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房地合一稅懶人包

房地合一稅懶人包-終

最近更新 2023-12-04

房地合一稅是2016 年後因換房或投資房地產,有獲利時被課徵的交易稅。那麼房地合一稅2.0與1.0有何差別?如何試算?申報時間與文件有哪些?資訊都在房地合一稅懶人包中。

 

房地合一稅制定原因?

台灣原本施行房、地分離課徵制度。不動產在持有或買賣階段時的課稅,多數是以政府公告價格課徵,但是由於偏離市價水準,無法真實反應稅賦。這造成台灣不動產有房屋稅、地價稅與土地增值稅的「一地三價」怪現象,須分別依據政府公告的評定現值、公告地價與公告現值課稅。因而政府希望透過「房地合一稅」制度,將房產買賣合一為增值利益的課稅方式,達到以實價課徵不動產交易利得,抑制炒作不動產、落實國民居住正義,並防止刻意逃避稅負,以維護國人租稅公平。

 

房地合一稅2.0是什麼?

房地合一稅2.0版是自2021年7月正式施行,與持有房屋所課徵的房屋稅不同,性質屬於交易稅。在房地合一稅法通過前原本是採土地與建物分開徵收的制度,比如因房屋交易而得的利潤則按實價課徵所得稅,因土地交易而獲得的利潤就按公告現值課徵土地增值稅。

 

而所謂的「房地合一稅」就是將「房屋」及「土地」合併的總價,扣除取得成本的一些項目後,將還有獲利的部分課徵稅賦。有出售房地才須申報,有獲利才需繳稅。設立房地合一稅的目的是為了抑制投機客炒房,避免房價節節升高。因此法規特別規定房地持有的時間越短,所被課徵的稅率就越高。 以下【房地合一稅懶人包就為您詳細分析房地合一稅2.0與1.0的差別。

 

房地合一稅2.0與1.0的差別?

前面提到房地合一稅的目的是為了抑制房價,而房地合一稅2.0與1.0的主要不同處在於,2.0版的課稅更加嚴格,像是將短期交易的重課徵稅率期延長、將境內企業稅率提高,而且也修補1.0版中的避稅漏洞,比如針對短期持有而進行買賣的投機客加重賦稅,除自用住宅之外,對於長期持有的稅率也有增加。以下是房地合一稅懶人包所整理的兩者差異資料:

 

1.房地合一稅2.0將「短期交易」重稅期延長

房地合一稅2.0版對於短期交易的年限規定更加嚴格,在1.0版中原先持有未滿1年者適用稅率45%、持有1年但未滿2年者適用稅率為35%。在2.0中則變更為對持有未滿2年即出售需要課徵45%、持有2年但未滿5年則需課徵35%。

房地合一稅稅率

資料來源: 財政部

 

2.房地合一稅2.0將境內營利事業稅率提高

1.0版規定營利出售房地稅率一律課稅20%,房地稅合一2.0版則調整為需持有超過5年以上出售,稅率才能回到20%。

3.將特地股權交易納入,修補房地合一稅1.0版的避稅漏洞

為了防止有心人透過假借公司股權移轉名義,規避房地交易所得課稅的行為,房地稅合一2.0版新增規定,交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時,交易額度若有超過總股份或總出資額的二分之一,且該公司股權或出資額一半以上是由國內房地組成,也需依照房地合一稅2.0版課稅。

 

房地合一稅課稅範圍

房地合一稅懶人包】特地為大家整理出來,只要是 2016 年 1 月 1 日後所取得的下列 5 項,都適用於房地合一稅 2.0的課徵範圍:

  1.  房屋
  2.  土地
  3. 交易預售屋,與其坐落基地
  4.  有設置地上權的房屋
  5.  持股或出資額超過 50%,且此營利事業股權或出資額價值有一半以上為境內房地產所構成

 

房地合一稅課稅範圍

 

房地合一稅試算如何做?

政府課徵所有稅的公式都是用「 稅基 × 稅率 」,房地合一稅懶人包現在教大家以兩步驟自己試算,首先要計算出稅基。

 

1.房地合一稅稅基

課稅所得(稅基) = 房產成交價額(賣價扣買價)₋ 買賣原始取得成本 ₋ 相關費用 ₋ 土地漲價總數額

2.房地合一稅計算公式

依照文章前述表格,找到自己的適用稅率,再將第1點中之稅基與之相乘,就能得到應繳稅額。

房地合一稅計算公式:應繳稅額 = 課稅所得(稅基)× 房地合一稅稅率

 

房地合一稅試算範例

現在【房地合一稅懶人包】也貼心為您提供試算範例,讓您進一步了解如何計算房地合一稅。

試算範例: 

W先生購買1戶房地產總價950萬,W住了3年後出售賣價為1350萬,交易過程中支付仲介及代書費用約40萬,而持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額約10萬。小白出售房地產的課稅所得為400萬(成交價額1350萬 ₋ 購入價950萬 ₋ 仲介及代書費用40萬元 ₋ 土地漲價總數額10萬),再乘上持有6年20%稅率,需繳交70萬的房地合一稅。

 

房地合一稅30萬免稅額是什麼

計算房地合一稅的課稅所得時,依照法規規定有30 萬免稅額上限,可用於印花稅、代書費、規費、仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等相關費用,如果無法提供相關費用的證明文件,則可依照成交價的3%進行計算。但是「預售屋換約」的部分則不能適用以上條件,新規定改以「已付款項加上獲利的3%」作為成本來計算。

 

房地合一稅懶人包預售屋30萬免稅額範例說明:

康康於2016年購買900 萬的預售屋,已支付價金 150 萬,2017年他將預售屋出售給凱文,因法規有30 萬免稅額,故在房地合一稅新制之下,康康於稅收中可以扣除的費用額度須以「 (已付款項 150 萬元+獲利 30 萬元)*3%= 5.4 萬元 」來計算。

康康接著將獲利的30 萬扣掉前面計算的扣除額5.4 萬,再乘上持有時間未滿2年稅率為 45%,最後需繳納 11.07 萬的房地合一稅。

在房地合一稅新制規定下,康康需支付的房地合一稅計算方式為:

房地合一稅額=(房地交易所得-相關費用)x 適用稅率
=〔(180 萬元- 150 萬元)-5.4 萬元〕x 45%
=11.07 萬元

*康康持有期間超過 1 年、未逾 2 年,因此以稅率 45%計算。

若依照舊法規,康康過去購買預售屋花費900 萬,換約出售 930 萬元,因法規有30 萬免稅額,故康康在不需扣稅情況下就能直接獲利 30 萬元,還可以省下房地合一稅。而在房地合一2.0 新制中,則須多繳納 11.07萬元的稅款!由此可知,新制規定將大幅壓縮預售屋換約的獲利空間。

 

房地合一稅可扣減成本費用有哪些?

房地合一稅 2.0 的計算公式中需要先扣除成本費用,房地合一稅懶人包特別整理可扣減、不可扣減的成本費用如下表。

房地合一稅可扣減、不可口減成本費用類別
類別 項目明細
可扣減 購屋必要支出

  1. 契稅
  2. 印花稅
  3. 代書費
  4. 規費
  5. 公證費
  6. 仲介費
取得房屋後於使用期間支付能增加房屋價值或效能、且非 2 年內所能耗竭的增置、改良或修繕費
依土地稅法施行細則第 51 條規定經主管稽徵機關核准減除 之改良土地已支付之下列費用:
(1) 改良土地費用
(2) 工程受益費
(3) 土地重劃負擔總費用
(4) 因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額
該次交易移轉的相關費用:
(1) 交易時支付之必要費用,包含如仲介費、廣告費、清潔費、搬運 費、換約費、證券交易稅、手續費等
(2) 當次交易未自該房地交易所得減除之土地漲價總數額部分之已納土地增值稅稅額,計算方式為[(交易時申報移轉現值−交易時公告土地現值) / 以申報移轉現值計算之土地漲價總數額 × 已納土地增值稅]
沒有繳交移轉費用相關證明文件的所得人,會由稽徵機關依查得資料核定費用;無查得資料,得按成交價額 3% 計算其費用,並以 30 萬元為限。
不可扣減 房屋於非使用期間的土地增值稅
房屋使用期間繳納的費用、稅金、借款利息

1.稅類:房屋稅、地價稅、土地增值稅。

2.房屋相關費用:管理費、清潔費、水電費。

3.借款利息: 金融機構借款之房貸利息。

資料整理:國峯厝好貸

 

財政部房地合一稅線上試算

若您希望能夠透過更輕鬆簡單的方式進行房地合一稅試算,房地合一稅懶人包也特別提供財政部的試算網站,只要是110 年 7 月 1 日以後交易者,填入資料與內容,將能快速完成房地合一稅線上試算!

財政部房地合一稅線上試算網站: https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw158w/2507

 

房地合一稅申報對象、申報時間

需要申報房地合一稅的對象包含法人與自然人。共有以下 4 個申報時點,【房地合一稅懶人包】溫馨提醒您,請符合條件申報者務必在規定時間內完成,若不小心超過 30 天還沒申報,應該及早辦理補報以免受罰。

  1. 一般成屋交易:房地完成所有權移轉登記日的隔日起算 30 天內申報。
  2. 使用權房屋交易:房屋使用權交易日的隔日起算 30 天內申報。
  3. 預售屋交易:預售屋及其坐落基地交易日(簽約日)的隔日起算 30 天內申報。
  4. 股權交易:符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔日起算 30 天內申報。

房地合一稅申報文件

在申報期限內需準備以下文件完成申報。所需要準備的文件包含以下:

  1. 個人房屋土地交易所得稅申報書
  2. 取得成本、相關費用以申請30萬元免稅額的證明文件
  3. 買賣交易契約書影本

 

房地合一稅申報方式

交易之賣方可到各地政事務所,請櫃檯人員協助申報,或者找地政士代辦(需額外代辦費用)。

 

房地合一稅免稅額有多少?

為避免投機客炒房、保護一般民眾的房屋交易權益,政府制定房地合一稅時,規定持有5年內轉售的話,課稅35%~45%,5年到10年稅率為20%,10年以上稅率為15%。但若符合自住條件,就能享有400萬元免稅額度,超額部分享有10%的優惠稅率。

 

符合自住優惠條件享房地合一稅400萬免稅額與優惠稅率
獲利 課徵狀態
獲利400萬元以下 免繳房地合一稅
獲利400萬元以上 享房地合一稅優惠稅率10%
資料整理:國峯厝好貸

 

房地合一稅懶人包自住優惠條件免稅額試算範例:

曉芳出售自用住宅總共獲利 550 萬元,扣除 400 萬免稅額度,剩餘獲利 150 萬的房地合一稅率為10%,故曉芳需繳納15萬稅額。

 

房地合一稅「自住優惠」條件定義

「自住」的定義是屋主個人、配偶或未成年子女在此屋中辦好戶籍登記,若同時符合以下條件,則能享有前述400萬免稅額,及超額部分10%優惠稅率。

    1. 個人或配偶、未成年子女辦理戶籍登記,持有並居住於該房屋連續滿6年。
    2. 交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用。
    3. 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年,未曾適用本項優惠規定。

房地合一稅懶人包提醒您,假若當初購買新房地僅由未成年子女設戶籍,若出售時該子女年齡屆滿 18 歲,由於子女已經成年,此房地就不符合房地合一稅的自住優惠條件。因此建議買屋者需特別注意此問題,以免無法申請房地合一優惠稅率。

 

房地合一稅懶人包「自住」與「非自住」稅額差異比較:

假若劉先生買了一間房子,6年後賣出,獲利700萬。則在房子為「自住」與「非自住」條件下的稅額差異竟高達110萬。【房地合一稅懶人包】特別貼心為您試算如下。

房屋條件 免稅額度與超額稅率 稅額
「自住」 可扣除400萬免稅額、超額部分課10%稅率 30萬
「非自住」 無法扣除400萬免稅額、超過6年出售稅額為20% 140萬
「自住」與「非自住」稅額差異 110萬

資料整理:國峯厝好貸

 

善用房地合一稅「重購退稅」換屋可減稅

雖然政府推出課徵重稅的政策來打房,但為了鼓勵以自住為目的的民眾,透過換屋以居住最適合自己的房屋,政府也以「自用住宅重購退稅」作為配套。在2016年以後買屋及換屋,無論是先賣後買、還是先買後賣,都能因房地合一稅申請重購退稅,符合條件者甚至可以減稅,因而購屋者不可不知。然而買賣屋者仍需要符合以下四項條件才能申請,一旦查到謊報或違反資格,將被政府追回退稅款。

 

需要注意的是,若是在2015年12月31日以前買的房子,就是採用財產交易所得舊制,在課稅部分是免繳土地增值稅,且部分交易所得還需要納入綜合所得稅。

 

「自用住宅重購退稅」符合資格

    1. 簽約買賣的前一年,沒有出租或營業使用
    2. 個人、配偶或直系親屬於該房地產設有戶籍。
    3. 出售舊屋與買新屋的時間差距在 2 年之內。
    4. 重購退稅房地在 5 年內須作自用住宅且有戶籍登記、不能出租或遷戶。

 

自用住宅重購退稅資格條件

 

房地合一稅懶人包「自用住宅重購退稅」範例

不論換屋是以「小換大」或以「大換小」,2016年以後所購買的自用住宅都可透過房地合一稅2.0適用「重購退稅」。以下就讓【房地合一稅懶人包】為您舉例說明:

【範例一】阿奎以4000萬賣出自用住宅後,以3000萬買入另一間自用宅,假設他賣出舊房應繳納的房地合一稅為100萬,計算重購退稅可退金額為100x(3000/4000)=75萬元,因而實際所需繳納的房地合一稅為25萬元。

【範例二】若是「以小屋換大屋」,舉例以4000萬元賣掉原房子之後,以8000萬買入第一間自用宅,假設原本房地合一稅要繳100萬元,但因買屋價高於賣屋價,故100萬房地合一稅可申請全額退稅。

建議您也可利用政府便利網站進行試算:財政部稅務入口網https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw158w/5102

 

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房地合一稅常見問題

Q1. 什麼是房地合一稅? 2.0和1.0版的差別?

在2016年後取得的房地,扣除相關成本及費用後,若轉售後有獲利就要繳納房地合一稅,屬於交易稅性質。房地合一稅1.0版修法後成為2.0版。在2.0版中主要是將「短期交易」重稅期延長、將境內營利事業稅率提高、將特定股權交易納入。【房地合一稅懶人包】在前面表格中已有整理房地合一稅2.0與1.0的房地持有期間與稅率差別。

 

Q2. 房地合一稅2.0實施日期和適用條件?

自 110 年 7 月1 日開始實施房地合一稅2.0版。 105 年1 月1 日以後個人及營利事業所取得的房地,於110 年6 月30 日以前交易,屬於房地合一稅1.0課稅範圍; 如果是於110 年7 月1 日以後交易,則需按房地合一稅 2.0 規定課稅。

 

Q3:是否賣房有獲利才需繳納房地合一稅?

房地合一稅雖然是針對房地產交易中的獲利部分進行課稅,然而無論是否有獲利,都需要進行申報。只要是個人交易的房地產屬於前述課稅標的,即使交易產生虧損也要在之前說明的 4 個申報時間起始點後的30天日內申報。若沒有在規定期限內申報,將被處新臺幣 3,000 元以上、 3 萬元以下罰鍰;此外倘若還被發現有需要補繳納的稅額,則會針對漏掉的稅額處 3 倍以下罰鍰。

 

Q4. 申報房地合一稅沒有相關費用證明怎麼辦?

若無法提供代書、仲介費等相關費用證明,政府將以成交價格的 3% 作為相關費用,上限額度為30 萬元。

 

Q5.預售屋交易要課房地合一稅?能扣減 30 萬元?

根據房地合一稅2.0版規定,「預售屋及其座落基地」之交易也需要繳納房地合一稅,但「預售屋換約」交易無法直接扣減30萬免稅額,新規中改以「已付款項加上獲利的 3%」作為成本來計算。

 

Q6. 申報個人房地合一稅要攜帶哪些申請文件?

  1. 個人房屋土地交易所得稅申報書
  2. 取得成本、相關費用以申請30萬元免稅額的證明文件
  3. 買賣交易契約書影本

 

Q7. 房地合一稅2.0 對預售屋有什麼影響?

依照房地合一稅2.0規定,預售屋自簽約日起,2年內換約也要課徵45%房地合一稅,而且待預售屋成屋之後,持有期間將歸零計算。因而需要從成屋後持有再滿 5 年才能將房地合一稅的稅率降低至 20%。由於預售屋若在成屋前因有2⁓4年的施工期,若需轉賣大多會被課徵35%以上重稅率。此外等到成屋之後,又需要重新計算持有期,需另外再滿5年才能降到20%稅率,這表示從買預售屋等到成屋期間,整體大約需要7⁓9年才能有較大的獲利空間。

 

Q8. 房地合一稅2.0 重購退稅是什麼?

政府為鼓勵以自住為目的的民眾,透過換屋以居住最適合自己的房屋,因而制定「自用住宅重購退稅」作為配套。避免納稅義務人賣出自用住宅繳納重稅,故有此稅金退返的節稅優惠。依所得稅法第14條之8規定,個人重購自住房地,無論是「先賣後買」,或是「先買後賣」,只要出售舊房地與重購新房地兩者移轉登記時間在2年內、且符合自住規定者,都可申請重購退稅或,但需要符合「自用住宅重購退稅」四個條件否則會被追繳退稅喔!

 

Q9. 由繼承所得房地出售時,如何判斷該用哪種稅制?

若要出售繼承取得的房地,那就須以被繼承人取得日期來判斷是否須採用房地合一稅規定。若被繼承人是於105年1月1日以後取得房地,全部採用新制。並且繼承人於出售後,需於完成所有權移轉登記日之次日起,算30天內向所轄稽徵機關辦理申報納稅。

 

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