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如何知道自己房貸可以貸多少?提高貸款成數就靠這3招!

如何知道自己房貸可以貸多少? (1)

最近更新 2023-12-15

第一次買房要準備多少錢?如何知道自己房貸可以貸多少?影響貸款額度的原因有哪些?本篇將詳細介紹房屋貸款的條件、銀行看重的地方以及房貸計算,讓你對房貸有初步了解!

 

房貸影響因素有哪些?

買房是許多人的夢想,大多數人都會向銀行申辦房貸,但銀行管道為了降低風險,放款的審核制度會更加嚴格,所需資料繁瑣,且額度都會給得比較保守想要取得比較好的貸款條件,我們必須先了解影響房貸的因素有哪些?

  • 房貸利率
  • 房貸貸款成數

 

銀行的房屋貸款利率不一,依每家銀行所推出的專案內容而有所差異,目前利率以中國信託、滙豐銀行等機構為最低(2.06%)。民眾除了可以從中華民國中央銀行全球資訊網參考目前五大銀行的利率外,也可至各家銀行的官網查詢不同的貸款方案,或參考以下文章。

 

|延伸閱讀:最新台灣房貸利率比較!掌握核貸條件才能拿到好利率

 

貸款成數的部分,銀行會針對房屋條件、申貸人收入或信用狀況等因素去審核,以預售屋、新成屋來說貸款成數最高可到8成;中古屋貸款成數會再稍低一點,最多7成;小坪數套房與屋齡超過30年的老屋則最低,最高多為6成,現在舉得條件都是「最高貸款成數」,若本身房屋或申貸人條件不佳,則不見得可以拿到這麼好的貸款成數或利率。

 

值得注意的是,小坪數套房目前有承做的銀行較少,且每間銀行對小坪數的定義不盡相同,但如果靠近捷運站或市中心,還是有不少銀行願意承辦,民眾若有需要貸款,建議多跑幾間銀行詢問。另外,如果是擁有3戶(含)以上的多屋族、公司法人,或是購買豪宅(高價住宅)者,則受政府打房政策(文章上架要放內鏈)影響,房貸成數又再更低,最多只能貸款4成,符合身份者須再留意。

 

房貸成數 :依房屋條件區別

房屋條件 屋齡 房貸成數
預售屋、新成屋 3年以內 最高8成
中古屋 3年~30年 最高7成
老屋 30年以上 最高6成
小坪數套房 最高6成

*小坪數定義:各家銀行認定標準有落差,常見的是去公設坪數低於8坪、權狀坪數15坪以下、主建物加上附屬建物低於12坪。

 

房貸成數 :依買房者身份區別

買房者身份 房貸成數
自然人 第3、4戶購屋 4成,且無寬限期
購置高價住宅 4成,且無寬限期
公司法人 購置住宅 4成,且無寬限期

*高價住宅定義:台北市7000萬以上,新北市6000萬以上,其他縣市4000萬以上。

 

|延伸閱讀:套房貸款可以找誰辦?怎麼提高額度?8家銀行申貸條件整理

 

房屋貸款利率試算?利率跟什麼有關?

利率跟貸款有什麼關聯呢?為什麼要房貸利率試算因為貸款利率跟你的「月付金」息息相關!當你的利率越高,每月所需要繳得費用就越高,這也是不鼓勵向民間借貸的主因。因為民間貸款機構算法通常是「日息」,看似很低,實際加總起來「年利率」則可能超過目前法規的上限16%,這點必須格外小心!銀行因為受金管會控制,不會有高利貸情況出現,我們實際來房屋貸款利率試算一下:

 

房貸利率試算

貸款金額500萬 利率2.06%利率2.06% 貸款期限10年 首月月付金46,141
貸款金額500萬 利率3.06% 貸款期限10年 首月月付金48,419
製表來源:國峯厝好貸

 

由上述房貸利率試算結果,可以看利率越高,每月月付金的負擔會更重,因此大多數人都會希望可以調降利率,再次提醒看到過低的利率須提高警覺,以防不肖業者或其他非法管道,讓你的債務不斷累積。想實際算算看自己的利率每個月要付多少錢嗎?歡迎進入國峯厝好貸網站免費試算唷!

 

房貸計算:貸款成數怎麼算?

首次申辦房屋貸款須注意,銀行計算貸款成數是以「鑑價金額」為基礎,以貸款1,000萬、貸款成數80%為例,這樣銀行貸款金額就是800萬元,也就是說民眾需要自行準備另外的200萬元。

房貸試算表

 

房貸貸款成數如何提高?

由上方房貸試算表可看出,貸款成數越高、額度就越高,所需的自備款就會比較少,那麼我們該如何提高貸款成數呢?

房貸貸款成數如何提高

 

提高房貸貸款成數方法一:收入狀況

貸款機構最看重的就是申貸人的收入狀況,因此需要薪資證明、勞保等來證明自身的還款能力,這時候有穩定收入者,如:上市櫃公司員工、公務員、醫生或律師就會比較吃香。相對地,若本身是流動攤商、居家辦公者或領現族就會比較難佐證還款能力,因此可利用其他財力證明,如:健保明細、保險或扣繳憑單等資料來提升條件,或是與銀行建立良好往來。

 

|延伸閱讀:扣繳憑單也可當作申貸財力證明!查詢和申請方法懶人包

 

提高房貸貸款成數方法二:信用狀況

第二個重視的就是申貸人的信用紀錄,俗話說有借有還、再借不難,若本身信用良好、無信用卡遲繳、負債比低,當然會受銀行所歡迎。但如果出現其他貸款遲繳、卡循、預借現金等情況,銀行就會把你列入高風險群,認為你再申辦這筆貸款(房屋貸款)可能會超出你所負荷,導致最後出現房貸繳補出來等情形。

除此之外,銀行也會參考聯徵中心評分,查看您個人的信用狀況,若短期有向不同家銀行詢問貸款,各家銀行上聯徵查詢會留下紀錄,導致申貸人被視為「短期急需資金者」,也可能被拒貸。

 

|延伸閱讀:房貸繳不出來會影響信用嗎?多久會被法拍?常見問題1次看

 

提高房貸貸款成數方法三:房屋條件

再來就是房屋條件,包括房屋的地段、年齡、結構、坪數,以及房屋附近交通便利性、生活機能和是否有嫌惡設施(如:電塔、回收廠、墳墓等)。這也是為什麼大多數預售屋、新成屋、市中心房屋的貸款成數會比中古屋、偏遠地區房屋還要來得高的原因。

許多銀行也有提供線上免費試算服務,以國泰世華銀行為例,民眾可輸入房屋座落的縣市、區域,大約估算房屋貸款成數範圍(如下方圖片):

房貸計算
圖片來源:國泰世華銀行

 

房屋貸款問題,國峯厝好貸來解答

 

Q:如何知道自己房貸可以貸多少?

A:房屋貸款額度主要是根據申貸人狀況和房屋條件去衡量,目前銀行最高可貸8成,建議可利用試算工具初步計算再向各家銀行詢問,找到最適合自己的申辦管道。

 

Q:買房只要準備頭期款就好嗎?

A:當然不是。買房後還要繳交相關稅務、地政登記規費,以及房屋裝潢費用等支出,在買房時要記得多留一筆錢,以備不時之需。

 

Q:辦房貸後急需用錢怎麼辦?

A:每月房貸壓得您喘不過氣,若有緊急資金需求,如:中小型企業急用金、醫療金,兒女教育費用或是婚宴籌備金,建議您可透過二胎房貸來獲取。二胎房貸又稱為二順位房屋貸款,意思就是在您原本的房屋上再設定抵押,利用剩餘價值申請貸款,來幫助您解決資金問題。

 

|延伸閱讀:2023最新銀行&融資公司二胎房貸利率、額度、費用比較

 

二胎房貸貸款機構的風險高,因此利率比較高一點是正常的,建議要找合法的機構申辦,如:國峯厝好貸,我們是各大上市櫃融資公司指定合作經銷商、無代辦費和其他民間貸款機構不同,嚴格遵守法規年利率、資訊公開透明,有合法營業登記證、六都實體據點,有問題都可與我們聯繫,我們的服務人員皆為銀行出身,擁有專業的金融知識,可依照個人情況給予建議,且諮詢皆為免費,歡迎填表諮詢

 
   

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