小心買房陷阱！搞清楚地上權、所有權、使用權3種類型住宅

如果決定要買房，當然是希望能買到合理的房價，但看到只有市價 6～7折的房屋建案，確定不是法拍屋也不是事故屋，該買嗎？這篇文章帶你搞清楚「地上權」、「所有權」及「使用權」三種權利類型的房屋，小心買到只有地上權或使用權的住宅，房子跟土地不是你的，未來有資金需求也無法申辦二胎房貸。

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為什麼會有「地上權」及「使用權」住宅？

開頭提到只有市價 6～7折的房屋建案，這類住宅多半是由建商向政府單位租下基地去蓋樓，推出居住時效 50～70年不等的建物，分成「地上權」及「使用權」兩種類型。

之所以會興起這種遠低於市價的「地上權房屋」跟「使用權房屋」，是因為台灣大眾習以為常購買的「所有權房屋」，其最大的缺點、最讓人詬病之處是高漲昂貴的房價。

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「地上權」、「使用權」、「所有權」三種住宅類型的差別

地上權房屋（住宅）

屬於「產權可分割過戶」的建物，買方無法擁有土地所有權狀，只擁有建物所有權狀，就是買屋不買地，產權年限50~70年，如果要跟銀行申請貸款，頂多只能貸到5成。

使用權房屋（住宅）

屬於「產權不可分割過戶」的建物，土地和房屋的所有權人是建商，買家只是有期限的房屋使用人。使用權房屋等於是跟建商長期租房，意即不買屋也不買地，只擁有房屋使用憑證，產權年限 50～70年，未來要轉售時仍得透過建商來處理。

所有權房屋（住宅）

就是一般民眾最熟悉的買賣房屋模式，具有政府核發的土地與房屋所有權狀，房屋可永久居住。所有權房屋在申請銀行貸款時容易取得貸款，即買屋也買地，產權年限永久。

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地上權、使用權、所有權住宅都可以貸款嗎？

地上權住宅意思是只買到土地的使用權利，在合約期間可以對這片土地做蓋房子等動作，但時間一到就要把土地還給政府或建商。一般來說，地上權住宅會以「有無權狀」來做區分：

地上權住宅有權狀：有權狀的住戶可以對自己的房屋進行分割移轉，包括買賣行為或申辦貸款，但因為並非房屋所有權，通常可貸款成數不高。
地上權住宅無權狀：無權狀的住戶單純只有房屋的使用權，如果房屋有需要分割移轉，包括買賣、贈與等，都需要經由房屋登記者（政府或建商）的同意。

地上權房屋（住宅）貸款

有權狀的地上權房屋屋主，如果想要申辦房屋貸款，因為擁有的並非是房屋所有權，無法全權決定房屋的分割移轉變更，因此申辦房屋貸款的成數通常不高，約介於 30～50%。

使用權房屋（住宅）貸款

無權狀的使用權房屋屋主，如果想要申辦房屋貸款，因為只擁有房屋的使用權，無法自行分割移轉，因此申辦銀行房屋貸款基本上會直接被婉拒。

所有權房屋（住宅）貸款

所有權房屋就是一般房屋買賣常見的交易標的，屋主擁有房屋的所有權，可以自由分割移轉房屋或申辦貸款，目前銀行最高貸款成數約為 80%。

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地上權、使用權、所有權住宅都要繳稅嗎？

• 地上權住宅

持有地上住宅的屋主可以在一定期限內使用該片土地，因此需要繳交房屋稅、地租等費用，但因為並非擁有房屋所有權，因此想要轉手買賣的成功機率較低。如果地上權住宅買賣交易成功，需要支付的費用有契稅、印花稅等。

• 使用權住宅

使用權住宅因為只有房屋的使用權，所以只要繳地租即可，不需要支付房屋稅。在房屋買賣交易部分，因為只擁有房屋的使用權而已，基本上無法轉手買賣，若轉手成功一樣需要支付契稅、印花稅等花費。

• 所有權住宅

一般所有權住宅就擁有完整的房屋管理與使用權利，因此持有所有權住宅不僅要繳房屋稅，還需要支付地價稅，不同房屋和土地的所在地區地價有所差異，政府將根據地價課稅。（越是精華的地段，地價稅越高）如果是所有權住宅要進行買賣交易，屋主除了契稅、印花稅外，還需要額外支付土地增值稅。

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入手「地上權」或「使用權」住宅可能會遇到的問題

地上權與使用權住宅價格確實便宜，但購買後無法擁有土地和房屋的產權，未來想要轉手得透過建商，交易相對更加麻煩，且使用期限屆滿時就失去使用權利。這樣的特點，與台灣人「有土斯有財」、習慣將房產留給後代子孫的觀念牴觸，加上向銀行辦理貸款不易、甚至難以核貸，購屋人的自備款就必須多一點，因此，在入手地上權與使用權住宅前應審慎考慮。

所有權住宅者需要繳納地價稅，地上權和使用權住宅則是繳納「地租」，地租約公告地價的 3.5%～5%，當公告地價調漲時，地租自然跟著漲，因此可能出現地租比地價稅更重，住越久稅費用繳越多的情形。

此外，地上權與使用權住宅受限於銀行貸款條件，將大幅影響接手的買方，這也顯示出台灣的銀行對這類住宅的接受度有限。提醒購屋人務必詳閱契約書內容，並針對建物的使用用途及相關疑慮瞭解清楚，評估後再決定是否購買。

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地上權、使用權、所有權住宅可以申辦二胎房貸嗎？

買對房子不但可以對抗通膨，同時也能成為的融資時的抵押擔保品，未來有緊急需求可以透過申辦二胎房貸獲取資金，活化房屋的價值。二胎房貸是將已經有貸款的房屋，透過抵押給承貸單位獲取額外資金，貸款管道包含銀行、融資公司和民間私人放款公司，申貸人應選擇合法且規模大型的承貸單位。

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地上權、使用權、所有權住宅常見問題QA