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以房養老貸款真的好嗎?條件、流程、優缺點、6大隱藏危機解密!

以房養老貸款真的好嗎?條件、流程、優缺點、6大隱藏危機解密!

最近更新 2023-12-25

以房養老貸款是什麼?條件有哪些?台灣人口結構老化日趨明顯,加上房價居高不下使以房養老成為熱門話題。本篇將帶你了解以房養老優缺點以及申請資格與流程,讓你迅速掌握!


以房養老是什麼?

「房屋」是許多人努力一輩子的成果,要拚到一棟屬於自己的家非常不容易,但不動產就像是一個底部封住的存錢筒,錢投進去之後就很難再領取。屋主若突然需要資金,該怎麼立即生出一筆巨大的金額?以房養老便成為一項討論度高的話題。

 

以房養老到底是什麼?以房養老就是讓屋主在保有居住權的情況下,將不動產抵押給銀行,銀行鑑價完會進行每月放款,直至房屋所有權人死亡或30年貸款期限期滿,又稱為「不動產逆向抵押貸款」,遂成為活化現金流的一種方式。

 

過去的以房養老條件嚴苛,屬於政府責任管轄,然2015年金管會開放後便交由金融業者受理,負責相關貸款事務處理。若房屋繼承人拋棄繼承貸款和房產,金融業者則有權對房屋進行管理

 

以房養老是什麼

圖片來源:國峯厝好貸

 

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以房養老條件有哪些?

以房養老條件主要分為「房屋所有權人條件」和「房屋條件」,須符合這兩大資格才能進行以房養老貸款,以下將說明:

(一) 以房養老條件-房屋所有權人條件

申貸者年齡需符合55~65歲,具備完全行為能力並信用狀況、財務狀況良好,其還款能力也會受到評估。每家金融業者所需以房養老條件不同,基本上房屋所有權人年齡須符合「申請人年齡+貸款年限≧90」

(二) 以房養老條件-房屋條件

因申貸者年齡較長,房屋競爭度便成為申貸業者重點考量因素,都會區房屋的申貸機會一定會大於鄉村民宅,雖然大多不需要保證人,但條件也相對較嚴格:

    1. 房屋須為本人獨有,不可有共同所有權人
    2. 房屋須為本人自住,不可進行出租或工廠等營利行為,但部分金融業者也能接受「商用」登記
    3. 房屋年齡須符合:屋齡+貸款年限≦60,因以房養老貸款深受房價變動影響,所以現在申貸的需求也日漸下降。

(三) 以房養老條件適合對象:

獨居長者、高齡頂客族、名下擁有多間房產的銀髮族,通常這類族群較能滿足「自住、年齡超過55歲、房屋所有權獨佔」等條件,可將房屋靈活運用轉化成可靠的資金來源。

 

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以房養老貸款申請流程?

符合以房養老條件資格者,在申請以房養老貸款前,需了解以下流程並記得備妥資料,以免白跑一趟!

以房養老貸款申請流程和所需資料

步驟一:申貸者需符合以房養老條件資格

步驟二:多方比較各家金融業者的條件並進行申請

步驟三:銀行回報可貸額度

步驟四:核准對保,房屋所有權人準備本人雙證件正本、印章和不動產謄本

(每間金融業者所需文件資料不同,建議簽立合約前再三確認)

步驟五:至地政事務所設定房屋抵押權給金融業者

步驟六:金融業者開始進行撥款

以房養老貸款申請流程和所需資料

圖片來源:國峯厝好貸

 

以房養老缺點一次看!別人沒說的6大危機

以房養老後顧無憂?以房養老是一個不錯的投資方法?現在就來公開以房養老缺點,這些別人沒告訴你的隱藏危機:

以房養老缺點?

    1. 長期貸款造成利息內扣,以房養老的金額每月遞減,現金收入相對較不穩定。
    2. 若遇到利率上漲時期,以房養老每月所收到的金額又會再減少。
    3. 撥款金額逐年遞減,申貸者需謹慎評估經濟壓力是否能負擔。
    4. 申貸以房養老後,房屋所有支出還是由所有權人負責,如:房屋稅、修繕費等。
    5. 若還完30年貸款申貸者未身故,將面臨無法還款或房屋被法拍等問題。
    6. 房屋貸款可能會減損房屋淨值,也可能演變成負資產,造成後代困擾。

 

以房養老缺點

圖片來源:國峯厝好貸

 

【以房養老優點】

    1. 申貸者為房屋所有權人,可住在自家中並享有熟悉生活環境。
    2. 每月放款金額雖不穩定,但卻能滿足溫飽。

 

看完以房養老缺點後,可以知道不動產逆向抵押房貸申貸時間越長,貸款本金越多,申貸者借得越多、債務就越大。在申請以房養老貸款前須審慎評估自身的財務狀況,以免負擔更沉重的經濟壓力,甚至造成後代的困擾。

 

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我適合以房養老貸款嗎?以房養老好賺嗎?

以房養老貸款是為了讓熟齡層族群在退休生活中,能透過自身房屋活化現金流,由金融業者固定支付一筆養老金。但我們可以從上段以房養老缺點中看出,並不是每一個人都可以接受不穩定的收入來源,後代子女也不見得能接受房屋被任由處置,因此,在正式申請以房養老前,請先考慮以下幾個問題:

Q1:後代子女是否能接受以房養老規劃?

Q2:後代子女是否能接受舊屋價值降低並繼承?

Q3:申貸者或法定繼承人,是否有能力還款並掛帳利息?

一般來說,順向抵押房貸是多數人的需求,申貸者只需按期償還,債務就會逐漸減少,時間越長貸款的本金便越少,房屋所有權也能漸漸回歸。

 

以房養老金額實算給你!別再覺得「很划算」

以房養老真的這麼划算嗎?以房養老條件簡單一定穩賺?以房養老貸款每期利息會隨本金增加,多數業者會設定月撥付金額的「三分之一」為扣息上限。超出的利息將轉成掛帳,合約期滿後再全額付清,我們現在就實際來試算一下,用數字說給你聽:

一、以房養老貸款試算

申貸者/房屋價值:陳先生名下1000萬房屋

核貸成數:最高七成

核貸年限:最長30年(30年x12個月=360期)

年利率:2%

利息扣除上限:6,481

第一期實際領到金額:19,444元,第二期開始扣除利息,待達成利息扣除上限6,481,後幾期的每月撥款金額就會變成:19,444-6,481=12,963,利息也會變成掛帳模式,待合約期滿須一次付清

二、以房養老貸款困境

根據上述以房養老試算可以發現,以老養房貸款會隨著時間增加,每月撥款的金額越來越少,對本身經濟狀況不佳族群,就會衍生出「年紀大無收入無法還款」的困擾。除此之外,申貸者或是法定繼承人,在合約期滿後還需支付一筆掛帳利息,房屋所有權又需交給金融業者處置,的確是一項須謹慎評估的貸款方式。

相較而言,常聽到的信用貸款、二胎房貸就會比較平易近人:信用貸款是指用個人信用狀況作借貸、不需任何擔保品,但就會著重評估貸款人的財務狀況和收入證明等;二胎房貸,主要是利用房屋一貸後的剩餘殘值做鑑價,再進行第二次貸款,因使用房屋為擔保品,所以審核難度較低,過件率也較高,最終房屋所有權人還是在自己身上,為多數人推薦的貸款方案。

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