，最高將沒有上限。

延伸閱讀：民法205條修正施行1周年｜別再借年利率高於16%的貸款了！

四、二胎房貸還款年限

還款年限是影響月付金的重要因素，還款年限攤平期數越長，每月月付金壓力將越低，因此若能夠取得較長的還款期數，對資金分配、理財規劃管理和還款配套上，能更為輕鬆。

◆ 國峯厝好貸：最長 15年，目前各管道中還款年限最長。
◆ 銀行：最低7年，玉山銀行、王道銀行及新光銀行有提供還款年限最長 15年，同樣的要取得最長還款年限，因為銀行行庫受到銀行法及金管會的控管，條件極為嚴苛，通常難以取得。
◆ 代書代辦公司：視管道而定。
◆ 民間公司：繳息不還本，因此無還款年限，因每月擔負的月付金僅繳納利息並未償還本金，因而恐讓債務雪上加霜。

五、二胎房貸還款方式

銀行會提供本利均攤和本金均攤兩種選項，而融資公司及其合法授權經銷商則採用較好理財規劃的本利均攤，民間公司（私人金主）則可能兩者皆不採納，採用的是繳息不還本，繳息不還本乍聽之下似乎月付金較少對申貸人有利，實際上因為每月繳負的錢未繳到本金，只會讓債務無限循環。

◆ 國峯厝好貸：本利均攤
◆ 銀行：本利均攤或是本金均攤
◆ 代辦代書公司：視管道而定
◆ 民間公司：繳息不還本

綜合比較所有內容，如果個人信用條件好、財力證明提供完整、有穩定的工作及良好的繳款習慣，那麼銀行會是二胎房貸最佳選擇，因為貸款利率、風險都最低！但如果因為條件不符遭受婉拒時，「國峯厝好貸」就是申辦二胎房貸的最佳選擇。

國峯厝好貸不論是評估信用狀況、財力證明、工作年資以及評估房貸繳款情形，都比銀行的審核條件更寬鬆也更有彈性。

雖然民間當鋪、資產管理公司、代辦代書在申貸時幾乎沒有條件限制，但是風險極高，對申貸人沒有任何保障，因此國峯厝好貸絕對是銀行之外申辦二胎房貸的最佳選擇。

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被銀行婉拒5大原因及二胎房貸銀行比較

一、被銀行婉拒的五大原因

1. 信用評分狀況不佳導致資格不符
   銀行相當重視申請人的信用狀況，信用分數建議要在650分以上較佳、不可有信用瑕疵、不可為信用小白。

※ 信用分數也能自己查：財團法人金融聯合徵信中心

延伸閱讀：信用報告是什麼？山道猴子爆紅，信用評分為何那麼重要？

2. 負債比過高，已超出銀行風險承擔值
   若是負債比（也稱：收支比）超過50%，對銀行來說，代表著申貸人目前債務已達風險值，因此銀行會認為申貸人如果後續再增加債務，銀行會需要承擔申貸人付不出錢的極大風險。

※ 負債比計算方式：每月負債金額÷每月資產總額

延伸閱讀：債務/信貸整合解析：流程、陷阱，整合負債還能貸款？會影響信用嗎？

3. 沒有穩定收入
   若為自由工作者、外送員、計程車司機、打零工、代工或是自營業者，都將被銀行歸類為沒有穩定收入的族群，這類型的族群通常較難在銀行辦理貸款。

4. 沒辦法提供工作證明
   薪轉帳戶存摺明細、薪資單、勞保投保證明，是最能證明自身有穩定工作收入的資料或文件，而穩定工作代表有穩定薪資，也代表具備還款能力，因此銀行或融資公司等承貸單位，對於醫師、教師、會計師、建築師，律師或有著鐵飯碗的公務員等擁有高且穩定收入的族群，在申辦貸款提供更好的禮遇，讓這族群可以取得比一般民眾更好的利率及更大的貸款金額。

5. 房屋屋況不佳或剩餘殘值不足
   所謂二胎房貸代表房屋已經有一筆貸款在前，同樣的擔保物將被重新估價，確認房屋還有多少「可貸空間」，因此若房價市值較低、所處地段不佳、屋齡過高、屋況不好、屋型不符合銀行喜好，都會影響銀行是否核准貸款。所以縱使前四項符合條件，但最關鍵的房屋沒有殘值，同樣無法從銀行申請二胎房貸。

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二、11家二胎房貸銀行總整理（2024年3月更新）

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