一、房屋修繕貸款是什麼？
當您到銀行辦理房屋修繕貸款時，若沒有特別說明，可能會被行員詢問，您是想要申辦內政部「修繕住宅貸款利息補貼」方案，還是一般裝潢貸款。由於這兩種都屬於房屋修繕貸款範疇，因此必須具體說明要申請的內容，才能獲得詳盡的諮詢與處理。
那麼內政部「修繕住宅貸款利息補貼」方案和銀行裝潢貸款又有什麼不同呢？簡單地說，前者是每年7～8月間，政府針對10年以上老屋、提供給中低收入與弱勢族群申請的利率補貼措施，是一種房屋修繕補助，而且須有符合法規修繕的項目與備查等規定。而銀行自己所推出的修繕貸款，除了又可稱為裝潢貸款，每一家銀行也有不同的名稱，比如裝潢修繕房貸、房屋加值貸款等等，此類修繕貸款則不限房齡、屋型與申請者的收入門檻，一年中任何時候皆可辦理，申辦者想要拿貸款做設備修繕或裝潢都可隨自己意願。
想要了解更多有關政府「房屋修繕補助」資訊，可以閱讀本網站更多相關文章以進行了解。在本篇文章中將以一般人房屋修繕、裝潢需求的貸款類型為主，也就是「房屋修繕貸款」、「裝潢貸款」或者相關管道，為大家詳盡解說各種貸款管道與優缺點比較，並帶您了解房屋裝潢類型與預算範圍，以讓您抉擇最適合自己申辦的裝潢貸款管道。
｜延伸閱讀：房屋裝潢貸款是什麼？與修繕貸款哪裡不同？如何快速取得？
二、房屋修繕貸款、裝潢貸款管道有哪些？
一般來說若有新屋裝潢或原屋翻新的資金需求，除可透過各家銀行所推出的修繕貸款或裝潢貸款進行申辦，也可以透過銀行的房屋增貸、房屋轉貸、銀行信貸，以及銀行或大規模融資公司的二胎借款來籌措修繕裝潢資金。
銀行房屋修繕與裝潢貸款
若是剛買新屋而同時需要裝潢資金的人，可以在向銀行申請購屋貸款時，一起申辦該銀行的裝潢貸款，利率通常比照一般的購屋貸款。銀行裝潢貸款與內政部房屋修繕補助的差別，除了是政府補助案是提供給中低收入戶故享有較低利率，另外政府審核條件也比較嚴格，並且限定屋齡必須是10年以上老屋，申請額度最高也僅有80萬元，貸款年限部分最高可至15年（包含3年寬限期），並且也有修繕項目的限制。
銀行修繕貸款的審核重點則是在個人申請條件，比如穩定的工作收入、財力證明等，尤其是前者，比如房東雖有每月固定租金收入，但若無法提供工作證明，通常也較難申貸。另外銀行雖然不限房齡與房屋種類，但卻比較重視屋況和房屋現值。有些銀行還須申請者提供施工前照片與工程合約，並進行鑑價、審核與對保流程。以申請額度來說，銀行裝潢貸款通常多以房屋鑑價結果來決定貸款額度，最高可達房屋鑑價金額的約八成五。另外需要注意的是，有的銀行在申貸時，還須提供房屋修繕裝潢文件，例如工程期款證明、報價單等等。
市面上有蠻多銀行業者推出房屋修繕裝潢貸款，以下整理有推出房屋修繕裝潢貸款的銀行資料，供有需求者參考。
| 各家銀行房屋修繕裝潢貸款方案比較 | ||||
| 銀行貸款名稱 | 最高額度 | 貸款年限 | 貸款利率 | 開辦費用 |
| 台北富邦 | 鑑價金額 5% | 20年 | 2.45%起 | 5,000元 |
| 台新銀行 | 鑑價金額80% | 20年
寬限期最長3年 |
2.2%起 | 8,000～10,000元 |
| 中國信託 | 鑑價金額85% | 20年
寬限期最長3年 |
2.06%起 | 6,500元起 |
| 遠東商銀 | 鑑價金額核定 | 20～30年 | 浮動加碼計息 | 5,000元 |
| 土地銀行 | 200萬元 | 20年 | 2.45%～3.75% | 5,300元～5,600元 |
| 高雄銀行 | 依鑑價金額核定 | 20年
寬限期最長3年 |
未公告 | 未公告 |
| 資料整理：國峯厝好貸 | ||||
房屋增貸、轉貸、銀行信貸與二胎借款
-
- 房屋增貸：如果是在買房一陣子之後，才有裝潢需求，可以先向原購屋貸款銀行申請房屋增貸，將已償還本金再次借出。
- 房屋轉貸：是指將房貸由原來的申貸銀行，轉移到另一間銀行。
- 銀行信貸：銀行根據申辦者過去的信用紀錄與還款能力，來評估可核准申辦的貸款利率與額度，個人不須提供任何擔保品，也不須第三人擔保，因此對銀行來說風險較高，故貸款利率也比較高。
- 二胎借款： 在原購屋貸款（一胎房貸）的情況下，將房屋設定第二順位抵押權，向銀行、或另一家融資公司、民間貸款機構做申辦。又稱為二順位房貸、房屋二胎、二胎房貸。
| 房屋增貸、轉貸、銀行信貸與二胎借款 各管道比較 | ||||
| 方式 | 銀行房屋增貸 | 銀行房屋轉貸 | 銀行信貸 | 銀行、融資公司或民間二胎借款 |
| 內容 | 向原購屋貸款銀行申請房屋增貸，將已償還本金再次借出 | 將原來房貸轉移到另一間銀行 | 銀行根據申辦者信用紀錄評估核貸額度 | 在有一胎房貸下，再將房屋向銀行、融資公司或民間機構申辦二胎房貸 |
| 利率 | 低 | 低 | 高 | 銀行比較低，但民間機構比較高 |
|
資料整理：國峯厝好貸 |
||||
｜延伸閱讀：房貸多久可以二胎？房屋貸款多久才能增貸？初貸者必看
三、房屋貸款管道比較
接下來讓我們透過以下分析各管道優缺點，來進一步輔助您了解適合自己的申辦管道。
| 房屋貸款管道比較 | |||
| 管道 | 優點 | 缺點 | 適合族群 |
| 內政部修繕住宅貸款補助 | 利率較市場一般房貸低、還款年限長、月付金低 | 須是屋齡10年以上房屋才能申請、每年僅7~8月間才開放辦理、最高額度僅80萬，是所有管道中額度偏低者、每年接受申請戶數有限(約為2千戶)、申請者審核過關條件較多，有不動產與收入門檻、採評點制度有利於弱勢族群申請，一般民眾申請較難取得補助、有限定修繕項目並非以裝潢目的為主 | 中低收入戶、原住民、災民、65歲以上老人或特殊身心與家庭境遇者有加分條件，較易取得資格 |
| 銀行裝潢貸款 | 額度比內政部補助高、不限屋齡與房型、全年都可以申請、沒有收入門檻限制 | 提供該項業務的銀行較少、利率跟一般銀行房貸相仿但比政府補助高、房貸未繳滿2年無法申貸 | 有穩定工作收入證明、’一般信用良好、無欠款紀錄，有正常收入者 |
| 銀行房屋增貸 | 申辦流程、利率跟銀行裝潢貸款差不多 | 若有信用瑕疵、房屋殘值過低，銀行有可能不會核貸。審核時間也會比較久。 | 有穩定工作收入證明、信用良好、房屋有可增值空間者 |
| 銀行房屋轉貸 | 可降低利率、拉長年限 | 申請時間比較長，需支付代償塗銷成本 | 有穩定工作收入證明、想要使轉貸後省下的利息大於轉貸所需成本的人 |
| 銀行信貸 | 免擔保品、無須第三人擔保、迅速撥款 | 負債比過高、信用不良者、工作不穩定者不易申辦成功 | 在銀行已有申辦但額度無法滿足，有良好信用狀況及工作收入者 |
| 銀行、融資公司、民間機構二胎借款 | 民間的申辦管道非常多、貸款條件通常比銀行彈性寬鬆、貸款額度較高 | 銀行二胎借款的審核過程嚴格並且核貸成數較低。
部分民間機構資訊不透明，常有許多隱藏收費項目，使總體借款成本高昂。 大規模融資公司則比銀行更具彈性、核貸成數高且較穩定可靠。 |
融資公司與民間機構容許無薪資證明、自營商、自由業者、或有信用瑕疵被銀行拒絕核貸者前來申請 |
| 資料整理：國峯厝好貸 | |||
｜延伸閱讀：2023最新銀行&融資公司二胎房貸利率、額度、費用比較
四、房屋修繕貸款申請資格
在前述管道中，內政部房屋修繕補助的條件較適合弱勢以及中低收入族群的老屋修繕。因此一般人申辦裝潢貸款多數會選擇銀行。雖然銀行的利率比民營借貸管道低，然而銀行的審核過程卻比民間嚴謹，過程也比較久，原因是銀行會多方調查申請者的還款能力，通常是以有穩定工作收入作為償債能力之評估，若無法提供工作收入證明，比較難以申辦成功。另外銀行也會調查個人的信用紀錄，如果有信用瑕疵問題，也會遭銀行婉拒。比如曾動用信用卡循環信用、同時向許多家金融機構借款、信用卡延遲繳款、貸款延遲還款、個人負債比過高等等，幾乎難以有機會自銀行申辦。
若有上述信用紀錄不良、或者無穩定工作收入證明者，通常會找民營機構借貸，比如理財行銷中心、代書等。但建議還是要選擇合法管道才能比較有保障，如：大規模融資公司，審核彈性寬鬆，也能拿到比銀行更佳的貸款成數，額度較高，撥款速度也會快上許多。
五、房屋修繕裝潢預算怎麼抓？
如果您有房屋修繕裝潢需求，卻不知道需要多少資金才能滿足需要，以下提供依照房屋新舊分類的裝潢預算，供您參考。
老屋修繕翻新
20年以上的老屋通常線路老舊，所需要修繕的工程也比較浩大，比如壁癌及漏水，都是經常遇到的問題，因此費用也會比較高，一趟全面性改造下來，一般修繕裝潢預算大概在150～300萬元之間。以坪數來計費的話，約可抓每坪10～12萬元左右。翻修範圍包括局部或全部拆除、重拉水電管線、壁癌及漏水處理、天花板牆面修飾、廚房浴室翻新、地板翻新、改善動線與格局、新增收納櫥櫃、新增櫥櫃、改換空調系統、以特殊建材裝潢增加質感等等。
而如果您需要更多室內設計增加美感的話，比如奢華風、貴族風、皇宮風，相對費用也會提高。若您想要節省經費，由於木工施作的裝潢費用比較高，可以考慮將木工改為現成或簡易家具，比如木櫥櫃改為系統櫃，天花板可採開放式或輕鋼架材料來施作，木地板可考慮改為水泥石地板等。
中老房屋修繕裝潢
10年到20年以下的中老屋修繕多是改善空間美感，將設備汰舊換新，一番改造裝潢下來，預算大在80～150萬元之間，一坪的費用大概在8 ⁓ 10萬元之間。在水電線路不須翻新之下，通常是將廚房、衛浴重新整理，或者將小孩房改為客房、書房。如果不滿意房屋原來格局，而須拆除舊有牆壁及清運牆磚、重建新牆等施工項目，裝潢費用就會更高。
以一般整潔舒適的衛浴來說，30坪大小的單間衛浴改建大概在25萬～30萬元之間。而一間書房的裝潢費用大概落在每坪3～10萬之間，費用差異主要是在設計費用與使用材質。
預售屋與新成屋裝潢
一般預售屋的裝潢費約為每坪2.5萬～4.5萬元，買預售屋作裝潢的最大好處，是可以事先跟建商商量，在施工前根據自己的需求規劃水電路線與格局動線，也可以跟設計師商量看是否能將設計費折抵裝潢費，因此費用可以比較低。近年來因通膨造成物料人工齊漲，新成屋裝潢單坪約落在6萬 ⁓ 8萬元間。如果手頭預算有限，建議先不要變更廚衛設備，將空間改造採用油漆、輕隔間或者系統櫃等建議方式，這種房屋微整形也能將整體費用壓在40萬～60萬元之間。
六、房屋修繕貸款如何選？
以下依照族群與個人需求提供建議，讓您更加易於選擇適合自己的貸款管道。
老屋及弱勢族群房屋修繕需求
內政部修繕住宅貸款補助額度僅有80萬，由於每年僅有2000戶名額，有評點審核及加分條件，較適合中低收入戶、原住民、災民、65歲以上老人或特殊身心與家庭境遇者等有老屋修繕需求的人申請。此外在修繕項目也有限制，並非針對一般人的居家裝潢補助。在拿到承辦金融機構的補助貸款之後，也需要在6個月內完成修繕，並且須拍攝修繕前後的房屋照片供銀行備查。
信用良好有穩定收入可還款者
若是購買新屋的人，可以考慮在申請房貸時，同時申請銀行裝潢貸款。若是已經買屋過了一陣子，房貸繳費正常，則能夠向原房貸銀行申請房屋增貸。如果其他銀行有提供更好的利率以及償付年限，則可以考慮房屋轉增貸。但是銀行對於貸款申請者的審核通常比較嚴格，因此也會需要比較久的時間才能核貸。
無暇等待及無工作財力證明、信用有瑕疵者
如果您的房子急著裝修、或者剛買房子無法立刻跟銀行增貸、所需要的裝潢金額比較高，職業是攤商、自由業者或自營商等無薪資證明者，帳戶被金融機構聯徵中心列為警示帳戶、聯徵紀錄不符合銀行審核條件等，也可考慮融資公司的二胎借款，貸款成數比銀行高，可以獲得較高的貸款額度。
像是各大上市櫃融資公司指定合作經銷商國峯厝好貸，不僅合法立案，資訊透明沒有隱藏加價的收費項目，對於申請者的審核條件比銀行更有彈性，而且核貸後3～7天就可撥款，無需做房屋鑑價，也不需擔保品，接受信用有瑕疵者，完全不收代辦費用，額度最高3000萬，通過審核機率比銀行高很多，也是一個超級推薦的不錯選擇。
若您有房屋修繕及裝潢資金需求，歡迎線上留下資料，我們將與您聯繫做免費諮詢。
｜延伸閱讀：房屋二胎是什麼？申辦房屋2胎管道有哪些？
｜延伸閱讀：二胎房貸利率試算線上也行！提防掉入違法高利率陷阱