房屋抵押貸款試算，用貸款試算工具算出升息差異

善用房屋抵押貸款試算工具不吃虧！ 113年 3月 21日央行無預警宣布升息半碼，是定存族的福音卻也增加了房貸族的壓力。本篇文章將介紹實用的房屋抵押貸款試算工具，並透過實際演算讓你了解試算後的差異。

為什麼要做房屋抵押貸款試算？

房屋抵押貸款的承貸單位眾多，想要找到利率最低、額度最高、對自身最有利的貸款管道，建議先透過各式各樣的房屋抵押貸款試算工具進行房屋抵押貸款試算。多方比較貸款專案內容，不僅可以為自己省去不少申請估價和審核的時間，也可以提前知道月付金差異，評估自身經濟能力是否能負擔。

大多數人在第一次買房的時候難以付清全額，因此購屋時就會一併申請銀行房屋貸款，目前政府有提供購屋貸款政策，如：青年安心成家購屋優惠貸款，幫助民眾能順利購屋。名下有房屋但還在繳納房貸中的民眾，若有大額資金需求可以透過「房屋增貸」、「房屋轉貸（轉增貸）」或是「二胎房貸」來取得大額資金。

不同於一般常見的購屋貸款，申辦房屋增貸、房屋轉貸（轉增貸）和二胎房貸的前提是，屋主本身名下就已經有房屋貸款，透過房屋抵押貸款的方式再獲取額外資金。大部分的銀行、融資公司和民間公司都有承做房屋增貸、轉貸、轉增貸和二胎房貸服務，但不同管道提供的貸款利率、貸款額度、貸款成數、計算方式有所差異，每一個因素都會影響到月付金，月付金越高還款壓力就會越大。

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房屋抵押貸款試算保障自身權益

懂得使用房屋抵押貸款試算工具，了解如何利用房屋抵押貸款試算工具來進行房貸增貸試算、房貸轉增貸試算、或是二胎房貸試算變得相當重要，唯有審慎透過貸款試算才能清楚分析，了解每月需要擔負的月付金，預估在借貸時會產生出的債務壓力，才不會因為繳不出月付金而使自己喪失房屋所有權。

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月付金差異

申辦房屋抵押貸款時，與月付金最相關的就是「貸款利率」，貸款利率越高月付金越高，申貸人每個月的還款壓力就會加重。舉例來說，目前有提供二胎房貸服務的承貸單位有：銀行、融資公司及其合法經銷商、民間公司（當舖、錢莊、代辦公司、資產管理公司）等三大管道。

銀行二胎利率：約介於 4～16%，符合民法正規利率規範。
融資二胎利率：約介於 7～16%，符合民法正規利率規範。
民間二胎利率：多以日息、月息來計算，以月息 2分來假設，月息 2分（2%）× 12個月＝24%，超出民法正規利率規範，容易出現違法高利貸情況。

民法訂定月付金規範的目的在於讓申貸人可以合理且正常還款，依照民間貸款的算法，雖然每月的還款金額少，但拉長遠來看總利息費用卻相當驚人。申貸人如果能提前透過房屋抵押貸款試算工具確認利率是否合理，就能避免掉入民間貸款、私人金主的話術中，避開貸款風險並維護自身權益。

※ 根據民法第205條規定，約定貸款年利率不得超過 16%，超過 16%屬違法行為，也就是俗稱的「高利貸」。

還款方式差異

不同貸款機構除了貸款利率和額度有差異，還款方式也分為本利均攤和本金均攤。

本利均攤指的是將本金和利息一起平均於貸款期間內攤還，每一期償還的月付金都是相同的，對於申貸人而言比較好做出每月的財務分配和理財規劃，是目前最常見的還款方式。

本金均攤是將本金平均餘貸款期間，加上利息後等於每月的月付金，因為利息是照著「本金餘額」計算，因此初期需要償還的貸款月付金額較高，然而隨著繳付的本金越來越多，每月擔負的利息將越來越少。實際算下來雖然本金均攤初期擔負的月付金較高，但所繳納的利息總額會比本利均攤的計算方式要來的少，屬於先苦後甘的一種貸款償還方式。

房屋抵押貸款試算-還款方式差異

還款方式不同，每期所要還款的金額會有所差異。不論是本利均攤還是本金均攤，這兩種還款方式沒有哪個比較好，端看申貸人所能承受的還款負擔而定。

假設阿娟名下有一間房屋，貸款金額 100萬、貸款 20年、貸款利率 7%
本利均攤月付金：每期本金+利息攤還金額為： 7,753元
本金均攤月付金：每期償還本金為 4167元＋每月繳付利息（隨繳付期數越多遞減）
第1期月付金為：10,000元；第 100期月付金為： 7,594元；第 200期月付金為 5,163元；最後一期費用為 4,191元。

若阿娟選擇的是本利均攤，每個月要繳的金額固定；若選擇本金均攤，每個月繳得金額會隨著時間而遞減，在初期的還款壓力是比較大的。

房屋抵押貸款利率又分為固定利率和變動利率，固定利率是指在整個貸款期間利率皆為固定，不會受外在因素影響，但通常利率會比較高；變動利率則會受政府政策、市場變化等因素而變化，通常利率會比較低，但如果遇到房貸升息等狀況，月付金負擔就會加重，直接增加申貸人的還款壓力。

房屋抵押貸款試算-貸款成數比較

除了貸款利率、還款方式外，貸款成數也是非常重要的參考因素，因為貸款成數將會影響申貸人取得的額度。申辦房屋抵押貸款時，承貸單位會審核擔保品的價值，越有價值的房屋，房屋鑑價金額高、貸款成數通常也比較高，代表申貸人可以貸款到的額度將會提高。

舉例來說，若一間房屋鑑價金額為 100萬，在A貸款機構可貸款成數為 5成（100萬× 50%＝50萬），在B貸款機構可貸 85成（100萬× 85%＝85萬），兩者相差之下就差了（85萬−50萬＝30萬）。在貸款條件相同的情況下，申貸人選擇B公司可貸款額度高會比較符合期望。

房屋抵押貸款試算-貸款額度算法

在二順位房屋抵押貸款，由於是已經有貸款的房屋再被拿去做二次抵押，第二順位的承貸單位需要承擔比較高的風險，因此各貸款管道的計算方式和審核寬鬆程度不相同。

銀行最高貸款成數為 80%，比融資公司的最高貸款成數 120%要低，而民間貸款在貸款成數上則無任何上限。雖然民間二胎可以取得無上限的貸款成數，且民間貸款計算方式和融資公司相同，但不論是貸款成數、貸款利率還是還款年限皆標示不清，申貸人的保障程度低，即使可貸款額度高，也可能透過其他方式向申貸人剝削。此外，民間貸款公司收費不透明，申貸人往往在簽立貸款契約後，才被收取許多「服務費」，如代辦費、手續費、開辦費…等。

因此，看到民間貸款公司核准高額度先別太開心，扣掉零零總總的服務費後，申貸人實際拿到的金額可能比銀行還要來得少。提醒申貸人小心為上，找尋有營業登記證、可保障自身安全的合法管道貸款，才能降低遭遇貸款風險或是貸款詐騙的機率。

二胎房屋抵押貸款計算方式

銀行二胎：房屋鑑價金額×貸款成數（最高可達 80%）－房貸金額×1.2
融資二胎：房屋鑑價金額×貸款成數（最高可達 120%）－房貸剩餘本金
民間二胎：房屋鑑價金額×貸款成數（較不固定，無上限）－房貸剩餘本金

※ 房屋於地政抵押設定時，其房貸設定金額為實際房貸金額的1.2倍。

假設範例

阿瑋名下有一間房屋，10年前房屋價值為 650萬，在銀行申請購屋貸款 500萬，繳了 10年後房屋貸款還剩下 300萬本金。
現在，房屋升值造成新的鑑價金額為 700萬，假設在銀行和融資公司申辦二胎都能貸到最高成數的情況，可貸款金額各是多少？
銀行二胎：700萬× 80% （最高貸款成數）－500萬×1.2 （房貸設定金額）＝負 40萬
融資二胎：700萬× 120% （最高貸款成數）－300萬 （房貸剩餘金額）＝ 540萬

從二胎房屋抵押貸款試算範例可以看出，銀行與融資公司決定放款額度時最大的差異在於，前者扣除的是「房貸設定金額」，後者則是扣掉「房貸剩餘金額」。

縱使申請人擁有良好的信用狀況、財力條件，最終還是會因為銀行嚴格的放款審核制度，導致額度不符合預期或是直接被銀行婉拒。因此若是想要貸款到大額資金，在銀行之外的最安全有效的管道，就是透過融資公司及其合法授權經銷商申辦，因為融資公司二胎貸款貸款成數比銀行高，審核條件比銀行寬鬆，不論是信用評分較不理想、或無法提供薪轉證明的領現族，都能透過合法的融資公司申請二胎房貸，順利取得大額資金。

房屋抵押貸款試算工具

月付金會受到貸款利率、貸款年限，以及申貸人的個人條件和擔保品價值影響，貸款前如果可以善用房屋抵押貸款試算工具，便能更快找到適合自己的貸款專案，以下將介紹一些實用的房屋抵押貸款試算工具。

房屋貸款試算網站

• 房屋貸款試算網站：國泰世華

國泰世華銀行網站提供免費試算服務，使用率高，是大多數人首要使用的房屋抵押貸款試算網站，試算結果多元且豐富。

操作方式：輸入貸款金額、貸款期限、相關費用（如：手續費、掌管費等）、還款方式和貸款利率，就可計算出總費用年百分率、每期的月付金金額。國泰世華網站同時也有提供寬限期條件下的月付金，使用上相對其他網站便利且客製化，能依照不同申貸人的需求計算結果。

房屋抵押貸款試算連結：國泰世華房屋貸款試算工具

※ 註解：寬限期是指在一定期限內給予申貸人貸款優惠，在這段期間只需要繳利息，不用償還本金，等待寬限期過後才需要平均攤還本金和利息。如果貸款有寬限期，初期還款壓力的確比較小，但是寬限期結束後還款負擔就會瞬間上升，申貸人需要慎選。

• 房屋貸款試算網站：台新銀行

台新銀行網站提供的貸款試算服務按照產品做區分，有房屋貸款、信用貸款、汽車貸款等貸款商品，一特色在於可以指定算出特定某一期的月付金。

操作方式：輸入貸款金額、貸款利率和貸款期限就可以個別算出本金攤還金額、本利攤還金金，本金餘額，相當詳細。

房屋抵押貸款試算工具：台新銀行房屋貸款試算工具

• 房屋貸款試算網站：591房屋交易

591房屋交易網站不只提供找房、賣房、租房等服務，也有提供免費的房屋抵押貸款試算工具，且試算功能非常多元，民眾可以選擇貸款類型（如：一般貸款、青安貸款、組合貸款等），並依照個人喜好自由選擇各家銀行的規定利率。

操作方式：選擇欲申辦的貸款種類後，再輸入貸款總額、貸款期限、寬限期期限後，就可自由選擇銀行（自動帶入各家銀行的房貸利率）。591房屋交易可計算出本利均攤、本金均攤的首期月付金，點按「查看明細」按鈕可以直接查看每期月付金金額。

房屋抵押貸款試算工具：591房屋貸款計算器

房屋增貸試算網站

房屋增貸意思是屋主本身有房屋貸款，利用剩餘的可貸款空間再拿出來申辦抵押貸款，獲取額外的資金，不同管道提供的貸款利率、貸款額度，以及審核寬鬆程度有所差異。房屋增貸好處在於貸款額度不受DBR 22倍限制，與無擔保品貸款相比利率低、還款年限長。若是直接向原銀行申辦房屋增貸，不僅申辦速度會比轉貸、二胎房貸等方式快，也不需要支付塗銷或重新設定等額外費，但缺點就在於房屋增貸大多是沿用原貸款專案，比較難申請到更高的貸款額度。

延伸閱讀：DBR22倍排除項目？計算教學，提供應變方式提高額度

• 房屋增貸試算網站：中國信託

中國信託提供完整的增貸試算網站，透過增貸試算工具可以將增貸後的月付金完整計算出來，甚至可以與目前房貸的月付金比對。除了增貸試算外，也有提供其他貸款試算服務。

操作方式：輸入目前房貸每月的繳納金額，預計增貸金額、預計還款年限以及預計貸款年利率，便可快速算出增貸後的月付金金額。提醒申貸人房屋增貸雖然可以獲取額外資金，但月付金負擔必定會加重，確定申辦貸款前務必衡量自身的還款能力。

房屋增貸試算工具：中國信託增貸試算工具

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房屋轉增貸試算網站

除了向原房屋貸款的銀行申辦增貸外，也可以轉由其他銀行、融資公司申辦轉貸、轉增貸或二胎房貸，若是轉往其他銀行申請，有機會獲取更優惠的貸款利率、更高的貸款額度。申辦轉貸或轉增貸的理想情況是在房屋鑑價金額高、貸款成數高的條件下，新承做的銀行會負責清償原貸款銀行的剩餘本金，但申貸人必須支付塗銷費用以及地政重新設定規費。

房貸轉增貸範例：
阿家有一間房屋在10年前鑑價金額為 800萬，購屋時於A銀行申請購屋貸款 400萬，10年後剩於 100萬貸款餘額尚未繳清。
阿家的房屋在10年後，B銀行重新鑑價後金額為 1,000萬，B銀行願意提供 80%的最高貸款成數，若向 B銀行申辦轉貸，在扣除原房貸剩餘本金 100萬後，最終阿家可在B銀行獲得 700萬元的核貸金額。

1,000萬×80％＝800萬（B銀行可貸金額）
800萬－100萬（前房貸的剩餘本金）＝700萬（可額外獲取資金）

※ 轉貸：房屋貸款轉至其他銀行承做，轉出後無任何額外資金。
※ 轉增貸：房屋貸款轉至其他銀行承做，轉出後有多出額外資金。

• 房屋轉貸試算網站：永豐銀行

選擇轉貸或轉增貸將有機會降低月付金、拉長還款年限，並且利用代償完多出來的資金作其他財務規劃，其中最可愛、最方便使用的便是永豐銀行試算工具。

操作方式：輸入目前房貸餘額、每月還款金額以及目前房屋市價，將可算出轉貸後的每月還款金額、每月能減輕負擔金額以及額外獲取的資金額度。

房屋轉增貸試算工具：永豐銀行房屋轉增貸試算工具

二胎房貸試算網站

• 二胎房貸試算網站：國峯厝好貸

國峯厝好貸專門承辦二胎房貸（房屋二胎）服務，是各大上市櫃融資公司指定合作經銷商，規模全台最大、實體辦公室遍布六都。國峯厝好貸的產品與服務榮獲國際 ISO 9001和 ISO 27001雙認證，且榮獲金炬獎十大企業績優獎肯定，不僅提供領先業界的專業服務，貸款專員也會積極針對不同客戶的情況快速處理。

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二胎房貸試算連結：國峯厝好貸二胎房貸貸款計算機

房屋抵押貸款試算APP

除了銀行和融資公司網站有提供房屋抵押貸款試算、增貸試算、轉貸試算、轉增貸試算等服務，民眾也可選擇下載貸款試算APP，用手機即可立即得出試算結果。

小編推薦「聰明貸款-多元貸款試算APP」，除了可以用來做房屋抵押貸款試算外，也有提供信用貸款、汽車貸款等試算服務，專為台灣金融市場規劃。申貸人可以透過不同家銀行之間的比較，選擇最適合的貸款管道，試算結果還可以寄到個人e-mail，缺點就在於此APP軟體專為iphone用戶設計，安卓用戶就不適用。

操作方式：輸入貸款金額、貸款利率和貸款期限就可以計算出各期月付金的金額。

房屋貸款試算APP：聰明貸款－多元貸款試算

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國峯厝好貸提醒您，民間貸款公司手法和話術層出不窮，雖然主打超高過件率高、當日撥款，但有可能簽約後才發現利率高得不合理，或是需要繳交額外的費用。申貸人選擇合法的貸款機構，如：銀行、融資公司才能保障自身權益。

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房屋抵押貸款試算常見問題