二胎會聯徵註記嗎？利率、管道差異比較，避免詐騙風險！

二胎是什麼？房屋二胎是將有房貸的房屋，透過剩餘價值再申請一筆額外的貸款資金，不同承貸單位利率、額度、還款方式有所差異，其中也包含許多風險。二胎借款會拉聯徵嗎？本篇將告訴你申辦二胎的所有細節！

---

二胎是什麼？二胎意思？

二胎房貸，又稱房屋二胎、二順位房屋貸款，意思是將房屋抵押給貸款管道申請一筆新的貸款。一般民眾在購買房屋的時候會向銀行申辦房屋貸款，同一間房屋若還有剩餘價值，便可以向銀行、融資或民間金主再申辦一筆房屋貸款，獲取額外的資金。

由於二胎抵押貸款是建立在「本身已有房貸」的基礎上，因此新的承貸單位抵押權會被設定在第二順位，原銀行的抵押權則是第一順位。「胎」的概念等同於抵押權順序，第二順位的房屋貸款就稱作「二胎房貸」，抵押權與還款順序相關，申貸人如果有無力繳款的情況，抵押的房屋就會被債權人聲請本票裁定拍賣，遂成為我們經常聽到的法拍屋。

因為二胎房貸的承貸單位為第二順位，法拍後獲得的款項法院將優先償還給第一順位債權人（銀行），清償完畢才會接著償還給第二順位的承貸單位，因此，有很大的機率會發生清償完銀行後，剩餘金額不夠清償二順位，或是根本無法償還等狀況，二胎承貸單位就必須面臨資金無法收回等風險。正因如此，在銀行貸款二胎房貸條件會比較嚴格，和購屋貸款相比利率高、額度少、年限短等，若想要申請二胎獲取額外資金，就必須要考量到自身的還款能力是否能負擔。

舉例
假設阿娟名下有一間房屋，當時在購買房屋的時候是向A銀行貸款，近期想再把同一間房屋拿出來向B銀行申辦二胎抵押貸款獲取額外資金。
A銀行：購屋貸款（第一順位抵押權）
B銀行：二胎房貸（第二順位抵押權）
A銀行和B銀行皆為債權人，阿娟必須同時向兩個承貸單位繳交月付金。

延伸閱讀：二胎房貸是什麼？二胎房貸銀行、利率、額度、風險總整理

一般購屋房貸和二胎借款差異？

購屋房貸和二胎房貸差在哪裡？兩者在貸款順序、利率、額度和還款年限上皆有差異，以下將詳細比較。

1. 貸款順序

　◆ 購屋房貸：在購買房屋的時候辦理的房屋貸款，承貸單位以銀行為主。

　◆ 二胎借款：在房屋有貸款的條件下辦理的房屋貸款，二胎申辦管道包含：銀行、融資公司和民間金主，三者所提供的二胎利率、額度皆有差異，但不論利率和額度，都要選擇合法且大型的銀行或融資公司。

延伸閱讀：融資貸款優點 / 種類 / 風險分析！2面向找到合適管道

2. 利率差異

　◆ 購屋房貸：銀行房屋貸款利率約介於 2.06%~ 2.32%之間，不同銀行提供的利率有所差異，部分銀行更提供特殊身分優惠，如：上市櫃公司員工、醫生等，將有機會享有更低利率。

　◆ 二胎借款：二胎房屋貸款利率在不同的承貸單位有著差異，銀行二胎利率最低 3%起；融資二胎利率最低 7%起；民間二胎則比較不固定，大多以日利率或月息計算。

※ 提醒：不論是向哪一間承貸單位申辦二胎借款，利率皆必須符合民法第205條規範，二胎年利率最高不能超過 16%，超出指定年利率便是違法行為。

延伸閱讀：2024銀行&融資公司二胎房貸利率、額度、費用比較

3. 額度差異

　◆ 購屋房貸：銀行房屋貸款額度與房屋鑑價金額結果、貸款成數有關，房屋越有價值，鑑價金額就會越高，貸款成數也高的情況下就能貸到更高額度。目前銀行購屋貸款成數最高為 85%，但會受到房屋所在地、屋況和屋齡的條件影響。

　◆ 二胎借款：目前銀行二胎借款最高額度為新光銀行 600萬元；融資二胎最高額度為國峯厝好貸，額度最高 3,000萬元；民間二胎則無額度上限。雖然銀行有機會取得高額資金，但因為審核及條件限制特別嚴格，因此實際申請到的貸款金額會與最高額度有很大的落差；融資二胎借款審核及條件限制比銀行更寬鬆，因此能夠取得比銀行更高的額度；民間二胎雖然可以輕鬆核准高額度，但扣除手續費、代辦費和開辦費後，實際取得金額會與原本核定金額相去甚遠。

4. 還款年限差異

　◆ 購屋房貸：銀行購屋貸款年限約介於 20~ 30年，少部分銀行能貸款到 40年，年限越長，對申貸人審核條件越高。

　◆ 二胎借款：二胎房貸貸款年限約介於 7~ 15年，國峯厝好貸二胎還款年限業界最長15年，提供申貸人更長的還款時間，縮短每個月的經濟壓力。

一般購屋貸款和二胎借款各有優劣，購屋貸款利率低、還款年限長，但貸款成數與最高可貸額度就比較侷限；反之，雖然二胎房貸利率高，但取得大額資金的機率高。

房屋二胎管道有哪些？

目前申辦房屋二胎的管道有：銀行、融資公司和民間金主，申辦條件、利率額度、審核嚴格程度、風險和過件率皆有差異，以下將分別說明。

銀行二胎

銀行是多數人申辦房屋貸款的首選，但以房屋二胎商品來說，不見得對每個人都是最佳選擇。銀行受金融監督管理委員會約束，在審核放款上比其他承貸單位嚴格許多。房屋二胎貸款條件主要是依據「申貸人信用和收入狀況」和「房屋狀況」而定，若申貸人有信用瑕疵（如：原購屋房貸遲繳、卡循等）、無法提供薪資明細（如：領現族、自由工作者等），二胎成功核貸的機率就會很低。

銀行二胎審核嚴格導致放款額度保守，不只是申貸人的個人狀況會影響貸款額度，房屋狀況、屋齡、房屋所在地等條件也會直接影響。屋齡高的中古屋或老屋、屋況維持不佳、房屋所在地區偏僻等因素，皆會讓二胎放款額度降至更低，為了提升房屋二胎過件率，建議申貸人應維持良好的信用紀錄，並保持優良的居住環境。

延伸閱讀：中古屋貸款利率、年限？首購族小心話術，3招提高貸款成數！

二胎融資

融資公司是經主管機關許可合法登記營業的放款公司，在台灣受經濟部管制約束，目前融資公司主要提供二胎房貸、汽機車貸款，無信用貸款服務。融資公司房屋二胎，申辦門檻比銀行低且審核比銀行寬鬆，不論申貸人是信用瑕疵、信用小白，或是無法提供財力證明，仍有機會在融資公司成功核貸二胎。

另外，融資二胎在評估擔保品價值時，對屋齡、屋型、屋況的審核比銀行更寬鬆，貸款成數及貸款額度比銀行高出許多，因此選擇二胎融資更有機會獲取大額資金。

二胎融資利率遵守民法規範，年利率上限絕不超過 16%，不用擔心二胎高利率，只要房屋還有可貸款空間就可免費預約諮詢，但申貸人仍務必要找尋合法的二胎融資管道，如：上市櫃融資公司，或是上市櫃融資公司的授權經銷商（例：國峯厝好貸），才不會遭遇代辦詐騙。

延伸閱讀：2024最新貸款詐騙手法，揭露真假交易！

民間二胎

民間二胎泛指非銀行的承貸單位，如：代辦公司、資產管理顧問公司、當鋪和錢莊等，對申貸人的申貸條件門檻極低，基本上只要房屋還有剩餘空間都可以貸款。雖然民間二胎過件率超高，但暗藏許多風險及手段如：高利息、高額代辦費和手續費等。

代辦公司、當鋪和錢莊等民間二胎，因為不是直接與撥款上市櫃公司對接，中間還需要透過經銷商、代書等管道來送件，因此會跟申貸人多收代辦費、手續費或其他名目的收費項目。除此之外，銀行、融資二胎的還款方式為本利均攤，民間二胎則是只繳利息不還本金，雖然後者每月繳款壓力低，但因為無法一次償還本金，非常容易被民間二胎借款套牢。

總結以上，建議申貸人辦理房屋二胎應以合法、大型的承貸單位為第一優先，如：銀行和融資公司。主打當日火速撥款、任何瑕疵條件都可以核貸的民間二胎，則不建議民眾申辦。

延伸閱讀：民間二胎利率都很高嗎？7個查證法，破解房屋二胎詐騙手法

房屋二胎利率、條件、管道差異

房屋二胎利率

各個承貸單位提供的二胎利率不同，其中以銀行的利率最低、民間二胎利率為最高，只要是合法的承貸單位就必須依照民法規定，遇到非年利率算法的民間二胎就須提高警覺。

　銀行：二胎年利率最低 3%起
　融資公司：二胎年利率最低 7%起
　民間金主：日息、月息 1~ 3分＝年利率12℅－無限

日息、月息的年利率算法
月息：月利率×12＝年利率
　　範例：月利率 2分＝2×12＝年利率 24℅
日息：日利率×365＝年利率
　　範例：日利率 1分＝1×365＝年利率 365℅

二胎利率、貸款成數、還款年限等貸款方案是依據申貸人條件和房屋條件而定，因此，不同個案最後的核貸結果無固定標準。以銀行二胎為例，即使主打年利率最低X%起、最高XXX萬元，卻不是每位申貸人都可以拿到優惠方案；民間二胎雖然表面上日息、月息的利率非常低，但實際算下來的年利率高機率超過法定上限16℅，屬於名副其實的違法高利貸。

延伸閱讀：揭發貸款代辦公司詐騙手段！代書二胎好嗎？各管道優劣比較

※備註：申貸人可以透過貸款試算，針對預計貸款金額計算出在不同貸款利率和年限下的月付金。

房屋二胎條件

銀行、融資公司和民間金主都可以申辦二胎借款，主要需符合以下條件：

　一、 名下有房產，且房屋還有剩餘價值
　二、 申貸人或屋主都必須符合法定貸款年齡 18歲
　三、 良好信用和穩定的收入狀況

不論是找哪一個承貸單位申辦二胎，基本上都要符合上述三大要件，只不過根據管道的審核嚴格程度而有所變化。舉例來說，銀行二胎不能接受有遲繳、卡循等瑕疵信用的申貸人，但可以透過其他條件來加分，如：主動提供信用和收入良好的保證人，在融資二胎、民間二胎都有機率成功核貸。

銀行二胎對收入證明的要求很高，為了確保申貸人能正常還款，無法提供薪資或勞保證明者就不容易貸款成功；融資二胎和民間二胎則不同，只要有證明能佐證財力即可，例如：薪資條、扣繳憑單、定存或轉帳證明等。

延伸閱讀：無薪轉貸款種類、流程？提高無工作過件率，3件事要注意！

房屋二胎貸款管道差異表

銀行、融資公司和民間金主都可以申辦房屋二胎，三個管道之中最推薦哪一個呢？以下將整理出二胎管道差異表格，讓申貸人快速衡量適合自己的承貸單位。

	銀行	融資公司 以國峯厝好貸為例	民間金主
二胎利率	最低 4%起	最低 7%起	無明確利率
二胎成數	最高 80%	最高 120% 額度最高 3,000萬元	無上限
審核方式	最為嚴格	比銀行寬鬆	無明確標準
貸款條件	√年滿 20歲 ×高於 60歲 ×信用瑕疵 ×無薪轉證明	年滿 18歲 信用收入審核寬鬆 無薪轉也可以	年滿 18歲 無條件限制
二胎費用	開辦費 手續費 地政設定規費等	開辦費 手續費 地政設定規費等	開辦費 手續費 地政設定規費等 代辦費 其他巧立名目費用
撥款速度	從審核到撥款 至少1~2週	從審核到撥款 最快3天	從審核到撥款 最快1天
還款方式	本利均攤	本利均攤	只繳息不還本 難以清償貸款
表格整理：國峯厝好貸

延伸閱讀：信用瑕疵貸款3大重點！如何查個人信用分數？信用小白初貸款必讀

二胎借款好嗎？會聯徵註記嗎？

二胎借款目的就是利用房屋來獲取大額資金，因為做為擔保品的房屋價值高，所以在眾多貸款商品中可貸款額度為最高，國峯厝好貸二胎借款最高可核貸 3,000萬元。二胎借款是屬於擔保品貸款，貸款額度不受DBR 22倍限制，但如果是信用卡額度、信用貸款則都會受限於DBR 22倍規範，因此只要申貸人個人條件良好、房屋條件也佳，就有機會成功核貸高額二胎資金。

二胎借款的優劣與承貸單位相關，選擇合法的承貸單位最為安心，不僅利率符合法規、有既定的貸款步驟，還有面對面的對保流程，二胎借款各個階段都有嚴格把關才能讓民眾安心申貸。若申貸人等不了銀行的冗長流程，想要快速取得二胎資金，建議可以直接找融資公司申貸。

延伸閱讀：DBR22倍排除項目？計算教學，提供應變方式提高額度

申辦二胎借款時，銀行會至聯徵中心調閱申貸人的聯徵紀錄，裡頭包含申貸人過去與所有銀行的往來紀錄，包括信用卡、貸款等申辦紀錄。聯徵紀錄是決定二胎額度的重要審核要件之一，申貸人如果有信用卡或貸款遲繳、卡循等信用瑕疵紀錄，抑或是與銀行毫無往來的信用小白，都可以從個人信用報告中調閱，因此，維持良好信用對銀行來說至關重要。

每個承貸單位都會「拉聯徵」嗎？

銀行：審核申貸人條件時會調閱聯徵紀錄決定放款額度，最後撥款前會再調閱一次聯徵紀錄，確認撥款用途。
融資公司：由客戶直接提供聯徵資料，不會造成聯徵註記。
民間金主：非金融機構，不會調閱聯徵資料和註記，只要有房就可以成功貸款。

有信用瑕疵的申貸人，不僅會影響信用卡申請額度，也會因為信用分數降低，直接影響放款額度。因此，在申辦銀行二胎服務前，建議維持良好信用紀錄至少1年，才能提升過件機率。值得注意的是，雖然民間金主不會造成聯徵註記，但在辦理二胎借款時需要至地政機關設定房屋抵押權給承貸單位，銀行還是可以查出房屋的設定紀錄。只要是非銀行的承貸單位（如：錢莊、當鋪等）取得抵押權，皆會被稱作私人設定，有私設的房屋銀行大多不予承做二胎，這點需要特別注意。

延伸閱讀：什麼是民間私人設定？房屋私設2胎房貸轉貸降低利率教學

房子二胎風險與注意事項

申辦房子二胎有許多需要小心的風險和注意事項，以下將一一說明。

一、 房子二胎利率
目前民法規定最高貸款年利率為16%，合法的二胎承貸單位絕不可能超越上限，然而民間金主的利率計算方式層出不窮，很容易造成違法情況申貸人卻不自知。舉例來說，如果民間二胎規定貸款「月息3分」等於是月利率3%，3%×12個月＝年利率36%，很明顯是違規情況。

二、 房子二胎費用
確定申辦貸款前申貸人和承貸單位雙方會簽立契約，作為借貸事實與證明，申貸人若沒有仔細確認合約內容，很容易被民間金主蒙混過去，裡頭可能包含代辦費、保證過件訂金、諮詢費等不合理的收費內容。

三、房子二胎機構
有規模的合法承貸單位會有明確的營業登記地址、官方網站，負責人姓名、聯絡電話等資訊皆會是公開透明。民間二胎（如：錢莊、當鋪）店面路邊隨處可見，但卻沒有明確的官網貸款方案與細節、業務姓名和聯絡方式，相較於合法的承貸單位，所有資訊包含手續費等收費內容皆可在網路上查詢，讓申貸人貸款更為放心。

房子二胎必須審核風險後再放款，合法承貸單位的貸款流程和審核條件完整性高，舉凡申貸人需要準備的資料、申貸流程、審核照會至撥款前的最後確認，都能顯現出合法單位的專業度。相比民間二胎，沒有明確的申貸門檻和審核標準，申貸人的貸款資訊和進度只能是「被動告知」，最容易拿到資金的同時風險也最大。另外，近期興起的P2P貸款，在網路平台上直接媒合投資人和借貸人隱藏的風險更多，不僅收費方式不公開，就連審核機制也不明確，提醒民眾一定要特別小心。

延伸閱讀：P2P借貸合法嗎？好賺嗎？P2P貸款條件、流程與風險

如何避免房屋二胎詐騙？

除了二胎承貸單位的合法性外，提醒民眾要小心相關詐騙手法，違法機構常利用民眾急需資金的迫切心態，以及不了解房屋二胎的申辦和審核流程，誘導申貸人立即簽約貸款。即便是路邊醒目的招牌、網路上聳動的標語、親朋好友推薦的管道，都一定要再三確認後再貸款，避免因為一時所需而掉入二胎詐騙陷阱。

另外，不論是申辦哪一種貸款，在確定貸款前合法承貸單位絕不可能向申貸人收取個人證件、存摺和私章，即使是審核文件也會以影本為主。如果申貸人在貸款簽約前就被要求提供個人信箱、手機驗證碼、權狀正本、帳戶密碼或提前匯款等，這些都是貸款詐騙常見手法，必須提高警覺以免成為人頭警示帳戶。

延伸閱讀：警示帳戶裡的錢可以用嗎？解除警示戶須滿足2個要件！

二胎常見問題QA