新鑫經銷商-二胎房貸-到底買房好還是租房好解析

買房還是租房好?解析買房vs.租房優缺點

根據聯徵中心統計,2021年第一季房屋首購族的年齡大約落在35到40歲族群──是民國70年以後出生的7年級生──跟10年前相比,買房的年齡往後推遲了5年,顯示房價上漲要多存5年錢才有辦法出手買房;而下手的房屋換成蛋白區或更外圍的縣市。平均購屋總價約1066.2萬、貸款約8成、購買43.6坪的房子、房貸利率1.44。

面對居高不下的房價,到底要咬牙買房、還是乾脆一輩子租房算了?想必是多數受薪階級最糾結的掙扎。
這篇文章將客觀分析租房及買房各自的優缺點供大家參考,以及教你如何評估自己究竟適不適合買房。

釐清買房目的及檢視財務狀況

如果想要買房,先思考買房目的是自住還是投資?釐清自己的需求後,再來考量自身未來規劃,想想以後老了要繼續租房嗎?

最重要的是,買房會造成很大的壓力嗎?
財務狀況可以透過「房價所得比」「貸款負擔率」「租金房貸比」三個計算公式,來評估是否能夠負擔房屋總價、20~30年的房貸以及是否房租比房貸划算,用更客觀的方法幫助你決定該買房還是租房。

 

房價所得比

新鑫經銷商-二胎房貸-房價所得比計算公式

公式:購屋總價 除以 年收入

房價所得比越低,越有能力負擔購屋總價。

合理的房價所得比是多少?
開發中國家1.8~5.5
已開發國家3~6
台灣屬於已開發國家,各位不妨可以估算一下自己的年所得可以負擔多少房價。

 

貸款負擔率

新鑫經銷商-二胎房貸-貸款負擔率

公式:每月房貸 除以 月收入

比率越高,代表負擔房貸的能力越低。
合理的貸款負擔率是多少?
30%以下,超過50%就表示負擔太重了。

換句話說,就是房貸占月薪的三分之一為合理範圍,占月薪的一半或以上就可能會影響生活品質。

 

租金房貸比

新鑫經銷商-二胎房貸-租金房貸比

公式:月租金 除以 月房貸支出

比重越高,代表租房的成本越高,如果超過60%,代表付房貸可能比付租金更划算。
舉例:
房租8000 vs. 房貸25000 >>>租金房貸比32%
房租18000 vs. 房貸25000 >>>租金房貸比72%

 

租房優點vs.缺點

新鑫經銷商-二胎房貸-租房優缺點

優點:
1. 房屋地點條件自由,不會被綁住,想搬就搬,租金高低也能夠按照自己的財務狀況調整。
2. 手頭上的資金能保有彈性,有多餘的資金可以投資或進修。
3. 無須為房屋狀況勞心勞力,無論是傢俱壞掉、漏水、壁癌…等問題,都可以交給房東處理,並由房東負擔修繕費用。
4. 房租負擔較輕,相同地點、相同條件的房子租金通常比房貸低很多,經濟上較無壓力,可以讓生活品質更好。

缺點:
1. 租房屬於消費,付出去的房租就是沒了,無獲利空間、沒有殘餘價值。
2. 租金會變動,可能隨時面臨房東調漲房租。
3. 無法保證長期穩定居住,房東若想收回房子就必須搬走,缺乏歸屬感。
4. 缺乏自主性,不能自由裝潢、改變格局,居住的規範都受限於房東。

 

買房優點vs.缺點

新鑫經銷商-二胎房貸-買房優缺點

優點:
1. 華人的觀念是有土斯有財,獲得的房子即是資產,如果買對房子具有抗通膨的效果,可以確保大筆資金不會因為通膨而貶值;房子也能夠當作融資工具,未來若有資金需求,可以抵押房屋借款,將房屋的價值最大化、增加可活用現金。

房屋抵押貸款的方式一共有三種:

房屋增貸:
增貸就是向原本房貸的申辦銀行提出申請,把還了部分本金的房產作為擔保,額外再申請一筆貸款,利率通常較低,但審核較嚴格,額度主要是看借款人目前的債信狀況、負債比與繳款記錄是否正常而定。因此,辦了房屋增貸,得同時繳納原房貸與增貸兩種貸款金額。

房屋轉貸(轉增貸):
轉貸是向原房貸銀行以外的別家銀行提出申請,將原本的房貸整筆轉移到另一家銀行,並多貸出一筆需要的資金。也就是首位抵押權人會由原銀行轉移到新的轉貸銀行,利率和金額則會由欲轉貸的銀行進行評估而定。

二胎房貸(二順位房貸):
二胎房貸是保留原本設定第一順位給銀行的房貸,再以同一間房屋向第二家銀行或融資公司申請第二筆房貸,等於借款人身上同時會有兩筆債權人不同的房貸,貸款成數需以房屋價值扣除第一順位抵押權設定金額後的餘額來核貸。

2. 每個月都必須要強制繳房貸,藉由每月強制挪出一筆錢,強迫儲蓄、投入到房子的價值裡面,就能有效減少亂花錢的衝動。
3. 房子是自己的,自主性高,想怎樣裝潢、佈置都可以;不用擔心年紀大了沒地方住,有踏實感。

缺點:

1. 買房除了房價外,其實還有很多額外支出:仲介費、代書費、稅款、修繕費、裝潢費以及每年的房屋地價稅等,這些支出加起來,也是一筆為數不小的衍生費用;而房貸還包含利息,如果說租房是幫房東繳房貸,那買房的房貸利息就是幫銀行賺錢。
2. 機會成本的問題,一旦決定買房,必須把大量賺到的錢都放進房貸中,而失去了運用這些資金去投資可以獲得的報酬。
3. 現今高漲的房價,導致每月的房貸常常佔收入的一大部分,如果工作穩定還能支撐,但會是一個巨大的經濟壓力,因為一旦收入中斷、繳不出房貸,房子就會被銀行法拍。
4. 買房看屋需要付出相當大的時間成本,因為買房有可能是我們這一生中,最大的一筆開銷之一,因此更需要謹慎、花費大量時間做好功課,挑選適合自己、價格合理的房子,看屋也是要透過時間累積經驗,才能買到符合自己需求、價格又合理的物件。
5. 居住地點難以隨意更換,買房後假如住不習慣、遇到不好的鄰居、工作地點更換等,都無法快速輕易地搬走。

 

總結

買房好還是租房好?沒有標準答案,仔細看上述優點跟缺點,其實都是一體兩面,沒有絕對的好與壞,主要是依照個人需求和財務狀況去決定。
在看過這篇文章深入了解買房與租房的優缺點及成本後,大家可以評估自己究竟是適合買房或租房。

 

作者簡介
蔡志杰
新事貸(新鑫二胎房貸經銷商)資深協理
21年銀行從業經歷,曾任職以下金融機構:
● 台北國際商業銀行(現為永豐商業銀行) 企業金融
● 國泰世華銀行 消費金融
● 板信商業銀行 消費金融

蔡志杰協理帶領新事貸二胎房貸團隊