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2024銀行房屋貸款利率、種類、常見問題總整理

銀行房屋貸款 利率、種類、常見問題總整理

最近更新 2024-01-04

提供的銀行那麼多,各家房貸利率、種類都不同,該如何找到適合自己的貸款方案?本文將針對各銀行房屋貸款利率、種類總整理給您,讓您一文就能了解房貸,文末也將說明已經有貸款如何再貸,精彩內容不容錯過。


六大房屋貸款種類

辦理房屋貸款時,有些看似較低的房貸利率不見得比較划算,因為利率可能在後期逐漸升高、或是還款期限比一般的更短。因此建議,先瞭解所有的房貸種類,才能以自身的情況做最佳的考量。
常見房貸種類為以下六種:

 

一、固定型房貸

採用固定利率作為利率計算方式,所以固定型房貸的房貸利率並不會受到金融市場的波動影響,這樣的好處是,能讓貸款人可以明確知道未來每期的還款金額與利息,有助自身長期的財務規劃,但手續費和利率會較高。

 

二、指數型房貸

所謂的指數型房貸,指的是房貸利率會跟隨郵局和各銀行的牌告浮動利率為基準,再依約定進行調整,是目前比較多人選擇的房貸類型。因為此種房貸的房貸利率最貼近市場情形,因此指數型房貸也是目前較多人選擇的房貸類型。

 

三、抵利型房貸

這種房貸方式,是銀行會替貸款申請人開設「房貸抵利活存帳戶」,如果貸款人在該帳戶內存入的金額越高,則房貸的利率就會越低。選用抵利型房貸多半貸款申請人的共同疑問是「帳戶是定存帳戶還是活存帳戶?」畢竟能夠彈性運用帳戶資金,對於申請人而言可以更好做規劃。而抵利型房貸所開設的帳戶為活存帳戶,所以該帳戶是能夠讓貸款申請人隨意調動帳戶內的資金,因此若是手中有大筆資金可以活用,同時也希望可以活用資金調度需求的民眾,是很適合這種房貸方式。

 

四、階梯型房貸

又稱為分段式房貸,為1996年銀行推出的房貸利率計算方式,此種房貸的計算方式是用定儲利率指數的機動利率,將房貸分成二段、三段或是四段來計息,每一個階段的償還金額和利率都不相同,就像階梯一樣,通常性都是前期低後期分階段調高,所以這種貸款對於一般民眾,前期繳款會較為輕鬆,但後期繳款負擔會逐漸加重,所以這樣的房貸適合前期還款能力較低的貸款人,但要注意的是,前段偏低的利率會讓民眾誤判償還能力,因此金管會也要求銀行必須揭露階梯式房貸平均利率外,還需要將升息後民眾須增加的擔負金額透明告知。

 

五、理財型房貸

理財型房貸是一種可讓房貸的價值靈活運用的一種理財方式,另外又被稱為循環額度房貸,與一般房貸最為不同的地方,一般的房貸在還款後的本金是不能再動用的,但是理財型房貸包括每月攤還的本金及提前部分還款的本金,都會轉換成為循環額度,讓貸款人可以隨時動用,動用額度的利息計息方式則是採用以日計息,因此適合需要隨時資金調動的族群。

 

|延伸閱讀:何謂理財型房貸?幫你整理15家銀行理財型房貸利率、優缺點

 

六、綜合型房貸

綜合型房貸則是同時結合了一般型房貸和理財型房貸,也就是說,貸款申請人可以將一部分的房貸(通常為2成)以一般房貸的利率計息,而其他的部分則做為理財型房貸,用理財型房貸的利率計算,讓部分資金成為可以隨時循環動用的彈性資金。因此適合自備款較多、想省利息,又同時想擁有彈性可運用資金的民眾。

 

常見房屋貸款種類

 

2024年銀行房屋貸款總整理(2023/12更新)

了解了六大房屋貸款利率和種類後,除了審視自身條件是否符合銀行貸款條件外,同時也要確認自己是否能夠負擔。
以下將目前有提供房屋貸款的銀行行庫機構資訊彙整於下表,讓您能一次性的比較所有銀行的房屋貸款利率、寬限期、最高貸款成數和最長還款期限。

 

2023/12/21更新
銀行 房屋貸款利率 寬限期 最高貸款成數(額度) 最長還款期限
中國信託 

階梯型房貸

前六期年利率2.06%起(機動計息) 3年 85% 30年
國泰世華

指數型房貸

2.19%起 2年 80% 20年
台新銀行

指數型房貸

2.20%起 3年 80% 30年
台北富邦

指數型房貸

2.20%起 3年 80% 30年
玉山銀行

指數型房貸

一段式 2.15% 起 3年 80% 30年
星展銀行

指數型房貸

2.06%起 3年 80% 40年
聯邦銀行

指數型房貸

2.06%起 3年 80% 30年
永豐銀行

指數型房貸

2.09%起 3年 85% 40年
陽信銀行

指數型房貸

2.15%起 5年 200萬 20年
台灣銀行

青年安心成家貸款

2.15%起(補貼後1.775%) 5年 80% 40年
土地銀行

指數型房貸

2.06%起 3年 80% 30年
合作金庫

指數型房貸

2.06%起 3年 80% 40年
彰化銀行

指數型房貸

2.06%起 5年 85% 30年
台灣企銀

青年安心成家貸款

2.168%起 5年 80% 40年
第一銀行

青年安心成家貸款

一段式機動利率:2.15%

二段式機動利率

(前2年為1.94%,第3年起2.24%)

5年 最高1000萬 40年
華南銀行

指數型房貸

2.06%起 3年 80% 30年
兆豐銀行

青年安心成家貸款

一段式機動利率:2.15%

二段式機動利率

(前2年:1.94% 第3年:2.24%)

5年 80% 40年
新光銀行

指數型房貸

階梯型房貸

指數型:2.43%起

階梯型:

1~12個月 2.18%起

第13個月 2.48%起

80% 30年
遠東銀行

混合型房貸

指數型房貸2.08起

+

循環型房貸2.5%起

85成 30年
凱基銀行

指數型房貸

2.06% 3年 80% 30年
以上資訊請以各銀行公告牌價為主。                                            資料整理:國峯厝好貸

 

房屋貸款試算

想要了解房屋貸款需要擔負多少利率?需要自備多少頭期款才足以負擔往後的房屋貸款的月付金?在內政部的不動產資訊平台,就有提供房貸試算的計算器,方便民眾了解自身貸款後每月需要還款的月付金。除了內政部有提供房貸試算計算器外,各家銀行也都有提供房屋貸款利率試算的頁面幫助民眾能夠簡易計算自己的房貸月付金,讓民眾更容易掌握自己的房貸債務情況。
以下彙整提供各家銀行的房屋貸款試算計算器,可以從下方選擇其中一種來計算自己的房貸繳息。

2023/12/21更新

內政部 不動產資訊平台 台北富邦銀行 玉山銀行 房貸試算 台新銀行 房貸試算
國泰世華銀行 房貸試算 兆豐銀行 房貸試算 中國信託 房貸試算 台灣銀行 房貸試算
台灣企銀 房貸試算 永豐銀行 房貸試算 土地銀行 房貸試算 華南銀行 房貸試算
匯豐銀行 房貸試算 第一銀行 房貸試算 凱基銀行 房貸試算 星展銀行 房貸試算
元大銀行 房貸試算 新光銀行 房貸試算 遠東商銀 房貸試算 彰化銀行 房貸試算
王道銀行 房貸試算 合作金庫 房貸試算 將來銀行 房貸試算

資料彙整:國峯厝好貸

 

申辦房屋貸款流程及文件

一般來說房屋貸款的申請流程大同小異,各家銀行會針對細節略有不同,但差異不大。

STEP 1、申請
當您已經決定要申請房屋貸款後,首先是要與想要申請貸款的銀行進行聯繫,銀行的房貸專員會針對他們提供的房貸產品內容,根據每個申貸人或家庭的財務和需求進行規劃,從中建議適合的房貸方案,並且告知申貸人需要備妥之申辦文件,包含:
身分證、第二身分證明文件、印章
房地登記謄本
個人收入證明或所得證明
買賣契約書影本
保證人相關身分證件、印章、個人收入證明。(若有設定保證人)

 

STEP 2、估價
當銀行收到申貸人申請後,會依據要申請貸款的房屋其坪數、座落區域及周邊生活機能等各式影響房價之因素進行估價。

 

STEP 3、審核
在估價後,銀行端也會根據申貸人的基本條件(年齡、財務狀況)、信用狀況(聯徵信用評分)、還款來源(工作性質、財務進出情況)、負債比和不動產估價結果決定貸款案件准駁與否,若核准也會核定出貸款額度以及貸款利率。

 

STEP 4、簽約
若是順利完成估價及審核的流程,貸款的核定額度和利率申貸人也能夠接受,銀行房貸專員就會與申貸人以及保證人(若有)相約一個地點(通常就在銀行分行),面對面進行對保和簽訂契約,並同時將由分行理專協助申貸人辦理開戶手續,該帳戶是為做往後撥款及繳款使用。

 

STEP 5、設定
對保以及簽約完成,還不能馬上撥款,還必須要到地政進行抵押權設定的流程,此時承貸銀行將成為房屋抵押的第一順位,當設定完成才算是走完房屋貸款的手續。

 

|延伸閱讀:房屋設定抵押費用、流程、準備資料和8大常見問題總整理

 

STEP 6、撥款
抵押權設定完成後即可準備撥款。撥款後借款人與銀行的貸款契約開始生效,借款人需每期於繳款日前將應繳金額存入帳戶中,銀行會自動將貸款本息從借款人帳戶中扣繳。

 

房屋已經有貸款還能再貸?

許多人在購屋時,往往忘記預留裝修和設計的資金,又或者臨時有了其他的資金需求,需要透過房屋來進行周轉,因此除了上述一順位貸款的房貸外,房貸其實還有所謂的房屋增貸、房屋轉增貸和二胎房貸三種房屋貸款方式,這三種房貸除了內容、方式不同外,其房貸利率也各不相同,而且也並非所有銀行行庫都有同時提供這三種房屋貸款方式。

 

|延伸閱讀:二胎房貸、房屋增貸、房屋轉貸,我該申請哪一種?三者優劣分析!

 

房屋增貸

房屋增貸的貸款方式,是用「原來的房屋在原來貸款房貸的銀行,增加房貸額度」。

房屋增貸貸款申請的必備條件是:

    • 房貸已繳納到本金。
    • 房貸還款紀錄正常,無任何遲繳記錄。
    • 信用狀況良好且為良民。
    • 房屋有增值或是尚有不錯的殘值。
    • 有正常工作,有穩定償還債務能力。

雖然房屋增貸的房貸利率很低,幾乎是與原來的房貸利率相近,但因為條件比較嚴格、比較高,因此若為才剛申請購屋貸款的民眾來說,絕對無法申請到房屋增貸,這時若有資金需求:例如裝潢金、周轉金等,就沒有辦法順利透過房屋增貸來取得資金運用。

 

房屋轉增貸

房屋轉增貸簡單來說就是將「原來的房貸整個轉到另一個銀行,並且再增加房屋貸款額度」,透過這樣的方式來換得更多的資金運用,而房屋轉增貸後,房貸的利率和額度都會由新的銀行重新估算,因此也有可能轉增貸後,其房貸利率降低且貸款額度提升。

房屋轉增貸貸款申請的必備條件是:

    • 房貸還款紀錄正常,沒有遲繳記錄。
    • 信用評分佳、聯徵紀錄正常、無任何信用不良紀錄。
    • 房屋貸款還款金額已達轉增貸銀行的最低標準。
    • 有正常工作,有財力證明。
    • 房屋有增值且增值空間大。

 

因為轉增貸是要將貸款轉移到另外一個銀行,因此所有的流程都需要再跑一次,也使得像地政設定費、開辦費、塗銷費都要再次支付,但其優勢是房貸利率可能降低、也能取得更多的資金運用、還有貸款的年限也將重新計算。
與房屋增貸相同的是,其房貸條件較為嚴格,只要不符合其中一項房貸申請就會被銀行駁回,因此對於有過遲繳房貸的紀錄、或剛申請房貸、或信用狀況較不理想的民眾,房屋轉增貸並無法成為民眾取得資金的貸款方式。

 

二胎房貸

有房貸的情況之下還能夠取得資金的最後一種房貸方式就是「二胎房貸」,二胎房貸的貸款方式則是將「已經貸款的房屋,拿到另一間銀行、融資公司或是民間公司再次抵押」,因為接受貸款申請的承貸單位抵押權為第二順位,因此稱作二順位貸款(又稱為房屋二胎)。二順位貸款和房屋增貸、轉增貸相同,並非所有的行庫機構皆有提供服務,因此二順位房貸除了銀行行庫外,還有融資公司、民間公司承貸,而在不同的貸款機構申辦,其貸款利率、額度、條件、風險皆不相同,因此申請二胎房貸時,也需要審慎評估、比較,並且仔細詳閱不同機構的差異,才能尋找出適合自己又有保障的承貸機構。

 

國峯厝好貸有更高的二胎房貸額度、更大的房貸成數、固定的房貸利率、更長的還款期限,與銀行同樣使用本利均攤的還款方式,以及透明的手續費。讓資金需求者能夠以更可靠、更安全、更有效的方式取得資金。

 

|延伸閱讀:2023二胎房貸常見問題QA,條件、費用、風險1次告訴你

房屋貸款常見問題

 

Q:申請房屋貸款需要多久時間?

申請時如果沒有將挑選銀行的時間算在內的話,從提出申請到完成撥款,至少需要14個工作天。(約2~4周的時間)

 

Q:申請房屋貸款需要支付什麼費用?

申辦房貸時不僅需要考量自身的還款能力,同時也要計算其他費用的支出,才能更精準估算出買房時需要支付的所有費用,
第一種、政府規費
申請房貸時,在撥款前須要到地政完成設定,而此流程地政將會收取一筆抵押權設定規費,規費金額是貸款金額的1‰ ,另外還需支付書狀費 80元。

第二種:房貸手續費
這通常是銀行酌收的,包含房貸開辦費、帳務管理費、徵信手續費、代償手續費。

第三種:住宅保險費
這是政府規定要為房屋強制投保的住宅保險費,包含火災險以及地震險,且需每年投保1次,若您提前清償房屋貸款,可向銀行要求退還已經預繳的住宅保險費。

 

Q:房貸對保時需要準備什麼資料?

要進行對保前,務必先將以下東西準備好

    • 申貸人本人及保證人身分證正本
    • 申貸人本人及保證人的第2證件正本(駕照或健保卡皆可)
    • 申貸人本人及保證人的私章。

 

|延伸閱讀:對保後不撥款的原因?9大對保注意事項,簽約前必看!

 

Q:提前清償房屋貸款,需要支付違約金嗎?

多數的銀行房貸都會訂定合約期,也就是若在綁約期間清償房貸,會需繳一筆違約金,因此在申請房貸時,要先仔細審閱合約或是說明書、又或是詢問銀行專員,才不會讓自己清償房貸的同時還無端支付額外的違約金。

提前清償房屋貸款需要支付違約金嗎

 

Q:一段式房屋貸款利率,為什麼也會漲息加碼?

因為房屋貸款利率的計算方式,多為指標利率+加碼利率,而指標利率是各銀行依據現在六大行庫獲十大行庫的一年期定期儲蓄存款機動利率的平均數計算,因此利率會因為中央和央行的政策,或市場的波動而調整。

 

Q:為什麼初期房貸月付金很低但是後期較高?

會遇到這個情況多半是因為以下幾種原因:

1.申請階梯型房貸
階梯型房貸的特色就是會將房貸切分2~4個階段,前期的利率會比較低,後期利率則會階段式的提高。

2.處在房貸寬限期
在寬限期時,月付金只有繳納利息並未包含本金,因此需要擔負的月付金相對較低,但是當寬限期過後,月付金將同時包含了利息和本金,要負擔的金額變多,也會有月付金變高的感受。

3.指標利率的波動
房貸的利息採用固定利率+指標利率,因此的利率變動通常是因為指標利率調整,影響了房貸每期還款金額,而指標利率是會隨著央行的升降息變化,當面臨央行升息的時候,指標利率也會提升,月付金因此也會跟著提高。

4.政府利息補貼結束
如果是申請如:青年安心成家貸款(又稱:青安貸款),當政府利息補貼結束,利率就會回到正常的機動利率,這時所需要負擔的利率就會較利息補貼期高。

 

Q:選擇低利率房貸,導致貸款成數較低沒有額外資金?

選擇低利率房貸的同時通常會面臨到貸款成數較低的情況,這導致許多人買了房子後,沒有額外的資金可做為緊急預備金或裝潢資金,這時可以透過其他貸款產品來取得資金,例如:二胎房貸汽車貸款或是機車貸款,但不論是哪一項貸款產品,首先都必須要審慎進行自身的理財規劃,並且秉持著信用至上,確認自己可負擔後再作申請。申請前也要找尋合法管道,盡量找尋銀行或是合法的租賃融資公司申辦,才能對自己有最大的保障!國峯厝好貸擁有一群專業的貸款顧問團隊,免費提供二胎房貸的諮詢服務,除了幫助民眾辨別合法的貸款管道外,也提供全方位的貸款建議和規劃,幫助民眾順利借貸。

 

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