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房屋三胎哪裡可以辦?常見問題1次看

房屋三胎哪裡可以辦?常見問題1次看

房屋三胎是什麼?跟房屋二胎差在哪?兩者其實是不同的貸款商品,前者是房屋已經有了二胎貸款,再向承貸單位申辦一筆貸款;後者則是單指第二筆房屋抵押貸款,本篇將詳細比較兩者差異並說明相關注意事項。


房屋三胎是什麼?

房屋三胎,意思是房屋在已經有兩筆抵押貸款的情況下,再向承貸單位申辦一筆房屋抵押貸款,代表債務人身上會有三筆債務。一般來說,只要房屋還有可貸款空間,就可以申辦抵押貸款獲取資金,沒有申辦次數限制,但申貸人必須多方評估自身財力是否能負擔。

想要申辦房屋三胎,除了申貸人必須要有一份穩定的工作外,同時必須維持正常繳款的良好信用紀錄,不論是信用卡或任何貸款商品,出現遲繳紀錄都會影響過件率。此外,房屋三胎的評估條件中包括最重要的「擔保品價值」,如果房屋身處地段位於精華區、有升值等優良情形,審核過件的機率會比較高。

房屋三胎推薦程度

生活中如果有急需資金的時候,房屋抵押貸款是一項推薦選擇,因為房屋屬於高價值擔保品,通常貸款條件會比無擔保品貸款來得好。舉例來說,房屋抵押貸款與信用貸款相比,利率低、貸款額度高、還款年限長,申貸人有更多的機會獲取大額資金,利率低、期限長的特性也能減緩還款壓力。

但需要留意的是,如果是要申辦房屋增貸、轉貸、轉增貸、房屋二胎、房屋三胎等貸款商品,利率一定會比原本的購屋貸款高。隨著申貸人身上的債務越來越多,無力繳款的機會就會提高,因此越後面的承貸單位需要負擔更大的風險,便會反應在利率等貸款條件上。提醒有資金需求的申貸人,務必提前做好財務規劃、多方比較各家貸款專案後,確認可以負擔多筆月付金再提出貸款申請。

延伸閱讀:房屋抵押貸款銀行利率、額度比較!申貸前5大注意事項

房屋三胎優點與缺點

申辦房屋三胎有機會獲取大額資金,但同時也具備優點與缺點,以下將分別說明:

  • 優點

選擇房屋三胎借款,貸款額度不受DBR22倍限制,只要申貸人條件夠好、房屋有可貸款空間,就有機會成功核貸、獲取大額資金。與無擔保品的信用貸款、小額貸款(如機車貸款、手機貸款)相比,房屋三胎的貸款額度比較高,還款期限也比較長。

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  • 缺點

1.還款壓力較高
選擇房屋三胎借款前,申貸人需要做好完整的財務規劃,以防身上債務太多無法負荷,導致出現遲繳、房貸繳不出來等情況。一旦有信用瑕疵情況(貸款或信用卡遲繳、卡循)出現,就會在聯徵中心留下紀錄,往後申辦銀行相關服務都會受影響,包括最終核准條件以及過件與否。

2.貸款方案較差

因為房屋三胎已經是第三筆抵押貸款,通常條件會比一般增貸、房屋二胎差一些,包括利率比較高、額度比較低、還款期限縮短等情形。

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3.不列入所得稅扣除額

所得稅法規定,捐贈、保險費、醫藥及生育費、災害損失、購屋借款利息均可列入所得稅扣除額中,其中最後一項「購屋借款利息」,是指像銀行申辦購屋貸款的自用住宅,每一戶每年可扣除三十萬元的利息費用。房屋三胎則屬於「增貸利息」,不符合申請政府所得稅扣除額資格,代表納稅義務人必須如實繳納利息費用,無疑是增加了經濟壓力。

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房屋三胎與房屋二胎差異

房屋三胎與房屋二胎是完全不同的貸款商品,以下將詳細說明差異:

房屋三胎

意思是房屋在已經有二胎借款的情況下,再向承貸單位申辦一筆房屋抵押貸款,又稱作二胎增貸。申辦房屋三胎,代表申貸人必須「同時繳交」三筆月付金,還款壓力相當高。

房屋二胎

意思是房屋原本有向銀行申辦的購屋貸款,申貸人如果有其他資金需求,可以再向銀行、融資公司、民間貸款業者再申辦一筆房屋抵押貸款。這項「第二筆抵押貸款」便稱為房屋二胎,又稱作二胎房貸、二順位房貸,申貸人必須「同時繳交」兩筆月付金,還款壓力會比房屋三胎低。

房屋三胎與房屋二胎差異
  • 相同處
    房屋二胎、房屋三胎都是以「最新的房屋鑑價」估算額度,申貸人與擔保品的條件皆會影響最後核准的結果,只要申貸人條件良好、房屋還有貸款空間就可以申辦。
  • 相異處
    房屋二胎、房屋三胎最大的差異在於「抵押權順序」不同,可能會有兩種情況:
    1.二胎和三胎是同一個承貸單位,不用再設定抵押權,因為都是屬於第二順位。
    2.二胎和三胎是不同的承貸單位,新承貸單位需要設定抵押權,變成第三順位。

    抵押權順序與還款順序有關,如果申貸人將來無力繳款導致房屋必須被法拍,其所換取的價金便會優先償還給第一順位的承貸單位(銀行),有剩餘金額才會再繼續償還給第二順位、第三順位承貸單位。

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房屋三胎條件、方案、流程

利用不動產申辦房屋三胎,申貸人年齡、信用和收入狀況、擔保品條件有基本規定:

  • 申貸人需年滿18歲
  • 工作收入穩定、能提供明確財力證明者佳
  • 原房貸、房屋二胎借款皆無遲繳紀錄
  • 信用狀況良好,無遲繳、卡循等瑕疵紀錄
  • 房屋(擔保品)扣除房屋二胎後還有可貸款空間
  • 負債比符合銀行規定

各承貸單位的房屋三胎條件不同,基本上要向合法承貸單位申辦,二胎和三胎單位必須一致,才有機會在銀行、融資公司成功增貸,民間貸款業者門檻則不拘。

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房屋三胎利率、額度與費用

在介紹房屋三胎的貸款內容前,我們先來簡單介紹一下房屋二胎在不同承貸單位的差異:

  • 銀行

貸款利率:約介於3%~5%,但實務上最後核准的利率多為7%~10%。

貸款額度:50萬~600萬都有,但因為放款嚴格,實際核准額度不會這麼高。

貸款費用:有基本的開辦費、手續費等費用,約介於NT$5,000~NT$15,000元。

  • 融資公司

貸款利率:最低7%起,與銀行實務上核准利率相近且遵守民法205條貸款年利率規範。

貸款額度:審核比銀行寬鬆,最高3,000萬,實際核准額度比較符合申貸人需求。

貸款費用:有基本的開辦費、手續費等費用,約落在NT$15,000以上。

  • 民間業者

貸款利率:無固定規範,經常以日息或月息計算,容易有違法高利貸情況。

貸款額度:只要房屋還有貸款空間就可承做,無額度上限。

貸款費用:除了基本的開辦費、手續費外,還會有代辦費、保證金等不合理收費。

為什麼要先介紹房屋二胎的貸款內容呢?

因為房屋三胎的風險度高,目前銀行、融資公司成功案例較少,且申辦三胎的前提是要與原二胎承貸單位相同才比較有機會過件。(舉例:二胎是銀行,三胎也要是原銀行;二胎是國峯厝好貸融資公司,三胎也要是國峯厝好貸融資公司)
因此,大多數申貸人會向民間業者申辦,但貸款內容比較不明確,其中更是隱藏許多貸款陷阱和風險。

延伸閱讀:2024貸款詐騙手法,學會判斷免落陷阱

目前民間業者的房屋三胎貸款條件如下:

利率:法律規定貸款年利率必須低於16%,但民間業者多是以日息、月息計算,因此須特別小心話術。

額度:有的民間業者會標榜三胎還可以再貸到房屋市價20%~40%,實際上可信度低。

費用:越高風險的貸款商品、越不透明的承貸單位,收費內容越模糊不清。

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房屋三胎申辦流程與準備資料

房屋三胎流程與房屋二胎的流程相同,主要分為以下5個步驟:

步驟一:提出申請

比較各家貸款內容後,找出最適合自己的承貸單位,攜帶相關證明文件提出申請,並填寫貸款申請書。

步驟二:鑑價審核

承貸單位評估申貸人條件和擔保品價值,確認房屋扣掉一胎、二胎後,是否還有可貸款空間。

步驟三:對保簽約

審核通過後告知申貸人結果,確定申辦房屋三胎就會約定時間和地點對保,確認無誤即可簽立貸款契約。

步驟四:地政設定

簽立完合約後雙方需要至地政事務所設定抵押權,讓新承貸單位成為第三順位抵押權的債權人。

(若是向原二胎承貸單位申辦,就不需要再重新設定。)

步驟五:撥款

房屋抵押權設定完畢,新承貸單位便會撥款至申貸人的指定帳戶。

申辦房屋三胎需要準備的資料
合法承貸單位如銀行、融資公司:申貸人身分證明文件影本、工作證明文件影本、財力證明文件影本、所有權狀影本、原房貸和房屋二胎近一年的繳款明細等,依不同承貸單位規定為主。

民間貸款業者:貸款門檻低,基本上申貸人只要準備屋主身分證影本、所有權狀影本、印鑑證明或印鑑章即可申辦。

房屋三胎注意事項

目前承做房屋三胎的承貸單位,以融資公司、民間業者的過件率為最高,申貸人在提出貸款申請前請務必留意以下3件事:

1.房屋私人設定

申貸人只要是向非銀行的承貸單位申辦房屋抵押貸款,將抵押權設定在民間貸款業者名下,就會造成私人設定。大多銀行看到私設就不會承做,因為第一順位已經由其他民間業者所佔據,並獲得優先清償權,如果銀行再放款給申貸人,貸款風險更高。

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2.誇大誘人條件

許多民間貸款業者會在官方網站或店面內標示,只要房屋還有可貸款空間就能保證過件、利率月息最低1%~2%起、貸款額度最高可以達到鑑價的110%等。提醒申貸人對這些誇大不實的話術要有所警覺,房屋三胎債權人的風險這麼高,還可能提供這麼好的貸款條件嗎?申貸人房屋抵押權已經設定給兩個承貸單位,還有這麼多貸款空間可以承做嗎?這些都是值得思考的地方。

3.超收額外費用

實務上,民間貸款業者會向申貸人多收保證金、代辦費、諮詢費或服務費等各種費用,非年利率的計算方式也可能導致總利息費用過高,再加上錢莊、當鋪的還款方式多為「只繳息不還本」,申貸人無法還到本金、解除債務。總結來說,民間貸款業者為了誘騙申貸人拿出房屋,主打的低利率、高額度等條件,背後可能隱藏著申貸人根本無法承擔的風險。

房屋三胎注意事項

房屋三胎過件率

一般來說,房屋抵押貸款的核准條件會受申貸人條件、房屋條件、承貸單位等因素影響,申貸人信用分數越高、工作越穩定高薪(如上市櫃公司員工、會計師、醫師和老師),房屋處在市中心等地段、屋況維持良好等條件,通常都能拿到比較好的貸款條件。

但房屋三胎的要求又更高,如果一胎(購屋貸款)是在銀行、二胎是融資公司或民間貸款業者,銀行基本上不會受理,所以想要提高過件率需要滿足以下四點:

  • 找合法的承貸單位,如銀行、融資公司
  • 找原本申貸二胎的單位申辦
  • 維持良好的信用紀錄,不能有任何遲繳等瑕疵行為
  • 保持穩定的工作收入,最好能提供有效的財力證明

銀行審核嚴格,融資公司、民間貸款業者審核比較寬鬆,因此評估速度快、過件率也比較高。正常情況下,銀行從審核到撥款約需要兩週時間;融資公司最快3天內就能讓客戶取得資金;民間貸款業者則是當日即可撥款,但卻隱藏極大的風險。

銀行之所以受到金管會控管,目的就是要降低放款的風險,相比民間業者無固定門檻,申貸人還款品質不穩定,就很容易造成無力還款等情形。大多民間貸款業者會採取高違約金、強行奪走房屋、暴力追討等情形,或是要求申貸人用其他動產或不動產抵押,對申貸人的保障度很低。

相較之下,國峯厝好貸融資公司受經濟部控管、過件率高,貸款內容與審核流程皆按照法律規定,在快速獲取資金的情況下又能兼顧貸款安全保障,是申貸人籌措資金的最佳選擇。

延伸閱讀:房屋轉貸划算嗎?貸款轉貸利率、流程、費用試算

房屋三胎替代方案

生活中難免有急需資金週轉的時候,如果辦理轉貸、轉增貸、房屋二胎都被銀行婉拒,不妨試著先從個人條件著手,建議先培養好個人信用、降低負債比,並保持良好的工作和使用金錢習慣,等到條件比較好再提出貸款申請,以免債務不斷累積導致財務困境。

國峯厝好貸融資公司具備合法營業登記證,是全台最大的房屋二胎經銷商,優質服務品質與全程保密的貸款流程,獲得國際ISO 9001、ISO 27001雙認證。申辦完房屋二胎後如果還有資金需求,國峯厝好貸提供二胎增貸(房屋三胎)服務,您可以至官方網站留言洽詢,業務專員將立即為您的房屋鑑價。

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房屋三胎常見問題QA

房屋三胎利率高嗎?

房屋三胎的利率一定會比二胎高,因為房屋三胎的申貸人條件、房屋殘值(可貸款空間)通常都處於劣勢,代表越後面的承貸單位風險越高,便會反映在貸款條件上。
例外情況:申貸人信用和收入狀況非常優質、房屋位處非常精華的地段。

房屋三胎適合誰?

急需短期資金週轉者,通常借到房屋三胎借款代表身上已經有兩筆債務,再添加一筆 債務對申貸人來說相當有壓力,若非緊急狀況比較不會急著借款。

房屋三胎哪個管道過件率比較高?

銀行審核嚴格,即使原本是在銀行申辦二胎,也不能保證三胎能順利撥款;相較之下融資公司的過件率就比較高,房屋鑑價計算方式、能提供的貸款成數、審核寬鬆等條件都比較符合申貸人期望,但最終核准結果還是要依申貸人條件、擔保品價值而定。

房屋三胎會拉聯徵嗎?

只要向銀行提交申請、填寫貸款申請書後,銀行就會開始調閱聯徵中心資料,檢查申貸人與所有銀行的往來紀錄。但融資公司、民間貸款業者則不會經過這道步驟,多是請申貸人自主提供信用報告,因此不會留下聯徵註記。

房屋三胎可以買賣嗎?

房屋可以買賣,但對買家比較不利。如果房屋抵押貸款皆未清償完畢就賣出,買家必須協助把所有房貸繳完,不僅負債比會提高,將來若有遲繳情形也會影響個人信用分數,造成信用瑕疵。

房屋三胎需要保證人嗎?

正常情況下不需要,但申貸人可以主動提供保證人或其他收入證明等加分條件,幫助提升貸款的過件率。

申貸人如果急需資金要申辦房屋三胎,建議應以合法的承貸單位為優先考量,如:銀行、大規模的融資公司等才能安心取得資金。國峯厝好貸由上市櫃公司直接撥款,無任何代辦費,只要房屋還有可貸款空間皆有機會成功獲取大額資金,有貸款需求可以向業務專員諮詢,盡快為您解決財務問題。

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