裝飾樹

謄本是什麼?資訊怎麼解讀?地籍(土地、建物)謄本懶人包

最近更新 2023-12-11

文章摘要:
上一篇文章提到權狀,講解了詳細內容,這篇要談的謄本比權狀更有參考價值,學會看懂謄本內容資訊,無論要租房還是買房都能多一層保障!

 

➤ 謄本是什麼?跟權狀有什麼差別?

如果說權狀是不動產的身分證,謄本就像是不動產的履歷。
權狀屬於靜態文件,因為在屋主手上,紀載的內容不會變動、也較簡略,在法律上屬於輔助文件;而謄本的內容是地政機關在紀錄,屬於動態文件,內容會隨時變動更新,較全面也較詳細,在法律上屬於主要文件。
為什麼在法律上兩者的地位會有差別呢?因為民法第758條中規定:「不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。」
條文中所說的「登記」,就是在謄本中登記的意思,所以一切產權的變動只有在謄本上有登記才算數。

謄本指的是地籍謄本,而狹義的土地登記是指所有權登記,地籍謄本包含土地謄本跟建物謄本:記載「土地登記」的文件被稱作為「土地謄本」,記載「建物登記」的文件被稱作為「建物謄本」。

原則上,你所見到的市面所有房屋都能查詢到房子所屬的土地跟建物謄本(除非是「未保存登記」的建物,因為沒有權狀,自然調閱不到謄本資料),這兩份文件是了解房屋產權狀態最可靠也最重要的文件!

➤ 謄本有哪些種類?

◎第一類謄本

登記名義人、其代理人或其他依法令得以申請,上面會顯示登記人全部完整的資料,包含姓名、地址、身分證字號、出生年月日。

◎第二類謄本

所有人都可以申請,但由於個資法的關係,會隱匿登記名義人之出生日期、部分姓名、部分統一編號、債務人及債務額比例、設定義務人及其他依法令規定需隱匿的資料,能完整查看的部分只有限制登記、非自然人的姓名跟統一編號。

◎第三類謄本

和登記名義人在法律上有利害關係者得以申請(詳情見核發土地登記及地價資料謄本注意事項第4點)。會隱匿登記名義人的統一編號、出生日期,但會有完整的姓名、地址,以利後續的法律訴訟。

 

謄本類型顯示資料一覽表:

不同類型謄本的內容-台北市政府地政局

資料來源:台北市政府地政局

 

➤ 謄本的資訊內容包含什麼?怎麼解讀?

首先你要知道的是,無論是土地還是建物謄本,內容都是由「三部」組成:標示部、所有權部以及他項權利部,以下分別說明這三部的記載功用跟主要記載內容。

 

●謄本的「三部」重點

◎標示部

登記不動產的基本資料,標示明確不動產的位置。
土地謄本主要內容包含土地的登記日期、面積、使用分區、使用地類別、公告土地現值、地上建物建號……等資料。
而建物謄本的主要內容則是建築完成日期、附屬建物的面積和用途、共有部分的面積和權利範圍……等資料。

◎所有權部

登記不動產的所有權屬狀態,明確標示出所有權人的姓名、身分證字號、住址等,以及所有權人擁有的權利範圍、權狀字號、當期地價、他項權利等,這部分會詳細紀載所有權相關的細節。

◎他項權利部

登記不動產所有權之外的其他項權利狀態,明確標示出他項權利的權力人等資訊,像是抵押或地上權等,並且會列出權利人姓名、登記次序、權利種類、權利的期限、權利的金額等,債務人及債務額比例……等資訊,是謄本中最複雜的部份。

 

●謄本的詳細內容有哪些?資訊代表的意義為何?

上一段介紹三部的大致內容,更詳細的細項會在這段說明,無論是買房想談到一個合理價錢還是避免買到會有後續麻煩的房子,甚至是推敲出屋主沒說的秘密,都可以透過下列細項判斷!

標示部

「建築完成日期」可以推算出房子的屋齡

「主建物面積」(或顯示為「層次面積」)、「附屬建物面積」「公共設施面積」加總,即可計算房子的總面積
*特別說明:謄本的面積是用平方公尺來顯示,要換算成坪數就是1平方公尺 x 0.3025 = 坪

「主要用途」可得知物件的用途設定,可看出住宅用或工業用

「其他登記事項」這欄如果有標示「公告徵收,禁止移轉」的文字,就表示無法過戶

 

所有權利部

「登記原因」可以得知屋主取得房子的原因

「其他登記事項」如果這欄有「查封」、「假扣押」、「假處分」、「破產登記」、「預告登記」這些內容,就代表這房子是不能過戶的
*特別提醒:避免買到無法過戶的房子,「其他登記事項」的欄位有資訊就一定要注意看!而且要看兩個地方,標示部跟所有權部都有「其他登記事項」

「所有權人」可以與權狀比對是不是同一人,確認姓名是否相同,如果發現所有權人跟賣家不是同一人,記得要請賣方提出有效代理權,避免詐騙

「權利範圍」可以判斷物件是一人獨有還是與他人持分

「原因發生日期」記錄的是屋主買進房屋的時間,因此可推算出賣方持有房屋多久,假如持有時間很短(通常是2~5年,甚至是不到兩年),而且房屋內部又是剛裝潢好的樣子,就有極大的機率是遇到投資客的房子

「登記次序」可以看出這物件轉手幾次。如果次數過多,代表有下列問題:
a. 投資客偏好的物件,不斷被投資客買入又賣出
b. 屋況有問題,民眾購入之後又一直脫手
c. 屋齡久,轉手次數累積起來相對多
因此出手前要再調查清楚,免得花大錢買到不滿意的房子。
*特別說明:另外要注意的一點是,如果轉手次數很高,而「原因發生日期」又在今年,那銀行的貸款成數可能就會調降1~2成!因為要配合政府打擊炒房,有規模的銀行會將轉手次數過多的物件列入房貸授信的警示指標,控管房貸成數

「權利範圍」代表持分的比例,例如透天土地持分會顯示一分之一

「當期申報地價」每三年重新評估一次,這是政府為了課徵地價稅用

 

他項權利部

「權利人」可查看該物件是否有設定抵押權,正常情況下,屋主如果只跟銀行借一筆購屋房貸的話,只會顯示一筆銀行的記錄(或辦理房貸的壽險公司),如果有兩筆以上的記錄,代表房屋成為抵押品,去借民間借貸公司的二胎甚至三胎房貸,通常代表屋主很缺錢,可能會急著售出,就比較有談價空間

「設定義務人」欄位記載提供土地、建物做擔保的人,通常會與所有權人相同,假如有其他的義務人,務必向賣方詢問詳情

「擔保債權總金額」可以大致推敲出房屋的購入價(只是並不準確),藉由反推屋主跟銀行貸到的房貸金額可以算出來,因為買房時,銀行最多就是貸房屋總價的8成,假設是房價是800萬,最多可以貸到640萬(800*0.8=640),而「擔保債權總金額」要將貸款金額乘以1.2倍,也就是設定為768萬(640*1.2=768)
至於為什麼「擔保債權總金額」是實際貸款金額的1.2倍呢?
這是因為銀行在借款人無法正常繳款時,確保可以求償到本金、利息及違約金的部分
因此要從「擔保債權總金額」反推算房屋入手價的算式為:擔保債權總金額/ 1.2/ 0.8
但如同一開始提到的,算出來的房子購入價僅供參考,因為屋主當時貸款時不見得能跟銀行貸到最高的8成(也有可能是6~7.5成之間),真正的貸款成數可以試著直接詢問屋主

「債務人及債務額比例、設定義務人」債務人通常是是屋主,如果出現其他人姓名,表示可能此人用這間房子拿去抵押貸款,貸款人就會是設定義務人

「共同擔保地號、共同擔保建號」有些建物(房屋)坐落的土地不只一筆,只要是共同擔保表示不能拆開買賣,所以買家一定要特別仔細留意、核對共同擔保地號跟建號,檢視屋主是否有提供所有的地號、建號資料,假如屋主沒有將共同擔保的部分綁再一起出售,會造成產權有瑕疵,日後無論是想抵押貸款或是過戶都會有阻礙。

上述這些資訊在權狀上都看不到,這就是謄本比權狀重要的原因之一!

 

➤ 怎麼申請謄本?告訴你申請謄本的5種方法

1. 地政事務所臨櫃申請

無論是本人或代理人,都必須攜帶身分證正本,另外須提供地段、地號/建號,也可攜帶土地所有權狀影本供地政人員參考。

 

2. 網路線上申請

網路連結全國地政電子謄本系統,即可線上申請。

 

3. 傳真申請

搜尋鄰近的地政事務所傳真號碼,將謄本申請書傳真至該所傳真號碼,領件時再繳交規費。

 

4. 便利商店(7-11)申請

要先準備好自然人憑證,再到7-11使用ibon中的「e政府服務申請/繳費/列印」功能,按步驟操作完成即可取得電子版謄本。

 

5. 委託地政士或代書申請

須酌收代辦費,費用大概300~400多塊錢,其實申請謄本不困難,建議有時間還是自行申請即可,能夠省下幾百元的費用喔。

最後提醒大家一個小細節,謄本最上方的列印日期跟時間也很重要,謄本務必要檢視最新的版本,比對清楚所有權狀上的所有權人是否還是屋主,避免後續的糾紛。

 

以上就是「地籍謄本」的重點分享,看懂謄本對於買賣房屋非常重要,尤其是買家更要懂得解讀謄本其中資訊,便可推敲出屋主購屋成本或是屋主隱匿不報的訊息,進而保障自己的權益、甚至增加談判的籌碼,這就是謄本的關鍵功用!

 
   

國峯厝好貸防詐騙公告

國峯厝好貸僅會在您於官網、官方LINE@或社群媒體留言才會主動聯繫。

國峯厝好貸嚴正聲明

◆ 本公司絕不會要求民眾匯款、操作ATM或提供金融卡、帳戶密碼!

◆ 本公司絕不會主動透過簡訊、社交軟體發送廣告訊息!

如有任何疑問請撥打「165」反詐騙專線或撥打國峯厝好貸免付費電話:「0800-066-580 」求證。