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2024房屋房貸增貸、轉貸、轉增貸條件、利率、銀行總整理

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最近更新 2024-02-23

有資金需求時房貸增貸是一種方式,申辦方便、審核快速,如果條件不佳也可改以房貸轉貸(轉增貸、二胎房貸等方式取得額外資金,本篇將詳細介紹三者的差異與比較。


房貸增貸是什麼?房屋貸款增貸好處?

房屋增貸意思就是,當我們在買房的時候會先向銀行申請一筆房貸,等償還了一定的金額之後,如果有額外的資金需求,可再將房產拿來當作擔保品,向「原銀行」申請抵押貸款,多出一筆資金。

向原本的銀行再次申請一筆房屋抵押貸款,可以利用這筆資金做多項用途,如:醫療金、子女教育基金或其他緊急需求等。直接向原銀行辦理的好處在於,還完貸款後可以保留房屋的所有權,不用抵押給其他貸款機構。不論是哪一個貸款產品,貸款機構會依據申貸人的收入和信用狀況而評估額度,這兩個條件非常重要,必須要有良好的「還款能力」才能增加核貸機率,我們以兩個族群來舉例:

 

房屋增貸銀行喜愛族群

金融機構(如:銀行)是最貼近民眾、會影響到整體經濟的龐大體系,為了穩固其體系的運作,在審核方面會更加小心翼翼。因此,銀行等金融機構會比較喜歡收入穩定、信用狀況良好的族群,例如:上市櫃公司員工、醫師、律師、老師等。此類族群還款能力較佳,如果本身信用也良好,正常還款的機率就會很高,不太會發生遲繳的風險。

 

房屋增貸銀行拒貸族群

為了降低金融機構放款的風險,針對條件不佳的族群會著重評估,如果申貸人有信用瑕疵(曾有遲繳紀錄、卡債、近期有申請好幾筆貸款等),或工作收入不穩定、無法提供薪資明細等財力證明者(如:領現族、攤販、外包接案者、影音創作者)等,就會成為銀行的高風險族群。沒有明確的資料可以評估申貸人的還款能力,對金融機構來說個案的風險上升,成功核貸的機率就會降低。

 

|延伸閱讀:2024銀行房屋貸款利率、種類、常見問題總整理

 

房屋增貸條件、利率、流程

 

台灣銀行房貸增貸條件

想要利用房屋再申請一筆貸款,年齡、工作和信用狀況、房屋條件等都會一定的規範,以下將詳細說明:

    1. 申貸人需為年滿18歲以上的國民
    2. 工作收入穩定、能提供明確財力證明者更佳
    3. 原房貸繳款正常,無遲繳紀錄
    4. 信用狀況良好,無卡循、短期不斷申請貸款等紀錄
    5. 原房屋(擔保品)還有空間可以貸款
    6. 負債比符合銀行規定(負債比過高會影響核貸機率)

房屋增貸條件有哪些?

不同金融機構的條件有所差異,建議申貸人可以對各家的專案多做功課、找出對自己最優勢、最適合的方案。

*註:卡循就是信用卡循環利息的意思,若持卡人沒有繳清卡費,下一期的帳單上就會有未繳清的部分加上利息費。目前卡循是以「日」來計息,利息上限為15%。

*註:個人負債比就是負債總額/個人資產總額x100%,由此可知道申貸人每月要償還的債務,佔申貸人總收入多少比例。負債比越高代表要償還的債務多,就會影響核貸機率。

 

|延伸閱讀:何謂收支比?收支比怎麼算?申請銀行房貸注意這7件事!

 

台灣銀行房貸增貸利率

台灣各家銀行的房子增貸利率平均落在1.5~3%,依每間銀行規定、申貸人信用和收入狀況、房屋的價值而有所浮動,與其他貸款產品(如:信用貸款)相比,房子貸款利率的確會是比較低的。在這房價高攀不跌的世代,利用房子來借貸、活化資產是一項不錯的選擇,但銀行審核嚴格,需要準備的核對文件多,因此可能會出現額度不符合預期、無法過件等情形。

 

2024台灣銀行房屋增貸利率比較表

向銀行再申請一筆房貸,影響利率的因素有許多,包含申貸人狀況、房屋條件等,因此能承做的空間沒有固定標準。以下將彙整各家銀行目前的房貸利率,並以最低利率優先排序:

 

(2024/1月更新)
銀行 貸款利率 貸款成數
凱基銀行 2.06%起
渣打銀行 2.06%起
王道銀行 2.06%~3.96%(機動計息)
遠東商銀 2.12%起

依定儲指數利率加碼浮動計息

上海商銀 指數型房貸2.15%起
永豐銀行 2.18%起 最高
85%
國泰世華 2.19%起 最高
80%
台新銀行 2.2%起 最高
80%
玉山銀行 一段式2.25%~3.20%起 最高
80%
中國信託銀行 2.26%起 最高
85%
表格整理:國峯厝好貸

 

5招掌握房屋房貸增貸流程

想透過房子來多申請一筆貸款、為自己獲取額外資金嗎?小編教你5步驟快速申辦:

步驟一:提出申請

多方比較各家銀行專案後,申貸人至現場填寫房屋貸款申請書,並繳交相關個人證明文件。(提醒可以先在線上試算貸款方案,以免被多家銀行聯徵影響信用唷!)

 

步驟二:鑑價審核

銀行人員會對擔保品房屋進行鑑價,確定有承做空間便開始進入審核階段,建議申貸人貸款前就要保持良信用紀錄,審核才會比較順利。

 

步驟三:對保簽約

銀行核准貸款後會和申貸人約定時間、地點進行對保,雙方確認貸款利率、年限和額度、是否為本人貸款等資料,沒問題就可簽立合約。

 

步驟四:設定抵押

合約簽立完成後通常會委託代書協助送件,需要至地政事務所設定房屋抵押權,設定房屋的債權人、決定抵押權的優先順序。如果是辦理二胎房貸,就會有債務償還順位的規定

 

步驟五:撥款

房子的抵押權設定完成後,銀行就會將核定的金額撥款至指定帳戶。

一般來說,以上流程大約會需要7~10個工作天,如果申貸人條件良好,審核沒什麼太大的問題,核貸速度就會比較快。

房屋增貸流程

銀行增貸申請資料

一般會需要準備申貸人雙證件影本、房屋貸款申請書、個資同意書、土地與建物登記謄本或所有權狀影本、收入證明文件影本如勞保或薪資明細、扣繳憑單、財力證明影本如定存單、股票庫存等、近半年或近一年的房貸繳款明細等。

不同貸款機構所需要的申請文件有所差異,越大型的金融機構所要評估的資料就越多,相比民間放款公司就寬鬆許多。因此,如果遇到門檻過低、主打當天就可撥款的話術,就要多一分警覺。

 

|延伸閱讀:扣繳憑單也可當作申貸財力證明!查詢和申請方法懶人包

 

房子增貸優點、缺點、細節及試算

 

房屋增貸缺點

一、銀行審核嚴格

銀行因為受金管會限制,不論是哪一種貸款產品,都會仔細審核申貸人的信用條件、收入狀況。若無法提供薪資或勞保證明、曾有貸款遲繳情況、房屋有民間私設等情形,都會被銀行列為高風險族群,對你的還款能力產生質疑,進而影響核貸意願。

銀行機構為了把風險降到最低,每一個案件都要嚴格遵守規範和審查,因此就會比較缺乏彈性。與融資公司相比,融資公司在審核這方面就會比較寬鬆一點,懂得站在客戶角度、積極為客戶去爭取成功放款。

 

二、銀行額度較低

為了穩定整個經濟市場,銀行的房屋鑑價金額通常會比較保守,往往無法滿足申貸人的理想額度,遇到條件較差的客戶甚至會直接婉拒。建議申貸人可轉至大型的租賃融資公司辦理二胎房貸,除了上方談到的審核寬鬆,貸款成數通常也會比銀行要來得高以國峯厝好貸為例,最高為120%,撥款也相當快速,三天內客戶就可收到帳款。

 

|延伸閱讀:二胎房貸銀行辦不過的5大原因!其實,你還有更好的選擇

房屋增貸缺點有哪些?

 

房屋增貸優點

使用房子來新增一筆貸款,對於急需資金者是很有感的,用不動產活化資金主要優點如下:

    1. 因為房屋的價值比較高,額度不受申貸人月薪DBR22倍限制(相反信貸就會受限)
    2. 擔保物相同,所以利率通常會比較低一些(但主要還是要看各家銀行規定)
    3. 還款年限約1~30年,部分銀行本身也有寬限期,每月還款壓力便可降低,如果是轉其他銀行貸款需要額外的塗銷等手續費
    4. 費用比較低,如果是轉其他銀行貸款需要額外的塗銷等手續費
    5. 因為是在原銀行申辦,所以流程也會比較簡單、審核快速

*註:寬限期就是指在一定時間內,申貸人只需要先償還利息就好,等寬限期結束再平均攤還本金和利息,可以有效降低每月的還款壓力。但因為前面都沒有償還本金,所以寬限期結束後還款壓力會瞬間加重,這點需要特別注意。

房屋增貸優點有哪些?

 

辦理銀行房屋貸款應注意細節

決定要申請房貸、獲取額外資金了嗎?以下這三件事請先特別注意:

    1. 屋況維持

房屋是申貸的擔保物件,通常申貸機構會親自到府上評估並拍下照片,建議可提前將家裡打掃整理,維持乾淨明亮,屋況良好也許能幫助提高鑑價金額。

 

    1. 個人條件

信用和收入狀況是很重要的兩大評分要件,建議在房屋申請抵押貸款前一年都要維持良好的繳款紀錄,記得不要有任何遲繳、卡債、預借現金或不斷申辦貸款等情況;收入證明、保證人等可以幫自己加分的條件建議也可提前準備好,用來加強你的財力。

 

    1. 其他因素

若房屋地區近期沒有增值、原房貸本金償還金額過低,甚至是剛買房、根本還未償還到本金等情況,就會壓縮到可核貸空間,造成額度低或是過件困難。

如果房屋無法再增一筆貸款,您還可以選擇轉向其他銀行貸款,或是辦理二胎房貸,一樣可以為自己獲取資金,甚至可以談到更優惠的貸款條件。

房屋增貸被拒替代方案

 

增貸線上試算工具有哪些?

現在線上許多網站都有提供試算服務(如下圖),常見網站如:國泰世華銀行中國信託永豐銀行等,主要會根據房屋座落的地區、市價跟房貸所剩下的餘額,去估算最高可貸款的成數以及額度。需要注意的是,試算結果都是一個範圍值,實際上還是要依照申貸人的條件去審核。

房貸試算
圖片來源:國泰世華銀行

 

房屋轉貸意思?與房屋轉增貸有什麼不同?

簡單來說,兩者都是指將「原本的房屋貸款」轉向另一間銀行承做,若新承做的銀行條件和原本相同,那就叫做平轉;若新承做的銀行條件更佳、可以取得額外資金,那就叫做轉貸增貸。原本的銀行條件可能沒有那麼好,詢問其他銀行貸款利率、貸款成數等細節,若利率比較低、貸款成數比較高、寬限期或貸款年限更長等,其實可以考慮讓新的銀行機構重新鑑價,轉向其貸款。

轉貸意思

新承辦的銀行機構會重新評估申貸人的個人狀況,如:工作收入、信用狀況、房屋條件等,房子轉貸的確可以額外為自己籌措資金,但確定要轉向其他金融機構貸款,則會衍生出多餘的費用,例如:塗銷費、手續費等,這些必須花費的隱藏成本都是需要考量的地方,通常比較適合為了省下利息、不急著取得資金者。

 

*註:貸款償還完畢會有一份清償證明文件,由貸款機構發放,代表申貸人已繳清貸款,後續可以依此證明文件辦理塗銷貸款的手續。

 

為何要房貸轉增貸?不能只做房屋貸款轉貸嗎?

生活中有許多原因會導致急需大筆資金,如:車禍賠償金、急重症醫療金、房貸繳不出來,或單純有額外資金用途等。這時候就需要多比較貸款利率、成數等條件,找到最能為自己省下利息、多出資金的方案,以下將說明轉其他貸款機構的優點:

 

    • 轉貸寬限期

部分銀行有提供寬限期,在寬限期內申貸人只需要繳利息、不需繳本金,因此可以稍微降低每個月的還款壓力,目前的寬限期為1~3年不等。大部分銀行的房屋貸款都有寬限期,若轉向其他的銀行申辦,則可以享有這項優惠,但須注意寬限期結束後,因為要開始均攤本金和利息,所以月付金會瞬間變高、還款壓力就會變大。

 

    • 取更低的利率

每家銀行所提供的房貸利率不同,把房屋轉向其他銀行貸款的方式,也是為了可以獲得更低的利率,或是延長原本的還款年限,每月所需支付的金額就會略微降低。

 

    • 獲得額外資金

若申貸人本身的收入狀況穩定、信用狀況有提升、房屋有增值(如:黃金地段、生活機能提高等),其實是可以試著轉去其他銀行貸款的。雖然銀行的審核機制嚴格,但各家銀行還是有所差異,申貸人也許能在新承做的銀行拿到更好的條件,就可以取的額外資金作運用。

 

|延伸閱讀:房貸繳不出來會影響信用嗎?多久會被法拍?常見問題1次看

 

房貸轉貸條件、流程、費用、優缺點及試算

準備要降低月付金、取得額外一筆資金嗎?我們來看一下貸款的條件跟需要準備的資料有哪些:

  1. 年齡須符合18歲~65歲國民
  2. 收入狀況穩定,能提供有效的財力證明
  3. 信用狀況正常,無遲繳、卡債等不良紀錄

 

房貸轉貸準備資料

    • 申貸人雙證件影本
    • 有效的財力證明
    • 戶籍謄本、土地或建物所有權狀影本
    • 房貸繳息(半年至一年)

*註:房貸繳息依不同貸款機構而有所差異,有的銀行須附半年、有的則需要附上一年的繳款明細。

 

房貸轉貸條件

 

2024各銀行房貸轉貸利率比較,轉貸銀行推薦

滿足銀行轉貸條件後,還有一個重要的地方就是找對貸款機構!以下將根據利率的高低來排序轉增貸銀行推薦表,讓大家好比較:

 

房子轉增貸利率比較表(2024/1月更新)

銀行 利率/成數/寬限期 手續費
王道銀行 利率:2.06%起

成數:未提供

寬限期:有,最長2年

開辦費:
新台幣
6,000元
凱基銀行 利率:2.06%起

成數:未提供

寬限期:未提供

手續費:
新台幣
5,000元起
渣打銀行 利率:2.06%起

成數:未提供

寬限期:有,最長1年

無帳管費、
審查費,
地政規費:
最高
新台幣
8,000元
永豐銀行 利率:2.09%起

成數:最高85成

寬限期:有,最長3年

未標示相關費用
中國信託銀行 利率:前12期2.06%起(機動計息)

成數:最高85成

寬限期:有,最長3年

開辦費:
新台幣
6,500元
國泰世華銀行 利率:2.19%起

成數:最高8成

寬限期:有,最長2年

帳管費、徵信費、
代償費、塗銷費和
登記規費等,
約新台幣
5,000元~
20,000元
玉山銀行 利率:2.19%

成數:未提供

寬限期:未提供

以貸款200萬、
20年、
利率2.15%~
2.82%起為例,
相關費用為
新台幣
8,000元起
台新銀行 利率:2.2%起

成數:最高8成

寬限期:有,最長3年

以貸款200萬、
20年、利率2.2%起
為例,相關費用為
新台幣
8,000元起
上海商銀 利率:2.25%

成數:最高8成

寬限期:未提供

開辦費:
新台幣
12,000元
遠東商銀 均未提供 開辦費/客服服務費:
新臺幣
5,000元
表格整理:國峯厝好貸

 

房屋轉貸推薦利率低的銀行,如:王道銀行、凱基銀行等,雖然利率是貸款首要在乎的條件,但同時也要注意是否有其他額外的費用,如:開辦費、帳管費和相關地政規費等。綜合評估貸款方案、寬限期長短和衍生費用後,選擇自己最能接受的。

 

轉貸流程

銀行房子轉增貸流程和一般房屋貸款流程相同,差別只在於是跟其他金融機構貸款,需要審核的資料跟標準可能會有差異等,流程主要會分為以下5個步驟:

 

步驟一:申請

準備申請資料至銀行提出申請,所需資料如下:申貸人雙證件影本、財力證明影本、戶籍謄本影本、土地或建物所有權狀影本以及原房屋貸款的繳息證明。(各金融機構所需要的證明資料可能會不同)

 

步驟二:估價審核

房屋座落的地區有著不同的價值,市中心地段生活機能好、偏遠地區交通不便,這些因素都會反應在房價上。銀行貸款需要透過估價流程,衡量不動產最新階段的價值,以及審核申貸人的個人條件來決定放款的額度。若本身條件不佳,建議可放入能佐證財力的相關證明,或是提供收入和信用狀況良好的保證人,提升自己的貸款條件。

*註:保證人意旨幫債務人擔保的人,當債務人無力還款時,保證人便有責任協助還款,其中又分為一般保證人和連帶保證人,後者所需承擔的責任則更重。

 

|延伸閱讀:二胎房貸需要保人嗎?提供保證人可提高過件率?

 

步驟三:對保

銀行審核通過就會與申貸人約定時間和地點進行對保,確認貸款利率、額度和貸款人姓名等資訊沒問題,就會簽立貸款契約。需注意一旦簽立合約就代表「確定申貸」,若事後才反悔是可能會需要支付違約金或相關費用的唷!

 

步驟四:設定抵押

把房屋當作擔保品拿來申請貸款,需要至地政機關設定抵押,將抵押權轉設定至新承做的銀行。原本貸款的銀行則需要辦理塗銷登記,代表新承做的銀行將代償未還完的貸款餘額,之後申貸人只需要對「新承做的銀行」繳月付金即可。

*註:代償就是幫忙清償債務的意思,假設原本申貸人在A銀行貸200萬、還剩50萬,轉向B銀行貸款後,B銀行就需要幫申貸人還掉A銀行剩餘的50萬。

 

步驟五:撥款

抵押權設定完畢後,新承做的銀行便會撥款至指定帳戶。

 

房貸轉貸流程

 

房屋的轉貸費用

上方段落有提到,轉向其他金融機構貸款,大致上會有基本的塗銷費、手續費等費用,以下將列表說明:

轉貸 轉增貸
費用 塗銷費:

約1,000~2,000元

手續費:

約4,000~10,000元

代書費:

約2,000~5,000元

違約金:

約0.5%以上

塗銷費:

約1,000~2,000元

手續費:

約4,000~10,000元

代書費:

約2,000~5,000元

違約金:

約0.5%以上

優點 低利率、延長還款年限 低利率、延長還款年限、取得額外資金
缺點 費用成本較高,且需至地政辦理塗銷和重新設定抵押權,程序較為繁瑣。
表格整理:國峯厝好貸

 

轉貸試算、轉增貸試算範例

舉個例子來說明:阿喬有一間鑑價為1,000萬的房屋,在甲銀行貸款400萬,10年後剩200萬,因為阿喬為上市櫃公司員工、房屋所在的地區增值想轉向其他銀行貸款。乙銀行重新鑑價後認為房屋的價值有到1,300萬,願意提供80%貸款成數,代表可提供1,040萬的貸款,扣除原本甲銀行還有200萬沒有繳完,等於是阿喬可以再額外領到840萬的資金。

 

房貸轉貸試算

 

為什麼投資客會想要囤房?因為房屋是最佳的保值產品!當屋主繳清了房貸,房屋所在地區如果有增值,就可以藉此為自己取得額外的資金,房屋用其他方式也可以獲利,如:出租等。因此,房屋是一個抵抗通膨的資產,我們從信義房訊知識資料可看出,2021年至2023年Q3台北、新北、桃園、新竹、台中、台南和高雄的房價其實都是上漲的,其中又以新竹的漲幅更高。

 

房價變化
圖片來源:信義房訊知識

 

接著同樣地區房價相較上一季的增減率(qoq)、上一年的增減率(yoy),也可看出相較於去年,只有台南的房價是往下降的,其他地區的房價攀升相當明顯,以高雄、桃園和新北市最為顯著。

房價趨勢
圖片來源:信義房訊知識

 

透過上述的房屋貸款試算、房價相關圖表等資料,可以發現不動產的確可以幫助活化資產。值得注意的是,因為房屋的價值比較高,房貸的利率通常會比車行提供的利率來得低如果是透過房屋來去取得資金,跟直接去申請車貸相比,前者可能就會幫助省下很多利息。由此可知,活化不動產的用途除了裝潢,醫療金、創業金、民生消費都是可以拿來作運用的。

 

二胎增貸是什麼?轉貸、轉增貸優缺點比較?

二胎房貸,又稱房屋二胎、二順位房屋貸款,意旨將原本已經有貸款的房屋,再拿去當作擔保品申請一筆貸款,為自己取得額外的資金作運用,等於同一間房屋會有兩個不同的債權人。

 

房貸增貸、轉增貸和房屋二胎貸款優先順序?

一般來說,三者貸款方式的優先順序會是:房屋新增一筆貸款>房屋轉向其他銀行貸款>房屋二胎貸款若本身房貸就有正常繳款,可以先試著和原貸款銀行申請新增一筆貸款,因為這個方法是最方便、最快速的,銀行已經有審核過你的個人條件和房屋狀況,原則上是可以用原有的利率再辦理一次。但缺點就在於,比照原房貸專案就無法拿到更優惠的條件,且申貸人如繳款紀錄異常、近期有不斷申貸紀錄、房屋價值下降等狀況,核貸成功的機率就會大幅降低。

 

我適合哪一種房屋抵押貸款?

    • 房屋在原金融機構貸款

原承做的銀行已經審核過申貸人的個人和房屋條件,基本上收入和信用狀況良好者,如:上市櫃公司員工、律師、老師、醫師等就會比較佔優勢,因為工作穩定有保障。如果房屋本身價值有提高、工作職位和信用狀況有提升,則可以爭取更優惠的專案內容。

 

    • 房屋轉向其他金融機構貸款

當別家銀行的利率比原本貸款的銀行低,就會反應在每期要繳的月付金上,適合想慢慢降低月付金、降低還款壓力者。透過長期的「利率差」幫助自己省下利息、增加一筆額外的資金,但要仔細計算這些省下來的利息費,是否能平衡掉塗銷、開辦等手續費用唷!

 

    • 二順位房屋貸款

二順位房屋貸款適合急需大額資金,生活中總有許多急需用錢的時候,比如說:醫療開刀費用、創業金、企業資金週轉等。一時之間沒有這麼大筆的資金,就可以利用房屋二胎貸款來救急。

 

二胎借款機構審核寬鬆程度為代辦公司>租賃融資公司>銀行想要快速取得資金可選擇代辦公司等民間機構,但也存在許多風險,如:高額代辦費等,建議民眾還是要找合法的管道。

 

租賃融資公司和銀行都是合法的貸款機構,差別就在於後者「審核寬鬆」,只要客戶的條件沒有太差,在銀行無法申貸的個案,國峯厝好貸專員都會盡力爭取。站在客戶的立場,希望盡可能地幫助有緊急需求的族群,因此在銀行辦理貸款失敗、條件比較沒有那麼好的族群都可以線上填表單與我們聯繫。

 

增貸、轉增貸、二胎增貸適合誰?

 

二胎房貸、房屋增貸、轉貸比較表

二胎房貸 房屋增貸 轉貸(轉增貸)
貸款方式 將原貸款房屋設定第二順位抵押貸款,申請第二筆資金 將原貸款房屋向原銀行再申貸一筆資金 將原貸款房屋轉移到其他間銀行,並增添一筆資金
申貸機構 銀行、租賃融資公司或民間代辦 原貸款銀行 其他間銀行
優點 1. 條件不佳也有機會核貸

2. 合法租賃融資公司審核寬鬆、過件率高、撥款快速

、額度較高

3. 過件率高

1. 審核速度會比較快

2. 貸款相關費用較低

 

1. 新承做銀行利率可能比較低

2. 寬限期可稍微減緩還款壓力

3. 取得額外資金作運用

缺點 利率較高一點點

違法管道會有不合理收費

過件率低

審核嚴格且耗時

核貸額度可能較低

可能會額外收費

過件率低

審核嚴格且耗時

核貸額度可能較低

有原銀行清償或塗銷等手續費

適用對象 急需大筆資金需求者

領現族

創業投資者

中小型企業老闆

被銀行婉拒者

房屋有增值者

信用和收入條件良好者

不急著馬上取得資金者

想降低每月利息者

表格整理:國峯厝好貸

 

房屋抵押貸款需要注意什麼?

不論是哪一種貸款方式,在選擇申辦管道時一定要確認是否公正、合法,如果看到是銀行名稱、資產公司結尾就要注意,銀行並不會和民間單位合併取名。除此之外,部分民間機構會用超低利率、只繳息不還本的誘惑來打廣告,民眾就要提高警覺,為什麼銀行、租賃融資公司的利率會那麼高?因為他們遵守法規限制;民間機構是用日利率或月利率計算,加總起來往往超過年利率限制16%,這也是為什麼有許多人在簽完合約後才發現錢還不出來、債務不斷累積的原因。

 

值得注意的是,當房屋向民間機構申辦時一樣會需要設定抵押權,也就是說房屋會有所謂的「私人設定」,部分業者可能會搬出:馬上就可以轉回銀行等話術。但如果還不出來呢?高額的代辦費、手續費跟高利貸,往往是許多人被民間貸款機構套牢的原因。一般來說,房屋只要有私人設定,大部分銀行都不予承做,因為申貸人的第一順位為民間機構,需要繳清貸款才能輪到二順位貸款機構(銀行),這樣對銀行來說風險就會很大。

 

*註:私人設定是指非銀行等金融機構設定的抵押權,如:當鋪、錢莊等民間貸款機構。

|延伸閱讀:2023最新銀行&融資公司二胎房貸利率、額度、費用比較

 

房子增貸、轉貸、轉增貸及二順位貸款QA

 

房屋增貸常見問題

Q:銀行拒絕房屋新增一筆貸款的原因?

A:銀行拒絕的原因有許多種,例如:申貸金額超出已償還房貸金額、房貸還在銀行的寬限期中,根本還未還到本金、房屋價值越來越低,無其他貸款空間、申貸人近期有申辦其他貸款、有私人設定或是有遲繳、卡債等信用不良紀錄等。以上這些因素都會影響銀行的核貸意願,主要大方向還是圍繞著申貸人的收入和信用狀況,這兩者與還款能力高度相關,遂成為銀行評估的標準。

 

銀行拒絕房屋增貸的原因?

 

Q:房屋再申請貸款沒過怎麼辦?

A:若原貸款銀行拒絕增加一筆貸款,或是利率較高、額度不符合理想則可試著找其他家銀行辦理,多方比較各家利率、最高貸款成數、有無寬限期等,找到最適合自己的貸款方案。值得注意的是,申貸人若短期內向多家銀行諮詢,容易被聯徵註記,導致更難申貸唷!

 

除此之外,若確定要轉向其他銀行辦理貸款,原銀行的清償、塗銷過程都是需要費用的,新銀行的開辦費、代書費和地政機關設定費用也都是隱藏成本,因此才會建議民眾需要謹慎評估。

 

*註:銀行在評估貸款案件時,會至聯徵中心網站調閱申貸人的信用狀況,便會有查詢紀錄,若短期內向多家銀行諮詢,被查的紀錄就會越多,其他家銀行便會認為申貸人有急用資金需求,才會詢問這麼多家銀行,核貸意願就會降低。有客戶會覺得為什麼我跟A銀行詢問,再向B、C銀行詢問,額度會越來越來低?原因就出在這裡,所以需要格外注意!

 

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Q:房貸多久可以增貸

A:一般會建議正常繳款房貸兩年後再辦理,讓銀行等金融機構看到你的還款能力,如果本身有寬限期,一樣建議在寬限期結束後兩年再申請。在寬限期內申請通常過件率比較低,因為只有繳息沒有繳本金,銀行看不出申貸人成功核貸後還是否能正常負擔。

 

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Q:可以用房貸買房嗎?

A:值得注意的是,「特定地區的第二戶」自然人,房屋在辦理新增一筆貸款上有嚴格限制,且任何人都不能利用房屋貸款或信用貸款來買房,一般民眾也是一樣需要遵守的。政府為了避免投資客、多房族等進行炒房行為,更是明定金融機構在房貸撥款前都要再三確認用途、聯徵多查,如果被發現申貸人的用途是用來添購不動產,不僅可能會縮短申貸人的還款時間,也可能直接不予撥款。

 

Q:房屋再申請一筆貸款會影響信用嗎?

A:依申貸人的還款情況而定,因為等於是為自己多添加一筆貸款,若無法負擔造成遲繳情形,則可能會出現信用瑕疵、負債比過高等狀況,隨著名下的債務越來越多,當然會影響個人的信用分數。

 

Q:同一間房屋再辦理貸款有什麼優點?

A:除了上面有提到的審核速度比較快、手續費用較低等,其實還有一個隱藏優點就是:設定權不用移轉,這代表不會有舊的需要塗銷、新的需要重新設定等費用。房屋所有權保留在屋主身上,將來房屋若有增值則可以申請額外的資金拿來運用。

 

Q:如何提升房屋貸款的成功率?

A:想要提高過件率一定要留意自身的負債比、近期貸款紀錄和資金用途需明確有理,申貸人的條件越好,銀行比較不太會刁難。

 

房屋轉貸、轉增貸常見問題

Q:房屋轉至他行辦理貸款沒過怎麼辦?

A:大多是因為申貸人本身的收入或信用狀況不佳,或是房屋無殘值等原因,在審核嚴格的銀行管道中,的確過件率都不太高。這時候就可以轉用二順位房屋借款的方式來申辦,為自己取得額外資金,雖然利率會比較高一點,但對於有緊急資金需求者是一大幫助。

 

Q:房屋轉向他行貸款會有風險嗎?

A:除了謹慎評估各家的利率、貸款成數外,還有許多需要考量的因素,如:原本銀行會不會有違約金需要支付?屋齡能否拿到更好的條件?個人信用和收入狀況是否良好?是否能承擔多餘的手續費用等。

 

Q:辦理房屋增貸壽險要解約嗎?

A:不用,民眾可保留原房貸的壽險,若解約後再重新投保可能會有其他成本支出。

 

Q:房屋共同持有可以辦理房貸嗎?

A:不論是新增一筆貸款,還是轉向其他金融機構承辦貸款,皆需要全部的房屋所有權人都同意才能申請

 

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Q:房貸轉至他行貸款費用?

A:轉向其他銀行承做貸款的缺點就在於會有其他額外成本,如:塗銷費、手續費、代書費和違約金(約0.5%以上)等,各家銀行的費用有所差異。

 

Q:房貸的寬限期多長?

A:轉向其他銀行貸款的寬限期範圍為1~3年,因各家銀行規範而有所不同

 

Q:向他行申請房貸好嗎?划算嗎?

A:通常比較適合想降低每月月付金壓力、有額外資金需求者,但因為有額外的衍伸費用,建議申辦前還是要多加考慮評估

 

Q:有青安房貸可以再申請房貸嗎?

A:可以,政府的優惠房貸也可以申請,但只限制一次,且需符合相關規範如:原銀行和新承做銀行貸款合計年限不能超過20年等。

 

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Q:自然人第2戶房屋也可以再申請房貸嗎?

A:根據中華民國中央銀行全球資訊網網站資訊,我們可以知道政府對特定地區的自然人第二戶貸款有些限制。只要是在特定地區,如:新北市、台北市等,在房貸撥款後的3年內,如果還款金額有超過原本本金攤還的額度才能辦理新的一筆貸款,且資金用途必須明確,不能用來買房。

若是撥款日的3年後,基本上房屋可以再申請貸款,但「增加的貸款金額」+「原本貸款餘額」不能超過特定地區第二戶貸款成數上限(最高70%),且一樣資金用途不能拿來購屋。

 

房屋二順位貸款常見問題

Q:二胎借款幾歲可以申請?

A:目前只要年滿18歲就可申請,實際過件還是取決於申貸人的條件和房屋情況,若本身條件不佳,建議可找信用或收入狀況良好的保證人來擔保,提升還款能力和過件率。

 

Q:二順位貸款需要準備什麼?

A:申辦二順位貸款,需要準備申貸人的雙證件影本、財力證明(如:薪資證明、扣繳憑單、保單或股票等)、土地或房屋所有權狀、戶籍謄本以及房貸的繳款明細。

 

Q:二胎借款流程?

A:一般來說房屋貸款都會經過以下6個步驟:申請、估價、審核、對保、設定抵押、撥款。若是轉向其他銀行貸款則會多增加一個流程:塗銷原貸款機構抵押權,因此才可能會有額外的塗銷費用,再加上新承做銀行的地政設定費用、代書費等,就等於會有兩筆支出。

 

Q:銀行二胎利率和租賃融資公司差異?

A:銀行二胎主打著超低優惠利率,不見得每個人的條件都可符合,條件不理想時可轉向其他合法管道申貸,如:租賃融資公司。國峯厝好貸的二胎利率雖然比較高一點,但跟銀行一樣嚴格遵受法定年利率16%上限、採本利均攤,最重要的是無代辦費。

 

二胎房貸推薦管道

 

Q:二胎貸款後還可以轉銀行嗎?

A:銀行為大多數人貸款的首選,但有時會因為條件不佳、急需資金而需要透過其他貸款方式做申貸,這時候選擇合法的管道就很重要。合法的管道會評估你的還款能力,只要申貸人有按時繳款、短期沒有持續申請貸款、無卡債等信用不佳紀錄,不僅可以在緊急狀況獲得急用資金,也可持續累積良好信用狀況,將來便能順利轉回銀行貸款。

 

舉例來說,國峯厝好貸就有提供債務整合的服務,民間私人設定我們不會拒於門外,只要申貸人有足夠的還款能力,有銀行資深經歷的業務專員也會盡力爭取核貸。透過房屋二胎借款的大筆資金,幫助整合客戶身上的私人設定、卡債等債務,客戶便可以在合理安心的情況下,持續繳完二胎房貸的每月月付金,結束被債務追著跑的人生。

 

我們是合法的租賃融資公司,由各大上市櫃公司直接撥款,是全台最大指定合作經銷商,貸款金額最高可達3,000萬、貸款成數最高可達120%,秉持著以人為本的理念,提供給客戶最優質的服務,產品與服務皆榮獲國際iso9001、iso27001肯定,審核比銀行寬鬆年利率7%起、最快3天就撥款、最長還款年限15年,有任何問題都可以填表聯繫

 
   

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