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房子抵押貸款試算6大推薦工具!實算發現變因有這麼多

房子抵押貸款試算

最近更新 2024-01-26

房子抵押貸款試算重要嗎?有哪些貸款試算工具呢?原來銀行和融資公司的貸款試算公式大不同!本篇將透過各種房貸試算轉貸試算,帶你了解貸款中的各種隱藏因素。


房子抵押貸款試算重要嗎?為什麼要試算?

房子抵押貸款,意旨把名下的房屋當作擔保品申辦貸款,藉以取得一筆資金由於房屋這項擔保品價值高,所能核貸的額度通常也會比較高一些。房屋抵押貸款的種類有許多種,包含二胎房貸、增貸和理財型房貸等;合法的申辦管道如:銀行、租賃融資公司等。

 

申貸人在確定貸款、簽立合約前為什麼要先進行試算?正是因為目前市面上的申辦管道眾多,大家都想找到最適合自己的、利率最低的、額度最高的,如果能提前試算比較貸款方案,不僅可以為自己省去不少時間,也可提前知道月付金金額,評估自身經濟能力是否能負擔

 

|延伸閱讀:房屋抵押貸款銀行利率、額度比較!申貸前5大注意事項

 

房屋貸款試算的重要性:保障自身權益

房屋是努力一輩子的成果,要擁有一棟房屋屬實不容易,用房屋來辦貸款有利也有弊,一方面的確是可以獲取一筆資金;一方面則是可能會不小心失去房屋所有權。我們拿貸款利率來舉例:

 

根據民法第205條規定,約定貸款利率必須小於16%,超過16%者則為無效、違法行為,也就是我們俗稱的「高利貸」情形。以二胎房貸來舉例,銀行的利率為4~16%、租賃融資公司為7~16%;民間貸款公司因為有的是用「日息」、「月息」來計算,因此更可能出現高利率的情況。如果貸款前有先試算,就能避免掉入民間貸款公司的話術裡、保護自己的權益。

 

|延伸閱讀:民間二胎利率都很高嗎?7個查證法,破解房屋二胎詐騙手法

 

貸款利率試算與月付金息息相關?

我們以貸款100萬、貸款期限15年、手續等相關費用30,000元、本利均攤為例,來看看各管道的利率是否為合理範圍以及差異:

管道 年利率 月付金
銀行 4~16% 約為

NT $6,060~13,913

租賃融資公司 7~16% 約為

NT $7,753~13,913

民間貸款公司 月利率3%,年利率就是36% 約為

NT $30,025

表格整理:國峯厝好貸

由上表可看出,利率越高、每月要付款的金額就會越高,因此「利率」是貸款重要因素之一。部分民間貸款公司會以超低利率的噱頭來打廣告,並強調當日即可撥款,這時候就需要特別小心其計算利率的方式是日、月還是年利率,以免確定貸款後才發現月付金太高導致繳不出來等問題。

 

|延伸閱讀:房貸繳不出來會影響信用嗎?多久會被法拍?常見問題1次看

 

房貸利率試算:本利均攤vs.本金均攤?

不同貸款機構有著不同的利率範圍,還款方式也有所差異,其中又分為本利均攤和本金均攤:

還款方式 計算方式 特色
本利均攤 本金和利息合在一起計算,再平均分攤到每一期的月付金。 每月繳款金額固定。
本金均攤 本金和利息分開計算,本金平均分攤到每一期的月付金;利息則是按照本金的餘額去遞減。 每月繳款金額遞減。

表格整理:國峯厝好貸

本利均攤雖然每月的還款金額固定,但前期是利息佔的比例比較多,後期則是本金所佔的比例較高,整體的利息支出是比較高的,是目前很常見的還款方式,如:銀行、租賃融資公司。本金均攤雖然每月的本金一樣,但因為利息是照著「本金餘額」去計算,因此初期繳款的金額會很高,隨著每月的利息逐漸減少,整體的利息支出就會比較低

 

本利均攤和本金均攤這兩種還款方式沒有哪個比較好,端看申貸人比較適合哪一種還款方式,每月還款金額平均負擔,讓財務方便規劃;抑或是可以承受初期比較大的負擔,換取較低的利息支出。

 

房貸試算

 

房貸攤還方式試算

假設阿娟名下有一間房屋,貸款金額100萬、貸款20年、利率7%、相關手續費用3萬:

還款方式 總費用年百分率 月付金
本利均攤 7.4% 第1~240個月皆為:NT $7,753元。
本金均攤 7.47% 第1個月NT $10,000元;第100個月NT $7,594元;第200個月NT $5,163元;第240個月NT $4,111元,逐月遞減。

表格整理:國峯厝好貸

 

*註:抵押貸款利率有分固定利率或變動利率,「固定利率」因為在整個貸款期間利率皆為固定,因此不會受外在因素影響,但通常利率會比較高;「變動利率」則會受政府政策、市場變化等因素而變化,進而影響申貸人的月付金,優點是通常利率會比較低,但如果遇到房貸升息等狀況,負擔就會加重。

 

|延伸閱讀:2024台灣房貸利率比較!掌握核貸條件才能拿到好利率

 

銀行貸款試算vs.融資公司貸款試算?

除了利率外,「貸款成數」也是非常重要的因素,因為它和你的「額度」非常有關係。當貸款成數越高,代表你可以貸款到的金額越高,舉例來說:一間房子估價100萬,在A貸款機構可貸5成(50萬),在B貸款機構可貸85成(85萬),兩者相差之下就差了35萬,那當然選B公司會比較符合期望。

貸款試算

 

銀行貸款試算公式和融資公司不一樣?

以二胎房貸來舉例,因為房屋是被拿去做第二順位抵押,第二順位的貸款機構為了避免風險太高,貸款的試算方式也不同,我們以銀行、租賃融資公司和民間公司來舉例:

 

  • 銀行:房屋鑑價金額X貸款成數(最高可達80%)-第一順位房貸設定金額
  • 租賃融資公司:房屋鑑價金額X貸款成數(最高可達120%)-第一順位房貸剩餘金額
  • 民間公司:房屋鑑價金額X貸款成數(較不固定,無上限)-第一順位房貸剩餘金額

 

設定金額跟剩餘金額差在哪裡呢?我們實際來算給你看。假設阿瑋名下有一間房屋,原來的房屋貸款金額500萬,一順位房貸設定金額為600萬,繳了10年房屋貸款後,一順位房貸還剩下300萬。阿瑋房屋鑑價金額為700萬,那不同管道申貸額度會有差嗎?

 

  • 銀行:700萬 X (最高貸款成數)80% – (設定金額)600萬 = -40萬(代表銀行已沒有申貸空間)
  • 租賃融資公司:700萬 X (最高貸款成數)120% – (房屋殘值)300萬 = 540萬

 

由上述試算結果可以發現,銀行採用的是「房屋第一順位的設定金額」,再加上貸款成數不高,申貸額度通常會比較低,甚至可能會有無法承作的情況;租賃融資公司因為貸款成數高、用房屋殘值來計算,可貸款額度就會比較高;而民間公司的計算方式雖然和租賃融資公司相同,但實際貸款成數、利率等條件模糊,因此就算可以拿到很高的額度還是要小心,比較不推薦。

 

*註:第一順位房貸設定金額,就是指這棟房屋在第一次辦理貸款時的貸款金額;第一順位房貸剩餘金額,則是指申貸人在還完第一筆貸款後,房屋所剩餘的殘值,前者的門檻會比較高。

 

*註:銀行等金融機構貸款成數約為50%~80%;租賃融資公司貸款成數最高可達120%,這些都是試算額度中的變因,像金融機構最高只到80%,扣除額又是設定金額,額度當然就會比較保守一些。

 

|延伸閱讀:2024二胎房貸常見問題QA,條件、費用、風險1次告訴你

 

房屋抵押貸款試算工具有哪些?

貸款會受利率、貸款成數、扣除額、還款方式等因素所影響,平時如果可以善用試算工具,就可以為自己降低一點風險,以下將介紹一些實用的線上工具:

 

房子抵押貸款試算推薦網站:國峯厝好貸

專門承辦二胎房貸服務的知名品牌國峯厝好貸,產品與服務獲國際iso9001和iso 27001認證,不僅分享房貸的相關知識、豐富的短影音介紹政府補助內容,官網也有提供貸款的試算工具。

操作方式:只要輸入貸款金額、利率和期限,就可算出首月的月付金、本金/利息佔比等資訊。

推薦度:8/10

房子抵押貸款試算

 

房子抵押貸款試算推薦網站:國泰世華

國泰世華銀行網站也有提供免費試算服務,使用率也很高,列出的貸款資訊也相當豐富。

操作方式:只要輸入貸款金額、期限、相關費用、還款方式和利率,就可算出總費用年百分率、每個月的月付金資訊,非常詳細,且還有提供寬限期計算模式

推薦度:9/10

房子抵押貸款試算
圖片來源:國泰世華銀行

 

*註:寬限期是指在一定期限內給予申貸人貸款優惠,在這段期間只需要繳利息,不用償還本金,等待優惠期過後才平均攤還本金和利息,在初期還款壓力的確可以下降,但後期負擔會瞬間上升。

 

|延伸閱讀:寬限期其實沒有那麼好?房屋貸款寬限期適合誰?小心負擔更重!

 

房子抵押貸款試算推薦網站:591房屋交易

591房屋交易網站不只提供找房、賣房、租房等服務,也有提供免費的試算工具,且試算工具非常先進,還可以選擇貸款類型、各家銀行的規定利率

操作方式:選擇貸款種類(一般貸款、青安貸款等),輸入貸款金額、期限、寬限期,再選擇銀行(自動帶入各家銀行的房貸利率)就看算出本利均攤、本金均攤的首期月付金。(點按查看明細還可看出每個月的月付金)

推薦度:8/10

房子抵押貸款試算
圖片來源:591房屋交易

 

房子抵押貸款試算推薦網站:台新銀行

台新銀行網站提供貸款的試算服務按照產品做區分,有房屋貸款、信用貸款、汽車貸款等,特色在於可以指定算出特定某一期的月付金。

操作方式:輸入貸款金額、利率和期限,就可以算出本金攤還金額、利息攤還金額、月付金和餘額,相當詳細。

推薦度:7/10

房子抵押貸款試算
圖片來源:台新銀行

 

房子抵押貸款試算推薦app:貸款計算機

貸款試算機app為免費安裝軟體,在使用時畫面支援全螢幕模式,字體也可放大,使用起來很方便。

操作方式:輸入貸款金額、利率和期限,就可以快速算出本利均攤、本金均攤的金額和餘額。

推薦度:7/10

房子抵押貸款試算
圖片來源:貸款計算機

 

房子抵押貸款試算推薦app:聰明貸款-多元貸款試算

多元貸款試算app除了房貸外,也有提供信貸、車貸等試算服務,專為台灣金融市場規劃,申貸人可以透過不同家銀行之間的比較,選擇最適合的貸款管道,試算結果還可以寄到個人e-mail,缺點就在於此app軟體專為iphone設計,安卓用戶就不適用。

操作方式:輸入貸款金額、利率和期限,就可以算出各期月付金。

推薦度:7/10

房子抵押貸款試算
圖片來源:apple store

|延伸閱讀:2024銀行房屋貸款利率、種類、常見問題總整理

 

轉貸是什麼?轉貸試算看可以領多錢?

轉貸就是把原貸款轉向其他貸款機構承辦,如果新承辦的銀行利率低,就可以降低每期月付金的負擔;貸款成數高的話則可以為自己增添一筆資金,因此又稱為轉增貸。

 

我來舉個例子,假設阿家有一間房屋、鑑價金額為800萬,A銀行貸款400萬,10年後剩100萬。阿家的房屋所在地區有增值,B銀行鑑價後金額為1,000萬、可貸80%(=800萬),若轉向B銀行承辦,須先扣除原貸款的剩餘金額100萬,等於阿家可以再領到700萬。

轉貸試算

|延伸閱讀:房貸增貸、轉貸、轉增貸條件?想多省一點?2024銀行利率總整理

 

房子貸款試算常見問題,國峯厝好貸來解答!

Q:房屋利率試算有什麼優點?

A:透過利息試算,可以提前了解到自身條件比較適合哪間銀行、哪種貸款方案,並可知道在正式申請貸款前,需要先準備多少自備款、每期月付金能否負擔等,幫助更快速找到合適貸款管道。

 

Q:貸款利息試算有缺點嗎?

A:值得注意的是,各家網站、app所提供的試算為「理想狀況」,貸款機構(如:銀行)最注重的就是申貸人的收入、信用狀況和房屋條件。假設算出來的額度非常理想,但實際上申貸人有信用瑕疵、無薪資證明等,不只額度會變得保守,甚至還可能不予核貸。

 

國峯厝好貸貼心提醒,民間貸款公司手法多變,雖然主打過件率高、當日撥款,但有可能簽約後才發現利率高得不合理。選擇合法的貸款機構,如:銀行、租賃融資公司才能保障自身權益,有緊急資金需求嗎?歡迎填表單獲得免費二胎房貸諮詢,利率最低7%起、額度最高3,000萬,我們的資深業務具備專業金融知識,將為您免費估價、找出最適合的貸款專案。

 
   

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