裝飾樹

持分房屋貸款哪裡可以辦?2大關鍵影響過件率與貸款金額

持分房屋貸款

最近更新 2024-02-05

持有共同房屋的情況常見於夫妻、繼承等,持分房屋找銀行貸款會過嗎?共同持有的缺點有哪些?本篇將介紹持分房屋貸款管道、流程、準備資料和8大常見問題。


房屋共同持有種類有哪些?

根據民法規定,不動產共同持有的方式分為兩種:公同共有、分別共有,兩者所代表的意思不同,以下將說明:

 

公同共有

房屋所有權為所有人共有,意思就是每個人所被分配到的都是完整的所有權,假設一棟房屋由A、B、C三個人公同共有,那麼A是1/1、B是1/1、C也是1/1。如果有需要辦理房屋貸款的話,就需要「全部的房屋所有權人」同意才可處理。

 

分別共有(持分)

分別共有的持分者,每個人被分配到的比例不同,非完整的房屋所有權,持分的情況又更加多變。因此,在合法機構(如:銀行、融資公司)辦理貸款,通常審核都會更繁瑣、甚至不予承做;民間私人放款公司,有的會主打保密條約(不會通知其他持分人),只要房屋還有空間,不需要所有持分人同意都可貸,但相對地風險也很高。

房屋共同持有種類

 

房屋公同共有是什麼意思?

房屋公同共有,簡單來說就是大家共享一個房屋所有權。如果是2個人公同共有,那房屋所有權比例一個人就是1/1;如果是10個人公同共有,那房屋所有權比例一個人也是1/1,每一個人所擁有的房屋所有權都是完整的。

 

為什麼會造成房子持分?

不動產的所有權會被分割的原因有許多,其中包含:繼承、贈與、合購和投資等。

    • 繼承:持分不動產中最常見的原因就是繼承,長輩過世後所下來的遺產,法律上明定應分配給晚輩(除非為拋棄繼承),因此就會有共同繼承和分財產的情況出現。
    • 贈與:和繼承的情況差不多,一樣是由長輩贈與不動產給晚輩,差別就在於贈與不是只有長輩過世才會發生,任何時刻都可以有贈與行為。
    • 合購:兩人以上購買不動產,最常見的就是新婚夫妻一起登記買房,這時候雙方都各自擁有房子的所有權。
    • 投資:不動產價格持續向上攀升,投資人資金不足時,可能會發生合購行為,那麼每一位股東都會有房子的所有權。

 

公同共有怎麼變成分別共有?

想要辦理貸款房屋就要變成「分別共有(持分)」,這樣才能依自己所被分配到的部份去辦理。目前轉成分別共有的方式有兩種:一為全部房屋所有權人都同意更改權利,至地政事務所簽立書面協議;二為其中一位同意人向法院聲請「分割訴訟」,請公權力協助處理

 

|延伸閱讀:2024二胎房貸常見問題QA,條件、費用、風險1次告訴你

 

持分房屋貸款會過嗎?哪些因素影響過件率與貸款金額?

共同持有的房屋不論是申貸、買賣都會比較複雜,因房屋所有權被分割成許多塊,大部分需要每位所有權人都合意才可運用房屋。哪些因素會影響過件率和貸款金額呢?

 

影響過件率因素

以銀行貸款來說,共同持有的房屋需要有「完整」的房屋產權,銀行才願意受理,所以房屋持有人是否全部同意,就絕對會影響銀行貸款的過件率。也就是說,若有持分人不清楚貸款、或是有持有人反對貸款,銀行就會因此而退件。

 

影響貸款金額因素

銀行貸款最注重的就是「信用」和「收入」狀況,這兩個要素取決於你的還款能力。因為房屋為共同持有,如果其中一位房屋持有人信用有問題,就會影響到其他持有人的貸款額度與條件,核貸的金額就會比較低,這也是銀行不受理持分房屋的原因。

 

持分房屋貸款可以找誰辦?

如果名下的房屋為持分,有緊急資金需求想辦貸款,哪些管道可以申辦呢?差異為何?

 

房屋持分貸款的管道一:銀行

銀行需要準備的文件繁瑣,因為產權複雜所以審核也相當嚴格,除了申貸人的收入和信用狀況等,房屋條件也是很看重的項目,如:屋齡、地段和屋況等。因此持分的房屋產權必須「完整」才能申請銀行貸款,不論是「公同共有」或是「分別共有」,都需要全部人一起到銀行辦理貸款、簽訂同意書才會受理,過件率極低。

 

房屋持分貸款的管道二:上市櫃租賃融資公司

上市櫃租賃融資公司和銀行相同,遵守法律規範,所以大多也是不予承做。持分不動產對貸款機構來說,風險實在是太大,可能發生的情況如:撥款後其他持有人不同意、持有人互相推託不願繳月付金等。因此,除非申貸人的條件非常良好,不然大型的貸款機構通常會不予受理、節省不必要的糾紛。

 

房屋持分貸款的管道三:民間貸款公司

民間貸款公司的門檻很低,基本上只要房屋有空間就可申貸,收入和信用狀況僅為參考,若為持分房屋也可辦理,只要「其中一名持分人」出現即可辦理,且不會特別告知其他持分人如此寬鬆的條件,風險也隨之越大,且市面上民間貸款公司素質良莠不齊,民眾應特別小心,若未來有房貸繳不出來等債務問題,責任該歸咎於誰?其他房屋所有權人是否能得到保障?這些問題都是需要評估的。

 

持分的房子要申辦貸款,不論資金用途是短期週轉、債務整合還是創業圓夢,因產權複雜大部分合法的貸款機構都不太容易過件。需要留意的是,不論是向哪一個機構辦理貸款,提醒您貸款前一定要謹慎評估

 

銀行 融資公司 民間機構
利率 大多主打「月」利率0.8%~1.5%,實際算起來年利率可能超過16%,須注意是否有違法民法第205條
貸款成數 約介於40%~80%
過件率 極低。由於產權複雜、貸款機構的風險高,合法機構多會需要全部持有人同意才會受理。 門檻低,最快2天就撥款。但小編不建議隨意找民間貸款,以防日後產權更難劃分,或是高利貸追討等問題。
表格整理:國峯厝好貸

|延伸閱讀:房貸繳不出來會影響信用嗎?多久會被法拍?常見問題1次看

 

持分房屋貸款要帶什麼?

若您有緊急資金需求,但房屋的目前情況是共同持有,建議可先準備以下資料送件審核看看:

 

  • 房屋所有持分人的雙證件
  • 房屋所有持分人的印章
  • 房屋所有持分人簽名之同意書
  • 戶籍謄本
  • 土地或房屋所有權狀正本
  • 存摺封面影本
  • 印鑑章或印鑑證明
  • 房貸近一年的繳款明細
  • 加分條件(如:收入證明、工作證明等)

 

*註:不同貸款管道所需要的文件有所差異,建議可直接詢問貸款機構。

 

持分房屋貸款流程?

共同持有的房屋貸款流程和一般房屋貸款流程相似,主要有5大步驟:

持分房屋貸款流程

  • 申請:準備雙證件、戶籍謄本等資料,向貸款機構提出申請
  • 審核:針對申貸人的條件、持分房屋的條件進行審核,並估算額度
  • 對保:審核完成後雙方約定時間對保,確認額度、利率和貸款成數等,無誤即可簽約
  • 設定:至地政事務所設定抵押權
  • 撥款:設定完成後便可撥款至指定帳戶

 

|延伸閱讀:房屋抵押貸款銀行利率、額度比較!申貸前5大注意事項

 

房屋共同持有缺點有哪些?

不動產共同持有代表「產權不完整」,將其作為抵押擔保品時,最常遇到的情況如下:

 

  1. 不易貸款

共同持有的房屋因為不是完整的產權,所以承貸的風險相當大,故銀行基本上會要求全部人合意才可辦理,所以過件率不高。

 

除此之外,若其中一位持分人有近期增貸、遲繳等信用問題,將會影響其他持分人的貸款額度與條件。往後如果發生貸款還不出來、房屋面臨要被法拍時,其他持分人不同意被查封,則需要籌措資金來還完剩餘金額

 

  1. 決策困難

因每個人都擁有房屋所有權,在整修、裝潢、買賣、貸款上都相當不容易,需要每個人都同意才能開始執行,不僅不好處理,後續也比較容易有紛爭

 

  1. 不易買賣

共同持有的房屋因產權不全,購買到的不是完整的房屋而會是部分比例,因此購買共同持有房屋的大多以持分人為主

 

房屋共同持有缺點有哪些

 

共有房屋貸款問題,國峯厝好貸來解答

 

Q:房子可以兩個人同時貸款嗎?

A:不行,以銀行貸款來說房屋貸款只能一位申貸人

 

Q:辦理持分房屋的銀行貸款有哪些?

A:持分的房屋因為產權情況較特殊,能承做的個案多是因為有其他加分條件,因此目前沒有金融機構明定持分房貸的專案內容

 

Q:買房子可以共同持有嗎?

A:可以的,目前房屋的共同持有登記方法有三種:借名登記、聯名登記和預告登記等。許多年輕夫妻會一起分擔房貸,共同持有的方式可以保障雙方的權利,如果繳款都正常也能提升信用狀況。

 

Q:房屋共同持有,兄弟之間要如何過戶?

A:當你和兄弟是共同持有房屋欲辦理過戶,需先填寫「過戶移轉申請書」,接著到房屋所在地的稅捐處申報並繳交相關稅務,最後到地政機關辦理移轉登記。

房屋共同持有如何過戶

 

Q:持有共同房屋的權利範圍如何分辨?

A:您可查看權狀下方的「權利範圍」,若是公同共有則會標註「公同共有******2分之1******」;分別共有則會直接標註個人所被分配到的比例「******3分之1******」。想申辦二胎房貸卻看不懂房屋權狀嗎?房子不是共同持有但有二胎房貸需求嗎?歡迎填表單與國峯厝好貸業務專員連繫!

 

|延伸閱讀:權狀是什麼?建物、土地、停車位都有權狀?教你看懂所有重點!

 

Q:房屋共同持有,家人可以轉賣嗎?

A:可以,提出房屋持分買賣申請>貸款機構進行估價>雙方確認好細節後簽約>繳完相關稅務>至地政機關辦理過戶>確認款項皆交付完畢即可交屋。

 

Q:權狀補發其他人會知道嗎?

A:持分的房屋,每位持分人手上都會有一張權狀,若不小心遺失權狀申請補發,需經過30天才會拿到補發文件,且其他持分人並不會收到通知。值得注意的是,補發時地政機關會寄送書面資料通知申請人,若申請人剛好不在家,則可能會被其他持分人收到信件。

 

Q:持分土地可以辦貸款嗎?

A:可以的,和持分房屋相同,「分別共有」的各持分人可自由處分包括買賣、貸款,若土地是公同共有則一樣需要經由所有持分人同意才可以。

 

雖然國峯厝好貸目前沒有提供持分的房屋貸款服務,但若名下有完整房屋欲申辦二胎房貸,都可以填寫表單免費諮詢。國峯厝好貸是各大上市櫃融資公司指定合作經銷商,團隊業務皆具備金融知識、資訊透明絕無任何代辦費,GOOGLE評論高達5.0,服務品質深受國際肯定,獲得iso9001、iso27001殊榮六都皆有據點,有問題都可以直接線上詢問。

 
   

國峯厝好貸防詐騙公告

國峯厝好貸僅會在您於官網、官方LINE@或社群媒體留言才會主動聯繫。

國峯厝好貸嚴正聲明

◆ 本公司絕不會要求民眾匯款、操作ATM或提供金融卡、帳戶密碼!

◆ 本公司絕不會主動透過簡訊、社交軟體發送廣告訊息!

如有任何疑問請撥打「165」反詐騙專線或撥打國峯厝好貸免付費電話:「0800-066-580 」求證。