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售後回租是什麼?申請費用、優劣與2種推薦作法

售後回租是什麼?申請流程、費用與優劣分析!

售後回租,通常是指房屋所有人將房產出售給融資、民間公司,雙方簽訂租賃合約,讓原房屋所有人可以按約支付租金並繼續居住。售後回租讓需要快速獲取大筆資金的屋主提供了另一種選擇,但同時也隱藏了許多潛在風險和陷阱。

什麼是售後回租?

售後回租(Sale-Leaseback)是一種新興的資產融資方式,它的核心理念在於房屋所有人將房屋出售給投資者,例如:部分融資公司、民間公司,同時讓原屋主再用租賃的方式繼續使用該房屋。具體操作流程如下:

  1. 房屋所有人(賣方)將自有房產出售給買方(通常為融資公司或民間業者)。
  2. 雙方簽訂買賣合約,同時附加租賃條款,約定賣方成為租戶並需要支付租金給買方。
  3. 房屋所有權正式轉移至買方名下。
  4. 租約到期時,賣方可選擇續租或以合約約定價格買回房產。

售後回租有利有弊,買方可以獲得房屋所有權和固定租金收益,而賣方則可以在不搬家的情況下繼續使用房屋,並籌集資金買回。然而,以實務面來說售後回租卻隱藏著不少風險和陷阱,房屋所有人(賣方)需充分了解和謹慎對待。

售後回租主要參與角色

售後回租模式下的主要參與人為賣方、買方,各自扮演的角色如下:

  • 賣方(房屋所有人)

賣方通常是有資金需求或是想要活化資產的個人或企業,他們將自有房產出售給買方,藉以獲得所需資金,同時又以租戶身份繼續使用該房產。賣方需按期支付租金給買方,保留了使用房產的權利,但失去了房屋所有權。

  • 買方(融資公司或民間業者)

買方通常是擁有足夠資金購買房產的公司,以出租的方式獲取固定收益,在交易中扮演主導地位,不僅可以合理擁有資產所有權,還能收到固定資金。

  • 第三方機構

包括律師事務所等具備法律專業知識者,非必要參與角色,但可以負責提供融資、法律、估價等專業建議,確保雙方買賣交易的合法性與正當性。

售後回租是什麼

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售後回租交易模式目前在市面上尚未普及,有資金需求推薦以抵押貸款為主,不僅被廣泛應用於銀行、融資公司和民間公司市場,同時對屋主也比較有保障。房屋抵押貸款推薦國峯厝好貸二胎房貸,服務品質與資訊安全獲得國際ISO 9001、ISO 27001雙重認證,歡迎預約免費貸款諮詢

售後回租適用情況

售後回租經常出現於以下4種情況:

一、短期資金需求

某些企業或個人可能面臨突發性的資金需求,如急需支付訂金給廠商、支付員工薪水等,透過出售自有房產並繼續以租戶身份使用,可以迅速獲得大額資金。

二、長期運營需求

部分行業如教育業、醫療業等,需要保持在特定地段的長期經營,透過售後回租的方式變現資金,同時又能確保繼續使用,達到資金周轉和持續營運的雙重目標。

三、負債處理需求

對於有房貸壓力的房屋所有人來說,售後回租可以幫助改善負債比,解決燃眉之急。

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四、資產活化需求

企業或投資者如果希望活化閒置或低效利用的資產,可以透過售後回租的方式,實現資產的價值最大化。

總的來說,售後回租的方式為投資人提供了一種新的選擇,幫助快速獲取資金和活化閒置的資產,不過,其背後的得失需要特別留意。

售後回租有哪些利與弊?

售後回租對買賣雙方都有各自的優劣,以下將分別說明:

  • 售後回租買方

優點

  1. 直接獲得房產所有權,擁有更多處置房屋的權力。
  2. 可以獲得來自租賃的固定收益。
  3. 房屋由原所有人繼續使用,有利於維護資產,免於人為破壞等其他因素。

缺點
1. 前期需投入大筆資金來購買房產,且房產價值越高需要支付的金額也更多。
2. 可能錯過房地產升值帶來的資本利差,因為雙方約定多是以原價買回。
3. 擁有房屋所有權的屋主必須要承擔房屋管理維修責任,並繳交相關稅務。

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  • 售後回租賣方

優點

  1. 無需承擔房貸壓力和房屋的稅收負擔,生活因此變得比較輕鬆。
  2. 繼續居住在原有房屋,生活環境無須改變。
  3. 藉此改善個人資金狀況和債務比例。

缺點
1.必須放棄房屋所有權,承擔潛在風險。
2.未來房價上漲時,將無法從中獲利,例如出售房屋、申辦增貸或二胎房貸等房屋抵押貸款。房價上漲,如果房屋處在精華地段、屋況維持良好,在申辦房屋抵押貸款時,將有機會取得更好的條件,如:低利率、高額度等。
3.受制於租賃合約條款,使用彈性受限。

總的來說,售後回租能幫助賣方快速獲得大筆資金,為買方帶來穩定的租金收益,但同時它也隱藏著一些重大風險,尤其是對於賣方而言。賣方無法確保買方是否會利用房屋所有權,做其他非法或不當的用途,因此,建議賣方在做出決策時需要謹慎評估,並充分了解潛在的風險。

售後回租的潛在風險

售後回租交易模式對賣方來說相對不友善,以下是常見的5種風險:

轉移房屋所有權
一旦選擇售後租回,原本屬於自己的資產就會轉移給買方,屋主身分將轉變成租賃者。這代表以後賣方使用或處置房屋都會受到買方的限制,不再具有完整的自主權;買方則因為是直接獲得房屋所有權,對房屋的決策和使用權力增加。

高昂的額外收費
售後回租的買方可能會向原屋主收取各種不合理項目,例如手續費、管理費等,這些費用層層疊加就會造成巨大的財務負擔。有些惡質的民間業者(當鋪、錢莊或資產管理公司等),甚至會直接在合約中寫明,額外繳納的這些費用可以隨時調整提高。

買回房屋難度高

大多數售後回租民間業者,合約都是以短約(1~2年)為主,對買方來說買回房屋的壓力相當高,本身就是因為財力狀況有困難才會選擇肉後回租,合約期限內要付租金、合約到期前又要準備大筆資金買回,根本就是難上加難。部分售後回租合約會禁止提前還款,或者規定提前還款需要支付高額的違約金,種種費用對原屋主來說都是負擔。

業者的刻意手段

有些惡質的民間業者會刻意製造賣方違約情況,舉例來說,在原屋主要買回時故意抬高售價、增加其他額外收費,或是直接讓賣方找不到還款對象,導致屋主沒辦法順利買回。即使屋主選擇繼續租賃,民間業者也可能利用增加租金等方式,讓屋主無力繳款造成違約,再依合約條款追討房屋的完整所有權。

影響個人的信用

簽訂房屋買賣或貸款合約,只要有遲繳或違約情形,對個人的信用狀況都會大受影響,尤其只要和民間業者有接觸,包括房屋私人設定等,銀行大多不受理案件。若個人信用分數低於650分,申辦銀行相關服務的條件會受影響,過件率也很低。

售後回租風險有哪些

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在考慮售後回租前,一定要充分評估自身的經濟狀況和還款能力,並小心謹慎地閱讀合約條款,提高危機意識,避免陷入不利的處境。售後回租風險高,建議以二胎房貸方式獲取資金,合法的承貸單位能保障您的貸款安全,歡迎向國峯厝好貸預約免費貸款諮詢

申請售後回租流程?

售後回租需要經過哪些流程?以下將條列說明:

  1. 初步評估
    申請人首先要對自身的資產、財務狀況和還款能力進行全面評估,需要考慮的因素包括資產的市場價值、個人收支狀況和信用紀錄,以及買方是否為合法機構等。
  2. 提交申請
    正式提交申請時,申請人需要準備好相關證明文件,包括產權證明、納稅證明、信用報告等作為申請的依據,提供買方審核評估。
  3. 資產評估
    售後回租公司會派專業評估人員上門實地勘察申請人的資產,確定其市場價值和可接受的回租額度,評估結果將作為雙方最終簽訂合約的依據。
  4. 簽訂合約
    在確定售後回租額度、年限等資訊後,雙方便可以簽訂合約,提醒申請人務必仔細閱讀合約條款,以免落入民間業者陷阱中。
  5. 資產交接
    一旦合約生效,申請人需要履行將資產移交給售後回租公司的義務,雙方共同至地政事務所,完成資產所有權的轉移手續。
  6. 回租付款
    接下來申請人需要按時向售後回租公司支付租金,若出現無法還款等違約情況,可能會面臨資產被收回的風險。
  7. 購回資產
    若申請人順利完成所有回租付款,可以按照合約內談好的條件購回資產,重新取得資產所有權。

整個申請流程環環相扣,每一步都需要謹慎對待,申請人務必要提高警覺,充分掌握每一個環節的潛在風險,才能確保自身利益不受損害。

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辦理售後回租需要費用

基本上,售後回租就跟買房子一樣,因為擁有的是房屋所有權,相關的稅收必須由買方承擔:

  • 契稅

契稅是指不動產在買賣、交換、贈與等情況下,買受人、交換人等獲得所有權者,需要申報繳納的租稅。契稅的費用為核定契價 x 稅率,根據全國法規資料庫資料表示,目前法律規定買賣房屋的契稅為6%。

繳納時間:雙方簽訂契約後30日內。

  • 印花稅

印花稅是一種中華民國的憑證稅,依據境內的憑證如:契約、收據等收取稅務,常見收費項目如房屋買賣契約、超過1,000元的中獎發票等,印花稅費用為約定價金款項 x 0.1%。

繳納時間:房屋買賣過戶,所有權移轉時。

  • 房屋稅

房屋稅是專門向房屋所有人徵收的財產稅,目前規定住家用房屋稅費用為房屋現值 × 1.2%;營業用房屋稅費用為房屋現值 × 3%。

繳納時間:每年五月納稅時間。

  • 地價稅

地價稅是針對有價土地課徵的稅收,納稅義務人包括土地所有權人、典權人等,目前自用住宅的地價稅費用為申報公告地價總額 × 0.2%。實行房屋買賣交易轉換土地所有權人時,將依照交屋時間點各自承擔,交屋前為原屋主付費、交屋後由買方付費。

繳納時間:每年十一月。

  • 代書費

代書費是指繳交給代書的費用,房屋買賣交易中如果有委託代書辦理過戶等手續,需要繳交手續費、代辦移轉登記等費用,通常費用無固定標準,依配合的代書規定。

繳納時間:房屋買賣過戶,所有權移轉時。

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售後回租需要注意的細節

申請售後回租前,提醒買賣雙方皆需注意以下細節:

評估自身條件
申請售後回租前需要全面評估自身的資產、財務狀況和還款能力,買方需有足夠的資金買入資產、賣方也需要妥善思考是否有這項需求,客觀地分析自身的優劣勢,勿被銷售人員的話術所迷惑。

選擇可靠公司
目前提供售後回租的機構多以民間當鋪、錢莊為主,較缺乏公信力,建議申請人多上網查找資料,或是詢問專業人員,避免遭遇詐騙或買賣交易風險。

審閱合約條款
在正式簽署合約前務必仔細閱讀每一項條款,尤其是關於回租期限、月租金標準、購回條件等核心內容,確保合約條款公平合理,能夠充分維護自身利益。如果發現不合理之處需及時提出異議並討論修改。

控制財務風險
定期支付租金可能造成財務風險,申請人必須制定縝密的還款計劃,確保有穩定的還款來源並按時支付租金,避免觸發違約或影響個人信用分數,同時也要預留一些備用金以應對突發情況。

確保資產安全
在資產所有權轉移給售後回租業者後,申請人仍需要留意資產的保管和維護,確保資產狀況良好、不會被業者拿去做其他用途,確保租約結束後順利買回完好的資產。

做好購回準備
在售後回租期限接近尾聲時,申請人要及時做好購回資產的準備,包括籌備資金、準備相關證明文件等,確保租約到期時能夠順利完成購回,避免被迫續租或失去資產。

售後回租是一個風險相當高的買賣附租賃交易,申請人需特別留意自身資產的安全性,畢竟交出去給民間業者的是資產所有權,處置範圍相當廣。除此之外,申請人的個人重要證件與相關文件請妥善保管,避免被不肖業者實行違法用途。

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適合售後回租交易模式族群

誰會申請售後回租交易呢?哪些族群適合申請售後回租?以下將分類說明:

急需周轉的個人或小企業

對於一些面臨資金缺口、短期需要周轉的個人和小型企業來說,售後回租是一個快速獲得現金流的方式,但必須要出售寶貴資產,申請人需要審慎考慮。

擁有閒置資產的投資族群

部分投資客擁有高價值的房產(精華地段、屋況良好等)、知名品牌汽車等資產,但可能現金流不足。售後回租則是一種快速把資產變現的方式,通過這種方式獲得所需的現金,同時仍能保留對資產的使用權。

想繼續保留資產使用權人

售後回租可以保留原所有人的使用權,透過繳交租金的方式繼續使用售出的資產,原所有人如果準備好資本也可以再將資產購回,重新獲得所有權。

申辦銀行貸款被婉拒族群

不論是信用貸款、房屋抵押貸款,銀行提供的貸款服務審核皆非常嚴格,如果本身有信用瑕疵、無法提供財力證明,成功核貸的機會更低。民間貸款業者審核無明確標準,基本上資產只要還有可貸款空間,都可以順利撥款,但相對地風險也相當高。

民間貸款業者手法多,經常以高額度來吸引申貸人,誘導用售後回租的方式能夠讓獲取更大筆的資金,因此半推半就地讓申貸人簽立充滿陷阱的契約。

提醒簽立合約時需特別留意是出售所有權還是單純設定抵押權,兩者產生的效力不同,避免落入民間業者假貸款真買賣陷阱,不小心把自己的資產交給別人!有任何資金需求,建議還是以申辦貸款的作法為主,並且選擇向合法的銀行、融資公司辦理,立即預約免費貸款諮詢

比售後回租更推薦的作法有哪些?

售後回租是直接出售房屋所有權,對屋主的保障性較低,建議可選擇其他房屋抵押貸款方式來獲取資金,以下將分別說明:

  • 房屋增貸

房屋增貸是指在已有房貸的基礎上,再次向原銀行申請貸款的行為,通常在原有房貸未還清的情況下進行,選擇房屋增貸的優點如下:

1.獲得額外資金

因為擔保品房屋價值高,可以透過房屋增貸獲取一筆比較高額的貸款資金,用來應付生活上的緊急需求包括:房屋修繕裝潢、醫療金和償還債務等。

2.利率相對較低

相比無擔保品的信用貸款,房貸的利率通常較低,但實際撥款內容仍需參考申貸人的個人條件。選擇向原銀行辦理增貸,可以享有原專案的優惠利率,且審核速度通常也比較快。

3.延長還款期限

房屋增貸因為是利用房屋來申辦二次抵押,還款年限會比信用貸款等商品長,幫助申貸人減輕每期的還款壓力。

房屋增貸同時具備缺點,例如會增加申貸人債務負擔、影響個人負債比等,由於向原銀行申辦通常是比照原貸款專案,額度也會有所限制。

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  • 二胎房貸

二胎房貸又稱作二順位房貸,是指在已有一筆房貸(購屋貸款)的基礎上,再向銀行申請一筆新房貸的行為,選擇二胎房貸的優點如下:

1.獲取大額資金

繳完頭期款後如果有緊急需求,手邊沒有足夠資金應付,建議可以申辦二胎房貸來獲取資金,但貸款額度會受申貸人條件、擔保品價值以及貸款機構審核機制所影響。

2.還款年限較長

擔保品價值高的貸款商品,還款期限會比一般信用貸款(無擔保品貸款)長,申貸人可以有更充裕的時間償還債務。

二胎房貸的承貸單位會影響貸款利率與額度,舉例來說銀行審核非常嚴格,縱使提供最低利率3%、最高500萬等大額專案,實務上最低也只能貸到7%利率,額度更是受限。國峯厝好貸融資公司審核比銀行寬鬆許多,有信用瑕疵、無財力證明者也有機會成功核貸,二胎房貸利率最低7%起,貸款額度最高3,000萬、還款年限最長15年,貸款條件領先所有業界。

二胎房貸同時具備缺點,因為申貸人本身就擁有一筆購屋房貸,再申辦二胎房貸等於是要同時負擔兩筆貸款,如果申貸人沒有足夠的財力,可能會因為無力繳款等不良紀錄,影響個人的信用狀況。除此之外,二胎房貸利率會比購屋貸款高,因此選擇利率合理、額度高的貸款管道更加重要,歡迎預約免費貸款諮詢

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售後回租常見問題QA

售後回租資產所有權歸誰?

售後回租是將資產賣出,因此所有權會移轉至買方身上,原屋主的身分會變成固定繳交租金的租客。

售後回租的租約大概多長?

一般提供售後回租服務的民間業者,多以1~2年的短期租約為主,間接讓原屋主難以買回資產、持續佔有資產的所有權。

售後回租好嗎?

售後回租交易本身存在著風險,原屋主必須面臨民間業者破產、不當利用所有權等可能性,因此建議在簽約時要確認合約內容,例如制定租金低於房貸金額、房屋所有權人不得轉讓或抵押資產等相關規範,保障原屋主的權利。

售後回租和一般租賃有什麼不同?

售後回租是資產所有權上的移轉,一般租賃則是資產抵押權上的設定。

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