想辦理二順位房屋貸款卻被銀行拒絕？了解銀行與其他貸款管道的不同，避開申請陷阱！其實，除了銀行外，你還有更靈活的選擇，比傳統民間貸款更安全、更有保障。
什麼是二順位房屋貸款？
二順位房屋貸款簡單來說，你的房子已經抵押過一次（也就是第一順位房屋貸款）， 再用同一間房子向銀行或其他金融機構借第二筆錢，如果最後還不出錢，房子被拍賣後，拍賣的錢會先給第一順位房屋貸款，剩下的錢才能用來還二順位房屋貸款。所以，二順位的保障較低，風險也比較高，因此銀行在審核二順位房屋貸款時會特別嚴格。
延伸閱讀：了解二順位貸款真相：成功申請的關鍵技巧！
二順位房屋貸款怎麼選？銀行、融資公司、民間公司全面比較
申辦二順位房屋貸款時，銀行並不是唯一的選擇！除了銀行，還可以考慮合法的租賃融資公司，它提供了更靈活的借錢條件，而相比之下，民間公司的安全性和可信度比較低，小編整理了各種管道的差異性，快速的找到適合自己的方案！
| 管道 | 貸款利率 | 貸款成數 | 貸款限制 | 貸款申請資料 | 貸款核貸速度 |
|---|---|---|---|---|---|
| 銀行 | 公告利率：5%~16%實際利率約7%~10% | 50%~80% | 信用高 收入穩定屋況良好屋齡低貸款年齡在規定內 | 資料要準備比較多，審核嚴格，要花不少時間 | 約需 14個工作天 |
| 融資公司 | 7%~16% | 最高可達 120% | 比銀行更寬鬆 | 資料要求簡單審核比銀行寬鬆，過件率高 | 3-7個工作天 |
| 民間公司 | 當鋪最高年利率36% 其他民間無約束 | 沒有統一的標準、不透明 | 幾乎無任何限制 | 資料要求最少 | 撥款速度快，但安全性需謹慎考量 |
二順位房屋貸款注意事項
一、利率與費用
- 貨比三家
比較銀行、融資公司及民間公司的利率和費用，特別要注意民間公司的細節。常以「低利率」或「快速放款」作為賣點，實際上還有許多隱藏費用例如：手續費、服務費或代辦費，看起來利率只有3%到5%，但這可能是用月利率計算，而不是年利率，如果再加上隱藏的費用，換算成年利率後，實際要付的可能超過20%，所以在借錢之前，一定要仔細看清楚費用明細，算清楚真正要付的總金額，避免不小心花了更多錢，增加財務壓力。 - 注意利率上限
銀行和租賃融資公司的二順位房屋貸款利率受法規限制，最高年利率不得超過16%，但民間貸款沒有這個限制，可能表面利率低，但實際費用卻更高，因此仔細閱讀合約條款，確認所有利率和費用的計算方式，避免掉入高利貸陷阱。 - 貸款成數
貸款額度會根據房屋的價值決定，不同的金融機構提供的成數有所不同，銀行通常在50%到80%之間，融資公司可能更高，有時超過100%，而民間公司則更加靈活，幾乎沒有上限，風險也更高，成數高意味著可以借更多錢，還錢壓力也會增加，如果財務狀況不穩定，可能無法償還，特別是民間公司常會有隱藏費用或不合理條款，需要多加注意。
二、申請貸款的條件與規定
- 了解貸款年限
二順位房屋貸款的年限通常比較短，約為7至15年，期限越短每個月的還錢金額越高，總利息支出較少，期限越長每個月還錢壓力比較小，但總利息支出會增加。
舉例說明：
若貸款借了500 萬元，貸款期限為 7 年，每個月要還8萬元，最終支付的總額為672萬元
若一樣貸款500萬，貸款期限為15 年，每個月要還4萬元，雖然每個月負擔比較輕，但由於還款時間拉長到15年，最終支付的總額增加到720萬元，比7年期限多付48萬元。 - 房屋條件
某些房子類型可能較難申請貸款，例如小套房、工業住宅或老舊房屋，這些房屋因為市場價值低或用途特殊，可能不符合金融機構的標準，申請貸款前，應該先確認房屋的用途、屋齡、房屋價值有沒有符合貸款條件。 - 借款用途限制
有些金融機構會對借款的用途有限制，比如不僅不能用來炒股、做期貨或者賭博、也不能夠購買房地產，所以在申請貸款前，先問清楚這筆錢能不能用在自己需要的地方。 - 提前還錢規定
想提早把貸款還清，記得先看清楚合約上的規定，有些公司會因為提前還錢收違約金或額外的費用，主要是因為提早還錢會影響他們的利息收入，借款前一定要問清楚這些細節。
三、文件準備與審核條件
銀行的文件要求最為嚴格，需要提交以下資料：
- 身份證明：身份證或護照的正本及影本。
- 收入證明：薪資單、勞保對帳單、扣繳憑單或銀行存摺交易記錄，顯示穩定收入來源。
- 財產證明：存摺影本、投資證明或其他資產文件（視情況需要）。
- 房屋相關文件：房屋權狀、建物謄本、地籍圖等。
- 負債證明：現有貸款餘額、信用卡對帳單或其他負債明細。
- 貸款用途證明：如裝修合約、學費帳單等用途相關文件。
融資公司的文件需求相對簡單，需要提供以下資料：
- 身份證明：身份證影本。
- 收入證明：薪資證明、銀行存摺進出記錄，或者簡單的收入來源說明。
- 房屋證明：房屋權狀或抵押相關文件。
- 貸款用途聲明：部分公司可能要求填寫貸款用途的聲明表單。
融資公司審核條件較為靈活，部分情況下，可能根據申請人的還款能力適當減少文件需求。
民間貸款公司文件要求最為寬鬆，通常僅需：
- 身份證明：身份證正本及影本。
- 簡單的收入或財力證明：例如存摺記錄或工作收入來源的說明，有時甚至不要求正式收入證明。
- 房屋證明：如果涉及房屋抵押，需提供權狀等基本文件。
- 貸款用途聲明：部分機構只需簡單填寫用途表單即可。
注意審核標準
銀行的審核比較嚴格，會仔細檢查申請人的收入、負債比例和信用紀錄，確保有穩定的還錢能力，相較之下，融資公司的審核條件比較寬鬆，更容易通過，但民間公司往往會收取較高的費用，或者在合約中加入不合理的條款，在選擇適合的貸款方案時，應該仔細比較各項條件，確保合約內容清楚合理，避免增加不必要的財務壓力。
四、貸款前的細節
- 小心債務陷阱
想用二順位房屋貸款來做債務整合，一定要小心，確保借的金額合理，真的能減輕壓力，債務整合的目的是把多筆高利率的債務合成一筆低利率的貸款，讓每月還款更簡單也更輕鬆，整合前要算清楚，看看新的還錢金額和利息總額是不是比原來少。 - 注意詐騙
「保證過件」或「低利免手續費」，這些往往是非法機構吸引人的話術，利用這些說法讓人放下戒心，但實際上可能隱藏高額費用、不合理條款，甚至是詐騙行為。 - 保護個人資料
在提交貸款資料前，一定要確認對方是合法的金融機構或融資公司，確保資料的安全性，如果資料被提交給不明或非法機構，可能會被濫用或盜用，導致詐騙、身份盜用等問題。 - 選擇合法機構
選擇合法的銀行或融資公司借款是更安全的選擇，因為這些金融機構或融資公司受政府監管，貸款流程透明，條件清楚，沒有太多隱藏的陷阱。然而，向民間融資公司借款風險很高，除了利率可能遠超過正常範圍外，還可能遇到不合理的非法手段。 - 了解信用狀況
信用分數會影響貸款利率和額度，保持良好的信用紀錄有助於提高申請成功率。 - 設定合理預算
在借錢前，確定貸款金額在自身的財務能力範圍內，避免過度借貸造成壓力。 - 風險管理
如果無法按時還錢，房子可能被拍賣，需要提前評估風險，做好心理準備。
二順位房屋貸款銀行婉拒的原因有哪些？
主要原因在於二順位房屋貸款屬於「第二順位」貸款，對銀行而言承擔的風險更大，為了控制這些風險，銀行往往會採取更嚴格的審核標準，以下是幾個銀行常拒貸的原因：
原因一、高齡者
申請二順位房屋貸款的人，如果年齡超過 65 歲以上，銀行可能會擔心還錢能力不足，因此容易被拒絕。
主要包括：
- 還款能力
退休後，收入不像工作時那麼穩定，可能只剩退休金或一些投資收益，金額也可能不多，銀行擔心這些收入來源不一定夠每個月還貸款，特別是如果遇到突發狀況，還不出錢的風險就會變高。 - 貸款期限
當申請人超過65歲時，銀行通常會縮短貸款的還錢期限，每個月需要還的金額就會增加，還錢壓力也會變大，對銀行來說，還錢壓力的增加意味著違約風險變高，申請人可能無法負擔較高的月付金。
因此，銀行往往會更謹慎審核，甚至拒絕高齡申請人的二順位房屋貸款申請。 - 健康考量
銀行會特別注意高齡申請者的健康狀況，隨著年齡增長，健康問題的可能性也會增加，未來如果出現重大疾病或需要長期治療，不僅可能影響收入來源，還可能導致支出增加，進一步影響還錢的穩定性。
原因二、收入來源不穩定
申請人工作是自由接案、自營業者，或是臨時工等，收入每個月可能不固定，有時高有時低，銀行會覺得這樣的還錢能力不夠穩定，擔心某些月份收入不足時，無法按時還錢，所以認為貸款給此類的人風險比較高，相比之下，銀行更願意借給有固定薪水的人，每個月都有穩定的收入來源，能按時還錢的機率也更高。
原因三、負債比例過高
如果負債比例太高，代表每個月的收入中，已經有一大部分用來支付其他的支出，剩下的錢可能不夠再負擔二順位房屋貸款，還錢壓力會變得很大，增加無法按時還錢的風險，當負債比例過高時，申請二順位房屋貸款通常容易被拒絕。
延伸閱讀：負債比過高也能貸款？你不知道的事！
原因四、信用狀況不佳
信用報告上如果出現遲繳紀錄、呆帳紀錄，或者信用分數低，代表信用狀況不佳，這類情況可能讓銀行懷疑還錢能力，擔心未來無法按時還錢，就會影響貸款的申請結果，良好的信用紀錄是銀行審核貸款的重要依據之一，如果信用狀況不佳，通過審核的機會就會降低。
原因五、房屋剩餘價值不足
房子已經有一筆貸款時，銀行會先評估房子的總價值、已經抵押的金額，以及當前的市場行情，用來計算扣除第一筆貸款後的剩餘價值，這個剩餘的價值是銀行判斷能否申請二順位房屋貸款的依據。
舉個例子：房子現在價值 1000 萬，第一次房貸已經借了 700 萬，只剩下 300 萬的價值可以抵押， 但銀行不只看現在的價值， 還會考慮到未來房價的變化，如果銀行預期房價會下跌，剩下的300萬價值，可能不夠還本金及利息，銀行可能會拒絕二順位房屋貸款申請。
二順位房屋貸款銀行辦不過？我們幫你解決！
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