以房養老是什麼？
「房屋」是許多人努力一輩子的成果，要拚到一棟屬於自己的家非常不容易，但不動產就像是一個底部封住的存錢筒，錢投進去之後就很難再領取。屋主若突然需要資金，該怎麼立即生出一筆巨大的金額？以房養老便成為一項討論度高的話題。
以房養老到底是什麼？以房養老就是讓屋主在保有居住權的情況下，將不動產抵押給銀行，銀行鑑價完會進行每月放款，直至房屋所有權人死亡或30年貸款期限期滿，又稱為「不動產逆向抵押貸款」，遂成為活化現金流的一種方式。
過去的以房養老條件嚴苛，屬於政府責任管轄，然2015年金管會開放後便交由金融業者受理，負責相關貸款事務處理。若房屋繼承人拋棄繼承貸款和房產，金融業者則有權對房屋進行管理。
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以房養老條件有哪些？
以房養老條件主要分為「房屋所有權人條件」和「房屋條件」，須符合這兩大資格才能進行以房養老貸款，以下將說明：
(一) 以房養老條件-房屋所有權人條件
申貸者年齡需符合55~65歲，具備完全行為能力並信用狀況、財務狀況良好，其還款能力也會受到評估。每家金融業者所需以房養老條件不同，基本上房屋所有權人年齡須符合「申請人年齡+貸款年限≧90」。
(二) 以房養老條件-房屋條件
因申貸者年齡較長，房屋競爭度便成為申貸業者重點考量因素，都會區房屋的申貸機會一定會大於鄉村民宅，雖然大多不需要保證人，但條件也相對較嚴格：
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- 房屋須為本人獨有，不可有共同所有權人
- 房屋須為本人自住，不可進行出租或工廠等營利行為，但部分金融業者也能接受「商用」登記
- 房屋年齡須符合：屋齡＋貸款年限≦60，因以房養老貸款深受房價變動影響，所以現在申貸的需求也日漸下降。
(三) 以房養老條件適合對象：
獨居長者、高齡頂客族、名下擁有多間房產的銀髮族，通常這類族群較能滿足「自住、年齡超過55歲、房屋所有權獨佔」等條件，可將房屋靈活運用轉化成可靠的資金來源。
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以房養老貸款申請流程?
符合以房養老條件資格者，在申請以房養老貸款前，需了解以下流程並記得備妥資料，以免白跑一趟！
以房養老貸款申請流程和所需資料
步驟一：申貸者需符合以房養老條件資格
步驟二：多方比較各家金融業者的條件並進行申請
步驟三：銀行回報可貸額度
步驟四：核准對保，房屋所有權人準備本人雙證件正本、印章和不動產謄本
(每間金融業者所需文件資料不同，建議簽立合約前再三確認)
步驟五：至地政事務所設定房屋抵押權給金融業者
步驟六：金融業者開始進行撥款
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以房養老缺點一次看！別人沒說的6大危機
以房養老後顧無憂？以房養老是一個不錯的投資方法？現在就來公開以房養老缺點，這些別人沒告訴你的隱藏危機：
以房養老缺點?
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- 長期貸款造成利息內扣，以房養老的金額每月遞減，現金收入相對較不穩定。
- 若遇到利率上漲時期，以房養老每月所收到的金額又會再減少。
- 撥款金額逐年遞減，申貸者需謹慎評估經濟壓力是否能負擔。
- 申貸以房養老後，房屋所有支出還是由所有權人負責，如：房屋稅、修繕費等。
- 若還完30年貸款申貸者未身故，將面臨無法還款或房屋被法拍等問題。
- 房屋貸款可能會減損房屋淨值，也可能演變成負資產，造成後代困擾。
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【以房養老優點】
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- 申貸者為房屋所有權人，可住在自家中並享有熟悉生活環境。
- 每月放款金額雖不穩定，但卻能滿足溫飽。
看完以房養老缺點後，可以知道不動產逆向抵押房貸申貸時間越長，貸款本金越多，申貸者借得越多、債務就越大。在申請以房養老貸款前須審慎評估自身的財務狀況，以免負擔更沉重的經濟壓力，甚至造成後代的困擾。
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我適合以房養老貸款嗎？以房養老好賺嗎？
以房養老貸款是為了讓熟齡層族群在退休生活中，能透過自身房屋活化現金流，由金融業者固定支付一筆養老金。但我們可以從上段以房養老缺點中看出，並不是每一個人都可以接受不穩定的收入來源，後代子女也不見得能接受房屋被任由處置，因此，在正式申請以房養老前，請先考慮以下幾個問題：
Q1：後代子女是否能接受以房養老規劃？
Q2：後代子女是否能接受舊屋價值降低並繼承？
Q3：申貸者或法定繼承人，是否有能力還款並掛帳利息？
一般來說，順向抵押房貸是多數人的需求，申貸者只需按期償還，債務就會逐漸減少，時間越長貸款的本金便越少，房屋所有權也能漸漸回歸。
以房養老金額實算給你！別再覺得「很划算」
以房養老真的這麼划算嗎？以房養老條件簡單一定穩賺？以房養老貸款每期利息會隨本金增加，多數業者會設定月撥付金額的「三分之一」為扣息上限。超出的利息將轉成掛帳，合約期滿後再全額付清，我們現在就實際來試算一下，用數字說給你聽：
一、以房養老貸款試算
申貸者/房屋價值：陳先生名下1000萬房屋
核貸成數：最高七成
核貸年限：最長30年(30年x12個月=360期)
年利率：2%
利息扣除上限：6,481
第一期實際領到金額：19,444元，第二期開始扣除利息，待達成利息扣除上限6,481，後幾期的每月撥款金額就會變成：19,444-6,481=12,963，利息也會變成掛帳模式，待合約期滿須一次付清。
二、以房養老貸款困境
根據上述以房養老試算可以發現，以老養房貸款會隨著時間增加，每月撥款的金額越來越少，對本身經濟狀況不佳族群，就會衍生出「年紀大無收入無法還款」的困擾。除此之外，申貸者或是法定繼承人，在合約期滿後還需支付一筆掛帳利息，房屋所有權又需交給金融業者處置，的確是一項須謹慎評估的貸款方式。
相較而言，常聽到的信用貸款、二胎房貸就會比較平易近人：信用貸款是指用個人信用狀況作借貸、不需任何擔保品，但就會著重評估貸款人的財務狀況和收入證明等；二胎房貸，主要是利用房屋一貸後的剩餘殘值做鑑價，再進行第二次貸款，因使用房屋為擔保品，所以審核難度較低，過件率也較高，最終房屋所有權人還是在自己身上，為多數人推薦的貸款方案。