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二順位房貸是什麼?與房屋增貸、轉增貸差異?申辦管道有哪些!

二順位房貸是什麼?

最近更新 2024-02-17

二順位房貸是什麼?多數人僅知道一般房貸,以及房屋增貸、轉增貸,卻不知道房子貸款後,透過合法融資公司還可以再做二順位貸款,獲得比其他貸款管道更多的資金來源。

 

一、二順位房貸是什麼?

二順位房貸的意思就是在原有房屋已申辦房貸情況下,將房子再度做為抵押品,向銀行、融資公司,或其他民間機構申辦貸款由於原本房屋的貸款尚未還清,房屋設定的第一順位債權是原來的借貸銀行,而新借貸機構則擁有第二順位債權(俗稱「二胎房貸」)。當借款者發生無法還款情形時,原借貸銀行因享有第一順位債權,故可優先聲請法院拍賣。故做二胎業者的風險比一胎房貸業者高,因此銀行在承做二順位房貸時,因需承受較高風險,不僅審核條件與過程比較嚴格,同時利率也會比一般型房貸高。但若是您找上市櫃融資公司辦理,則審核條件相對寬鬆,較好核貸。

二順位房貸是什麼

 

二順位房貸優勢

    • 一般人申請大規模融資公司二順位房貸享有審核速度快、條件較銀行寬鬆、不看信評、接受有信用瑕疵者申請。
    • 貸款成數高達120%,一般融資公司最高額度500萬,但國峯厝好貸最高額度3000萬,且國峯不收代辦費。
    • 適合攤商、自營商等無工作薪資證明者,或信用評分過低遭銀行婉拒者申辦。

二順位房貸缺點

    • 如果找的是民間機構代辦,品質良莠不齊,且可能沒有經過合法立案,無法可管,風險非常高。
    • 廣告文宣上民間二胎經常以誇大、不實手法,吸引客戶上門,引誘簽約卻將房地契約拿走,讓當事人申訴無門。
    • 民間二胎的利率非常高,不合理的超高利率,增加申辦者的還款困難度。
    • 民間二胎有許多灌水或虛設的收費項目,申辦者需支付更多不合理的金額才能借款,許多虛灌的收費名目,甚至高達核貸金額的50%。

 

二、二順位房貸與增貸、轉增貸有什麼差別?

在原本有房貸的情況下,一般人能夠利用同一房產,創造更多資金來源嗎?答案是可以的,除了前文所說的二順位房貸,最常見的方法就是房屋增貸與房屋轉增貸。那麼這些不同活化房產資金的方式各是什麼?以下就來為您詳盡解答。

 

房屋增貸是什麼?

房屋增貸,就是原本就有一筆房屋貸款,在正常還款一段時間之後(通常至少需1~2年才具資格),再以同一房屋為擔保品,向同家銀行申請貸款。由於房屋在第一次貸款之後,可能因為房價上升而增值,因此借款者即使還沒有還完貸款,卻有機會透過房屋增貸,將增值的房價與已經還款的本金,自銀行借出來運用,因此又稱為「房貸增貸」如果經過房屋鑑價,發現房價增值許多,那麼就有機會貸到較高額度,

 

房屋增貸優點

    • 目前房屋增貸利率約比2%稍高,最大優點是利率雖然也是比原房貸利率稍高,但是相對於其他資金管道,比如信貸卻是相對優惠。
    • 費用上來說,房屋增貸會比房屋轉貸所需花費的登記規費、代書費、違約金、保險等費用低。
    • 由於是向同家銀行申請,審核速度相形之下,會比跟其他銀行申辦要快。
    • 在還款期限長達20~30年,因為攤還期較長,借款人每月本息攤還的負擔壓力相對較輕。
    • 貸款額度上來說,房屋增貸是依據房屋市值,以及原房屋核貸成數來決定,不像銀行信用貸款有規定額度不可超過月均收入22倍的限制。

 

房屋增貸缺點

    • 由於辦理房屋增貸時,銀行會針對房屋做鑑價,如果房屋價值升值不多,而借款者在原本的房貸中還款金額很少時,那麼所能增貸的額度就非常有限。如果以公式來粗估計算,其公式為:房屋增貸額度=房屋市值×貸款成數(採平均約8成計算)-償還原房貸後的貸款餘額。因此兩年前買的800萬房子,經過兩年來還款240萬之後,貸款餘額為560萬,目前市值依然是800萬,那麼房屋增貸額度就是將房屋市值800萬乘以8成之後,得到640萬,再扣掉貸款餘額560萬,兩者相減脂後所得到的增貸額度僅有80萬,幾乎很難滿足大額資金者的需求
    • 對於銀行而言,借款者辦理房屋增貸,等同增加一筆貸款,未免有償付疑慮,銀行還是會針對借款者的工作收入、信用評分(最好維持在600分以上)、負債比等等進行審核。如果申請者沒有穩定工作收入、有信用瑕疵或負債比過高等情況,非常容易遭到銀行婉拒而退件。
    • 在稅務上,當借款者申報所得稅時,只能列舉扣除原房貸中的利息,而房屋增貸則無法列入。

 

房屋轉增貸是什麼?

房屋轉增貸是將已有的房屋貸款從A銀行轉換到B銀行,重新辦理貸款B銀行會重新針對房屋鑑價、評估申請者的還款能力、信用評分,及工作穩定性,再度給予新的貸款利率、額度、還款年限。通常房屋轉增貸在房屋市值增加、原貸款的還款餘額大幅減少,且新貸款銀行的利率比較低時,才能幫助申請者拿到一筆可觀資金

 

房屋轉增貸優點

    • 房屋轉增貸的最大優點是可以延長還款年限,比如您原本跟A銀行申辦約定20年為還款條件,繳款10年之後,轉貸到B銀行,同樣約定還款期限為20年,其餘貸款條件不變。由於之前已經還了10年,貸款餘額已經減少,而您後來又找B銀行將餘額又分攤成20年償還,等同多增加10年的還款時間,可以減少每月還款金額,讓您有餘力將每月多餘資金作其他運用。
    • 房屋轉增貸另一個優點是可以活化不動產變現,假如您向B銀行轉增貸時,剛好您的房屋有增值,那麼您將能多拿到一筆資金。比如心茹原以1200萬購屋,向A銀行貸款720萬(貸款六成),十年後貸款餘額剩420萬。心茹這時改向B銀行申請轉增貸,因他個人工作升職獲得加薪且信用良好、房屋座落於黃金地區而增值,經B銀行鑑價評估後房屋現值為1500萬,給予核貸成數為八成,扣除B銀行先還心茹在A銀行的房貸欠款,那麼心茹總共可以拿到780萬的轉貸資金(1500萬×80%-420萬)
    • 假設您的房屋地段沒有增值紅利,但後來因為市場因素,B銀行推出非常優惠的利率,除了低利率有助於減少原先的貸款餘額,您也可以爭取B銀行的寬限期,通常為 1~ 2 年,在此期間內您只需要繳納利息不用支付本金,如此也將能降低每月還款的經濟壓力。

 

房屋轉增貸缺點

    • 由於房屋轉增貸是向另外一家銀行重新辦理房貸,等於所有的手續費、地政設定費、代書費都要再繳一次,採外也有舊銀行的塗銷費用。而且若原房貸還在綁約期,那麼就需要向原銀行繳交約 0.5%~1%的違約金。
    • 需要重新跑一次房貸流程,而且也要處理跟舊銀行之間的塗銷流程,需耗費較多時間處理。
    • 新銀行會重新申請者的條件,若工作收入、信用評分狀況不佳,可能影響新銀行給予的核貸額度與利率,最糟情況有可能無法通過審核。
    • 如果之前買房享有首購優惠利率,辦理轉增貸有可能無法享此福利,因此需要將轉增貸所花費的成本全部試算清楚,以免得不償失。

 

二順位房貸、增貸、轉增貸差異比較表
項目 二順位房貸 增貸 轉增貸
利率 最高 最低
申貸金額

貸款額度

最多
承辦機構 新貸款銀行、融資公司或民間借貸機構 原房屋貸款銀行 新貸款銀行
抵押設定 第二順位抵押權 增貸部分設定抵押權 塗銷第一順位抵押權之後再設定
審核時間 融資公司速度非常快
適合對象 有信用瑕疵、無薪資證明、自由業、被銀行婉拒者 原本信用良好,資金需求額度低者 房屋大幅增值、需要大筆資金、想爭取寬限期、降低房貸利率者
表格整理:國峯厝好貸

 

從上面整理表可以發現,房屋增貸適合信用佳、對於資金需求額度較低者。而若需要大筆資金、且可以在新銀行獲得更低利率方案,或是房屋大幅增值,就可以考慮房屋轉增貸。若是臨時需有大筆資金需求,沒有工作薪資證明、自由業、家管或是信用評分不被銀行接受,就比較適合洽商融資公司申辦二順位房貸

 

三、有哪些地方可辦理二順位房貸?有風險嗎?

針對想要辦理二順位房貸的人,有三種管道可以提供選擇,包含銀行、融資公司與民間機構(包含代書代辦、當鋪、資產管理公司)。除了銀行二胎,一般人對於融資公司,以及民間機構的了解並不是很多,甚至因為辦理速度比銀行快許多,誤以為是地下錢莊,感覺風險很大。但事實上,合法立案的大規模融資公司,由經濟部商業司所管轄,不僅提供比銀行更加快速的審核流程與時間,條件也較寬鬆門檻較少。而一般民間私設的借貸機構就不一定有法可管了,以下帶您詳盡了解這三個管道的區別、優勢與缺點。

 

二順位房貸管道-銀行

目前有10家銀行辦理二順位房貸業務,利率在2.56%~16%之間,一般還款年限多在7~10年之間,也有提供最低3年、最長20年者。核貸成數約房屋鑑價金額70~90%,貸款額度多在20萬至300萬之間。申請費用約在3千到15000元之間。銀行二順位房貸的額度通常很低,因為銀行的可貸額度,是以房屋市值與最高可貸成數相乘後,扣除原房貸的設定金額,以下舉例說明:

銀行可貸額度試算公式(一胎房貸):最高貸款額度(房屋市值×核貸成數)-一胎房貸設定金額 = 可貸款額度

Coco想要為她市值1000萬的房屋申辦二順位房貸,她原本的銀行提供650萬貸款(一胎房貸),已經還款300萬,剩下350萬未還。銀行提供給她的可貸成數為85%,而銀行設定為1.2倍(780萬)。故從銀行二胎,她可以拿到的可貸額度為70萬元(1000萬×85%-780萬)。

銀行二胎優勢

銀行的主管機關是金管會銀行局,受到嚴格監督管理,因此可以說風險極低,信用度也最高。而且若您有良好的信用紀錄、還款能力及屋況,也會拿到比其他管道更低的利率

 

銀行二胎缺點

    • 重視還款能力:由於銀行在二順位房貸的債權為第二順位,為求降低風險以穩健經營,銀行非常重視申辦者的還款能力,比如是否有穩定工作收入,因此需提供薪資證明、勞保資料,而且負債比例也不能太高。因此像是攤商、自由接案者、計程車司機、保母、有整合負債者,都很可能遭到退件
    • 重視信用評分:申請者的還款能力跟信用息息相關,因此若您有使用信用卡循環利息、動用預借現金、信用卡卡費以及信貸、車貸遲繳、半年內向多家銀行申辦而有多次聯徵查詢紀錄,而使信用評分低於500~600分,致使有信用瑕疵,銀行會比較難以核貸。
    • 重視房屋條件:若是您的房屋地處偏僻、屋齡過老、屋況不佳,也較難以申請。若一年內曾被查封,或者有民間私設紀錄,甚至會被銀行婉拒。
    • 可申貸金額比其他管道低:由上述Coco的試算範例可知,由於銀行的可貸額度是以最高可貸額度減掉原設定金額,因此實際可以申貸的金額比實際想像中還少。若從大規模融資公司申請,反而可以核貸到更多資金(詳見以下融資公司試算範例)。

 

二順位房貸管道-融資公司

對於透過銀行因個人信用問題而被婉拒申辦,或者無薪資證明、對於大筆金額有緊迫需要,則可以考慮合法立案的融資公司申辦二順位房貸,比如國峯厝好貸,最高核貸金額高達3000萬,不僅額度居各管道之冠,同時資訊透明,最快3天核貸,還款年限高達15年,也比一般融資公司長。以下為您分析融資公司二順位房貸的優勢與缺點。

 

融資二胎優勢

由於融資公司不採用銀行的信用評分制度,因此接受有信用瑕疵者申請,只要沒有重大信用問題,也沒有房屋查封、被人聲請假扣押,都可接受申辦。另外在房屋條件部分,除離島區域無法承作之外,更是不限屋齡、房型或地段,皆可接受辦理。甚至若房屋有增值空間,還有機會貸到更高額度

至於為何融資公司可以申辦到較多資金,這主要和融資公司的核貸成數較高、以及是以原來房貸(一胎房貸)的剩餘金額來承作貸款額度相關融資公司的核貸成數一般在80~120%,遠高於銀行的70~95%。而且銀行是以一胎房貸的設定金額作為扣除額,遠高於融資公司以剩餘金額作為扣除額。以下再以Coco的範例來試算融資二順位房貸的可貸款額度。

 

    • Coco一胎房貸貸款條件與還款狀況:房屋市值1000萬、一胎房貸650萬、已經還款300萬,剩下350萬未還、銀行核貸成數85%。
    • 假設融資公司的核貸成數跟銀行一胎房貸相同都是85%,則融資公司給Coco的核貸金額竟高達500萬元。計算方式如下:
    • 融資公司可貸額度試算公式(二順位房貸):最高貸款額度 (房屋市值×核貸成數)-一胎房貸剩餘金額 = 可貸款額度
    • 1000萬×85%-350萬(一胎房貸還款剩餘金額)=500萬
    • 而若Coco的房屋有增值空間,則融資公司可能給予更高核貸成數,也就能申辦到更多資金!比如若融資公司給予Coco最高核貸成數120%,則Coco將能拿到850萬。對比從銀行申辦二順位房貸僅能拿到70萬,兩者間的最大差距竟高達780萬元!

 

銀行二胎與融資二順位房貸試算比較

 

融資二胎缺點

雖然融資二順位房貸因為房屋抵押設定權在原房貸銀行之後,而負擔較大風險,故利率比房屋增貸、房屋轉增貸要高。但其實融資二順位借款的利率,和其他貸款管道比如車貸、一般信貸相比,則是不相上下,甚至融資二順位房貸還能比車貸、信貸拿到更多資金。只不過拿到這筆高額資金,等同是另外一筆房貸負擔,對於申辦者來說已是拉高財務槓桿,因此需要控管好資金運用,避免進行投機性投資或風險行為,以免屆時無法償還貸款

二順位房貸管道-民間(代書代辦、當鋪、資產管理公司)

除了銀行與融資公司二順位房貸,民間也有其他私人機構,比如代書代辦、當鋪、資產管理公司可進行申辦。這些民間機構未必合法立案,因此存在非常大的風險,民眾在選擇這類廣告時需要非常謹慎,最好詳細了解其收費名目以及還款條件,並與銀行及融資公司二順位房貸管道多作比較,以免權益受損

 

二順位房貸各管道比較表
銀行 國峯厝好貸 代辦代書 當鋪 資產管理公司 銀行 多數在300萬以內 70~90% 2.56~16% 7~10年 本利均攤
貸款額度 多數在300萬以內 最高3千萬 不限 不限 不限 國峯厝好貸 最高3千萬 最高成數120% 7~16% 最長15年 本利均攤
貸款成數 70~90% 最高成數120% 不限 不限 不限 代辦代書 不限 不限 9~36% 代書最長7年 多數會有 部分會有 不一定
貸款利率 2.56~16% 7~16% 9~36% 不超過30% 不超過36% 當鋪 不限 不限 不超過30% 沒有固定 多數會有 部分會有 隨借隨還
貸款年限 7~10年 最長15年 代書最長7年 沒有固定 沒有固定 資產管理公司 不限 不限 不超過36% 沒有固定 多數會有 部分會有 隨借隨還
貸款風險
資訊透明度
收取代辦費、服務費 多數會有 多數會有 多數會有
收取諮詢費 部分會有 部分會有 部分會有
符合年金法
還款方式 本利均攤 本利均攤 不一定 隨借隨還 隨借隨還
表格整理:國峯厝好貸

 

民間二胎優勢

    • 房屋鑑價金額較銀行高,貸款成數120%遠高於銀行最高成數95%。
    • 沒有銀行計算貸款額度限制在申請人月薪22倍的上限,故貸款額度比多數銀行高,可達500萬。
    • 對於信用評等要求比銀行寬鬆,接受信用有瑕疵者、負債比過高、有信用卡循環利率、動用預借現金、貸款遲繳者,只要沒有過於嚴重的信用問題,基本上容易過件。
    • 速度快,從過件到核貸最快3天就可以撥款。而且還款年限多為7~10年左右。每月可以設定低額還款金額,負擔不會太重。
    • 不需要薪資證明,收入不固定的自由接案者、兼職者,或者沒有薪轉存摺的攤販、無底薪業務、保母、清潔人員與家教等職業都能申辦。

 

民間二胎風險

由於很多民間二順位房貸並非合法立案業者,只要有資金都可以自己開設機構進行檯面下的二順位房貸,因此品質參差不齊,民眾選擇該管道將會面臨以下諸多風險。

    • 私人單位或地下錢莊以二順位房貸為名義廣告宣傳,招攬生意。
    • 利率過高,有的代書代辦或者資產管理公司的利率高達36%,有些當鋪也高達30%,相當不合理。
    • 在核貸之前有過多收費項目,比如代辦費、服務費、諮詢費等等。通常銀行以及融資公司都是確認核貸撥款時,才會收取手續費或開辦費
    • 規定不合理的違約賠償金、抵押權金額設定非常高,以及虛設和灌水的收費內容比較多。
    • 申辦過程處理不專業,可能影響您的信用評等,導致信用下降,損及您個人權益。

 

民間二順位房貸風險

 

四、二順位房貸常見問題

 

Q. 二順位房貸利率是多少?

銀行二順位房貸利率在2.56~16%之間,融資公司在7~16%之間,代書代辦在9~36%之間,當鋪通常不超過30%,而資產管理公司通常不超過36%。銀行利率雖然低,但通常申請者需有穩定工作收入、信用評等達600分,以及房屋條件好,才有機會爭取,而且銀行核貸金額通常不會超過100萬。而大規模融資公司則條件相較寬鬆,只要沒有重大信用問題都能申貸,額度也比銀行高出許多。有大額資金需求者建議找融資公司申辦

 

|延伸閱讀:2023最新銀行&融資公司二胎房貸利率、額度、費用比較

 

Q. 可辦理二順位房貸銀行有哪些?

A.目前市面上有辦理二順位房貸的銀行約有十家,若您想要知道各銀行的二順位房貸利率,以及方案內容,也可以點選下方延伸閱讀文章,做進一步了解。

 

|延伸閱讀:銀行二胎房貸利率與方案(2023/12月更新)

 

Q. 二順位房貸怎麼申請?

A.向銀行或融資公司申請二順位房貸通常有以下六個步驟:1.提出申請。2.承貸單位進行房屋鑑價。3.承貸單位進行審核。4.核准後對保簽約。5.雙方至地政事務所進行抵押權設定。6.完成撥款。

由於銀行審核程序較久,條件嚴格,限制較多,因此若有急迫性或大額資金需求,可以洽商免代辦費、核貸成數120%、最高額度3000萬、還款年限最長15年國峯厝好貸

 

二順位房貸申請流程

|延伸閱讀:二順位房貸申請流程、條件資格、準備文件

 

Q. 二順位房貸最長可以貸幾年?

A. 銀行二順位房貸多數最長為10年。一般融資公司最長為10年,但國峯厝好貸最長為15年。代書最長約為7年。代辦公司與當鋪則沒有固定年限。

二順位房貸貸款年限

 

Q. 二順位房貸要怎麼塗銷?有什麼注意事項?

A. 當二順位房貸清償之後,必須記得要跟借貸金融機構拿清償證明抵押權塗銷同意書去地政機關做抵押權塗銷。如此才能確保您將來在房屋轉售買賣、過戶、借貸等不受影響,而能順利進行。
辦理時,最好先跟借貸機構確認所需文件,申辦後待借貸機構通知領件時,記得要當場撕毀本票,並將清償證明複印留存。而到地政機關辦理抵押權塗銷時,也要記得申請地籍謄本和建物謄本,以查看確認「他項權利」是否已完成塗銷。

 

|延伸閱讀:清償證明是什麼?貸款清償自動有清償證明嗎?懶人包一次了解

 

Q. 二順位房貸辦不過的原因?

A. 銀行二順位房貸無法核貸主要原因為:
1.無薪資等財力證明。
2.信用評等低於600分,比如遲繳貸款、動用循環利息。
3.沒有銀行往來紀錄造成信用空白。
4.負債比過高。
5.無房地產、或房產條件不佳。
至於融資公司與民間借貸機構,只要沒有重大信用問題,有能力還款,房子不在離島或是鐵皮屋,幾乎都接受申辦。

二順位房貸辦不過原因

|延伸閱讀:二胎房貸銀行辦不過的5大原因

 

Q. 二順位房貸哪家最好辦?

A. 由於銀行的申辦條件限制多、審核嚴謹,時程也比較久。而民間借貸機構也有利率過高、隱匿收費項目過多、易有廣告不實的狀況,而使申辦人債無止息,難以討回公理。因此合法立案、和銀行具有相同放貸和授信品質的融資公司,會是有大額資金需求,以及遭到銀行婉拒者的最好選擇。

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|延伸閱讀:國峯厝好貸二胎房貸,就是比銀行二胎房貸更好貸!

 
   

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