房貸貸款算法大不同！房屋貸款試算超重要！善用房屋抵押貸款試算工具不吃虧！本篇文章將帶你了解關於房子抵押貸款試算重要性以及房屋抵押貸款試算工具。
113年3月21日央行無預警宣布升息半碼，這表示定存利率為 1.725% 至 1.755%，這是定存族的福音卻也增加了房貸族的壓力。
為什麼要做房屋抵押貸款試算？
因為目前申辦管道眾多，想要找到利率最低、額度最高、對自身最有利的貸款管道，先透過各式各樣的房屋抵押貸款試算工具進行房屋抵押貸款試算，提前透過試算比較方案，不僅可以為自己省去不少時間，也可提前知道月付金金額，評估自身經濟能力是否能負擔。
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房屋抵押貸款試算可保障自身權益
大多數人買房難以一次付清，因此購屋時就會一併申請房貸。目前政府也有提供購屋貸款政策，如：青年安心成家購屋優惠貸款，幫助民眾能順利購屋。已經有房屋並還在繳納房貸中的民眾，若有大額資金需求，則可以透過「房屋增貸」、「房貸轉增貸」或是「二胎房貸」來取得大額資金。不同於一般常見的購屋貸款，房屋增貸、房貸轉增貸和二胎房貸不論是在貸款利率、貸款額度、還款年限，彼此都大不相同；就算是同樣的貸款方式，各管道彼此的貸款利率、貸款額度、貸款成數、計算方式也都不一樣，而這都會影響到還款月付金。
懂得使用房屋抵押貸款試算工具，了解如何利用房子抵押貸款試算工具來進行房貸增貸試算、房貸轉增貸試算、或是二胎房貸試算變得相當重要，唯有審慎透過房屋抵押貸款試算才能清楚分析，了解每月需要擔負的月付金，預估在借貸時會產生出的債務壓力，才不會使得自身最終因繳不出月付金而使自己喪失房屋所有權。
※ 註解：根據民法第205條規定，約定貸款年利率不得超過16%，超過16%屬違法行為，也就是俗稱的「高利貸」。
以二胎房貸為例，可承貸二胎房貸的管道除銀行外，包含租賃融資公司及其合法經銷商、民間公司（合法當舖、資產管理公司）等三大管道，各管道二胎房貸借貸利率都不相同，銀行二胎房貸利率為 4~16%、租賃融資公司及其合法經銷商二胎房貸利率為 7~16%，民間貸款則不一定。
※ 註解：民間貸款（又稱為私人金主、民間金主)，當鋪、錢莊、資產管理公司都屬於此類。
民間貸款不受到金管會、經濟部及其相關金融法規規範，因此民間貸款，除了有符合民法205條的年利率不高於16%的合法借貸外，也有使用「日息」、「月息」來計算的非法借貸，因此若能在貸款前透過貸款試算工具確認清楚，就能避免掉入民間貸款、私人金主的貸款話術中，保護自己避開貸款風險、維護自身權益。
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本利均攤與本金均攤不一樣
不同貸款機構除了有不同的貸款利率和額度，還款方式也分為本利均攤和本金均攤。
本利均攤指的是將本金和利息一起平均於貸款期間內攤還，每一期償還的月付金都是相同的，對於民眾而言較好做出每月的財務分配和理財規劃，是目前最常見的還款方式。
本金均攤是將本金平均餘貸款期間，加上利息後等於每月的月付金，因為利息是照著「本金餘額」計算，因此初期需要償還的貸款月付金額較高，然而隨著繳付的本金越來越多，每月擔負的利息將越來越少，實際精算下來，本金均攤雖然初期擔負的月付金較高，但所繳納的利息總額會比本利均攤的計算方式要來的少，屬於先苦後甘的一種償還方式。
本利均攤和本金均攤這兩種還款方式沒有哪個比較好，就看申貸人能接受哪種還款方式。
| 還款方式 | 計算方式 | 特色 |
| 本利均攤 | 將貸款期間內的本金及利息總和後，依據貸款期數平均攤還。 | 每月繳款金額固定，方便理財規劃 |
| 本金均攤 | 將貸款期間內的本金依據貸款期數平均攤分，加上利息即為每月的月付金 | 前期繳款金額較大，隨時間繳款金額會逐期遞減，屬先苦後甘。 |
| 表格整理：國峯厝好貸 | ||
◆ 房屋抵押貸款還款方式差異試算
| 假設阿娟名下有一間房屋，貸款金額100萬、貸款20年、利率7% 本利均攤月付金：每期本金+利息攤還金額為：7,753元 本金均攤月付金：每期償還本金為4167元＋每月繳付利息（隨繳付期數越多遞減） 第1期月付金為：10,000元；第100期月付金為：7,594元；第200期月付金為5,163元；最後一期費用為4,191元。 |
※ 註解：抵押貸款利率有分固定利率或變動利率。
固定利率在整個貸款期間利率皆為固定，因此不會受外在因素影響，但通常利率會比較高。
變動利率會受政府政策、市場變化等因素而變化，進而影響申貸人的月付金，優點是通常利率會比較低，但如果遇到房貸升息等狀況，負擔就會加重。
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貸款成數影響貸款額度
除了利率外，「貸款成數」也是非常重要的因素，因為貸款成算將影響取得的貸款額度。當貸款成數越高，代表你可以貸款到的金額越高，舉例來說：一間房子估價100萬，在A貸款機構可貸5成(50萬)，在B貸款機構可貸85成(85萬)，兩者相差之下就差了35萬，那當然選B公司會比較符合期望。
銀行貸款計算方式與融資公司不一樣
以二胎房貸來說，因為房屋是被拿去做二次抵押，第二順位的貸款機構為了避免需要承擔太高的風險，因此訂定最終放款額度，不同管道計算方式也不相同。
- 銀行：房屋鑑價金額×貸款成數(最高可達80%)－房貸金額×1.2
- 租賃融資公司：房屋鑑價金額×貸款成數(最高可達120%)－房貸剩餘本金
- 民間公司：房屋鑑價金額×貸款成數(較不固定，無上限)－房貸剩餘本金
※ 房屋於地政抵押設定時，其房貸設定金額為實際房貸金額的1.2倍。
◆ 二胎房貸貸款試算範例
| 假設阿瑋名下有一間房屋，10年前房屋價值為 625萬，在銀行申請購屋貸款，貸款成數 80%，金額 500萬房貸，在繳了 10年房屋貸款後，一順位房貸還剩下300萬本金。 現在，房屋升值鑑價金額為 700萬，如果在銀行和融資公司不同管道申辦，都能貸到最高成數的情況下，在銀行及租賃融資公司可貸款額度差異為： 銀行：700萬×80% (最高貸款成數)－500萬×1.2 (房貸設定金額)＝負40萬 租賃融資公司：700萬×120% (最高貸款成數)－300萬 (房貸剩餘金額)＝540萬 |
從以上二胎房貸試算的範例可以發現，銀行在計算方式與租賃融資公司最大的差別在於扣掉的是【房貸設定金額】而非扣掉【房貸剩餘金額】，再加上銀行的貸款成數比租賃融資公司低，使得最終二胎房貸核貸額度不如民眾預期，甚至即便申請人擁有良好的財力條件、信用條件，但因為房屋在銀行鑑價及計算後，因為沒有可貸空間而遭遇銀行婉拒。
租賃融資公司及其合法授權經銷商，因為貸款成數比銀行高，加上貸款金額計算時扣除的是【房貸剩餘金額】，因此在計算後，可貸款的二胎房貸額度就會比銀行評估計算結果更高。
民間公司計算方式雖然和租賃融資公司相同，但不論是貸款成數、貸款利率還是還款年限皆標示不清，再加上因為收費不透明，往往在貸款後被收取許多所謂＂延伸性服務費用＂，如代辦費、手續費、開辦費…等，因此就算審核很高的額度在扣除許多費用後，實際到手的金額可能與審核額度大不相同，提醒民眾小心為上，找尋合法、有登記、可保障自身的安全管道貸款，才能降低許多貸款風險，避免貸款危險。
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房屋貸款試算網站有哪些？
貸款還款金額會受到利率、貸款成數、扣除額、還款方式等各種變數影響每月需要擔負的月付金，平時如果可以善用試算工具，就可以為自己降低一點風險，以下將介紹一些實用的線上工具：
房屋抵押貸款試算推薦網站：國泰世華
國泰世華銀行 網站也有提供免費試算服務，使用率也很高，列出的貸款資訊也相當豐富。
操作方式：只要輸入貸款金額、期限、相關費用、還款方式和利率，就可算出總費用年百分率、每個月的月付金資訊，也有提供寬限期時的月付金，使用上便利且詳細。
房屋貸款試算連結：國泰世華房屋貸款試算工具
※ 註解：寬限期是指在一定期限內給予申貸人貸款優惠，在這段期間只需要繳利息，不用償還本金，等待優惠期過後才平均攤還本金和利息，在初期還款壓力的確可以下降，但後期負擔會瞬間上升。
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房貸轉貸試算推薦工具：中國信託
中國信託提供完整的轉貸試算工具，透過工具可以將轉貸後的月付金完整計算出來，甚至與目前房貸的月付金差異也一目瞭然，是想要進行房屋轉貸、房屋轉增貸試算時相當方便的一套工具。
操作方式：輸入目前房貸餘額、房屋目前的還款月付金以及轉貸後的還款年限及貸款利率，就可以快速算出轉貸後的試算結果及降低多少月付金。
房貸增貸、房屋轉增貸貸款試算工具：中國信託商業銀行貸款試算
圖片來源：中國信託
房子抵押貸款試算推薦網站：台新銀行
台新銀行網站 提供貸款的試算服務按照產品做區分，有房屋貸款、信用貸款、汽車貸款等，特色在於可以指定算出特定某一期的月付金。
操作方式：輸入貸款金額、利率和期限，就可以算出本金攤還金額、利息攤還金額、月付金和餘額，相當詳細。
房屋抵押貸款試算工具：台新銀行本息平均攤還法
二胎房貸試算推薦網站：國峯厝好貸
是專門承辦二胎房貸、房屋二胎服務，各大上市櫃融資公司指定授權合作經銷商，全台最大、最優質的績優品牌，其公司產品與服務獲國際 ISO 9001和 ISO 27001認證，並且榮獲金炬獎十大企業績優獎肯定，不僅提供業界最專業的服務，也會提供民眾關於二胎貸款、房貸、金融理財資訊等相關知識，亦有豐富的影音介紹政府補助、津貼、貸款、金融的內容。
操作方式：只要輸入貸款金額、利率和期限，就可算出首月的月付金、本金/利息佔比等資訊。
二胎房貸貸款試算連結：國峯厝好貸二胎房貸貸款計算機
房貸增貸試算推薦網站：591房屋交易
591房屋交易 網站不只提供找房、賣房、租房等服務，也有提供免費的試算工具，且試算工具非常先進，還可以選擇貸款類型、各家銀行的規定利率。
操作方式：選擇貸款種類(一般貸款、青安貸款等)，輸入貸款金額、期限、寬限期，再選擇銀行(自動帶入各家銀行的房貸利率)就看算出本利均攤、本金均攤的首期月付金。(點按查看明細還可看出每個月的月付金)
房屋增貸試算工具：591房屋增貸貸款計算器
房屋抵押貸款試算推薦APP：聰明貸款-多元貸款試算
多元貸款試算 app除了可做房屋抵押貸款試算外，也有提供信貸、車貸等試算服務，專為台灣金融市場規劃，申貸人可以透過不同家銀行之間的比較，選擇最適合的貸款管道，試算結果還可以寄到個人e-mail，缺點就在於此app軟體專為iphone設計，安卓用戶就不適用。
操作方式：輸入貸款金額、利率和期限，就可以算出各期月付金。
房屋貸款試算APP：聰明貸款－多元貸款試算
房貸轉貸是什麼？試算後真的有省到錢嗎？
房貸轉貸意思是把原來的房屋抵押貸款轉到其他銀行承辦，如果新承辦的銀行利率比現在更低並且可以延長還款年限，就能夠降低每期還款月付金；在轉貸後若在清償前筆房貸後還能有多餘的資金，則稱為房貸轉增貸。
| 房貸轉增貸範例： 阿家有一間房屋在10年前鑑價金額為 800萬，購屋時於A銀行申請購屋貸款 400萬，10年後剩於100萬貸款餘額尚未繳清。 阿家的房屋在10年後，B銀行鑑價金額為 1,000萬，在條件符合B銀行的情況下，可貸成數為80%，因此若轉向 B銀行承辦，在扣除原房貸剩餘金額 100萬後，最終阿家可在B銀行獲得 700萬元的核貸金額。 1,000萬×80％＝800萬（B銀行可貸金額） 800萬－100萬（前貸剩餘本金）＝700萬（可額外獲取資金） |
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房屋抵押貸款試算常見問題QA
事先做好房屋抵押貸款試算有什麼優點？
貸款前先做好房屋抵押貸款試算可以了解哪個銀行的貸款方案更適合，並可知道在正式申請貸款前，需要準備多少自備款？每期月付金能否負擔？幫助更快速找到合適貸款管道。
房屋抵押貸款試算有缺點嗎？
沒有，但試算結果都僅為「理想狀況」，實際貸款時會因為申請人的財力、工作、年齡、房屋價值、信用狀況影響到最終審核結果，因此就算試算結果符合期望，還是要以銀行最終審核結果為主。
國峯厝好貸貼心提醒，民間貸款公司手法多變，雖然主打過件率高、當日撥款，但有可能簽約後才發現利率高得不合理。選擇合法的貸款機構，如：銀行、租賃融資公司才能保障自身權益。
國峯厝好貸為全台最大上市櫃融資公司授權經銷，利率最低 7%起、額度最高 3,000萬、還款年限最長 15年，歡迎透過以下方式進行免費二胎房貸諮詢。
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