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實價登錄2.0懶人包,最完整的實價登錄資訊

實價登錄2.0懶人包,最完整的實價登錄資訊

最近更新 2023-12-04

實價登錄2.0是什麼?對我們的生活有什麼影響?又會對房市有什麼改變?如果你也感到好奇,那麼這篇文章的懶人包就是為你準備的。本文將詳細介紹實價登錄2.0的內容和意義。


實價登錄2.0是什麼?

  實價登錄2.0是指2021年7月1日起正式實施的《不動產交易實價資訊揭露辦法》,它是在原有的實價登錄制度的基礎上,進行了修訂和完善,旨在提高不動產交易的透明度公信力,保障買賣雙方的合法權益,促進房市的健康發展。

 

實價登錄2.0修訂了什麼?

  實價登錄2.0相比於1.0,有以下幾個主要的改變和創新。

實價登錄2.0懶人包修訂了什麼

 

擴大揭露範圍

  除了原有的住宅、商業、農地等不動產外,新增了車位建物附件土地增值稅等相關資訊,讓買賣雙方能夠更全面地了解交易情況。

 

嚴格申報時限

  規定買賣雙方或其代理人應於契約成立後30日內完成實價登錄,並於每月1日、11日、21日公開於實際登錄網站,提高了資訊即時性。

 

強化真實性

  規定買賣雙方或其代理人應依實申報房屋實際買賣資訊,並由地政機關進行抽查和比對,對於填報不實或拒不填報者,將依法處以罰鍰,提高了資訊真實性。

 

預售屋全面納管

  預售屋必須在銷售前將預售屋建案名稱等資訊報請備查;代銷業應於委託代銷契約簽訂、變更或終止後 30 日內報請備查。銷售後則必須要於簽訂買賣契約書後30日內進行申報

 

紅單交易納管

  銷售預售屋者收受定金時,應訂定書面契據,確立買賣標的物及價金等事項,且不得約定保留出售、保留簽約權利或不利於買受人事項

 

預售屋買賣定型化契約備查

  銷售預售屋者應於銷售前,將預售屋買賣定型化契約報請備查,並且不得使用不符合定型化契約內容的契約。

 

 

實價登錄2.0對房市的影響和預測

  實價登錄2.0的實施,對於房市的影響,可以從以下幾個方面來分析:

 

對房價的影響

  實價登錄2.0可以讓買賣雙方更清楚地知道市場上的真實成交價格,減少了訊息不對稱和猜測的空間,有利於房價回歸合理狀況,抑制房價的虛高和泡沫。

 

對房量的影響

  實價登錄2.0因為公開了價格,因此能讓買賣雙方商談交易金額時能更快取得共識,縮短交易時間,有利於房屋流動性,活絡房屋市場活躍度。

 

對房質的影響

  實價登錄2.0可以讓買賣雙方更詳細地了解房屋的各項特徵和條件,增加了交易的透明度和公信力,有利於房屋的品質提升和保障

 

 

實價登錄怎麼查?

  可至內政部的「不動產交易實價查詢服務網」進行實價查詢。

  首頁上方分別有四項類別,包含「買賣查詢」、「租賃查詢」、「預售屋查詢」、「預售屋建案查尋」。

  在較常使用的買賣查詢下方即有縣市地區可以選擇,同時如果知道社區名稱,輸入後能夠精確的掌握該社區的於某期間的交易狀況。但若不曉得社區名稱也沒關係,可以使用「進階條件」輸入門牌或路段,或是透過「地圖搜尋」的方式進行搜尋。

內政部不動產交易實價查詢服務網
圖片來源:內政部

 

 

實價登錄有陷阱?

  事實上,實價登錄固然能夠有利於房市健康發展的制度改革,讓買賣雙方更公平、更便捷、更安心地進行不動產交易,並且在實價登錄上也提供了非常豐沛的資訊,但是事實上還是有陷阱存在,因此在查詢時務必特別留意以下陷阱。

實價登錄有陷阱

 

單價是否含車位

  在實價登錄查詢時,一般會以單價(一坪多少錢)來判斷市場行情,但是單坪價格常常會因為有沒有含車位有很大的落差,目前實價登錄上有不少案件的登錄資訊,並未將停車位的「價格」、「面積」等資訊登載,導致換算出來的單價偏低,所以如果該筆交易有含車位,需要扣除車位後計算房屋單價,不然會產生誤導。

不含車位真實單價計算公式:

真實單價 = (含車位總價 – 車位價格) ÷ ( 含車位總面積 – 車位面積)

 

是否為特殊交易

  實價登錄也有許多特殊交易的情況,像是含:親友間的交易、凶宅交易、受債權債務影響的交易等等,或者有些位於鬧區的中古公寓、華廈或大樓,因一、二樓具備店面價值,成交價格會高於周邊住宅,這些都會直接的影響到交易的金額,造成登錄上去的金額與市場狀態不符,因此每一筆交易都要仔細閱讀明細裡的細節,確保沒有任何特殊情形。

 

是否含裝潢、家電

  同一個社區除了會因為樓層、方位、面向、格局讓價格有所不同外,還有內部裝潢及家電的有無、多寡都會影響到房屋的單價,例如毛胚屋就會比含裝潢、含家電的房屋單價要低,比較常見的會有建商在銷售預售屋時,以送裝潢、家電來促銷,其實這些成本也已經算在總價中了,所以這種方式會拉抬單價。不過,在實價登錄2.0上路後,這些資訊都會在明細的備註欄上被揭露,因此務必仔細確認明細內容。

 

申報價格與實際市場情況不符

  實價登錄上路後,一直面臨的一大問題就是虛報成交價,通常稱之為「AB約」,也就是用A合約申報,實際成交是B合約。也會發生預售屋假交易再退屋的情況,也就先跟民眾進行假交易,簽約完後30天內進行實價登錄,後續如果退屋再銷售給其他人,只要預售屋該戶「首次」實價登錄完成,後續就算換約、轉手,只要還沒交屋,都不用再另外申報。且目前實價登錄上的成交資訊,多半來自於2個月前登錄的案件,加上政府統計案件的誤差,導致現在仍有不少隔月,甚至隔年才揭露的案件,以上這樣的狀況一般消費者其實很難判斷,容易被實價登錄的價格誤導。

 

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實價登錄2.0已經比起舊制完善非常多,但到底實價登錄上的價格是否可信?還是眾多民眾相當疑慮的問題,畢竟就目前的制度上來說,無法摒除掉那些想要從中動手腳的人,不過這並不表示這個實價登錄本身並不可信,因為實價登錄是目前最完整揭露房屋價格、細節和交易狀況的資訊來源,因此其裡面的資訊還是有80%到90%的可信度,需要注意的是,在查看實價登錄資訊的時候務必掌握細節,將明細一一閱讀仔細,才能更平衡的估出市場上的房市狀況。

 

實價登錄2.0 常見QA

Q 實價登錄是由誰來申報?必須在多久時間內申報?

A 實價登錄2.0後,買賣雙方都有申報責任,但民眾可以在成交後選擇委由地政士代理申報。

申報時間需要在所有權移轉登記辦理後30日內進行申報。

申報網址:內政部不動產交易實價登錄 (moi.gov.tw)

Q 預售屋一樣是買賣雙方申報嗎?

A 預售屋依規定應由「銷售預售屋者」來申報,並於簽訂買賣契約日起30日內必須申報完成。

Q 實價登錄系統通常在什麼時候會更新?

A 目前實價登錄系統會在每月的1、11、21日更新,而如果要查看新的成交案件,因為所有權移轉登記可以在30日內申報,所以新的成交件大概都是在30~45天後才能看到。

 

Q 超過申報時間未申報會怎樣?

A 買賣雙方會先收到「限期申報通知書」並且限令7日內完成申報,若超過期限依舊沒有申報,處以新臺幣3萬元至15萬元罰鍰,並限期15日內申報,若二次未改正,則按次處新臺幣30萬元以上100萬元以下罰鍰。

Q 申報不實或是作假會怎樣?

A 會處以新臺幣3萬元至15萬元罰鍰,並限期15日內改正,若二次未改正者,則按次處新臺幣30萬元以上100萬元以下罰鍰,並且可能面臨刑法起訴。

Q 買賣時如果對方要求合約價跟成交價不同時怎麼辦?

A 千萬不要答應,二手房買賣時賣方為了省稅金,就會希望申報的成交價比實際成交價低,但虛假的價格不僅要承擔法律問題外,未來當要賣掉房屋時,繳納的房地合一稅稅金就要繳更多的狀況!所以雖然你幫他省下稅金,但事實是把稅金轉嫁到自己身上。

 

 
   

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