淺談打房政策:「第二戶房貸無寬限期」恐影響換屋自住族群

淺談打房政策:「第二戶房貸無寬限期」恐影響換屋自住族群

政府於今(2021)年9月23日宣布新一波的打房政策:中央銀行為了抑制房價上漲,針對房價漲幅較大的六都以及新竹縣市,祭出了第二戶房貸無寬限期的政策。

也就是說從10/5起,若於六都(台北市、新北市、桃園市、台中市、高雄市、台南市)新竹縣市購屋,將實行「自然人第二戶房貸不得有寬限期」的措施。

淺談打房政策:「第二戶房貸無寬限期」恐影響換屋自住族群

➤「第二戶房貸無寬限期」真的有助於打炒房?

儘管政府為了抑制房價而制定出「自然人第二戶房貸不得有寬限期」政策,然而房市專家指出,如此打房的效果可能不彰,反而是投資客以外的其他族群會遭殃。

尤其是單純自住需求的族群,例如要幫小孩換學區的小家庭;或者是無法再天天爬樓梯、想從公寓搬到電梯大樓的長輩;又或者是名下掛有一戶中南部祖產卻想買房的單身自住族。

淺談打房政策:「第二戶房貸無寬限期」恐影響換屋自住族群

像這些需要購買第二間房子的自住者,反而是被影響最大的族群,明顯違背政府打擊炒房的初衷。

也有房仲業者認為央行此項措施恐將錯殺無辜,因為要換屋的民眾為了避免換屋過渡期還要另覓短住居所、希望順利銜接住所,經常會選擇先買後賣

意即先買入新屋而原屋尚未出售的這段空窗期,換屋族將發生同時持有兩戶房屋的狀況,如果原屋還沒有繳清貸款,但第二戶無法給寬限期,在手頭資金有限的情況下,恐怕將迫使換屋族取消換屋計劃,被迫繼續居住於舊宅中,對於因工作或其他非自願性搬遷的族群而言,如此的狀況,更是難以應對。

結論就是,央行此舉看似對有意囤房的民眾下重手,但實際對整體房價結構影響並不大,反而可能影響到一般民眾,在換屋的過渡期無法緩衝。

 

➤避免受「第二戶房貸無寬限期」政策影響的方法


1. 針對一般換屋族,建議改採「先賣後買」「售後回租」,也就是先賣掉原有住宅後,再租回來繼續住,承租舊家3~4個月(最多不超過半年),利用這段期間將買新屋、裝潢等事宜辦妥,這樣能夠一併解決資金吃緊跟換屋過渡期需要短期住所的問題,不但減輕資金負擔,也不用另覓租屋處。但要注意的是,如果打算採取售後回租,要在一開始委託仲介售屋時,就向買方清楚說明,以免後續產生糾紛。

2. 如果仍想先買後賣,則可以改由名下無房貸的配偶來購屋,也就是夫妻一人一戶,此舉唯要評估的是,恐會影響重購退稅的條件。因為換屋可能享有重購退稅優惠,其條件之一包括買賣需為同一人,也就是誰賣掉,要用同一人名義重購,因此建議買方事前先評估,使用寬限期或適用重購退稅,哪一種方式比較適合自己。

3. 針對沒有要換屋,而是想多買一戶置產、收租的族群,由於無法用寬限期降低初期還款負擔,建議可以考慮申辦二胎房貸,就是將原本住的第一間房再貸出資金,補足資金缺口後,再去購入第二間房,如此就無需擔心沒有寬限期造成的經濟壓力。

 

淺談打房政策:「第二戶房貸無寬限期」恐影響換屋自住族群

央行指出,這次調整選擇性信用管制措施的兩大因素:
一、銀行不動產貸款增幅仍大。
二、為避免過多信用資源流向不動產市場,有必要採取預防性措施,進一步控管金融機構不動產授信風險。

更多資訊請參考中央銀行官方網站公告說明:自然人特定地區第2戶購屋貸款

 

作者簡介
蔡志杰
新事貸(新鑫二胎房貸經銷商)資深協理
21年銀行從業經歷,曾任職以下金融機構:
● 台北國際商業銀行(現為永豐商業銀行) 企業金融
● 國泰世華銀行 消費金融
● 板信商業銀行 消費金融

蔡志杰協理帶領新事貸二胎房貸團隊