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寬限期其實沒有那麼好?房屋貸款寬限期適合誰?小心負擔更重!

寬限期

最近更新 2024-01-23

寬限期是什麼?房屋貸款寬限期一定比較好?本篇將解釋寬限期意思,並透過寬限期試算揭開貸款寬限期的秘密。信用貸款寬限期多長?寬限期延長嗎?提前還本金要付違約金嗎?一次解答!


寬限期是什麼?寬限期意思?

寬限期,簡單來說就是在規定的期限內給予貸款寬限的意思,在這段期間內只要繳利息、不用繳本金因為不用償還本金,對經濟狀況沒有這麼好的申貸人來說是相當友善的,每月的還款壓力大幅下降,多餘的資金可以拿去支付生活開銷,或是做其他財務規劃等。

 

提醒民眾申請寬限有利也有弊,雖然前期還款壓力的確能降低,但等到寬限的優惠結束後,就要回到本金利息均攤的方式。也就是說,不只每月要平均攤還利息,之前沒有繳到的「本金」也要一起還,而且還要在更短的時間內還完,壓力會更大

 

寬限期意思

 

房屋貸款寬限期幾年?

一般來說,目前銀行貸款都有提供寬限優惠,基本上都是以1~3年為主,但政府提供的優惠房貸寬限時間有的可長達5年,如:新青安貸款。青安貸款是政府從民國99年開始實施的貸款,其政策是為了要降低年輕族群首購房屋的壓力,提升自住房率和穩定整個房價市場。

 

在2023年8月時政府做出了調整,不僅利息補貼1.5碼、貸款年限延長40年、額度提高至1,000萬,最重要的是將寬限時間延至5年,是一項非常適合首購族的優惠補助。

 

|延伸閱讀:新青安貸款2023最新懶人包!貸貸相傳還是安心成家?

 

銀行房屋貸款寬限期、利率總整理

銀行 利率 寬限期
永豐銀行 2.09%起 最長3年
台新銀行 2.2%起 最長3年
中國信託銀行  2.26%起 最長3年
王道銀行 2.06%~3.96%

(機動計息)

最長2年
國泰世華 2.19%起 最長2年
凱基銀行 2.06%起
渣打銀行 抵利型靈活房貸2.06%起
遠東商銀 2.12%起(浮動)
玉山銀行 一段式

2.15% 起

上海商銀 指數型房貸

2.15%起

表格整理:國峯厝好貸

 

房屋貸款寬限期申請條件?

每一家金融機構的申貸條件不同,並非所有申貸人都可以拿到寬限優惠,但基本上須符合以下幾個要件。首先,借款人須為20歲以上的中華民國國民,與銀行的往來須正常、無信用瑕疵;工作狀況也需穩定、有一定的還款能力,購屋用途應以自用住宅為主。政府為了避免囤房,實施一系列的打房政策,正是為了避免民眾利用寬限優惠來囤積房產。

 

|延伸閱讀:囤房稅修法2.0還可這樣玩?借名登記省稅「雙方」都危險

 

貸款寬限期適合誰?

房屋貸款的寬限優惠並非所有人皆可申請銀行會根據申貸人收入和信用狀況、房屋條件去審核其還款能力,給予評估後的適合條件,哪些人比較適合申請寬限呢?

 

  • 短期內有換屋需求者

民眾如果想要添購新屋,但舊屋又還沒出售,兩邊加總肯定是一大筆支出,若新屋之承做銀行有寬限,其實就可以減輕初期房貸的負擔慢慢累積資產等到舊屋出售,即使寬限的期限結束,也有一筆資金足以應付,但前提是要舊屋有成功出售。

 

  • 投資客或財力足夠者

本身是投資客,確定未來可以有大筆紅利進帳者、自營商預計營業額會持續正向成長者、能領取高額獎金的業務工作性質者等,但同時也具備風險,例如:紅利無法預期進帳?股市重創導致利息都繳不出?自營商突然面臨倒閉或是業務業績不如預期等問題。

 

不論是自住、換屋族或投資客,建議都要先仔細衡量自身的經濟負擔後再決定申貸以免後續政府升息、工作不順利等其他狀況,導致房貸繳不出來。申貸人若無力償還房屋貸款,除了會面臨催繳外,也會影響個人信用,甚至是房屋被法拍都有可能,所以一定要謹慎評估。

 

*註:房貸遲繳會被註記在聯徵中心,即使後來補繳也還是會被留存紀錄,等於間接影響到其他貸款的申請條件,因為銀行非常重視申貸人的信用評分。

 

房屋貸款寬限期適合誰

|延伸閱讀:房貸繳不出來會影響信用嗎?多久會被法拍?常見問題1次看

 

政府打房政策會影響寬限期嗎?

為了維護房價市場,政府和央行聯手推出打房政策,於2023年10月5日更新「自然人特定地區第二戶購屋房貸無寬限期」條款,在特地地區購買第二間房屋將無法享有寬限優惠,相關規範如下:

 

  • 公司法人

公司法人的住宅貸款成數最高只到40%,且無寬限。

 

  • 自然人

已有2戶以下房貸者如要購買高價住宅貸款,最高貸款成數只能貸5.5成、無寬限;擁有3戶以上者則更少,最高只能貸4成,也是沒有寬限。

 

自然人第2戶在以下特定區域:台北市、新北市、桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市者,購屋貸款沒有寬限優惠;同理,只要第3戶、第4戶以上購屋辦理貸款也沒有寬限優惠。

 

|延伸閱讀:2023央行打房政策,第二戶房貸無寬限期將影響換屋自住族

 

寬限期試算後發現利息反而更高?

寬限優惠真的比較划算嗎?其實不然,假設貸款原本要用20年來攤還本金,寬限時間若為3年、只繳息不還本,那等於在後面的17年間要把「原本沒有還到的本金」連同利息一同還掉還款時間被壓縮,不僅壓力變大,且利息是根據「原本沒有還到的本金」去計算,代表實際支出的利息會更高。

 

我們來舉個例子,假設阿桂貸款200萬元、利率3%、貸款年限20年、手續費1.5%、本利均攤:

無寬限期 寬限1年
年利率 3.17% 3.16%
月付金 第1 ~ 239個月

11,092元

第1 ~ 12個月

5,000元

第13 ~ 239個月

11,519 元

第240個月

11,074元

第240個月

11,465元

總費用 NT $2,662,062 NT $2,686,278

表格來源:國峯厝好貸

 

寬限2年 寬限3年
年利率 3.16% 3.15%
月付金 第1 ~ 24個月

5,000元

第1 ~ 36個月

5,000元

第25 ~ 239個月

11,994 元

第37 ~ 239個月

12,527 元

第240個月

12,118 元

第240個月

12,659元

總費用 NT $2,710,828 NT $2,735,640

表格來源:國峯厝好貸

 

從上方簡易的初算表可看出,無寬限、有寬限的差異:後者的總支出會比前者還要來得多。雖然看起來,寬限初期每個月只要繳5,000元相當優惠,但要注意到的是寬限過後的每月支出(上圖畫線處),隨著寬限年數而不斷往上增加

 

實際加總算下來可以看出,寬限優惠只是把負擔往後延,因此到後期繳款金額會越來越大,端看申貸人如何選擇:享受初期優惠?還是想要平均分攤每月壓力等。目前線上有許多提供房貸試算的工具,如:國泰世華銀行國峯厝好貸等網站都有提供,申貸前可多加利用。

 

 

寬限期試算
圖片來源:國泰世華銀行

 

信用貸款寬限期多長?信貸也有寬限期嗎?

信用貸款,就是利用申貸人的「信用」當作擔保,因為沒有擔保品,對貸款機構來說風險相當高,所以就不會有寬限優惠

 

大部分的金融機構都有提供信用貸款服務,市場競爭非常激烈,各家貸款方案利率、額度上就會有所差異。當申貸人每還完一期月付金,整個貸款的風險值就會下降,因此大部分金融機構都會希望申貸人可以儘快還完貸款,不太會給予寬限時間。

 

*註:擔保品,意旨把個人物品拿來做抵押申請貸款,如果債務人無力償還,債權人有權對其擔保品聲請處理,常見的擔保品貸款如:房屋貸款、機車貸款或汽車貸款。

信用貸款寬限期

|延伸閱讀:信用貸款試算、利率和條件介紹!小心4大信用貸款陷阱

 

轉貸有寬限期嗎?轉增貸的寬限期多長?

大部分民眾在購屋的時候都會申辦房貸,如果其他貸款機構條件更好、想轉往其他地方承做,這就叫做轉貸;如果轉貸可以獲取額外的一筆資金,便稱之為轉增貸。轉貸、轉增貸的優點有以下三點:申請寬限、爭取利率和還款年限,以及獲取資金。

 

為了寬限期選擇轉貸會比較划算嗎?

轉貸、轉增貸的寬限一樣是介於1~3年之間,這段期間只繳息不繳本金,如果申貸人順利找到新承做銀行,那的確是可以在初期降低每月的還款壓力。試想一下,我原本的房貸無力償還,就去找新的貸款機構享受寬限優惠,會有這麼好康的事嗎?

答案是每間貸款機構的申貸條件不同,尤其銀行審核非常嚴格,如果申貸人原房貸就在寬限內、沒有還到本金,銀行就會認為你的還款能力不足,自然不會予以承做或是條件給得不符預期

 

爭取低利率、延長年限

轉貸的優惠除了拿到較低利率、降低月付金壓力外,還有就是希望可以延長還款年限,即使沒有寬限優惠,若能把整個貸款年限拉長,還款壓力也比較不會那麼大

 

獲取資金

想要透過轉增貸的方式拿到資金,想當然申貸人的自身條件和房屋狀況都要保持良好,不然就只是換間貸款機構申辦而已,沒有什麼太大的差異。轉增貸其實不如想像中如此好賺,其中隱藏許多費用如:原貸款機構的塗銷費、新承做銀行的開辦費、設定費用等。

*註:屋況良好、房屋地段有增值,較容易有增貸獲取資金的機會。

|延伸閱讀:房貸增貸、轉貸、轉增貸條件?想多省一點?2024銀行利率總整理

 

各家銀行轉貸的寬限期整理

銀行 轉貸的寬限期
上海商銀 寬限:未提供
王道銀行 寬限:有,最長2年
凱基銀行 寬限:未提供
渣打銀行 寬限:有,最長1年
永豐銀行 寬限:有,最長3年
中國信託銀行 寬限:有,最長3年
國泰世華銀行 寬限:有,最長2年
玉山銀行 寬限:未提供
台新銀行 寬限:有,最長3年
遠東商銀 均未提供
表格整理:國峯厝好貸

 

寬限期常見問題,國峯厝好貸來解答!

 

Q:寬限期人人都可以延長嗎?

A:正常來說,只要申貸人的房貸都有正常繳款,無短期增貸、負債情形,且仍在寬限中就可以跟原申貸的貸款機構討論看看。但建議還是需要評估自身的還款狀況,以免本金越拖越久、往後再加上衍生的利息費用會無法負擔。

 

Q:寬限期還本金要付違約金嗎?

A:一般貸款機構在確定申貸時會簽立正式合約,裡面就會註明貸款金額、還款方式等內容,關於違約的部分就要特別注意。若提前清償完畢或是需要轉至其他貸款機構,大部分是會跟申貸人收取一筆按照比例計算的違約金,因此建議申貸人在對保時要多加留意。

 

*註:對保就是申貸人和貸款機構雙方約定時間,在指定地點確認貸款細節、是否為本人申請貸款等資訊,簽立的合約即具備法律效力。

 

|延伸閱讀:對保後不撥款的原因?9大對保注意事項,簽約前必看!

 

Q:寬限期結束繳不出房貸怎麼辦?

A:寬限即將結束,才發現每月的月付金變得龐大、繳不出來嗎?建議可先試著跟貸款機構協調,看是要把貸款期限延長,還是轉向其他貸款機構申辦但要提醒的是,轉貸不一定能享有寬限,尤其是對貸款機構來說風險較大的族群,能拿到的條件就越劣勢。

 

Q:房貸寬限期有5年的嗎?

A:有的,最著名的就是政府補助的新青安貸款,寬限可長達5年;一般貸款機構的寬限為1~3年,如果申貸人條件和房屋條件良好,可協調看看是否能再延長寬限。

 

Q:一開始沒有寬限期,之後還能申請嗎?

A:每間貸款機構規範不同,需與原申貸機構討論。

 

Q:房子還在寬限期可以申請貸款嗎?

A:可以,但可能會需要支付違約金。將房屋拿去做二次抵押,雖然可以獲取多餘的資金,但因為是第二筆貸款,需要面對的還款壓力也會增加,若繳不出來肯定會影響個人信用狀況。最嚴重的狀況就是向民間機構貸款,造成房屋私人設定,就很難再轉回銀行申貸

 

貸款中的寬限機制有好有壞,想要減輕貸款初期的還款壓力,同時後期的負擔就會加重。你是否被房貸壓得喘不過氣呢?你是否有緊急的資金需求呢?國峯厝好貸提供二胎房貸,產品與服務深受國際肯定、榮獲iso9001認證;資訊安全也榮獲iso27001認證,利率最低7%起、額度最高3,000萬,有任何需求都歡迎填表與業務專員聯絡!

 

 
   

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