一、二順位房貸是什麼？
二順位房貸的意思就是在原有房屋已申辦房貸情況下，將房子再度做為抵押品，向銀行、融資公司，或其他民間機構申辦貸款。由於原本房屋的貸款尚未還清，房屋設定的第一順位債權是原來的借貸銀行，而新借貸機構則擁有第二順位債權（俗稱「二胎房貸」）。當借款者發生無法還款情形時，原借貸銀行因享有第一順位債權，故可優先聲請法院拍賣。故做二胎業者的風險比一胎房貸業者高，因此銀行在承做二順位房貸時，因需承受較高風險，不僅審核條件與過程比較嚴格，同時利率也會比一般型房貸高。但若是您找上市櫃融資公司辦理，則審核條件相對寬鬆，較好核貸。
二順位房貸優勢
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- 一般人申請大規模融資公司二順位房貸享有審核速度快、條件較銀行寬鬆、不看信評、接受有信用瑕疵者申請。
- 貸款成數高達120％，一般融資公司最高額度500萬，但國峯厝好貸最高額度3000萬，且國峯不收代辦費。
- 適合攤商、自營商等無工作薪資證明者，或信用評分過低遭銀行婉拒者申辦。
二順位房貸缺點
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- 如果找的是民間機構代辦，品質良莠不齊，且可能沒有經過合法立案，無法可管，風險非常高。
- 廣告文宣上民間二胎經常以誇大、不實手法，吸引客戶上門，引誘簽約卻將房地契約拿走，讓當事人申訴無門。
- 民間二胎的利率非常高，不合理的超高利率，增加申辦者的還款困難度。
- 民間二胎有許多灌水或虛設的收費項目，申辦者需支付更多不合理的金額才能借款，許多虛灌的收費名目，甚至高達核貸金額的50%。
二、二順位房貸與增貸、轉增貸有什麼差別？
在原本有房貸的情況下，一般人能夠利用同一房產，創造更多資金來源嗎？答案是可以的，除了前文所說的二順位房貸，最常見的方法就是房屋增貸與房屋轉增貸。那麼這些不同活化房產資金的方式各是什麼？以下就來為您詳盡解答。
房屋增貸是什麼？
房屋增貸，就是原本就有一筆房屋貸款，在正常還款一段時間之後（通常至少需1～2年才具資格），再以同一房屋為擔保品，向同家銀行申請貸款。由於房屋在第一次貸款之後，可能因為房價上升而增值，因此借款者即使還沒有還完貸款，卻有機會透過房屋增貸，將增值的房價與已經還款的本金，自銀行借出來運用，因此又稱為「房貸增貸」。如果經過房屋鑑價，發現房價增值許多，那麼就有機會貸到較高額度，
房屋增貸優點
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- 目前房屋增貸利率約比2％稍高，最大優點是利率雖然也是比原房貸利率稍高，但是相對於其他資金管道，比如信貸卻是相對優惠。
- 費用上來說，房屋增貸會比房屋轉貸所需花費的登記規費、代書費、違約金、保險等費用低。
- 由於是向同家銀行申請，審核速度相形之下，會比跟其他銀行申辦要快。
- 在還款期限長達20～30年，因為攤還期較長，借款人每月本息攤還的負擔壓力相對較輕。
- 貸款額度上來說，房屋增貸是依據房屋市值，以及原房屋核貸成數來決定，不像銀行信用貸款有規定額度不可超過月均收入22倍的限制。
房屋增貸缺點
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- 由於辦理房屋增貸時，銀行會針對房屋做鑑價，如果房屋價值升值不多，而借款者在原本的房貸中還款金額很少時，那麼所能增貸的額度就非常有限。如果以公式來粗估計算，其公式為：房屋增貸額度＝房屋市值×貸款成數（採平均約8成計算）－償還原房貸後的貸款餘額。因此兩年前買的800萬房子，經過兩年來還款240萬之後，貸款餘額為560萬，目前市值依然是800萬，那麼房屋增貸額度就是將房屋市值800萬乘以8成之後，得到640萬，再扣掉貸款餘額560萬，兩者相減脂後所得到的增貸額度僅有80萬，幾乎很難滿足大額資金者的需求。
- 對於銀行而言，借款者辦理房屋增貸，等同增加一筆貸款，未免有償付疑慮，銀行還是會針對借款者的工作收入、信用評分（最好維持在600分以上）、負債比等等進行審核。如果申請者沒有穩定工作收入、有信用瑕疵或負債比過高等情況，非常容易遭到銀行婉拒而退件。
- 在稅務上，當借款者申報所得稅時，只能列舉扣除原房貸中的利息，而房屋增貸則無法列入。
房屋轉增貸是什麼？
房屋轉增貸是將已有的房屋貸款從A銀行轉換到B銀行，重新辦理貸款。B銀行會重新針對房屋鑑價、評估申請者的還款能力、信用評分，及工作穩定性，再度給予新的貸款利率、額度、還款年限。通常房屋轉增貸在房屋市值增加、原貸款的還款餘額大幅減少，且新貸款銀行的利率比較低時，才能幫助申請者拿到一筆可觀資金。
房屋轉增貸優點
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- 房屋轉增貸的最大優點是可以延長還款年限，比如您原本跟A銀行申辦約定20年為還款條件，繳款10年之後，轉貸到B銀行，同樣約定還款期限為20年，其餘貸款條件不變。由於之前已經還了10年，貸款餘額已經減少，而您後來又找B銀行將餘額又分攤成20年償還，等同多增加10年的還款時間，可以減少每月還款金額，讓您有餘力將每月多餘資金作其他運用。
- 房屋轉增貸另一個優點是可以活化不動產變現，假如您向B銀行轉增貸時，剛好您的房屋有增值，那麼您將能多拿到一筆資金。比如心茹原以1200萬購屋，向A銀行貸款720萬（貸款六成），十年後貸款餘額剩420萬。心茹這時改向B銀行申請轉增貸，因他個人工作升職獲得加薪且信用良好、房屋座落於黃金地區而增值，經B銀行鑑價評估後房屋現值為1500萬，給予核貸成數為八成，扣除B銀行先還心茹在A銀行的房貸欠款，那麼心茹總共可以拿到780萬的轉貸資金（1500萬×80％－420萬）
- 假設您的房屋地段沒有增值紅利，但後來因為市場因素，B銀行推出非常優惠的利率，除了低利率有助於減少原先的貸款餘額，您也可以爭取B銀行的寬限期，通常為 1～ 2 年，在此期間內您只需要繳納利息不用支付本金，如此也將能降低每月還款的經濟壓力。
房屋轉增貸缺點
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- 由於房屋轉增貸是向另外一家銀行重新辦理房貸，等於所有的手續費、地政設定費、代書費都要再繳一次，採外也有舊銀行的塗銷費用。而且若原房貸還在綁約期，那麼就需要向原銀行繳交約 0.5％~1％的違約金。
- 需要重新跑一次房貸流程，而且也要處理跟舊銀行之間的塗銷流程，需耗費較多時間處理。
- 新銀行會重新申請者的條件，若工作收入、信用評分狀況不佳，可能影響新銀行給予的核貸額度與利率，最糟情況有可能無法通過審核。
- 如果之前買房享有首購優惠利率，辦理轉增貸有可能無法享此福利，因此需要將轉增貸所花費的成本全部試算清楚，以免得不償失。
| 二順位房貸、增貸、轉增貸差異比較表 | |||
| 項目 | 二順位房貸 | 增貸 | 轉增貸 |
| 利率 | 最高 | 低 | 最低 |
| 申貸金額
貸款額度 |
最多 | 少 | 中 |
| 承辦機構 | 新貸款銀行、融資公司或民間借貸機構 | 原房屋貸款銀行 | 新貸款銀行 |
| 抵押設定 | 第二順位抵押權 | 增貸部分設定抵押權 | 塗銷第一順位抵押權之後再設定 |
| 審核時間 | 融資公司速度非常快 | 慢 | 快 |
| 適合對象 | 有信用瑕疵、無薪資證明、自由業、被銀行婉拒者 | 原本信用良好，資金需求額度低者 | 房屋大幅增值、需要大筆資金、想爭取寬限期、降低房貸利率者 |
| 表格整理：國峯厝好貸 | |||
從上面整理表可以發現，房屋增貸適合信用佳、對於資金需求額度較低者。而若需要大筆資金、且可以在新銀行獲得更低利率方案，或是房屋大幅增值，就可以考慮房屋轉增貸。若是臨時需有大筆資金需求，沒有工作薪資證明、自由業、家管或是信用評分不被銀行接受，就比較適合洽商融資公司申辦二順位房貸。
三、有哪些地方可辦理二順位房貸？有風險嗎？
針對想要辦理二順位房貸的人，有三種管道可以提供選擇，包含銀行、融資公司與民間機構（包含代書代辦、當鋪、資產管理公司）。除了銀行二胎，一般人對於融資公司，以及民間機構的了解並不是很多，甚至因為辦理速度比銀行快許多，誤以為是地下錢莊，感覺風險很大。但事實上，合法立案的大規模融資公司，由經濟部商業司所管轄，不僅提供比銀行更加快速的審核流程與時間，條件也較寬鬆門檻較少。而一般民間私設的借貸機構就不一定有法可管了，以下帶您詳盡了解這三個管道的區別、優勢與缺點。
二順位房貸管道－銀行
目前有10家銀行辦理二順位房貸業務，利率在2.56％～16%之間，一般還款年限多在7～10年之間，也有提供最低3年、最長20年者。核貸成數約房屋鑑價金額70～90％，貸款額度多在20萬至300萬之間。申請費用約在3千到15000元之間。銀行二順位房貸的額度通常很低，因為銀行的可貸額度，是以房屋市值與最高可貸成數相乘後，扣除原房貸的設定金額，以下舉例說明：
銀行可貸額度試算公式（一胎房貸）：最高貸款額度（房屋市值×核貸成數）－一胎房貸設定金額 = 可貸款額度
Coco想要為她市值1000萬的房屋申辦二順位房貸，她原本的銀行提供650萬貸款（一胎房貸），已經還款300萬，剩下350萬未還。銀行提供給她的可貸成數為85％，而銀行設定為1.2倍（780萬）。故從銀行二胎，她可以拿到的可貸額度為70萬元（1000萬×85％－780萬）。
銀行二胎優勢
銀行的主管機關是金管會銀行局，受到嚴格監督管理，因此可以說風險極低，信用度也最高。而且若您有良好的信用紀錄、還款能力及屋況，也會拿到比其他管道更低的利率。
銀行二胎缺點
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- 重視還款能力：由於銀行在二順位房貸的債權為第二順位，為求降低風險以穩健經營，銀行非常重視申辦者的還款能力，比如是否有穩定工作收入，因此需提供薪資證明、勞保資料，而且負債比例也不能太高。因此像是攤商、自由接案者、計程車司機、保母、有整合負債者，都很可能遭到退件！
- 重視信用評分：申請者的還款能力跟信用息息相關，因此若您有使用信用卡循環利息、動用預借現金、信用卡卡費以及信貸、車貸遲繳、半年內向多家銀行申辦而有多次聯徵查詢紀錄，而使信用評分低於500～600分，致使有信用瑕疵，銀行會比較難以核貸。
- 重視房屋條件：若是您的房屋地處偏僻、屋齡過老、屋況不佳，也較難以申請。若一年內曾被查封，或者有民間私設紀錄，甚至會被銀行婉拒。
- 可申貸金額比其他管道低：由上述Coco的試算範例可知，由於銀行的可貸額度是以最高可貸額度減掉原設定金額，因此實際可以申貸的金額比實際想像中還少。若從大規模融資公司申請，反而可以核貸到更多資金。
二順位房貸管道－融資公司
對於透過銀行因個人信用問題而被婉拒申辦，或者無薪資證明、對於大筆金額有緊迫需要，則可以考慮合法立案的融資公司申辦二順位房貸，比如國峯厝好貸，最高核貸金額高達3000萬，不僅額度居各管道之冠，同時資訊透明，最快3天核貸，還款年限高達15年，也比一般融資公司長。以下為您分析融資公司二順位房貸的優勢與缺點。
融資二胎優勢
由於融資公司不採用銀行的信用評分制度，因此接受有信用瑕疵者申請，只要沒有重大信用問題，也沒有房屋查封、被人聲請假扣押，都可接受申辦。另外在房屋條件部分，除離島區域無法承作之外，更是不限屋齡、房型或地段，皆可接受辦理。甚至若房屋有增值空間，還有機會貸到更高額度。
至於為何融資公司可以申辦到較多資金，這主要和融資公司的核貸成數較高、以及是以原來房貸（一胎房貸）的剩餘金額來承作貸款額度相關。融資公司的核貸成數一般在80～120％，遠高於銀行的70～95％。而且銀行是以一胎房貸的設定金額作為扣除額，遠高於融資公司以剩餘金額作為扣除額。以下再以Coco的範例來試算融資二順位房貸的可貸款額度。
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- Coco一胎房貸貸款條件與還款狀況：房屋市值1000萬、一胎房貸650萬、已經還款300萬，剩下350萬未還、銀行核貸成數85％。
- 假設融資公司的核貸成數跟銀行一胎房貸相同都是85％，則融資公司給Coco的核貸金額竟高達500萬元。計算方式如下：
- 融資公司可貸額度試算公式（二順位房貸）：最高貸款額度 （房屋市值×核貸成數）－一胎房貸剩餘金額 = 可貸款額度
- 1000萬×85％－350萬（一胎房貸還款剩餘金額）=500萬
- 而若Coco的房屋有增值空間，則融資公司可能給予更高核貸成數，也就能申辦到更多資金！比如若融資公司給予Coco最高核貸成數120％，則Coco將能拿到850萬。對比從銀行申辦二順位房貸僅能拿到70萬，兩者間的最大差距竟高達780萬元！
融資二胎缺點
雖然融資二順位房貸因為房屋抵押設定權在原房貸銀行之後，而負擔較大風險，故利率比房屋增貸、房屋轉增貸要高。但其實融資二順位借款的利率，和其他貸款管道比如車貸、一般信貸相比，則是不相上下，甚至融資二順位房貸還能比車貸、信貸拿到更多資金。只不過拿到這筆高額資金，等同是另外一筆房貸負擔，對於申辦者來說已是拉高財務槓桿，因此需要控管好資金運用，避免進行投機性投資或風險行為，以免屆時無法償還貸款。
二順位房貸管道－民間（代書代辦、當鋪、資產管理公司）
除了銀行與融資公司二順位房貸，民間也有其他私人機構，比如代書代辦、當鋪、資產管理公司可進行申辦。這些民間機構未必合法立案，因此存在非常大的風險，民眾在選擇這類廣告時需要非常謹慎，最好詳細了解其收費名目以及還款條件，並與銀行及融資公司二順位房貸管道多作比較，以免權益受損。
| 二順位房貸各管道比較表 | ||||||||||||||||
| 銀行 | 國峯厝好貸 | 代辦代書 | 當鋪 | 資產管理公司 | 銀行 | 多數在300萬以內 | 70～90％ | 2.56～16％ | 7～10年 | 低 | 高 | 無 | 無 | 是 | 本利均攤 | |
| 貸款額度 | 多數在300萬以內 | 最高3千萬 | 不限 | 不限 | 不限 | 國峯厝好貸 | 最高3千萬 | 最高成數120％ | 7～16％ | 最長15年 | 低 | 高 | 無 | 無 | 是 | 本利均攤 |
| 貸款成數 | 70～90％ | 最高成數120％ | 不限 | 不限 | 不限 | 代辦代書 | 不限 | 不限 | 9～36％ | 代書最長7年 | 高 | 中 | 多數會有 | 部分會有 | 否 | 不一定 |
| 貸款利率 | 2.56～16％ | 7～16％ | 9～36％ | 不超過30％ | 不超過36％ | 當鋪 | 不限 | 不限 | 不超過30％ | 沒有固定 | 高 | 低 | 多數會有 | 部分會有 | 否 | 隨借隨還 |
| 貸款年限 | 7～10年 | 最長15年 | 代書最長7年 | 沒有固定 | 沒有固定 | 資產管理公司 | 不限 | 不限 | 不超過36％ | 沒有固定 | 高 | 低 | 多數會有 | 部分會有 | 否 | 隨借隨還 |
| 貸款風險 | 低 | 低 | 高 | 高 | 高 | |||||||||||
| 資訊透明度 | 高 | 高 | 中 | 低 | 低 | |||||||||||
| 收取代辦費、服務費 | 無 | 無 | 多數會有 | 多數會有 | 多數會有 | |||||||||||
| 收取諮詢費 | 無 | 無 | 部分會有 | 部分會有 | 部分會有 | |||||||||||
| 符合年金法 | 是 | 是 | 否 | 否 | 否 | |||||||||||
| 還款方式 | 本利均攤 | 本利均攤 | 不一定 | 隨借隨還 | 隨借隨還 | |||||||||||
| 表格整理：國峯厝好貸 | ||||||||||||||||
民間二胎優勢
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- 房屋鑑價金額較銀行高，貸款成數120％遠高於銀行最高成數95％。
- 沒有銀行計算貸款額度限制在申請人月薪22倍的上限，故貸款額度比多數銀行高，可達500萬。
- 對於信用評等要求比銀行寬鬆，接受信用有瑕疵者、負債比過高、有信用卡循環利率、動用預借現金、貸款遲繳者，只要沒有過於嚴重的信用問題，基本上容易過件。
- 速度快，從過件到核貸最快3天就可以撥款。而且還款年限多為7～10年左右。每月可以設定低額還款金額，負擔不會太重。
- 不需要薪資證明，收入不固定的自由接案者、兼職者，或者沒有薪轉存摺的攤販、無底薪業務、保母、清潔人員與家教等職業都能申辦。
民間二胎風險
由於很多民間二順位房貸並非合法立案業者，只要有資金都可以自己開設機構進行檯面下的二順位房貸，因此品質參差不齊，民眾選擇該管道將會面臨以下諸多風險。
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- 私人單位或地下錢莊以二順位房貸為名義廣告宣傳，招攬生意。
- 利率過高，有的代書代辦或者資產管理公司的利率高達36％，有些當鋪也高達30％，相當不合理。
- 在核貸之前有過多收費項目，比如代辦費、服務費、諮詢費等等。通常銀行以及融資公司都是確認核貸撥款時，才會收取手續費或開辦費。
- 規定不合理的違約賠償金、抵押權金額設定非常高，以及虛設和灌水的收費內容比較多。
- 申辦過程處理不專業，可能影響您的信用評等，導致信用下降，損及您個人權益。
四、二順位房貸常見問題
Q. 二順位房貸利率是多少？
銀行二順位房貸利率在2.56～16％之間，融資公司在7～16％之間，代書代辦在9～36％之間，當鋪通常不超過30％，而資產管理公司通常不超過36％。銀行利率雖然低，但通常申請者需有穩定工作收入、信用評等達600分，以及房屋條件好，才有機會爭取，而且銀行核貸金額通常不會超過100萬。而大規模融資公司則條件相較寬鬆，只要沒有重大信用問題都能申貸，額度也比銀行高出許多。有大額資金需求者建議找融資公司申辦。
｜延伸閱讀：2023最新銀行&融資公司二胎房貸利率、額度、費用比較
Q. 可辦理二順位房貸銀行有哪些？
A.目前市面上有辦理二順位房貸的銀行約有十家，若您想要知道各銀行的二順位房貸利率，以及方案內容，也可以點選下方延伸閱讀文章，做進一步了解。
｜延伸閱讀：銀行二胎房貸利率與方案（2023/12月更新）
Q. 二順位房貸怎麼申請？
A.向銀行或融資公司申請二順位房貸通常有以下六個步驟：1.提出申請。2.承貸單位進行房屋鑑價。3.承貸單位進行審核。4.核准後對保簽約。5.雙方至地政事務所進行抵押權設定。6.完成撥款。
由於銀行審核程序較久，條件嚴格，限制較多，因此若有急迫性或大額資金需求，可以洽商免代辦費、核貸成數120％、最高額度3000萬、還款年限最長15年的國峯厝好貸！
｜延伸閱讀：二順位房貸申請流程、條件資格、準備文件
Q. 二順位房貸最長可以貸幾年？
A. 銀行二順位房貸多數最長為10年。一般融資公司最長為10年，但國峯厝好貸最長為15年。代書最長約為7年。代辦公司與當鋪則沒有固定年限。
Q. 二順位房貸要怎麼塗銷？有什麼注意事項？
A. 當二順位房貸清償之後，必須記得要跟借貸金融機構拿清償證明與抵押權塗銷同意書，去地政機關做抵押權塗銷。如此才能確保您將來在房屋轉售買賣、過戶、借貸等不受影響，而能順利進行。
辦理時，最好先跟借貸機構確認所需文件，申辦後待借貸機構通知領件時，記得要當場撕毀本票，並將清償證明複印留存。而到地政機關辦理抵押權塗銷時，也要記得申請地籍謄本和建物謄本，以查看確認「他項權利」是否已完成塗銷。
｜延伸閱讀：清償證明是什麼？貸款清償自動有清償證明嗎？懶人包一次了解
Q. 二順位房貸辦不過的原因？
A. 銀行二順位房貸無法核貸主要原因為：
1.無薪資等財力證明。
2.信用評等低於600分，比如遲繳貸款、動用循環利息。
3.沒有銀行往來紀錄造成信用空白。
4.負債比過高。
5.無房地產、或房產條件不佳。
至於融資公司與民間借貸機構，只要沒有重大信用問題，有能力還款，房子不在離島或是鐵皮屋，幾乎都接受申辦。
｜延伸閱讀：二胎房貸銀行辦不過的5大原因
Q. 二順位房貸哪家最好辦？
A. 由於銀行的申辦條件限制多、審核嚴謹，時程也比較久。而民間借貸機構也有利率過高、隱匿收費項目過多、易有廣告不實的狀況，而使申辦人債無止息，難以討回公理。因此合法立案、和銀行具有相同放貸和授信品質的融資公司，會是有大額資金需求，以及遭到銀行婉拒者的最好選擇。
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｜延伸閱讀：國峯厝好貸二胎房貸，就是比銀行二胎房貸更好貸！