銀行房貸專家給買房新手的建議:首購族挑選房屋知識大補帖

大家好,我是蔡志杰,我在2021年創立新事貸之前,曾於銀行上班超過20年,處理過上千件房貸,因此非常熟悉金融知識及房貸放款流程,對房地產也有研究。

而我身邊有遇過很多年輕人,懷抱買房的夢想,但他們不知道怎麼看房、自備款該準備多少、或是不懂如何談價格,甚至我有認識的年輕夫妻買到投資客房子的例子,投資客的房屋內部裝潢得很漂亮,表面工夫做得好,後續入住才發現嚴重的漏水、壁癌跟跳電……等棘手問題,結果又要花一筆錢修繕,但一開始看屋都沒發現,一方面是他們太急著出手,另一方面因為都被裝潢遮蓋住了、當然看不到原始屋況。

像這樣的情形,其實在看屋時就可以避免的,因此我想將自身經驗分享給大家,寫了這篇文章,主要是寫給買房新手的攻略以及看屋的眉角。

 

➤ 三大原因使得房市成交率沒有因為房價高漲而下降

在進入本文重點前,先簡單談談為何台灣房價居高不下。
大部分人(包含我)原本都認為疫情、升息及打房政策的影響下,會讓房市趨於冷靜,不過我有一些擔任房仲的朋友告訴我,雖然看屋人數減少,但成交率卻沒變少,反而精準買方比例提高了,她認為多數民眾只是暫時保守觀望,而不是不進場買房。

而台灣人愛買房有三個原因,第一個原因是「有房才有家」這種根深蒂固的觀念,讓台灣人習慣佔有房屋產權,比起租屋的不確定性,更寧願買斷。

第二個原因是對於有小孩的家庭來說,免於時時搬遷的穩定性、教育以及良好的居住品質非常重要,而買房設籍有便於讓小孩就讀理想的學區,除了教育方面,也可以享有該城市的醫療、交通、娛樂……等機能。

第三個原因——同時也是我認為最重要的原因——從2003年到2015 年的12年間,房價不斷上漲,這種長期穩定報酬的方式就是增加資產最有效的策略,讓不少人因為房地產而致富;而且房產具備「保值」及「增值」能力,像金融機構就更樂意借出資金給有房屋當抵押擔保品的申貸人,所以越來越多人把房地產當作是最佳的投資工具。

基於上述三個原因,雖然近年房價不斷飆升,使得目前絕大多數城市的房價都偏高,但同時也導致焦慮著「再不買房,會越來越買不起」的買方趕進場,因為民眾收入增幅是遠遠追趕不上房價漲幅的。

 

➤ 如果確定要買房,要注意哪些事情?

台灣房價高,真的不是人人都可以負擔的,假如謹慎考慮後還是決定買房,這邊分享一些我認為要特別注意的重點跟細節:

●買房預算至少抓房屋總價的三成

比看屋更重要的是,要先謹慎評估自身的財務狀況,買房除了支付一開始的頭期款,其實還有許多「隱形成本」,加上後續要背負的房貸是幾十年的事,幾乎整個人生都為了繳房貸而活,太過勉強只會讓生活更加辛苦,不得不慎!買房有哪些隱形成本呢?以下逐一說明。

1. 仲介費
如果是透過房仲買賣,需要支付仲介費,目前的行規是按成交總價「買方付1%~2%,賣方付3%~4%」。
小秘訣:其實仲介費可以談談看,由於各家房仲搶案激烈,越來越多房仲願意降低仲介費,可以試著議價。

2. 代書費
在房子過戶的時候,還會有代書費,常見的費用大致包含簽約費、代辦抵押權設定登記、移轉登記、實價登錄、保險費等項目,也是一筆不小的數字。

3. 契稅
當不動產發生移轉(買賣、贈與、佔有、典權、交換、分割)時,買方需要繳納的費用就稱為契稅,針對土地部分會課徵土地增值稅,所以不再另課徵契稅,房屋的部分則是需課徵契稅。

4. 印花稅
買賣雙方在辦理過戶時依規定簽署不動產買賣契約書(俗稱公契),依《中華民國印花稅法》第一條規定:本法規定之各種憑證,在中華民國領域內書立者,均應依本法納印花稅。憑證單據上由政府蓋個印,就成為合法憑證,在訴訟時有法律保障,才能進行後續辦理產權移轉登記。
印花稅計算公式:(房屋評定現值+土地公告現值)* 0.1% = 應繳印花稅

5. 房屋稅
僅針對不動產當中房屋部分課稅,每年5月時向當時房屋所有權人徵收,課稅期間是前一年的7月1日起至課稅當年的6月30日。
房屋稅的稅率與計算可參考財政部稅務入口網

6. 裝潢費
如果是買新成屋,一般來說新成屋是沒有天花板的,燈具也是暫時照明,而中古屋也需要翻新或裝修,所以記得多抓一筆裝潢費用。另外,接天然氣、裝熱水器、冷氣、買各種家電、家具,加起來也不是一筆小錢。

綜上所述,購屋資金至少要到房屋總價的三成,預算才不會抓太緊。除此之外,由於後續還要繳銀行房貸,每個月的薪資扣掉房貸可能會壓縮到生活費,因此我會建議要多準備半年的房貸還款預備金,壓力才不會太大。

提醒各位,千萬不要因為沒有做好財務規劃,為了買房而失去生活品質,甚至淪落到被迫賣房套現的地步,這樣還不如租房比較好。

●出價前先跟銀行確認清楚貸款成數

買房決定出價、下斡旋之前,一定要把相關資料給銀行先進行評估,看看實際的貸款成數有沒有問題。

我身邊遇過不少一開始自信滿滿,以為可以貸滿八成的買家,沒想到經過銀行評估後,才發現自己有信用瑕疵,銀行不願意讓買家貸足八成;或是購買的物件沒辦法貸滿八成(像是非精華地區的老房子、非精華地段的小套房、工業住宅、地上權房屋、周圍有重大嫌惡設施……),最後發生資金不足的窘境,所以買房之前一定要確認清楚。

●裝潢不該附加在房價內

照道理說,買房應該只看房屋本身的價值(參考內政部實價登錄),房屋內部的裝潢不應該附加在房價內,因為:
第一, 裝潢風格不一定自己喜歡的風格、也不見得是符合自己使用需求的,如果賣方因為裝潢提高賣價,難免有強迫推銷的意味。
第二, 裝潢費用可能被灌水,畢竟裝潢後是賣家說了算,買方這邊也無法得知真正的裝潢總價,房價已經很貴了,又因此被賺一筆,實在不划算。

但實際上,這是一個無解的問題,因為裝潢對賣方來說也是成本,一定希望多賺,而買方當然想要能省則省,總之,這沒有一定規範,就是看雙方意願了。

●當心房仲的話術或手段

房仲最常見話術之一:「之前有一個出價880萬的,屋主都不接受了,沒有900萬屋主不願意談,不是我不幫,只是這樣的出價我去談只會被屋主罵而已,你考慮看看再往上加一點,我會努力幫你談談看。」
或者房仲與同事們合演一齣戲,告訴你這樣的價錢買不到,因為有另一組客人出了更高的價錢,屋主還不肯賣(還會秀給你看對話紀錄),其實所謂的另一組客人有可能是由他們的同事所扮演!
類似這樣的戲碼不斷上演,上一段有提到房仲抽佣的費用是按成交總價「買方付1%~2%,賣方付3%~4%」,這也難怪房仲要拉高買方出價。

此外,有些代銷會把價錢灌水在車位上,讓買家誤以為房子的每坪單價變低了,但實際上買的車位價格比正常價格高出許多,根本沒有買到更便宜的價錢。

防禦這些話術手段的最佳策略就是「無欲則剛」,堅守自己的底線跟立場,避免被話術帶著走,並且相信緣分這件事:是你的就注定會是你的,不會是你的就永遠不會是你的,一定還有更好、更適合的物件在等著你買下它。

●房屋周邊嫌惡設施

嫌惡設施又稱為「鄰避設施」,嫌惡設施對附近住戶帶來的影響可分為「實質面」及「心理面」兩層面,以下說明:

「實質面」的嫌惡設施可能造成附近住戶生命安全威脅或生活品質上的干擾,如:加油站、基地台、垃圾場等;而「心理面」的嫌惡設施則可能與宗教信仰或主觀感受有關,如:公墓、宮廟、監獄等,建議在買屋前可留意周邊是否有相關設施。

而與嫌惡設施相反的則是為房屋住宅周邊帶來正面影響的設施,像是公園綠地、圖書館、運動中心、藝文中心……等可以為居民帶來正向影響的設施。

●保值比增值更重要

銷售人員常用「增值性高」的說法,企圖賣給你一個「未來」,例如說之後會蓋捷運、輕軌、會有大商場、有重大建設……等等,如果聽到這樣的說法,要特別注意建商已經是用未來的價格在賣你了,缺乏買房經驗的首購族很容易被洗腦。
但我認為買房「保值」比「增值」更重要,畢竟未來的事誰也說不準。

●零元購屋的風險

很多人在網路上看到「0元買房」、「無本購屋」、「購屋不用自備款」等課程講座,分享零元買房的成功案例,宣稱無須自備款便可輕鬆買房、甚至投資獲利,就心動問我到底可不可行?以下說明零元購屋操作方式:

1. AB合約
將買房合約分成兩份,一份是真實購買價格,另一份則墊高價格、向銀行申請更高額的貸款,舉例說明:正常版的A合約買屋總價1000萬元,核貸成數8成,也就是貸款金額800萬元,那麼自備款需要200萬元;而B合約會將房屋總價做高成1250萬元,這樣銀行核貸8成,即1000萬元,等於付出零元自備款就可買屋。
提醒大家請勿以身試法!配合簽「AB約」被查獲不但要以稅捐稽徵法和平均地權條例罰錢,還會因觸犯《刑法》第214條使公務人員登載不實罪、第210條偽造文書罪、第339條普通詐欺罪與第339-4條加重詐欺罪,有被起訴風險;就算情節不嚴重沒開罰,被警告修正假實登數字,被銀行記上一筆「詐貸」,也會影響自身信用條件,未來再辦信用卡、房貸、信貸,都會受影響。

2. 多重貸款、再用租金付房貸
這是屬於正規、不違法的零元購屋貸款手法,但建議要評估好自己的財務狀況,否則只要有一個環節破功,將承受巨大的資金壓力,不可不慎!
通常是向銀行申請購屋房貸後,再申貸信貸或增貸來當作頭期款,這樣就等於不用自備款的零元購屋,之後再將房屋出租,用租金來繳貸款。然而,要小心如果房子無法順利出租、或租金不足以支付貸款,就可能面臨房貸繳不出來、房屋被法拍的風險。

 

➤ 預售屋、新成屋、中古屋該怎麼選?

首先要有一個觀念:看起來比較賞心悅目的預售屋或新成屋,房屋品質不見得比舊屋好。
不管是預售屋、新成屋還是中古屋,最重要的就是房屋品質,而房屋品質可以透過查詢建商的信譽跟口碑得知,或者是已有人入住的新建案可以查得到實際居住起來的口碑,這些都是非常重要的參考依據。

以下分享預售屋、新成屋及中古屋各自的優缺點:

●預售屋

建商以房屋格局圖與樣品屋呈現,尚未蓋好、沒有實體房屋可看,貸款成數約房屋總價80%。
優點:自備款較低、房屋全新、可以客製化(客戶變更,簡稱「客變」)、格局選擇多。
缺點:房價較新成屋跟中古屋高、實際環境與想像或有落差、買房後無法立即入住。

●新成屋

建案已經完工,預售後的剩餘戶數;屋齡兩年內,且沒人住過的房屋都屬於新成屋,貸款成數約房屋總價70%~80%。
優點:全新且有實體房屋可參觀、購屋付款後即可入住。
缺點:自備款較高、可以選擇的格局不多。

●中古屋

房屋經過一次以上的買賣轉手,或是興建完工已領取使用執照超過三年以上的房屋即為中古屋,貸款成數約房屋總價60%~70%。
優點:房價較預售新成屋低、可以查看實際的屋況或是查詢住戶口碑。
缺點:管線可能有老舊狀況、貸款成數較低,需準備較高的自備款。

●挑選房屋的15個重點

1. 房屋價格
房屋總價包含:房屋權狀坪數x每坪單價+車位價格。因此房屋價格要以每坪單價與附近區域的單價(不含車位價格)做比較,才能接近最真實的價格。

2. 房屋地點
很多房子只與蛋黃區一街之隔,就被劃為蛋白區,建議可以多搜尋蛋黃與蛋白交界的房屋,不但價格較親民,交通方面也較不易塞車,而且生活機能與蛋黃區也沒有太大的差別。

*所謂的房市「蛋黃」區,意即繁榮的市中心,工作機會多、交通便捷的地段,而房市的「蛋白」區指的是蛋黃區的外圍。雖然蛋白區的交通、商圈不如蛋黃區,但是市政府給蛋白區的各項公共建設,反而會比蛋黃區多,因爲蛋黃區的發展趨近飽和。

3. 房屋座向
房屋的座向會影響居住的舒適度,判斷座向須以家裡最大面的對外窗為標準,以台灣的地理特性來說,夏天吹南風,冬天吹北風,因此座南朝北的屋子會是冬天冷、灰塵多(北風會夾帶沙塵);若是座北朝南的話,如果空氣沒有流動,夏天容易悶熱;至於座西北朝東南才是冬暖夏涼,因為冬天的陽光是從東南方往西北。

4. 房屋貸款
房屋貸款除了須考慮到利率、額度、年限、代償、寬限期、違約金、鑑價費這些條件,還要注意不可多家銀行送件,否則會造成聯徵多查,影響貸款權益。

5. 土地性質
地方政府在規劃都市時對於每一塊土地所賦予的目的,共分為12種:住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、倉庫區、風景區、農業區、保護區、行水區、保存區、特定專用區,其中可以興建住宅的分為以下四種,不同土地的性質會影響房屋價格的高低:
住宅用地:環境較單純,房價最高。
商業用地:房價較高、土地與建物具增值性(商業區的土地訂價,通常比住宅區土地高,所以買在位於商業區的土地比較值錢,而且商業區房子的單價,有時比住宅區來得便宜)。
工業用地:房價便宜,但鄰近工業區的住宅對健康有負面影響,導致轉手不易。
農業用地:農業區土地中可以做為建地、能夠作為住宅使用的土地,即是農建地,要注意土地使用限制多,購買前須查詢清楚以免踩雷。

6. 建商評價
建商的評價跟規模可以透過以下方法查詢判斷:

*查詢經濟部商業司商工登記
調查重點:資本額2500萬以上、成立時間超過三年、負責人不能有負面新聞。

*查詢公平交易委員會
(查詢路徑:業務資訊→本會行政決定→案由→輸入「建商名稱」→查詢)
要特別注意的是查到的比數多寡不是判斷建商好壞的依據,因為公平交易委員會網站查出來的結果,是只要提到該建商的名稱,不管是否為裁罰的對象,都會通通列出來,所以必須點進去看過才能真正辨別。

*查詢司法院判決書
(查詢路徑:裁判書查詢/簡易案件查詢→檢索 字詞→輸入「建商名稱」→送出查詢)
同上一段提到的,查到的比數多寡不是判斷建商好壞的依據,有可能那個建商根本不是被告,但因為剛好被提到就被顯示出來,也是點進去仔細查看才知道。

*觀察建商的售後服務
保固時間
建商普遍的防水保固通常是1~3年,更好的建商甚至可達5~10年以上,然而,保固比較久的建商價格通常也會比較高一點,這是一分錢一分貨的道理。

住戶口碑
-詢問住戶或管理員
如果買新成屋,可以直接找住戶或管理員,了解居住狀況;若是買預售屋,可以到建商的其他建案了解房屋品質及售後服務。

-網路爬文
很多論壇跟社群都有不動產相關的討論板面,像是mobile01論壇、智邦不動產論壇、PTT(home-sale板)、FB社團……等來查看該建案是否有住戶評價,並且了解建商的售後服務品質。
也可以Google找有無嚴重負評,建商名稱後面+「漏水」、「瑕疵」、「糾紛」、「提告」,如果只打建商名稱是查不到東西的。

*避免「一案建商」
有兩種狀況都屬於一案建商:建商目前只有推出這一個建案,而且查不到過去的其他建案;或者建商聲稱有前期作品,卻登記在不同的建設公司名下。
某些黑心建商拿到頭期款後就捲款潛逃,或者偷工減料、賺取暴利後,就把公司收掉,變成所謂的一案建商。
雖然不是每個一案建商都是如此,但避免一案建商可以降低這風險。

*留意工安事件是否頻傳
一方面代表建案的管理品質欠佳,施工品質也令人堪慮;另一方面死亡案件可能會造成住戶心裡不舒服,如果很介意的人可以Google相關新聞事件或者到FB相關房產社團詢問,仍然有機會查到一些端倪。
當然在現實面很難找到完全沒有工安事件的營造廠,前20大營造廠75%都發生過死亡重大工安事件,只能找到相對比較少的公司。

*辨識是否為同一集團
建設公司旗下可能還有很多公司, 有時候你想避開A公司的建案,買了B公司的建案,最後才發現原來AB兩家都是同一集團的建案。
以下舉三個集團的例子:
茂德建設:中德建設、寶德建設、眾德建設、精業建設、漢翔建設…等等
璞園團隊:璞園開發、璞石建設、璞永建設、璞慧建設、璞磐建設、璞全建設…等
麗寶機構:鵬程建設、廣春成建設、定泰建設、麗盛建設、麗源建設、麗寶建設、福容開發、名軒開發…等

7. 房屋結構
以建築工法與建材來說,房屋結構大概可以分為三種類型:
*鋼筋混泥土(RC):樑柱佔有較大的結構比例,防火與防水性係數較高,多用於一般10樓以下建築,造價較便宜,以透天、公寓、華廈居多。
*鋼骨的結構(SC/SS):建材重量輕,多用於30樓以上的商辦大樓,造價較貴,像台北101就是SC為主。
*鋼筋鋼骨混泥土(SRC):綜合以上二者的優點,施工期較長,造價最貴,多用於新式15~25樓高樓層建築,台灣自921地震發生後,逐漸被廣泛使用。

8. 房屋類型
台灣的房屋類型大概可以分為四種:
*公寓
4~5層樓沒有電梯的集合住宅,屋齡約為20~40年。
優點:房價較低、公設比低,可用面積較大、不用繳管理費、戶數單純,不像大樓戶數那麼多、土地持分高,遇到都更價格便有機會倍翻
缺點:屋齡較高,購買後須支出修繕費用整理、出入較複雜、對長者來說爬樓梯較辛苦、倒垃圾要自行處理、沒有停車場,要停車較不方便

*華廈
10層樓以下並擁有電梯的集合住宅,屋齡介於公寓與大樓之間,公設比大多介於13-25%,但基本的地下停車場通常都有。
優點:有電梯、公設不會太高、房價較低、管理費較低
缺點:屋齡稍高、戶數較少,會有管理基金不足的問題

*大樓
超過10層樓並擁有電梯的集合住宅,大部份配有中庭花園、地下停車場、警衛管理室、健身房、游泳池等多樣公共設施。
優點:屋齡較新、有電梯、有管理員、有公共垃圾集中區、停車方便、高樓層視野較好
缺點:房價較高、公設比較高、須繳交管理費、戶數較多,住戶較混雜、土地持分較低

*透天厝
透天厝即一般所謂「頂天立地」式的建築,從地下到上面產權都是獨立的,一般透天厝坪數都不會太多,約百坪以內,且使用面積也不會太大,一般常見的有三樓透天和四樓透天。透天厝多半散置在郊區或鄉鎮,但大都市中由於地小人稠,這種建築已不多見。
優點:獨棟獨戶、坪數大、擁有完整的土地與建物所有權、停車方便
缺點:房價較高、遠離都市,生活較不方便、打掃不便、沒有保全管理員

9. 樓層高度
可以依下列條件來評估、選擇自己喜歡的樓層:
低樓層:房價較低;可能有管線、採光、噪音等問題。
中樓層:房價稍高;各項條件適中,是最搶手的樓層。
高樓層:房價較高;較無噪音、採光等問題;但發生災害時較不易逃生。

10. 房屋廳數
*套房:房價較低、好清理,不過空間小,轉手不易;坪數小,銀行無法貸滿8成。
*兩房:適合的族群較多(單身貴族、頂客族、情侶檔、只生一個小孩的家庭),房價適中,較好轉手。
*三房:適合小家庭,房價稍高。
*四房:適合人數較多的大家庭,房價較高,日後轉手不易。

11. 車位型式
大樓的停車位可以分為以下兩種型式:
平面車位:方便停車,無維修與保養問題,但是價格較高。
機械車位:車位較小、容易故障,有維修與保養的費用,不過價格約平面車位的80%。

12. 公共設施
簡稱公設,買華廈或大樓類型的房屋時,除了主建物外,還需要負擔公共設施的費用,公設還可以分為大公設(大公)跟小公設(小公)二種。
「大公」是指由全體住戶共同分擔的空間,包含頂樓的水箱、空調室,以及一樓的管理室,地下室的蓄水池、配電室、機械房;「小公」則是指由部分住戶共同分擔的空間,例如電梯間、走廊、通道、門廳、樓梯間等。
公設比例可以由以下算式簡單算出:
公設比 = 公設坪數 / 權狀坪數(主建物坪數+公設坪數)
公設比越高的房屋,主建物的使用坪數可能會越小,付出的購屋成本也會相對提高,而有些建商也可能會從「公設比」玩起房屋坪數的數字遊戲,因此需謹慎判斷。

13. 社區管理
挑選房屋時,可以實際到社區參觀,觀察公佈欄上的公告內容,以便了解管委會實際運作的情況。

14. 鄰居素質
建議要到社區看看,藉由觀察或詢問管理室的方式,能夠大致了解情況。

15. 周遭環境
可以由「生活機能」與「嫌惡設施」兩方面來評估,生活機能包含食衣住行育樂等六項指標,指標越高則生活越便利,房價也越貴;嫌惡設施上面已有段落提到,這邊就不再贅述。

 

➤ 買房頭期款花光存款,缺資金裝潢怎麼辦?

將存款梭哈買房後、發現沒錢裝潢,是大多數人會遇到的窘境,畢竟購屋是一筆相當可觀的開銷。
其實欠缺裝潢費也可以貸款,以下分享四種可以取得裝潢貸款的方式:

內政部住宅補貼

若家庭成員僅擁有1戶老舊住宅,且申請人符合一定條件,就能向政府申請此專案,最高可貸80萬,年限15年;申請時間約為每年7~8月間。

●各家銀行提供的裝潢貸款

有提供裝潢貸款的銀行:
1. 中國信託銀行-想裝潢
2. 玉山銀行-住宅補貼貸款
3. 台北富邦銀行-富邦裝潢金房貸
4. 遠東商銀-房屋修繕貸款
5. 臺灣銀行-房屋添修貸款
6. 臺灣土地銀行-一般修繕貸款

●信用貸款

信用貸款不須提供抵押品就能辦理,缺點是額度不超過平均月收入的22倍,而且利率較高、還款年限較短,所以較不建議用這種方式獲得房屋裝潢資金。

二胎房貸

政府相關貸款的申請人限制條件很多,而銀行的貸款審核非常嚴格、通常放款的金額也不高,如果沒辦法申請、沒有過件或者申貸金額不理想,其實還有其他方案也可以補足房屋裝修資金,像二胎房貸也能達到裝潢修繕房屋的目的,是名下有房可以考慮的選擇。

*二胎房貸是什麼意思?跟購屋房貸不一樣嗎?
身上有房貸的人如果面臨資金需求,可以利用同一間房屋再次貸款,將房產活用、獲得現金,這就是所謂的二胎房貸,也稱為二順位房貸或房屋二胎貸款。
購屋房貸是以「買下房產」為目的而向銀行貸款,二胎房貸則是以「取得資金」為目的向銀行或融資公司貸款,後者對放款機構來說風險較高,因此利率相對也較高。

*新鑫二胎房貸方案
市面上二胎房貸的管道跟方案非常多,但最推薦新鑫二胎房貸,原因如下:
1. 資金來源為上市櫃公司,安全可靠
2. 還款方式比照銀行本利均攤
3. 利率合理合法
4. 審核比銀行寬鬆
5. 可貸成數高達120%
6. 申辦流程簡便
7. 最高額度500萬
8. 最快3天撥款

網路上也可以看到很多自稱新鑫二胎房貸的經銷商,但有可能是詐騙集團假冒的,申貸人務必小心求證。
新事貸是新鑫正式授權的經銷商(如有疑慮可致電新鑫公司詢問 02-27025055),同時也是所有經銷商中最優良的,原因如下:
1. 創辦人蔡志杰擁有20年以上銀行從業資歷
2. 專員皆熟悉房貸放款流程及金融知識
3. 六都皆有實體據點,資本雄厚、規模最大
4. 非代辦公司,不收代辦費

無論選擇什麼貸款,都務必事先評估好自身的財務狀況,因為等於同時要負擔兩筆貸款,但如果能運用得宜就是一個很好的方法。

 

以上就是所有給買房首購族的攻略,其實買房這件事能講的東西太多了,礙於篇幅,這篇只分享了第一次購屋要注意的事項,之後還會陸續分享類似的文章!

有任何二胎房貸的問題都歡迎點選[email protected]免費諮詢,或者於官網填單,我們專員將會致電給您說明。

 

作者的話&簡介

蔡志杰帶領新事貸二胎房貸團隊

有殼族活化不動產攻略!房屋抵押貸款:用房貸資金整合負債

本文重點:
背負房貸的有殼族,除了房貸還有其他貸款或負債,高額的利率月付金使得手頭資金吃緊、甚至影響生活品質,建議可以利用房屋抵押貸款貸出資金去整合負債,既能活化不動產又能有效理債,幫助自己恢復正常的財務狀況及良好的生活品質,還有多餘的現金可以運用,一舉數得!
並且會逐一解說什麼是房屋抵押貸款,房屋抵押貸款的申辦管道、方案種類、成數利率、條件流程……等等,以及如何用房屋抵押貸款(房貸)去整合負債。

➤ 什麼是房屋抵押貸款?

房屋抵押貸款就是將個人名下房屋當作抵押品(擔保品),向金融機構、融資公司或其他民間借貸辦理貸款,獲取一筆資金。

房屋抵押貸款與「購屋房貸」的差別?

向銀行貸款的購屋房貸是用來買房產,銀行審核的重點會放在申貸人的條件,
像是信用狀況跟職業收入,購屋房貸主要都是跟銀行申辦;而房屋抵押貸款則是著重在評估房屋的價值,可貸成數會依據坐落地段、屋齡、屋況、房型、坪數、周邊機能……等來進行鑑價,房屋抵押貸款可以直接獲取現金,這筆現金可以自由運用,將不動產有效活化,可以向銀行或融資公司、其他民間借貸機構申辦。

房屋抵押貸款與「二胎房貸」的差別?

「二胎房貸」其實就是一種房屋抵押貸款選項,在房產在已經有貸款(也就是上述的購屋房貸)的情況下,再向另一家銀行或融資公司申請房屋貸款,此時第二間銀行擁有的房產債權屬於第二順位,故名為二胎房貸。
二胎房貸的優勢在於:即使是尚未繳清房貸的房子還是可以貸出資金,適合有資金周轉需求、或是需要一筆大額資金來整合負債的人;而房屋抵押貸款比較偏向是已經繳清房貸的房屋去抵押、借出現金。

而不同管道給予的房屋抵押貸款成數也都不一樣,銀行最高是80%~85%,融資公司(新事貸)最高可以做到120%。

接著下一段會針對不同管道提供的房屋抵押貸款詳細說明。

➤ 房屋抵押貸款管道

房屋抵押貸款的管道很多,主要區分為銀行、大型融資公司以及其他民間借貸公司。
其實只要是銀行以外都算是民間,但為了區別其他非上市公司的民間借貸,還是將上市融資公司獨立出來介紹。

房屋抵押貸款管道1 銀行(金融機構)

銀行、農會、漁會、信用合作社……等單位統稱為金融機構,由於政府法規限制,對於風險控管更為謹慎,因此相較於民間機構,房屋抵押貸款的放款更為緊縮,同樣條件的申貸人跟房屋,不一定能貸到理想額度。

優點:上市公司有保障、利率最低、收費透明、資金來源可靠、本利均攤還款壓力小
缺點:審核條件嚴格、作業時間冗長、房屋鑑價低、撥款速度慢、貸款成數低

房屋抵押貸款管道2 融資公司(新鑫合作夥伴-新事貸

目前國內規模最大的三家融資公司分別為中租、裕融、和潤,公司股票皆有上市,其中裕融底下的子公司——新鑫,有「分期付款之不動產附擔保業務」的房屋抵押貸款,即二胎房貸,提供給用房屋抵押貸款卻被銀行婉拒的民眾另一個選擇。

優點:上市公司有保障、收費透明、資金來源可靠、審核條件寬鬆、作業流程簡便、房屋鑑價高、撥款速度快、貸款成數高、本利均攤還款壓力小
缺點:利率較銀行高、不承作離島房屋

房屋抵押貸款管道3 其他民間借貸

網路上有各式各樣可以用房屋抵押貸款、取得資金的公司,最常見的就是代書、當鋪、地下錢莊,或像是理財顧問、資產管理公司……等等,但這些管道潛藏許多風險,較不推薦。像是網站上只留一支手機/電話跟LINE ID,連幫你辦貸款的人是誰都不知道,遭遇高利貸的可能性極高,新事貸所有房貸專員皆有姓名、照片公開於官網上,讓申貸人可以安心諮詢。

優點:審核條件比融資公司寬鬆、撥款速度快
缺點:利率最高、私人資金來源較不可靠、收費名目多且昂貴、先繳息後還本還款壓力較大

無論是選擇銀行辦理或者民間貸款業者,都要謹慎評估自身的信用狀況以及還款能力,並確認清楚房貸的貸款條件,如果因為急需資金而沒做好功課,導致後續還款困難,讓房產走上法拍一途,那就得不償失了。

➤ 房屋抵押貸款詳細攻略

*房屋抵押貸款條件

銀行
門檻最高、要求最多,申請房屋抵押貸款必須信用良好、財力明確、職業及收入穩定,以及不能有這些狀況:近期增貸、聯徵多查、超過60歲……等等。

延伸閱讀:銀行貸款問題大彙整,貸款專家【蔡志杰】來解答

融資公司
只要名下有房,並且房屋有殘餘價值或增值,其他信用狀況跟財力收入都只列入參考,職業種類也沒有限制,是被銀行婉拒的最佳選擇。

民間借貸
基本上跟融資公司一樣,但條件更加寬鬆、幾乎沒有審核標準,如果沒有碰面對保的流程,務必要小心後續可能遭遇詐騙、騙取個資、合約不合理、衍生額外收費或是利率過高。

 

*房屋抵押貸款利率及成數

銀行
成數最高約80%,利率大約落在1.5%~3%。

融資公司
成數最高可達120%,房屋抵押貸款(二胎房貸)的利率區間為7%~16%。

民間借貸
成數的部分跟融資公司差不多,但民間貸款公司之所以最不推薦,是因為利率極高!
像是號稱業界房屋抵押貸款最低利率0.8起,注意這個利息其實是以月計息,而且是用來打廣告吸引人的數字,通常是2%~3%,換算成年利率是24%~36%
銀行跟融資公司(新事貸)都是以年計息,年利率完全合乎法規。

 

*房屋抵押貸款流程

1. 提出申請:確認要申貸後,準備好辦理房貸相關文件,向銀行/融資公司/民間公司提出申請。
2. 估價審核:提供房屋地址進行估價,評估可貸額度,接著針對申貸人的狀況審核,過件就核貸,反之則婉拒。
3. 簽約對保:核貸後確認清楚額度、利率、期數,與對保人員確於書面合約用印,合約正式生效。
4. 抵押設定:至地政事務所辦理房屋抵押權的設定手續。
5. 立即撥款:設定完立即將房屋抵押貸款的資金撥款至申貸人指定帳戶。

三種房屋抵押貸款的管道流程是相同的,差別在:

1. 銀行要準備的文件資料繁雜,審核速度要一到兩週,非常冗長,撥款速度慢。
2. 融資公司的準備資料及流程比較簡便,送件審核線上即可完成,最快3天就能核貸撥款,但對保還是要本人出面親自簽約,確保申貸人權益。
3. 缺乏保障的民間借貸會沒有對保這個流程,申貸人連簽了什麼合約內容都不知道。

 

*房屋抵押貸款注意事項&補充問答

Q. 辦理房屋抵押貸款需要準備哪些文件資料?

A. 近一年的房貸繳款紀錄及往來存摺、房屋權狀正本、房屋所有權人身份證影本、房屋所有權人印鑑證明、原印鑑章。

Q. 房屋抵押貸款還款出現困難怎麼辦?

A. 建議申貸人辦理房屋抵押貸款前要好好評估自身的收入及財務狀況,如果是找我們新事貸辦理房屋抵押貸款(二胎房貸)的話,專員一開始就會為申貸人制定最合適的還款方案。
當然有時候就是計畫趕不上變化,若是遇到房屋貸款還不出來的狀況,建議可以辦理轉增貸,延長貸款攤還期數、減輕負擔。

Q. 房屋抵押貸款有年齡限制嗎?

A. 無論是銀行、融資公司或民間借貸,房屋抵押貸款年齡限制基本都要滿20歲。但如果是銀行辦理,通常會再另外規定年齡加計借款間時不得超過65歲(有些比較嚴格的銀行則是超過60歲就不能申辦房屋抵押貸款);而融資公司及其他民間借貸則無年齡限制,核貸關鍵主要是看房屋的殘餘價值。

Q. 房屋抵押貸款後還可以賣房嗎?

A. 不能。因為用房屋抵押貸款時須經過不動產抵押設定,主要是法律用來保障債權人(放款單位),如果借款人還不出錢時,債權人可以向法院申請拍賣求償;因此辦理房屋抵押貸款後是不能輕易過戶或買賣的。

Q. 房子老舊、屋齡高可以辦理房屋抵押貸款嗎?

A. 銀行審核非常嚴格,會針對屋齡有特別的限制,屋齡越高可貸的房屋抵押貸款金額越少、利率也會比較高;而融資公司的房屋抵押貸款不限屋齡,只要不動產價值足夠,即使是舊房屋貸款,也能順利申辦。

Q. 房屋抵押貸款需要保人嗎?

A. 假如申貸人的條件不佳,例如曾經有信用卡費或貸款遲繳紀錄,銀行就會要求增加信用良好的房屋抵押貸款保證人才有機會核貸;而融資公司的房屋抵押貸款不需要保人,原則上只看房屋價值。

Q. 房子不在自己名下可以辦理房屋抵押貸款嗎?

A. 申貸人可以用不在自己名下的房屋辦理房屋抵押貸款,前提是必須獲得房屋所有權人同意,只要經所有權人同意並做抵押設定後就可以取得資金。

➤ 房屋抵押貸款有哪些用途?

房屋抵押貸款的用途非常廣,以下整理我們處理過比較常見的使用目的:

*資金週轉
自己開店做生意要支付店租、貨款、員工薪資……等等,常常會遇到臨時急需資金的情況,而名下有房便可申辦房屋抵押貸款取得所需資金有效週轉。要注意的是,自營商是較難向銀行成功申貸的職業,因為沒有薪轉證明,銀行無法評估還款能力,即使有房也可能貸不到理想金額,建議可以選擇融資公司,不僅審核比較寬鬆,沒有薪資證明也可以申貸房屋抵押貸款。

*規劃投資
在現今這個低薪時代,人人都要學會理財幫自己加薪,投資絕對是增加財富的有效方式,房屋抵押貸款可以貸出較高金額,讓申貸人實現投資計劃、改善財務狀況。

*救急資金
需要救急的人,像是遇到意外、罹患疾病、失業,臨時需要一筆金額大的開銷支付醫藥費或生活開銷,選擇融資公司的房屋抵押貸款可以快速取得款項(最快3天撥款),額度也都能比銀行核的高,能夠滿足急需大額資金的申貸人。

*裝潢費用
買房後梭哈存款,沒錢裝潢、修繕是大多數有殼族會遇到的狀況,所有錢都拿去付頭期款跟其他稅費,手頭資金已很吃緊,但裝潢還沒搞定,家具家電也都還沒買,陷入買房卻住不進去的窘境。剛買的房子也有機會核貸二胎房貸,填補裝潢資金缺口。

*創業資金
不想一輩子領死薪水,創業成就斜槓人生的夢想,但政府跟銀行的創業貸款手續繁複冗長、審核標準高,又慢又難貸;融資公司的房屋抵押貸款流程簡便、撥款快速、額度夠高,可當作創業基金,或者當成經營副業的週轉金,實現自己當老闆開源的目標。

*整合負債
若本身除了房貸,還另外有信貸、車貸、卡債循環利息等債務,不但利息高,而且還款日都不同,造成很大的困擾跟經濟負擔,融資公司的房屋抵押貸款可以代償利率較高的債務,這樣的好處是可以統一還款日,並降低月付金,減輕生活負荷。

用房屋抵押貸款(房貸)整合負債是本篇的重點,下一個段落會更加深入地說明。

➤ 什麼是整合負債?為什麼需要整合負債?

何謂整合負債?

整合負債又稱為債務整合,是一種減輕還款壓力、改善財務狀況跟生活品質的方法,具體作法是借一筆金額大、利率低、期限長的新貸款去整合其他舊有利率高的多筆負債,將繳款日統一、月付金降低,不怕日後債務超出負荷、延遲繳款而導致信用不良的紀錄。

通常申請銀行的整合負債貸款,是用信貸來做整合負債,完全憑個人信用的借貸對銀行來說風險很大,所以可貸額度會限制在申貸人月收入的22倍內,例如月薪4萬的人最多只能借到88萬,這就是DBR 22倍限制的意思,如此對於需要更高金額來整合負債的人恐會不夠用。

如果您名下有房,每個月除了要繳房貸,身上還有其他貸款或負債,導致還款壓力太大,可以用房屋再貸出一筆資金,代償掉其他高利率的負債,後續只要繳這筆新貸款的帳單,能夠有效降低月付金及並大幅減輕還款壓力,因此推薦有房又有負債整合需求的人,可以用房貸來整合負債。

哪些人需要整合負債?

1. 背負房貸、信貸、車貸,還要負擔保險費跟生活開銷,使得財務狀況非常吃緊的雙薪小家庭。

2. 由於不正確的信用卡使用習慣,導致每個月薪水都揮霍光還啟動卡循,收入高卻依然負債累累的單身貴族。

3. 甚至還有把房子拿去給民間代書(或當鋪)抵押借款,結果被高額利息壓得喘不過氣、嚴重影響生活而急需代償民間高利的族群。

延伸閱讀:需要整合負債的5種情況

 

➤ 用房屋抵押貸款整合負債的優點?

好處1 高額資金

房屋抵押貸款不像信貸有最高只能貸月收入22倍的限制,新事貸的新鑫二胎房貸最高可貸額度高達500萬,因此有較大的資金需求房貸是較適合的選擇。

好處2 利率較低

相較於信貸,房屋抵押貸款的利率會比較低一點,因為有房屋當作抵押擔保,放款單位收不回款項的風險較小,利率也就低。
如果有資金需求、名下又有房產,推薦房屋抵押貸款會比申請信貸划算。

好處3 還款期數長

銀行的房屋抵押貸款年限最長有20~30年,有的還有寬限期;融資公司(新事貸)的二胎房貸最長則是10年,每期的還款壓力較小。

好處4 不用賣房也能取得資金

名下債務多、利率高,已造成生活負擔,想要一次還清,只有變賣房產了嗎?不,繼續住在家裡、保住房產,又可以得到所需資金,這就是房屋抵押貸款最大的優勢。

 

以上就是房屋抵押貸款以及運用房貸整合負債的所有說明,如果想申請房屋抵押貸款、想詢問整合負債或是有任何疑問,都歡迎點擊[email protected]聯繫我們。

 

作者的話&簡介

蔡志杰帶領新事貸二胎房貸團隊

何謂收支比?向銀行申請房貸除了收支比還要注意什麼?

文章摘要:
申請房貸前,銀行會先計算申貸人的「房貸收支比」來做放款風險評估,主要會分成兩部分來解說,先談談銀行對收支比的認定、何謂房貸收支比、如何計算房貸收支比,以及除了收支比,銀行還在意申貸人哪些條件;再接著說明審核較銀行寬鬆的融資(租賃)公司,提供一個銀行以外專業安全的房屋抵押借貸管道,不看收支比、也不看負債比,即使信用不良也僅列入參考。
而房貸除了一般大眾熟知的購物房貸(一順位房貸),另外會介紹二胎房貸(二順位房貸),同樣是用房屋抵押取得資金的方式,只是二胎的資金可以拿來活用。

 

➤ 什麼是房貸收支比?

最佳的房貸收支比

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