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二胎轉貸可行嗎?拆穿4個網路假資訊!

二胎轉貸可行嗎?拆穿4個網路假資訊!

二胎轉貸是什麼?和二胎房貸、房屋轉貸有關聯嗎?二胎轉貸是指屋主已經有借了二胎,想再申辦轉貸給其他承貸單位,與部分網路資料有些出入,本篇將帶你認清真假資訊與民間貸款業者的話術。


二胎轉貸是什麼?

二胎轉貸,意思是屋主本身已經有申辦二胎房貸,因為額外資金需求、月付金太高難以負擔等因素,希望透過轉貸的方式解決財務現況。如果新的承貸單位貸款條件良好,例如貸款利率低、貸款額度高、還款年限長、可以提供寬限期等,將有助於達到轉貸降息的目標,幫助申貸人減緩繳款壓力,甚至還有機會獲取額外資金。

延伸閱讀:二胎房貸是什麼?2胎房貸利率、額度、條件、風險常見問題

二胎轉貸可行性

目前二胎轉貸的承貸單位有:銀行、融資公司與民間貸款業者(如:錢莊、當鋪、資產管理公司等),雖然看似承貸管道多、對申貸人好處多,但實際上卻充滿著挑戰。以銀行為例,主要會拆分成兩種狀況:

情況A:一胎是銀行,二胎是銀行,想轉貸至其他家銀行。
情況B:一胎是銀行,二胎是民間公司,想轉貸至其他家銀行。

新承做的銀行會重新鑑價擔保品物件,確認有貸款空間、申貸人條件優良才會受理案件,因此以上兩種情況的可能結果如下:

結果A:通常在二胎就已經貸滿,除非申貸人或擔保品條件非常優異,不然轉其他間銀行成功率低。
結果B:二胎在民間公司申辦,銀行不接受有私人設定的擔保品物件,因此過件機率為0。

從上述舉例可以發現,銀行二胎轉貸實現度非常低,因為審核嚴格的特性,二胎不論是在銀行或是民間公司申辦,對新的承貸單位來說風險度都很高。申貸人無非是繳款困難、想要減緩經濟壓力才想要申辦二胎轉貸,新的承貸銀行需要考量撥款後的風險,基本上成功案例較少。

延伸閱讀:什麼是民間私人設定?房屋私設2胎房貸轉貸降低利率教學

二胎轉貸與房屋轉貸、二胎房貸差異

上網搜尋資料會看到許多民間公司將「二胎轉貸」作為「二胎房貸」,其實兩者是完全不一樣的概念,以下將詳細說明正確資訊:

二胎房貸

二胎房貸意思是,屋主除了原本銀行的購屋貸款外,再向銀行、融資公司或民間公司申辦一筆房屋抵押貸款,與一般購屋貸款、增貸的差異在於:抵押權順序不同。

購屋貸款、原銀行增貸的抵押權都是第一順位;二胎房貸則有抵押權順序上的差異,原本銀行購屋房貸為第一順位債權,二胎的承貸單位則是第二順位債權。抵押權順序影響償還的優先順序,當債務人有無力繳款情況時,債權人可以申請強制執行,拍賣房屋後所得到價金法院將優先償還給第一順位債權單位(銀行),代表越後面順位的承貸單位無法完全清償的風險越高。

延伸閱讀:房屋抵押貸款銀行利率、額度比較!申貸前5大注意事項

房屋轉貸

房屋轉貸意思是,屋主原本向銀行申辦的購屋貸款,想要整筆轉去給其他間銀行承做,通常是因為其他間銀行的貸款條件比原先的良好。

如果在新承做銀行沒有取得額外的資金,稱之為轉貸;如果在清償前貸銀行後還有剩餘資金可活用,則稱為轉增貸。不論是申辦轉貸或是轉增貸,都有可能降低月付金、減少每個月還款壓力,但要注意申辦轉貸所產生的相關申辦手續費用。

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二胎轉貸

二胎轉貸意思是,屋主除了原本銀行的購屋貸款外,還有再向銀行、融資公司或民間公司申辦一筆房屋抵押貸款(二胎房貸)。在已經有二胎房貸的情況下,想要把二胎轉去給別的承貸單位承做,此模式叫做二胎轉貸。

總的來說,二胎轉貸≠二胎房貸
許多民間貸款業者的官方網站內容中,將二胎轉貸敘述成二胎房貸,其實這是錯誤概念,由上述說明可以看出兩者是完全不同的貸款模式。

注意民間二胎轉貸話術

網路上的資訊該怎麼分辨正確性呢?民間貸款業者各說各話,請特別注意以下4個話術:

1.民間二胎無法轉銀行

有的債務整合公司主打,被民間貸款業者(如:錢莊、當舖或資產管理公司)高利壓得無法喘息的申貸人,可以向他們尋求債務整合、代墊房屋抵押貸款款項。等到清償完畢辦理塗銷後,就可以重新向銀行申辦貸款再還款給債務整合公司,實務上則無法達成。

首先,所謂的「債務整合公司」其實也一樣是民間貸款業者,只是美其名能幫助申貸人償還高利貸,但實務上仍可能是高利息、只是稍微比較低一些而已;再者,即使二胎借款清償完畢,申貸人欠債務整合公司的紀錄仍留存,等於房屋還是有私人設定,銀行不可能接受有民間公司設定的擔保品。

上方內容提到抵押權順序影響還款順序,如果房屋有私設代表銀行非第一順位,對銀行來說狀況特殊、審核會更加嚴格,申貸人出現遲繳、負債比過高等情況機率提高,自然不予承做。

延伸閱讀:房屋轉增貸利率、費用、優缺點和常見問題

2.二胎增貸不等於二胎房貸

有的民間貸款業者會將二胎增貸與二胎房貸搞混,文字敘述是二胎增貸,但其實通篇都是在講二胎房貸概念,兩著是不同的借貸方式。二胎增貸是指屋主本身就有一筆購屋房貸和二胎貸款,因為有其他資金需求與原來二胎承貸單位辦理增貸;若是在有二胎房貸的情況下,再至民間辦理貸款,則稱作房屋三胎。

二胎增貸代表申貸人會需要繳交更高的月付金,付給承貸單位,不僅債務變多、還款壓力也非常高,通常比較適合需要短期資金週轉且有能力還款者。

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3.二胎轉貸需要付塗銷費

二胎轉貸因為是將整個二胎借款轉給其他承貸單位承做,需要代償前面的二順位貸款,清償完畢後塗銷二順位的抵押權登記,因此需要支付塗銷費、違約金等費用。有的民間業者只會主打二胎轉貸的好處,例如:降低利息、高貸款成數等,卻隱藏了其中必要的成本支出。

4.二胎轉貸不是只有民間可辦

目前有提供二胎轉貸服務的管道,除了銀行、民間貸款業者外還有融資公司,並不是被銀行婉拒後就沒有其他選擇。提醒申貸人勿掉入民間業者的話術,以為只有銀行、民間業者可以申辦,再加上看到民間業者提供的誘人條件,就迷糊地將房屋設定給民間私人管道。

民間二胎轉貸話術

申辦二胎轉貸注意事項

申辦二胎轉貸需要注意哪些細節呢?以下將分別說明:

一、承貸單位

台灣提供二胎轉貸的承貸單位有銀行、融資公司和民間公司,選擇合法且具備規模的承貸單位才能維護貸款安全性。銀行因為受金管會監督,貸款條件、審核制度、撥款流程皆相當嚴謹,屬於最具公平性、權威性的承貸單位,成為大部分申貸人首選。

國峯厝好貸融資公司是銀行以外最大的二胎房貸經銷商,具備合法營業登記證、公司規模遍布全台六都,不僅受經濟部管轄,在工商登記網上也能查詢到清楚資訊,提供和銀行同等級的保障與安全貸款環境。

民間公司品質則不固定,雖然在生活中很常見,包括路邊店面、傳單、放在機車或信箱裡的名片、社群平台上的廣告等,但卻充滿著貸款陷阱與風險。

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民間公司貸款陷阱
規模:民間公司品質較無保障,可能出現一人公司、貸款專員無金融知識等情況。
制度:民間公司貸款流程與審核方式大多沒有固定標準,不明確的準則安全度低。
還款:民間公司採只繳息不還本的還款方式,將導致申貸人永遠無法償還到本金。

二、貸款條件

根據民法205條規定貸款年利率上限為16%,合法承貸單位如銀行、融資公司均依照政府規範,但民間業者則經常以日息、月息來混淆。舉例來說,月息2分代表月利率是2%,如果以一年來計算年利率(2%×12個月=24%)就超過民法規定,將導致申貸人無力負擔高額利息費。

貸款額度方面,銀行、融資公司有固定的額度範圍,並將專案內容清楚標註在官方網站上,申貸人可以透過線上工具試算,大概了解可以獲取的額度與月付金金額。民間公司則沒有貸款額度限制,基本上只要擔保品還有可貸款空間就可以申辦,審核方式沒有明確標準,額度上可以超越銀行、融資公司,但背後的風險則會由申貸人來承擔。

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三、收費項目

申辦二胎轉貸從一開始的諮詢、審核、房屋設定到撥款,各項流程在合法承貸單位中都有明確規範。以貸款諮詢為例,銀行、融資公司提供免費的線上或臨櫃洽詢,但部分民間貸款公司(如:錢莊、當鋪、資產管理公司),往往在諮詢階段就會向申貸人收一筆諮詢費,為了抓住客戶更會用威脅、誘騙等方式要求申貸人趕緊簽立契約。

此外,銀行、融資公司在正式撥款前「絕對不會」向申貸人收取任何費用,民間貸款公司卻經常假借估價和審核等名目,多收估價費、代辦費、保證金等非必要的收費項目。許多第一次申辦房屋抵押貸款的申貸人,以為這是貸款的必要支出,整個貸款成本上升導致實際撥款額度降低。

四、轉貸方案

二胎轉貸不如一般房屋轉貸容易,因為本身已經有兩筆抵押貸款,房屋還能再貸款的空間有限,能成功核貸的單位不多,申貸人更要小心。如果房屋已經很明顯超貸,就應量力而為勿聽信民間業者的話術,以免背負更沉重的繳款負擔。

不論是房屋轉貸、轉增貸、二胎轉貸,只要是交由另一個承貸單位承做的方案,都需要經過清償和塗銷流程。新承貸單位會代償原承貸單位的剩餘本金,清償完畢後再辦理塗銷登記,將原承貸單位的順位清除,並移轉抵押權給新承貸單位,此流程會花費比較多的時間,以及需要支付額外費用,如:塗銷費、地政設定規費等。

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申辦二胎轉貸條件、流程與優缺點

二胎轉貸的貸款條件有哪些?如何申辦?具備哪些優點與缺點?以下將詳細說明:

二胎轉貸條件與貸款內容

不同承貸單位的貸款門檻有所差異,但基本上需符合以下資格:

  • 年滿18歲的中華民國國民
  • 工作收入穩定、能提供明確財力證明者佳
  • 原房貸、二胎貸款皆繳款正常,無遲繳紀錄
  • 信用狀況良好,無遲繳等瑕疵紀錄
  • 房屋(擔保品)還有可貸款空間
  • 負債比符合銀行規定

承貸單位的審核方式會影響貸款資格,越嚴格的審核制度申貸人需要準備的資料越多,最終核准的條件與過件率皆會受影響。二胎轉貸屬於困難度比較高的選擇,每一個案件都需要多方評估,包含申貸人條件、擔保品價值等,看到保證過件、二胎轉貸成功轉銀行、誇大利率與額度等話術,申貸人反而要提高警覺。

二胎轉貸申辦流程與準備資料

二胎轉貸的流程與一般房屋抵押貸款的流程有些微差異,以下將詳細介紹:

步驟一:提出申請

申貸人在比較各家貸款差異後,選擇最適合自己的方案並提出貸款申請,填寫貸款申請書。

步驟二:鑑價審核

承貸單位審核擔保品價值與申貸人條件,並決定貸款利率、額度、還款年限等內容。

步驟三:對保簽約

申貸人與承貸單位約定時間對保,確認最終核准的內容並簽立貸款契約。

步驟四:地政設定

雙方至地政事務所設定房屋抵押權,使新承做的單位成為第三順位。

步驟五:撥款塗銷

正常情況下新承貸單位會協助償還原本二順位的剩餘本金,待清償完畢後雙方再至地政事務所辦理塗銷登記,讓新承貸單位移轉成第二順位。

二胎轉貸準備資料
.申貸人身分證明文件,如雙證件影本
.貸款申請書、個資同意書
.土地與建物登記謄本或所有權狀影本
.財力證明文件影本,如:薪轉證明、定存單等
.近一年原房貸與二胎借款繳款明細影本

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二胎轉貸優點與缺點

申辦二胎轉貸的優缺點有哪些?以下將分別說明:

  • 優點

1.轉貸降息

二胎轉貸是將整筆抵押貸款轉交新承貸單位申辦,申貸人有機會取得更低的利率,降低還緩壓力。

2.取得資金

房屋有升值、申貸人條件良好有助於獲取更高的房屋鑑價,若新承貸單位也能提供比較高的貸款成數,清償完原二順位的剩餘本金後,有機會獲取額外資金。

3.延長年限

房屋抵押貸款的還款年限比信用貸款、汽機車貸款長,能減緩申貸人的繳款壓力,但重新開始計算的還款年限卻也可能造成另一種心理壓力。

  • 缺點

1.總利息費高

申辦二胎轉貸代表抵押貸款要重新繳,一順位、二順位已繳交的利息費,再加上新承貸單位的總利息支出,可能加重申貸人負擔。

2.無特殊優惠

二胎轉貸的困難度高,申貸人原有的身分優惠如:上市櫃公司職員、會計師等,新承貸單位可能沒有提供,導致申貸人喪失同等貸款條件。

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3.需額外費用

因為二胎轉貸等於是要提前結束與原先承貸單位的合約,因此會需要支付違約金、塗銷費、開辦費、地政重新設定規費(如:登記費、工本費等)以及代書費等額外支出。

4.申辦較耗時

二胎轉貸是兩個承貸單位之間的抵押權移轉,因此申辦流程與準備資料會比一般房屋抵押貸款複雜,審核時間長、無法快速撥款。

二胎轉貸優缺點

國峯厝好貸二胎轉貸方案與優勢

國峯厝好貸提供專業且全面的二胎房貸服務,品質榮獲國際ISO 9001認證,資訊安全也獲得ISO 27001認證,主要申辦流程如下:

STEP.1 申貸人在官方網站或社群平台上留言貸款諮詢,業務專員將立即回覆

STEP.2 免費房屋鑑價與審核,最快1天內給出評估結果

STEP.3 業務專員至申貸人指定地點面對面對保簽約,克服距離限制、提供優質保障

STEP.4 雙方至地政事務所設定抵押權,可以委託代書辦理(申貸人需支付代書費用)

STEP.5 國峯厝好貸撥款至指定帳戶,並協助清償原二順位借款剩餘本金,清償完畢後多出來的資金申貸人可自由運用

STEP.6 原二順位承貸單位核發清償證明,申貸人與國峯厝好貸再至地政事務所辦理抵押權移轉手續,使國峯厝好貸成為第二順位。

國峯厝好貸二胎借款優勢
.榮獲第17屆金炬獎與雙ISO國際認證
.全台唯一擁有六都實體辦公室經銷商
.上市櫃公司直接撥款無任何代辦費
.審核比銀行寬鬆,最快3日內快速撥款
.貸款方案與費用公開透明安心有保障
.領先業界所有同行貸款條件:二胎利率最低7%起、貸款額度最高3,000萬、還款年限最長15年

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誰需要申辦二胎轉貸?

通常選擇二胎轉貸的申貸人,無非是因為原方案利率過高、有其他資金需求,還款壓力大影響財務分配和生活品質等原因。選擇向其他承貸單位申辦二胎轉貸,除了必須留意管道的合法性、貸款方案合理性外,最重要的就是申貸人要評估自身財力狀況。

申辦二胎轉貸並非只有降利、獲取額外資金等好處,提醒申貸人仍需多加評估轉貸的必要性。如果二胎轉貸後利率沒有比較低、無多出額外資金、無法快速解決緊急需求、選擇民間公司需要支付許多不合理成本,導致情況沒有比原先條件好、可能造成經濟負擔則不建議申辦。

二胎轉貸常見問題QA

二胎可以貸款多少?

二胎的貸款額度主要是根據申貸人條件、擔保品價值而定,銀行審核嚴格放款額度低,國峯厝好貸二胎房貸最高可以貸到3,000萬,最快3天內撥款。

一間房子可以貸款兩次嗎?

可以,只要房屋仍有貸款空間則無限制增貸次數,但核准結果仍需以申貸人整體條件而定。

增貸跟二胎有什麼不同?

增貸:向原銀行申辦審核速度快、不需重新設定抵押權,但多是比照原方案因此核准額度通常不高。
二胎:向銀行、融資公司或民間業者申辦,審核速度依不同管道而有差異,需重新設定抵押權,但比較有機會獲取大額資金。

二胎房貸哪家銀行好?

每家銀行貸款專案不同,目前有提供二胎房貸服務的銀行共有11間,以利率來說玉山銀行為最佳,年利率2.68%起;以貸款額度來說陽信銀行為最佳,額度最高可達擔保品價值95%;還款年限也是以陽信銀行最長20年為最佳。以上資訊僅供參考,實際核准結果仍需以申貸人條件和擔保品價值為主。

二胎轉銀行可以嗎?

基本上有民間私人設定就很難轉銀行,私設指的是非銀行的承貸單位,代表申貸人已經先跟民間業者借款過,銀行擔心放款後的申貸人不能如期還款,一般都不予受理。

民間貸款業者施放高利,繳款壓力讓人難以喘氣,國峯厝好貸提供完善的債務整合專案,幫助申貸人轉貸降息、減緩每個月的繳款壓力。只要每個月按時還款,無遲繳、卡循等信用瑕疵紀錄,就可以重新培養信用、提高金融授信。有緊急需求可以主動透過官方網站或社群平台留言諮詢,業務專員將立即與您聯繫。

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