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平均地權條例懶人包,2023加強版7月正式上路!

平均地權條例

最近更新 2023-12-06

台灣房價居高不下,為了杜絕房市炒作行為,史上最重打炒房措施的平均地權條例2.0,將在7月1日正式上路,平均地權條例是什麼?對於一般自用住宅民眾有影響嗎?跟著本文一起看下去。


平均地權條例是什麼?

平均地權條例是《土地法》的特別法,其前身為《實施都市平均地權條例》。

隨著經濟繁榮帶動都市土地價格上漲,政府遂於1954年制定《實施都市平均地權條例》,規定自1956年起,在台灣各大都市實施平均地權,為一項旨在促進土地公平分配的法律,防止土地壟斷和投機,並鼓勵土地的有效利用。

由於舊有的平均地權其實施範圍僅以「都市土地」為限,導致都市以外的土地漲價、全部歸私,成為牟取不法暴利之對象。因此,政府決定擴大「平均地權」實施範圍,改為不分地區全面實施,並於1977年更名為《平均地權條例》。

 

平均地權條例施行細則

《平均地權條例2.0》被稱為史上最重打炒房措施,本次修正案五大重點如下:

平均地權條例5大修正重點
圖片來源:國峯厝好貸

 

一、限制換約轉售

預售屋或新建成屋買賣契約,買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親,或經內政部公告的特殊情形外,不得讓與或轉售第三人!

建商亦不得同意或協助契約讓與或轉售,違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。六項特殊情形可經許可後除外,得申請讓與或是轉售,其六項情形如下:

一、本人非自願離職且超過6個月未就業。

二、本人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病症需6個月以上全日照顧。

三、本人或其家庭成員的房屋,因災害毀損而不堪居住,須另行租屋。

四、本人或其家庭成員發生意外事故,致第三人重傷或死亡。

五、買受人死亡,繼承人無意保留。

六、共同買受人間的轉售或讓與。

6項經許可可讓與或轉售內容-平均地權條例
圖片來源:國峯厝好貸

 

二、重罰炒作行為

重罰炒作行為-平均地權條例
圖片來源:國峯厝好貸

 

明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利,或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作,都可按交易戶(棟、筆)數處罰100萬至5,000萬元,如未改正可連續開罰直至改正

 

三、建立檢舉獎金制度

建立檢舉獎金制度-平均地權條例
圖片來源:國峯厝好貸

 

明定逾期或不實申報實價登錄,違反紅單禁止轉售、限制換約與禁止炒作規定等四類案件,民眾檢舉經查證屬實者,將以實收罰鍰發給百分之三十,最高為一千萬元獎金;另為避免不實及浮濫檢舉,規範檢舉人實名制,並需提出違規案件的人、事、時、地、物等具體資料,如發現冒名、偽變造不實事證並將主動移送檢調機關處理。

 

四、私法人買受住宅採許可制

私法人買受住宅許可證-平均地權條例
圖片來源:國峯厝好貸

 

私法人在購買住宅時,要經過中央主管機關許可外,同時限制在取得房屋後的5年內,『不可以』辦移轉、讓與或預告登記。但若符合公告「免經許可」情形或符合六種「需經許可」情形,則可行買受,但經許可取得住宅後,也須受五年不得移轉等限制,以避免變相淪為短期炒作之用。

 

◆ 免經許可項目

私法人買受住宅公告免經許可9項目-平均地權條例
圖片來源:國峯厝好貸

 

.公(國)營事業或受政府捐助的財團法人

國營事業:如 台糖

公營事業:如 台北捷運

受政府捐助的財團法人:如 財團法人法律扶助基金會

.AMC或台灣金聯

買受不良債權擔保品政府公開標售之住宅。

.經紀業買受瑕疵物件(如海砂屋、輻射屋、凶宅)

不動產經紀業與買方約定,買回其代理銷售之海砂屋、輻射屋、凶宅,等三類瑕疵物件。

.法院拍賣

參與法院拍賣之買受物宅。

.文化資產

買受文化資產保護法之私有古蹟、歷史建築及紀念建築等住宅。

.優先購買權

依法律規定優先購買(如土地法§34-1,共有人之間優先購買)。

.都市更新

計畫整合階段:買受迅行劃定地區範圍內住宅。

計畫公展階段:計畫範圍內之所有權人、實施者、出資者等,買受範圍內住宅

計畫完成階段:

實施者或出資者與得分配住宅所有權人,簽訂契約買回住宅。

出資者新制施行前簽訂契約(經公證或認證)買回住宅。

.危老重建

計畫核准階段:重建計畫之起造人、所有權人買受計畫範圍內住宅。

計畫完成階段:起造人與得分配住宅所有權人簽訂契約買回住宅。

.合建

土地所有權人簽訂合建契約,而買受土地所有權人土地。

 

◆ 須經許可項目

私法人買受住宅需經許可6項目-平均地權條例
圖片來源:國峯厝好貸

 

.做為宿舍使用,但不得超過員工人數。

.具規模的出租經營使用,持有同一使用執照內5戶以上。

.衛生福利機構場所使用,例如長照機構等。

.合作社買受住宅供社員共同使用。

.合建、實施或參與都更或為老。

.其他經內政部公告之用途。

 

五、解約申報登錄

預售屋解約申報登錄-平均地權條例
圖片來源:國峯厝好貸

 

對於預售屋買賣,若於預售期間有解約情形,建商必須在30日內申報登錄,未實施登錄或登錄價格不實同樣將按戶棟處罰3萬至15萬元。

 

平均地權條例影響

不論是預售屋、新成屋和中古屋等買賣都將受到影響,但若是買來自住,則不會受到波及。主要是投資客、炒房團、代銷、仲介,將會受到新法中的限制換約轉售、重罰炒作行為、檢舉獎金制度和解約申報登錄等政策管制,讓短期炒作受到抑制,限制預售及成屋的短期投資行為,嚴懲炒房,消弭房價上漲預期,導向房價平衡,讓更多人可置產買房。

另外,私法人也會受到管制私法人購屋這項政策管制,日後購屋必須事先申請許可,杜絕私法人炒房。

再來會影響到建商,因預售市場將以自用客戶為主結構,但以現在的經濟市場狀況來說,可預見的是將出現蓋不出來的落跑建商,因此消費者得多加小心挑選建案。

 

平均地權條例對都更、危老建築影響

都市更新、老舊危險建築物重建和一般合建的情形,屬於免許可的範圍。

而因參與都市更新或老舊危險建築物重建需要事先購入住宅進行整合的情形,雖然需要經過內政部的許可,但子法會提供便利的程序,以不影響現行作業為原則。申請案件也會在七個工作天內完成審查,確保合理的交易需求能夠順利進行。

且建設公司參與都更分回,以及參與合建分回的房屋,都不受平均地權私法人購買住宅的限制,也不受5年內不得出售的管制。

 

平均地權條例都更重建處理機制

  • 計畫整合階段

免經許可:迅定劃定地區

說明:因重大事變遭受損害避免重大災害發生等,具急迫重要性情況。

需經許可:屋齡達30年以上住宅、未達安全、耐震標準住宅。

 

  • 計畫公展階段

免經許可:計畫範圍內之所有權人、實施者、出資者等,買受範圍內住宅。

需經許可:非計畫範圍內之所有權人、實施者、出資者等,買受範圍內住宅。

 

  • 計畫完成階段

免經許可:

實施者出資者得分配住宅所有權人簽訂契約買回住宅。
出資者新制施行前簽訂契約(經公證或認證)買回住宅。

 

平均地權條例危老重建處理機制

  • 計畫整合階段

需經許可:屋齡達30年以上住宅、未達安全、耐震標準住宅。

 

  • 計畫核准階段

免經許可:重建計畫之起造人、所有權人買受計畫範圍內住宅。

需經許可:重建計畫之起造人、所有權人買受計畫範圍內住宅。

 

  • 計畫完成階段

免經許可:起造人得分配住宅所有權人簽訂契約買回住宅。

 

平均地權條例合建住宅處理機制

合建前

需經許可:屋齡達30年以上住宅、未達安全、耐震標準住宅。

合建後

免經許可:與土地所有權人簽訂合建契約,而買受土地所有權人土地。

 

平均地權條例常見問題

Q:限制預售屋、新建成屋換約轉售無須申請情形

A:1. 配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之換約。(法律明文排除)

  2. 簽約後死亡,其繼承人依法繼承之換約。(繼承為法律事實)

  3. 私法人因合併依法承受,或解散清算後財產歸屬之換約。(非屬契約轉讓)

 

Q:檢舉獎金一定要實名制嗎?

A:是,為避免不實檢舉,採取實名制,並且須提供具體事證及發生人、事、時、地等資訊。

 

Q:家庭成員的定義?

A:配偶、本人及配偶之直系親屬、父母均死亡,戶籍內需要照顧之未成年或身心障礙已成年且無配偶之兄弟姊妹。

 

|延伸閱讀:第二戶貸款成數限制什麼?第4波央行打房政策影響


平均地權條例

作者簡介

蔡志杰 副總經理【國峯厝好貸 (全台最大各大上市櫃融資公司二胎房貸經銷商)】

銀行從業及金融服務經歷超過20年。

 

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